大きく育て！！ぼうたかＢＯＹの物件育て日記

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• 10000アクセス達成！　みなさまのおかげです！！

  ブログ開設から約８ヶ月。ようやく１００００アクセスに達しました！のべ１００００人目の訪問者の方は・・・100002010-01-31 01:07:23Yahoo!ケータイ 深夜に携帯電話からアクセスしてくださいました。ありがとうございます！！これからもボチボチと更新していきますので、よろしくお願いいたします！！

  2010.01.31

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• 今年の活動！！　

  昨年は，不動産に関しては，「融資」のことを色々知りました。一棟ものの物件の融資を持ち込み，結局最終的には買わなかったですが，何度か物件価格の９割程度の融資内諾を貰うことができました。また，昨年は区分１戸のみの購入でしたが，相場の半額程度で買えましたし，旧国金さんで融資を受けることもできました。忙しい中，まずまず頑張ったと思います。さて，今年の目標は，「年間キャッシュフロー　100万円増加！！」にしたいと思います。できれば１棟もので，なるべく長期の融資を利用したいです。ただし，規模の拡大が目的ではないことも，意識には置いておきたいと思っています。あと，「不動産のお仲間を増やす！」も目標にしたいと思っています。四次元大家のみなさん，関西大家の会のみなさん，初めましての方も，これからぜひよろしくお願いいたします！！

  2010.01.04

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• 賃貸住宅フェア　今田信宏さんのセミナーをまとめてみました。

  先日の賃貸住宅フェアでの今田信宏さんのセミナーの概要をまとめてみました。今田さんによれば，内容は初級～中級程度とのことでした。【１　今田さんの投資歴】39歳で開始。１年間で４棟。しかし，融資がつかなくなる。融資ロジックを再考し，その後の半年で３棟購入。２００９年，更に３棟購入。２００６年　７棟１３７室２００９年　１０棟２２０室（著書には記載のなかった８～１０棟目の築年・利回り・年収・返済額等の紹介があり，全てメモしましたが，７棟目までより格段に好条件でした。）投資地域は，大阪近辺。これは，住所と使える金融機関から自動的に決まってしまう。【２　収益不動産投資でサラリーマンをリタイアする会】今田さんを支えるスタッフ３人のご紹介。北岸さん（開始後，約５ヶ月でリタイア）高野さん（今田さんと出会って約４ヶ月でリタイア）三宅さん（最近本を出版）３人ともサラリーマンで多忙な中，時間を捻出して物件取得。【３　投資の目的】あくまで「ＣＦ」が目的「フルローンが付くから」「土地値が高いから」等で購入すると，失敗する。収益性を軽視すると，いずれ収益が上がらなくなり，それ以上の融資が受けられなくなる。ＣＦを確保するには，投資プランが大切やはりＲＣ１棟もので，CCR=30%を目指したい。鉄骨でも，高利回りか築浅なら可能性あり。投資総額は，自己資金から決まる。（今はフルローンが出ても，諸費用約７～１０％までは融資不可。自己資金を7～10%で割り戻せば投資総額が出る。）遅い投資プランの例区分を融資で買う。（信用毀損。ＣＦ低い）築古を融資で買う。（融資期間短い。修繕費用が多額になる。）【４　不動産投資には，もう遅い？】過去にも何度も言われてきた。2004　大阪市内には，12%のRC多数。　　　　「去年なら15～20％だったのに。」2007　ミニバブル　　　　「ＣＦの出る物件は枯渇した。」2009　不況　　　　「融資が厳しい。」　　　　しかし，リタイヤ者が続出している。【５　フルローンは怖い？】怖いのは，家賃に占める返済比率の高い物件。返済比率　30～45％：安全圏　　　　　　　45～55％：要注意　　　　　　　55～65％：危険　　　　　　　65％～　 ：投資不可結局ＣＦは，（年間）返済額で決まる。【６　融資の出やすい物件】銀行の目線は単純（次の１～３）１　資金使途（不動産を買うなら問題なし）２　担保評価　　積算評価額で決まる。　　（土地評価額+建物評価額）×掛目　　土地評価は，路線価×面積　　建物評価は，再調達価格×減価率×建延面積　　掛目は，70～100％３　返済可否＝収益評価　　収入：家賃×70～90％　　支出：経費（家賃の10～30％）+返済額（金利3.5～6％）　　収入＝支出となるのが収益評価額　　融資期間10年で利回り20％　　融資期間15年で利回り15％が目安２と３のうち，低い方が最大融資額。給与・金融資産・他の物件などによって，融資額が増額されることもあるが，信用を毀損する可能性もあるので，注意が必要【７　実際の販売図面を3秒で検討する。】図面１小金井市　6,500万円土地：340平米×＠約20万円＝6,800万円　→積算ＯＫ建物：木造，昭38築＝価値はなし利回り約12％→融資期間が12～15年しか取れないので，いずれ赤字になる。　→収益ＮＧ図面２大阪　8,650万円土地：183平米×＠約15万円＝約2,700万円建物：ＲＣ，平2築。369平米×約11万円（築20年ＲＣの再建築価格×減価率。ＲＣ築15年で約13万円，ＲＣ築10年で約15万円）＝約4,100万円　→積算ＮＧ利回り：12%（現況10%)→この築年数であれば，収益ＯＫ。図面３十三　11,000万円土地：321平米×＠約15万円＝約4,800万円建物：平3.7築，ＲＣ。525平米×約11万円＝約5,800万円　→積算ＯＫ（+検査済証もあり）利回り：12.6%（現況10.99％）　→収益ＯＫ（この物件は，実際に今田さんが買付を入れたけども購入できなかった物件だそうです。）

  2009.11.17

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• 賃貸住宅フェア2009 ｉｎ大阪。　今田信宏さんのセミナーに参加！！

