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不動産コンサルタントとして

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専門家からの依頼　不動産査定意見書の作成

専門家からの価格査定依頼は、速やかに現地調査を終えます先日、ある士業の先生から、住宅の査定依頼を頂戴しました。横浜商工会議所交流会で知り合った先生ですが、「信頼できる不動産会社さん」とういうメールでのご依頼でしたから、「これは、お引き受けしなければ！」と、勇んで現地に行きました。横須賀線西大井駅が最寄りの物件です。士業の先生の場合、たいていは何らか事情はあることが多いので、現地での調査は、詳細調査というより現地確認の立地を確認して、価格を査定することにおいて、影響する問題がないかの確認が、メインになります。近くに嫌悪施設があるかとか、目視の範囲で越境物があるか、日当たり具合、中古戸建の場合は、敷地内の整理整頓の状況も重要です。建物の内見ができない場合は、建物内の状況をある程度予測しなけばなりません。それには、庭が荒れていたり、片づけでいない場合などは、建物内部もあれていることが、予測できます。また、居住中の場合は、あまり現地を時間をかけて見ることができませんので、居住者や周囲の人に気が付かれないように、速やかに現地調査を終えます。必要があれば、現地から駅までのアプローチもチェックします。成約事例と販売物件から、主に土地の相場を調べます帰社後は、事務作業。成約事例と販売物件から土地の相場を調べます。対象物件の周囲情報を集めて、土地相場の検討をつけます。今回の土地は敷地が整形地ではなかったので、それも反映させます。建物の価格査定も重要ですが、内見できませんから、外観の様子から想像して、減価償却方式で計算します。それから、更に重要なのが、成約している住宅の価格帯です。一般的な住宅が、３０００万円で売れているのか、あるいは、１億円で売れているのかによって不動産の流動性が変わるので、相対的査定価格にも配慮が必要なのです。価格査定書でなく意見書としますまた、書類提出のスピードも重要です。今回は、物件関係資料収集、現地確認、成約・販売事例チェックから、まず、価格査定意見書として、とりまとめをしまして、提出しました。もっと、詳細調査が必要な場合は、役所調査や、路線価、公示価格といった公的な価格調査、地元業者へのヒアリング調査などを行います。これは、ご依頼者からのご要望で、対応することにいたします。余談ですが、売却が目的でない不動産の価格調査とのことでしたので、離婚協議のための調査だったのでしょうか。。今回は、専門家からのご依頼ですので不動産価格査定意見書としました

2016年08月30日

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仲町台夏祭り実行委員長を経験して思ったこと

貴重な体験をした、夏も終わります８月も最後の日曜日になりました。夏も終わりますね。今年の夏は、私にとってとても思い出に残る夏となりました。それは、地元仲町台にて、毎年行われている、『グルメフェスタ2016夏祭りIn仲町台』の実行委員長を務めさせていただいたことです。実行委員長の打診をいただいた時は、正直あまり深く考えず、皆さまのお役に立てればと思い、即答でお受けしました。２０年も続いている、大イベントこの夏祭りは、今年は、記念すべき第20回大会です。20年に渡り、仲町台商業振興会の役員の方が開催し続けています。都筑区