  今日は，午後から何とか時間を作って，賃貸住宅フェア2009ｉｎ大阪に参加して来ました。メインは今田信宏さんのセミナー。セミナー会場で，ma510さん，若旦那さん，若旦那さんの（美しい）奥様に声を掛けていただきました。セミナー開始後にキョロキョロしていると，りょうさんらしき人も発見。ご挨拶できず，残念でした。セミナー終了後，会場外でＮさんとご挨拶。Ｎさんは，ゴンさんの飲み会に出られるようでした。その後，行列がなくなったのを見計らい，今田さんにアタック！！いくつか質問をした後，たまたま持っていた物件資料を見ていただきました。真摯に答えていただき，ありがたかったです。その後，飲み会に後ろ髪を引かれつつ，帰宅しました。お会いさせていただいたみなさま，ありがとうございました。お会いできて嬉しかったです。セミナー内容の方は，また後日記載しますね～。

  2009.11.13

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• 自分で登記！　不動産の登記って自分でできるの？？？

  今回購入した３号物件。当初から自分で登記したいと仲介業者さんに伝えていたのですが，一応仲介業者さん御用達の司法書士さんに見積もりをお願いしました。印紙代を除いた報酬部分が　８６，０００円+消費税でした。そこで，やはり自分でやりたい！と仲介業者さんに伝えたのですが，なぜか司法書士さんが，「売主から委任を受ける以上，司法書士でない人（＝ぼうたかＢＯＹ）に登記申請を委ねることはできない」とおっしゃったとのことで，仲介業者さんとしては，僕に申し訳ないので，報酬の２万円値下げを取り付けたとのことでした。？？？意味がよく分からないので，直接司法書士さんに電話をしてみると，　「僕が自分で登記できない」という意味ではなく，　「決済場所で関係書類を僕に渡すだけでは司法書士としての責任が果たせない」とのお考えで，決済直後に僕と司法書士さんが一緒に法務局まで行き，その場で関係書類を渡すことなら可能であると言われました。というわけで，今回はそのような方法を取って，自分で登記しました。決済日を平日にして，決済直後の１～２時間を掛けるだけで，約９万円の節約でした（＾＾）ちなみに，２号物件の登記の際は，売主さんから私に登記申請を委任する旨の委任状を作成しましたが，今回は売主さんが司法書士さんに委任していたため，私と司法書士さんの共同申請という形で登記申請書を作成しました。（その後，無事登記完了しました。）この辺りは，　売主が何人で，　買主が何人で，　決済当日は誰が出席できて，　法務局には誰が行くのか　などなどによって，様々なパターンがあり得るのだと思われます。とにかく事前に法務局に登記申請書を持参して，当日売主さんから受け取るべき書類もリストアップしてチェックを受けておくと安心ですよ～ちなみに，申請書や委任状の書式は，この本に載っています。「大阪ミナミ流　小口不動産の　投資売買術」　松林英樹著契約時，決済時，のそれぞれで買主が作成しておくべき書類や売主さんに押印して貰う書類，売主さんから預かる書類（固定資産税評価証明書など）が全て書いてあり，自分で登記をするには不可欠な知識が得られます。ぜひ参考にしてみてくださ～い（＾＾）（ちなみに，抵当権を設定する場合にはさすがに自分では対応できないようです。）

  2009.08.31

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• 家賃入金！！

  先日購入した3号物件。前のオーナーさんからは，「毎月早めに入金してくれる優良入居者さん。」と聞いておりました。また，オーナー変更は既に仲介業者さんから伝達済みで，「新たな口座に入金します。」との返答もあったとのこと。しかし，8月25日に確認した時点では未入金でした。実はこの入居者さん，入居後1回目の更新時に，前オーナーに直接交渉して，家賃を値引きして貰った方なのです。（賃貸契約書は変更せず，口約束のみで減額した旨が重要事項説明書にも書いてありました。）そんなこともあり，少しだけ心配したのですが，その後，無事に8月26日に入金されていました。ヨカッタ　ヨカッタ。ところで，今回初めて自主管理しようと思っていますが，僕の１，２号物件は，管理を委託しています。しかし，いずれの物件も，お陰さまで滞納もなく，ほとんど連絡がありません。1号（区分）は，オーナーチェンジで，一度だけ上階からの水漏れがあり，建物の管理会社から連絡がありました。2号（築古戸建）は，入居者さんの入居直後，雨が降り，樋の先の枡が溢れたとの連絡が管理業者さんからあり，1万数千円で枡の清掃等をしてもらいました。管理委託費が少しもったいないような気もしますが，当面は続けようと思っています。この辺は入居者さんの属性にも左右されるんでしょうね～

  2009.08.29

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• すっかりご無沙汰で・・・（＾＾；

  最近家事分担が増えたり，家族の夏風邪などで，ブログがすっかりご無沙汰でした。そんな中，ひっそりと物件を購入してしまいました！最近探していた一棟ものではないのですが・・・（＾＾；（ｔａｋａっさん，先日の物件は融資が伸びず，断念しました。せっかく見ていただいたのに，すみませんでした・・・。）情報入手から買付を入れるまで約半日。それから2週間後に契約。そこから更に3週間後に決済。また，決済までの3週間の間に金融機関を回り，初めて賃貸用物件のために融資を受けることになりました。元々この物件は，いつもお世話になっている仲介業者さん（Ｐさん）が，Ｐさん自身が購入しないかと他の業者さんから紹介されたものでした。Ｐさんは一棟ものを買いたいとのことで僕に紹介いただいたのですが，途中でＰさんは，僕の融資が下りなかったら自分が買おうと思い直し，ひそかに融資の打診をしていたそうです（＾＾；また，この物件，実は区分所有でして，（＾＾；これまで考えていた方針とは大きく異なるのですが，僕としては「ある目的」があって購入に至りました。それはスバリ！「家族と共有名義にして家賃収入を得て貰うこと！！」これによって，今までよりも不動産購入に積極的に協力してもらえるのではないかと期待しています（＾＾）（なお，もちろん資金も家族で分担しました。）この物件は，立地的に非常に人気のある地域にあり，土地勘もあり，（たまたま家族が物件の中に入ったこともありました。）これまで僕が検討してきた物件の中で，最も家族が乗り気でした。そこで，このような案を考え出したというわけです。（ちなみに，融資を受けたのは，僕の持分についてです。）この物件，登記のことで司法書士さんと少々あったので，そのこともまた書いてみたいと思います！

  2009.08.09

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• 和室の壁（じゅらく壁）にクロス貼り。処理はどうしよう？？？　クロス。ベニヤ板。パテ。シーラー。

  最近みなさんのブログでも度々話題になる和室の壁（じゅらく壁）の処理。悩みますよね～プロに頼むと，だいたいベニヤ板をはって，その上からクロス貼り。これだと確かにキレイで剥がれないですが，コストが高い！そこで，みなさんに他の処理方法をうかがったところ・・・１　弱ったじゅらく壁を剥がす→下地にシーラー→クロス２　じゅらく壁にパテ（二度塗り？）→クロス３　じゅらく壁にシーラー（塗りor薄めてスプレー）→クロス４　じゅらく壁に直接クロスを貼る。（まさやんさん直伝！）といった方法がありました。（他にもあればぜひ教えてください！！）どの方法を取るかは，　じゅらく壁がある程度しっかりしているかどうか，　どれだけ手間が掛かるか，　剥がれてくるリスクをどの程度許容するか，　仕上がりのきれいさをどこまで求めるかなどによると思われます。ちなみに，いずれも自分では経験しておりません（＾＾；１は，剥がすのに手間が掛かります。あと，シーラーが結構高いかも？下地の状態にも左右されるかもしれませんね～２は，パテを塗るのに結構，力が要るとか・・・。ホントかな？チンチロリン７さんの奥様もされたそうですが，そこまででもなかったのかな？ただ，やはり二度塗るのは手間は掛かりそうですね～あと，じゅらく壁がある程度しっかり残っていないとダメなんでしょうね。３は，作業は１，２よりはラクそうですが，剥がれるリスクがより高そうな・・・？でも，スプレー式で剥がれたことはない，という話もうかがいました。あとはじゅらく壁がしっかり残っているかどうかとシーラーのお値段かな・・・。仕上がりも多少デコボコするかも～（＾＾；４は，剥がれがないなら，最も手間とコストが掛からない方法ですよね～！！ただ，実際のところは全く分かりませんので，まさやんさんにインタビューしてみないと，です。どの方法を取るかは，やはり，現場の状態，仕上がりのキレイさ，手間，剥がれのリスク，といった要因から決めていくしかないんでしょうね～今回はクロス貼りをテーマにしてみましたが，これに塗装や壁材塗り（珪藻土など）を加えると，バリエーションは色々増えますね（＾＾；

  2009.06.29

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• 汲み取りって･･･（２）　下水。浄化槽。簡易水洗。

  昨日のブログ，みなさまコメントありがとうございました！！その後，トイレについて改めて調べてみたことを書いてみたいと思います。もし訂正等ありましたら，こっそり教えてください。こっそり訂正しますので（＾＾；１　水洗トイレ→公共下水管→下水処理場　　（一番望ましいが，物件前まで下水がきていないと無理）２　水洗トイレ→浄化槽→ある程度キレイにして流す。＋年に数回汚泥を抜く。　　（使用感は，１と同じ。浄化槽の設置とメンテナンスがやや手間か）３　簡易水洗トイレ→便槽に溜める。→月１回ほど汲み取ってもらう。　　（使用感は，１・２には劣るが，許容範囲か。）４　ポットントイレ→便槽に溜める。→月１回ほど汲み取ってもらう。　　（匂いなど，使用感が相当悪い。）というところのようです。一口に「汲み取り」といっても，「３」と「４」の場合があり，ＫＯＢＥ☆とどさん，キャンベルさんによると，「４」がＮＧとのことでした。で，隠密さんからは，「４」を何とかするには，　　ａ　補助金で「２」（浄化槽）にする。　　ｂ　「１」･「３」兼用の便器で「３」として使用し，いずれ「１」にする。というご提案がありました。また，ウルトラさんは，「３」から「１」への見積もりを取られたとのことでした。改めて勉強になりました！みなさま，ありがとうございました！！

  2009.06.24

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• 汲み取りトイレって・・・

  詳細はまた書きたいと思いますが、現在ある一棟物件の融資を当たっています。どうなるかは全く分かりません（＾＾； それとは別に、戸建で目に付いた物件があるのですが、「汲み取り」なんですよね～前にたしかキャンベルさんも書いておられましたが、みなさん、汲み取りトイレって、どう思われます～？？ご意見うかがえるとありがたいです～！！

  2009.06.23

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• 人間ドックに行って来ました！！　麻酔がマズイ！？

  今日は人間ドックに行って来ました。人間ドック自体はもう６回目くらいなので，慣れたものです（＾＾）しかし，今回は，生まれて初めての胃カメラ検査を受けました！！今日は，まず来所の際に，胃カメラ検査を受ける旨の承諾書に印を押して提出。そして，他の検査が全て終わってから，しばらく待たされた後，これまで入ったことのない部屋へ。まずは，手順の説明を受けます。僕は全く普段どおりだったのですが，説明の方が「今日は初めての胃カメラで緊張しておられると思いますが・・・」などとおっしゃるので，そんなに大変なものなのかと，初めて緊張してきました。その後，ゼリー状の麻酔を口に含み，ソファの背もたれを倒して，麻酔薬を喉の奥の方にキープした状態で，麻酔が効いてくるまで５分間待ちます。これがまた，ニガイッ！！でもまあ，持って行った文庫本を読んでいるうちに終了。喉の辺りを確かめると，感覚は薄まっているものの，僕の知っている麻酔のような効き方ではないような・・・？？？そして，さらに苦い麻酔薬を飲み込み，いよいよ胃カメラ挿入。小指くらいの太さでしょうか・・・。まずは喉を通る瞬間・・・うえっ。キ，キツイ。その後も胃や腸にカメラがぶつかる度に，うえっ，となります。七転八倒しながら，１０分足らずで何とか終了。普通は１時間ほどは麻酔が効いてて水を飲み込めないらしいのですが，僕は検査直後に水が飲めました。やっぱり麻酔の効きが浅かったのかな～？？なんせキツかったです！！来年はバリウムにします・・・。ＰＳ料金は，真ん中くらいのコースで27,000円位＋腫瘍マーカー（ガンの可能性を見つけてくれるかもしれない血液検査）などで，約35,000円でした。これを高いと見るか，安いと見るか･･･（＾＾；

  2009.06.16

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• 物件情報がチラホラ。　土地が広い鉄骨物件！　転売用戸建！！　食パン物件！？

  業者さんからいくつか物件情報をいただきました。１　土地が広めの鉄骨物件　３棟　いずれも阪神間の落ち着いた住宅地にあり，土地の路線価で売り出し価格の６０～９０％を占める模様。　ただ，上モノが鉄骨，築１５～２０年くらいで，利回り１０％くらい・・・。　土地の分，融資が受けやすかったとしても，融資期間が１５年くらいとしたら，利回りがそれほど高くはないので，毎月返済して運営費払ったら，たいしたＣＦが出なさそう。　完済を楽しみに，それまでは最悪プラスマイナスゼロでやっていければ・・・，という考え方の方なら買えるのかな～？？？　安定感はあるかもですが，もうちょっとスピードが欲しいです。　積算価値から考えると，これ以上指値は難しそうですし・・・。２　転売用戸建おそらく債務処理の案件のようです。阪神間の北の方で，土地約７０坪，建物約３０坪（築古めだが瓦はキレイ）。幅１０ｍ以上の道路沿いで，すっきりした立地です。実勢価格から６００～８００万円程度低い値段で買取が可能ではとのこと。ただ，買取後の転売には時間がかかりそう。また，その実勢価格くらい出せば，土地・建物３０坪くらいの新築が買えてしまうので，転売がうまくいくかは読めません。そもそも，土地で売るのか，戸建のまま売るのか？？？土地勘があれば，面白いのかもしれませんが・・・。どなたか興味あります？？？３　「食パン」物件僕の中では，「狭い土地に建つ背の高い建物」が「食パン物件」です（＾＾；大阪で，２～３線利用可。狭い土地に上に伸びてます。容積率はＯＫ。Ｓ造，築は比較的新らしめ。値段は付いていません。が，利回り１２％弱となる指値は断ったそうです。面白そうですが，積算が苦しいですね～（＾＾；利回りももう少しあるといいのですが・・・。こうやって検討するだけでも，トレーニングになりそうです（＾＾；すぐ動けるようにトレーニングは続けたいものですね～

  2009.06.15

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  ネコよけ炭、その後　＆　腕時計、その後

  先日我が家で撒いたネコよけ炭。その後、ネコさんからの反動もなく、撒いた炭はそのままで平穏だったのですが、別のコンクリ床におしっこをされたようでした(T_T)とりあえずはクレベリンのスプレーをしておいたら臭いは消えましたが、さて次の一手をどうしましょう？？？考えて見ます。あと、先日時計屋さんで修理のアドバイスを貰った腕時計。１００円ショップで買ってほとんど使い残していた接着剤はがし剤（ゼリー状）を無理やり容器に流しこみ、腕時計の該当部分を浸しておきました。すると・・・半日も経たないうちに、動くようになりました！！！あとは水でよく洗うだけ。バッチリ使えるようになりました！！プレゼントだったので、ありがたかったです。ありがとう、時計屋さん！！（＆　出入りっぽい修理屋さん！！）ちなみに、この時計屋さん、「閉店」ではなくて、「改装のため売り尽くし」だったそうです♪よかった、よかった♪♪効果、あったみたいです。ネコよけ　ネコ除け　炭　ねこよけ　猫除け　【送料無料】ノラネコ　退治　ネコ除け炭　当店ORIGINALヒット商品 お子様にも安心の天然素材100%　ネコ除け炭　ねこ【1袋】うちは、ゲルタイプも置いてます。ウイルス・菌・カビ・ニオイが気になるところに！シュッとひと噴き！！【大幸薬品】　除菌　消臭　　クレベリン　スプレーミニ　60ml

  2009.06.13

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• ＫＯＢＥ★とどさんの物件見学！！　崖の上のブツ＆シェアハウス

  今日は、ＫＯＢＥ★とどさんが購入された物件を見学させていただきました。メンバーは、とどさん、＠ｔａｋａさん、テリーさん、僕。まずは車で上り坂を登った最後に、そのブツはありました。周囲のワンちゃんたちが大合唱でお出迎えです。造りはがっちりしており、水周りもそのままＯＫ！！あまりキレイにしても家賃に反映しにくいようで、セルフリフォームされて、なるべくコストを抑えれば、高利回りが出そうですね～！！２階床の点検口をあけてびっくり！！！人の白骨が・・・！！　とは＠ｔａｋａさんの冗談で（＾＾；　傾斜地のため、床下が１階部分ではなく地面でした！！面白い構造で、勉強になりました。続いてシェアハウス。どこまで詳しく書いてよいのか分かりませんが、感じたことは、建物の構造をシェア向きにするだけではなく、運営面の手間と工夫が重要なのかな～と思いました。オーナーの思い入れが感じられる、ホッとするような、楽しいような、そんなところでした。とても勉強になりました！！ＫＯＢＥ★とどさん、＠ｔａｋａさん、テリーさん、ありがとうございました。ＰＳ　途中、公園にてお茶を飲みながら不動産談義。そこで飛び出た＠ｔａｋａさんの軽い下ネタ（ですよね？？）を、とどさん、軽くスルー。さすがはシェアハウスで数々の難題を解決してきた大家さんです。それとも天然？？

  2009.06.11

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• 「ＫＯＢＥ★とどさん」の物件見学会に参加します！　＆時計屋さんで修理を依頼したところ・・・！？

  最近立派な戸建を激安価格で購入されたＫＯＢＥ★とどさん。１１日（木）の午前１１時から神戸市長田区で物件見学会を実施され、僕も参加させていただくことになりました。現在も参加者を募集されていますので、お時間のある方はぜひご連絡を取られてみてください♪話は変わって、本日腕時計の修理で時計屋さんに行きました。以前、金属性バンド部分の接続部の部品が外れたため、瞬間接着剤で付けたところ、接着剤が正常な部分にまで広がってしまい、稼動部が動かなくなってしまいました。一度自分で接着剤はがし剤（ゼリー状）を１００円で購入し、その部分に大量に注入してしばらく置いてみましたが駄目で、あきらめていました。時計屋さんで修理が無理なら、安いバンドに交換を考えていました。本日、時計屋さんで中年女性に相談したところ、「とりあえず修理が可能か、お預かりで・・・。」とのこと。ただ、その女性店員さん、なぜか店のお客さん席に座っていた高齢の男性に、腕時計を見せながら何やら話しております。？？？しばらくすると、その男性から、「ひとまず除光液に一晩浸してみれば、直るかもしれない。それでも無理なら、分解してみるので再度持ってきてください。」とのお言葉♪どうもその男性は、出入りの修理工さんかな～と思われました。顧客にとってよりよい方法を提案してくれるお店側の姿勢にも、非常に好感を持ちました。お礼を言うと、女性店員さんは「私たちも勉強になりましたので・・・。（にこっ）」と嬉しいお返事。ただ、このお店、もうすぐ閉店なんですよね～(T_T)残念です・・・。

  2009.06.07

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  大集合！　ma510さん＆へっつさん物件見学！！　その後，「ネコよけ炭」を散布

  今日は，ma510さん＆へっつさんの物件見学会でした。１５人以上で大挙して押しかけました！まずは，ma510さん物件。やはり前評判どおり，おキレイですぅ～！！特に，前オーナーが洋室に改装済みの部屋は，クローゼットの折り戸（パネルドア？）もキレイで，手の入れようがなさそうでした～（＾＾；　ワックスくらい？玄関の柄クロス，前の印象よりむしろ軽い感じがして，好きでした（＾＾）和室の格子柄（？）のワンポイントクロスも，一部だけにしてあることでむしろ落ち着きがよかったように思いました。ダイノックは施工前のようで残念でしたが，現物を見たところ，横の貼りかけのカッティングシートよりもシックな感じですかね～お風呂は，ゴンさんの作業の甲斐あってキレイでした♪庭もあるので，ホッとしますよね～。（僕が住んだら野菜を育てそう（＾＾；）あと，ベランダの床は何か敷かれるのかな～なんて考えてました。お次は，高速に乗って，へっつさんの物件へ。どこまで詳しく書いてよいのか迷いますが（＾＾；最寄のインターで降りて，ものの数分で物件に到着。近いです！！１棟目は外観のみ。なかなかすっきりした男前物件。大勢でこっそり物件前を通り過ぎます。何か不思議な光景です（＾＾）２棟目は内部に潜入。とてもキレイな物件！！新築と見まごうばかりのキレイさです。もう，何も書くことがアリマセン！新築分譲をご想像ください（＾＾；その後，へっつさんから，周辺の賃貸状況などをうかがいました。自分の知らないところにチャンスはあるものですね～。僕は，残念ながらここでリタイア（＞＜）その後の懇親会（泡会？）はきっと盛り上がったことと思います。ＧＷのＢＩＲＯＢＩさん５０万物件見学会後のマクドのように，女子高生たちをビビらせていないか心配です（＾＾；ma510さん＆へっつさんお忙しい中，大人数のお世話をしていただき，ありがとうございました！ご苦労をお掛けいたしましたが，大変勉強になり，有難かったです！！さて，帰宅後，買っておいた「ネコよけ炭」を撒く。最近ネコがやってきて少し荒らされてしまうので，対策として購入した。ネコよけ　ネコ除け　炭　ねこよけ　猫除け　【送料無料】ノラネコ　退治　ネコ除け炭　当店ORIGINALヒット商品 お子様にも安心の天然素材100%　ネコ除け炭　ねこ【1袋】説明書きによると，撒いた直後はネコが縄張りを守ろうとムキになるため，むしろこれまでより激しく荒らされるが，２回目以降は収まっていくという。どうなることやら（＾＾；

  2009.06.06

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• 新物件登場！！　検討物件（２）　場所はよさそうだけど・・・

  検討物件（１）の転進を決めた後，仲介Ｐさんより，新たな物件の情報をもらいました。築20年弱のＲＣ一棟。任意売却で，抹消価格が決まるまで物件価格も未定ですが，利回り１１％程度に落ち着くのではとの予想。積算価値は十分。住宅地としては人気のあるところで，立地はよさそうなのですが，１階店舗で，それ以外は全て１５平米のワンルームです。バス通り沿いで，現状はほぼ満室。という物件です。僕としては，１５平米が将来的にどうなるか気になります。ネットで見ると，１Ｒの供給は多いみたいです。抹消価格が決まるまで少し時間があるらしいので，リサーチしてみます！！みなさんのご意見もうかがえると嬉しいです♪

  2009.06.05

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• 検討中の物件。残念ながら転進で・・・

  突然ですが，現在検討中の物件，購入を取りやめて転進することにしました。先日，＠ｔａｋａさんに同行していただき，再度の現地調査に行ってきたのですが，これまで気になりつつもそのままにしてきたことが顕在化したような感じです。当日は，まず現地で物件を確認しました。やはりモノとしては，手の入れ方次第では悪くない感じです。その後，賃貸屋さんを訪問。そこで，色々なお話を聞くことができました。賃貸付けに関してはある程度厳しい話は予想してたのですが，それ以上に，物件の来歴やオーナー一家の生々しい話をうかがうことができ，それを聞いて，う～んと唸ってしまいました。そういうこともあってか，この物件に対するイメージが良くないようで，この賃貸屋さんはこの物件は扱いたくないとの意向をはっきり持っておられました。この地域にはあまり不動産屋さんが多くないので，１軒でもそういうお店があるとすれば，賃貸付けには大きな支障がありそうです。そんなこんなで，その後も色々検討した結果，冒頭の結論に至りました。今回の教訓としては，賃貸屋さん訪問のことが挙げられます。先述のように不動産屋さんが非常に少ないということで，あまり賃貸屋さんを訪ね歩くのも売主側の業者さんに迷惑かな～と思い，当面は訪問を差し控えていました。一方，別ルートでは近辺の地域柄や需要について情報を得ていたので，そのままにして複数の情報源を当たらないまま時を重ねてしまいました。最も初歩的なことで，お恥ずかしい限りです。そこで自分への教訓。「気になったことは先延ばしにせずに，すぐに行動して確認する。」「立地は，人によって（かなり）意見が違う。」でも，単なる無駄骨ではなかったようです。銀行とのルートがいくつかでき，次の融資申込みがスムースになりそうです。また，融資について実体験を通じたリアルな知識も増えました。更には貴重な自分への教訓・・・（＾＾；さあ，次探しましょう！！

  2009.06.03

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  書評　石橋克好著「億万長者になりたい人だけの不動産投資判断の基礎講座」

  今回検討中の物件を検討する際，結構参考にした本のご紹介です。億万長者になりたい人だけの不動産投資判断の基礎講座１ヶ月ほど前にゴンさんが書いておられました「レバレッジを効かせる際に最低限理解しておくべき指標（下記参照）」のほとんどについて解説があります。ＮＯＩ　（Net Operating Income）ＮＣＦ　（Net Cash Flow ）ＩＲＲ　（Internal Rate of Return）ＤＳＣＲ（Debt Service Coverage Ratio）ＬＴＶ　（Loan To Value）ＢＥＲ　（Break－even Ratio）ＦＣＲ　（Free and Clear Return）ＣＣＲ　（Cash on Cash Return）【章立て】投資の基本編　１　投資とは何か。知っていますか？　　　　（→株式や債券など投資全般についてです。）不動産投資の基本編　２　不動産投資とは何か。知っていますか？　　　　（→なぜ不動産投資をするのか，などを考えます。）　３　不動産投資を失敗しないための判断　　　　（→物件・法的・経済的・経営的・市場などの各調査。いわゆるデューデリジェンスについてです。）　４　不動産の価値　　　　（→収益還元法やＣＦの解説です。）不動産金融理論の基本編　５　投資不動産の価値の測定方法　　　　（→「現在価値への割引」とは？ＤＣＦ法とは？ＮＰＶ・ＩＲＲとは？）不動産投資の実務の基本編　６　投資不動産購入判断をするためのツール　　　　（→レバレッジ効果の測定。ＲＯＩ，ＲＯＥ，ＬＴＶ，Ｋ％，ＤＣＲ，ＢＥ％）不動産投資基礎練習編　７　事例研究 　　　　（事例４つ。区分所有１戸から２億円の１棟ものまで）という感じです。まず面白いのが，不動産投資を他の投資（株式や債券など）と比較した上で，不動産投資に何を求めるのか（何年でどれ位のリターンが希望か）という点を考えさせていることです。特に「何年で」と投資の終了期限を定めることで，後のＩＲＲ等の計算への布石になっているのだと思います。指標の中では，正直言ってＩＲＲの計算方法があまり良く分かりませんでしたが，それ以外は「たぶん」理解できたと思います（＾＾；「現在価値への割引」の概念についても詳しく解説されていました。こうした指標はどこか無機質な印象を持ってしまうのですが，最後に掲載されている事例その４は約２０ページにわたって解説されていて，例えば現入居者の属性をどう分析するかという点について一戸一戸丁寧に記載されていたり，間取り変更リフォームを実施した場合のコストと家賃アップを計算に織り交ぜるなど，指標と現実の物件を結びつける意味でも非常に面白かったです。以上，みなさんの参考になれば幸いです♪

  2009.06.02

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• 完全復活！！　今後のブログのテーマは…？？

  ５月３０日（土）は、朝から普段どおりに生活しておりました。やっぱり普通の日常が一番です！日常生活は、失ってみて初めて価値が分かるものですね～（＾＾；to　かっじーさん、プアパパさん、隠密さん、レオさん、ＫＯＢＥとどさん、キャンベルさん、近鉄特急７７７さん、まさやんさん、チンチロリン７さん、りょうさんご心配いただき、ありがとうございました。to　プアパパさん、隠密さんきっと反応していただけると思っていました。（笑）正式検査の結果を知らせる電話もどうやらその美人医師だったようで、発熱が再発しそうでした。（笑）さて、検討中の物件ですが、体調を崩す前に再レポートを完成し、提出しておりました。また何かの機会でみなさんにお会いした際にご覧いただき、ご意見をうかがえればと思っております♪（もしメール希望の方がおられましたらご連絡ください。）また、もう一度現地調査を行った上で（＠takaさんに同行していただけるかも♪）、そろそろ指値交渉を検討しています。どういう根拠で、いくら入れるのか、よく考えて決めたいと思います。プチエゲ指し、成功なるか？！

  2009.05.31

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• 新型インフルエンザ!?正式検査の結果は？？

  皆様､ご心配をお掛けしてすみませんでしたm(__)m失礼ながら､昨日･今日と携帯で寝床からのﾌﾞﾛｸﾞ更新となります｡(昼間に書き溜めたものを､目が覚めた時に送信してます(^_^;))今日は短めです｡体調は朝からまずまずで､熱もなく､食欲もあり♪1日ゆっくり寝てました｡そして､正式検査ですが､結果は明日かもと聞いていたのですが､本日夕方に着信あり｡緊張の結果は…陽性か？陰性か？さすがに陰性でした！ﾖｶｯﾀ､ﾖｶｯﾀ｡ｺﾒﾝﾄのお返事が書けておりませんが､またそのうち(^o^)v

  2009.05.29

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• 38.6℃に発熱!!発熱外来へ。新型インフルエンザか！？

  最近体調がイマイチだったのですが、今朝からどうも熱っぽく、昼前に計ってみたらなんと38.6℃!?足腰がダルく、咳や頭痛もあり、あわてて発熱外来に行ってきました。事務的な事務員さんに閉口しつつ、医師の診察。なんと、マスクの上からも分かるナウでヤングな美人医師!!対応も丁寧かつ適切でした♪まずは詳しい問診。そして、検体採取。簡易検査用と正式検査用に二回、鼻に長～い綿棒を入れます。美人医師は不測の事態に備えてゴーグル装着！簡易検査は、約15分で結果が出ます。その結果は…陰性♪ひとまずホッ♪しかし、簡易検査は偽陰性の可能性もあり、正式検査の結果も待たなくてはなりません。結果が出るのは明日か明後日！長いです…。薬をもらって帰宅し、ひたすら寝てました。薬が効いたようで、熱は徐々に下がり、36℃台になりました。自分ではインフルエンザではないとは思うけど、正式検査の結果が出ないと気持ち悪いです…。早く来い、検査結果!!

  2009.05.29

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  書評　今田信宏著「アパ・マン137室入居率97．4％の満室経営バイブル」

  今日は最近読んだ本を紹介したいと思います。かっじーさんのレバメモほどたくさんは書けないので（＾＾；　僕自身が面白かったところや勉強になったところを中心に紹介します！アパ・マン137室入居率97．4％の満室経営バイブルこの本，書店で手にとって即買いました。今田信宏さんという方は，堺市を中心に活動されているそうです～。親近感ありますね♪あと，投資家けーちゃんさんのブログで度々紹介されている「頭金ゼロでできる『光速』不動産投資成功法！」 という教材を販売されています。こちらも面白そうですが，28,000円か・・・。よく考えます（＾＾；【目次】プロローグ 賃貸不動産経営の基本第１章 ラクに満室にできる物件の見極め第２章 入居者募集条件の法則第３章 コストをかけずに物件リフォーム第４章 管理会社選びとコスト管理第５章 家賃滞納とクレームの対策第６章 ボロ物件でも満室の秘訣 だいたいこんな章立てです。僕としては，１章及び２章がキモと思いました。賃貸付けの本は基本的にノウハウ集が多いように思いますが，この本は，第1章で，どんな物件を狙って購入すればよいのかという視点が書いてあります。特に，１　満室経営できる物件を購入する。２　ＣＦの出る物件をなるべく融資を多く受けて購入する。を強調していました。このあたりは，単に「戦術」だけを述べるのではなく，まず「戦略」について述べており，タイトル以上の内容だな～と思いました。そして，１について判断するためのチェックとして，・物件そのもの（外壁・防水・サビなどの躯体，間取り・面積，設備，管理状態，入居者属性など）・環境（駅，駐車場，地域の雰囲気など）・賃貸業者へのヒアリング（重要！）が紹介されています。特に，ヒアリングでは，「満室になりますか」とは聞かず，「御社で満室にできる家賃・敷金・礼金・広告料や個人謝礼を教えてください。」と聞くことを強く勧めていました。なるほど，面白いな～と思いました（＾＾）第２章では，入居者募集条件の設定方法を紹介しています。まず，前提となる必要条件として「大家のヤル気」と「業者さんとの良好な関係」を挙げています。その上で，（1）家賃・敷金・礼金（2）広告料（3）仲介業者さんへのキックバック（個人謝礼等）の３つを，競合をにらみながら微調整していくと，面白いように入居者が決まる「ベストバランス」が見つかる！！とのことでした。その後，今田さんが実際に空室６０％から満室にした物件などを元に，微調整していくプロセスが実例に即して述べられます。これがまた面白い♪♪　ぜひ詳細は本書をお読みくださいね～（＾＾）３～６章は，初めて知る内容も多く，知識を増やすのによかったと思います。面白い本で，とても勉強になりました。みなさまの参考になれば幸いです♪

  2009.05.27

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• 自分の健康を守るには・・・！？

  これまでとガラッと話題が変わりますが，僕は6年ほど前から毎年人間ドックを受けています。２～４万円ほどかかるので安くはありませんが，健康を維持するには必要だと思っています。極端な例ですが，自分自身を投資対象と考えると，毎年数百万円（人によっては数千万円）を稼ぎ出す投資対象であれば，その５％程度はメンテナンスコストに当ててもおかしくないわけで（ランニングコストは別として），そう思って毎年受けています。そうした考えから，過去には脳ドック（脳の血管の状態などが分かる検査）やＰＥＴ検査（全身の癌細胞を見つける検査）も受けたことがあります。こちらは結構高いので，毎年というわけではなく，一度ずつしか経験はありませんが・・・（＾＾；今年もそろそろ申込みをしてみようと思っています。これまでは毎回胃の検査はバリウム検査だったので，今年は胃カメラを頼んでみたいな～と思っています。ちなみに，人間ドックを受ける場合は，一応日本人間ドック学会の認定を受けている施設がいいのかな～と思っています。日本人間ドック学会http://www.ningen-dock.jp/index.html人間も物件も，メンテが大事♪ですよね（＾＾）

  2009.05.26

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• 現在検討中の物件　購入のネックは？　別の銀行さんから・・・

  現在検討中の物件。購入に際してのネックは，賃貸需要大規模修繕と考えています。築２０年くらいのＲＣなのですが，過去に大規模修繕歴がない（！）ので，外壁塗装・防水工事のほか，給排水管にも注意が必要と考えています。ＥＶはないので，その他は給水ポンプ・タンクくらいでしょうか？あと，敷地内に浄化槽（？）があるようでした。（他にも注意点があれば教えてください！）大規模修繕歴がないにしてはまあまあの外観で，雨漏り等もないとのことです。先日＠ｔａｋａさんに写真を見てもらったところ，「外壁を高圧洗浄するだけでもいいのではないか。」とのコメントをいただきました。屋根は瓦みたいで，いわゆる防水工事ではなく塗装をするようです。給排水管は，塩ビ管でＰＳもあると聞いているのですが，再確認中です。こうした構造面の状況については，購入前に一度専門の方に見ていただくべきかなと思っており，融資の打診でＯＫが出れば，仲介Ｐさんのツテで大規模修繕に詳しい方に頼もうかと思っています。みなさま，他に注意点がありましたら，コメントいただけるとありがたいです！さて，先日面談のあった金融機関への再レポートを作成していたのですが，昨日仲介のＰさんから連絡があり，「別の銀行さんから融資に前向きな返答が得られたので，追加資料を提出して欲しい。」と言われました。金利・融資期間などの融資条件は，こちらの銀行さんの方が良い！しかし，今度も追加資料の中に「事業計画書」が入っていました・・・（＾＾；いずこも心配は同じ点，ということですかね～もう一息頑張ってみます！ちなみにこの別の銀行さん，別の支店では断られています（＾＾；やはり支店によって対応は違うんですね～

  2009.05.24

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• 金融機関向けレポート作成　融資を受けるにはどうすればよいのか？？

  先日金融機関から作成依頼を受けた再レポートを作成しています。久々の宿題気分です（＾＾；項目としては，　１　本物件の現状　２　周辺競合の現状　３　今後の方針　(1)～(3)　４　具体的プラン　(1)～(3)にしました。３　まで書き終わりました。実は，事前に提出したレポートでは，あまりマイナス面は書かずに，プラス面を積極的に記載するスタイルを取りました。また，都市銀行さんにも提出するため，その地域の特徴なども，自分の分かる範囲で（大まかに）記載しておきました。しかし，今回の面談では，その辺りのマイナス面にスポットが当たったほか，地域の現状については先方の方が詳しいという状況でしたので，再アピールが必要です。担当者の方は正直賃貸業自体には詳しくないように感じられましたので，具体的な賃貸付けの工夫を示していくことでアピールしたいと考えています。なお，事前の感触で，賃貸付けについてかなり不安視されているという情報は得ていましたので，当日，思い切って空室率５０％（！！）のキャッシュフロー表を作成して持参しておきした。そして当日，担当者の方から「今後入居率が下がった場合のシュミレーションを作成してもらって･･･」と言われた瞬間に，（かぶせ気味に）「それなら作ってきました！」と即座に渡しました。それはそれでよかったのですが，それに加えて，今後どのような動きをしていくのかを具体的に知りたいとのことで，再レポートの依頼となりました。それも作っておけばよかったです～（＾＾；何事も勉強ですね～。再レポート，早く完成させようっと♪

  2009.05.23

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• 融資面談に行って来ました！その２　積算と属性は問題ないのに・・・！？

  みなさま，できたて＋告知・宣伝なしのブログにコメントありがとうございます！みなさまのコメントを励みに頑張って更新してみますね！今週は，インフルの関係で家にいる時間が長く，比較的時間がありますので，頑張ってみます。さて，昨日の日記の続きですが，積算や属性に問題ない地方物件で融資担当者さまから厳しく問われたこと・・・。もちろんみなさまお分かりですよね。それは，「賃貸付け需要」についてです。（ホントはそこまで厳しくはなかったデス（＾＾；現況で半数弱が空室で（ただし，空室は狭い部屋が多いため，現況の家賃充足率は6～7割くらい），人口も減少が予想されます。国立社会保障・人口問題研究所『日本の市区町村別将来推計人口』（平成20年12月推計）http://www.ipss.go.jp/pp-shicyoson/j/shicyoson08/t-page.aspこの点について，担当者さまから，今後どのように空室を埋めていくのか具体的なプランと手順を，レポートにまとめて再提出するよう，依頼されました。ちなみに，本物件については，事前にＡ４で2枚のレポート（地域性，本物件の特徴，賃貸付け，出口戦略等）を作成して提出してあったのですが，さすがに地域性についてはこちらよりよっぽど詳しかったです（＾＾；現在再レポートを全力で作成中です。何だか学生気分です（＾＾；みなさまのお知恵をお借りする機会があるかもしれませんが，その節はよろしくお願いいたします！！

  2009.05.22

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• 融資面談に行って来ました！　積算と属性は問題ないのに・・・！？

  さっき，書いた内容を全部消してしまいました！！もう一度最初から書いてみます。シクシク。最初の話題は迷ったのですが，現在進行中の話題が面白いと思いますので，検討中の物件について書いていきます！所有物件や過去のリフォーム話は，またボチボチ書いていきますね！リクエストももらえると嬉しいです（＾＾）ってそんなに引き出しはないデスが・・・（＾＾；先日，某信金系金融機関に融資の面談に行って来ました。事前に業者さんから資料は送信済みで，持参を指示された書類はなし。この業者さん，まだお若いのに，債権処理や任買に長けた頼れるパートナーです。以前ネットに出ていた築古戸建（任売物件）の物件見学を依頼して知り合い，その後物件情報を送ってくださいます。出てきた物件の債権者・債務者の事情なども聞ける場合があり，とても勉強になります。リーマンの話とか・・・。１時間お話しすると，ミニセミナー状態です。今後はPartnerのＰを取って「Ｐさん」としますね。実はＰさん，この物件の件で既に複数の銀行に事前打診して下さったほか，この金融機関にも既に一度足を運んで下さっていました。また，この金融機関には，Ｐさんが強力なツテを頼って下さいました。私自身は全くお付き合いがなかったため，そのツテがなければ，話すら聞いて貰えなかっただろうとのこと。やっぱり融資は誰の紹介を受けるかが重要なんですね～。そして，面談当日もＰさんに同席していただきました。心強いデスね（＾＾）vさて，本物件，事前の打診では，積算・属性とも問題なしと聞いていました。おそらく積算は，ざっくり言って物件価格の２倍程度になりそうです。しかし！！面談当日は，担当者の方から厳しいパンチ（質問）が次々と繰り出されました（＞＜）それに必死で応戦（回答）するぼうたかＢＯＹ！どうなる？？危うし，ぼうたかＢＯＹ！！さて，面談当日に繰り出された厳しいパンチとは，いったい何でしょうか？？？　　　・　　　・　　　・残念ながら，続きは次回に書かせて下さい！！（引っ張ってごめんなさい！！）ヒント　地方物件です。

  2009.05.21

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• ブログを始めました。

  みなさま，こんにちは。ぼうたかＢＯＹと申します。先日の四次元大家の会で，隠密投資家さんが「７２時間以内に行動しなければ,結局やらない。」とおっしゃっていたのを聞き，ブログを始めることにしました。以前かっじーさんにブログを勧められ，興味はあったのですが，三日坊主が怖くて（＾＾；なかなか踏ん切りが付きませんでした。しかし，四次元大家の会に2回参加させていただき，多くの方と知り合うことができ，やはり情報発信の場を持つことが必要と痛感し，始めることにしました。これからぼちぼちと更新していきますので，どうぞよろしくお願いいたします！！

  2009.05.20

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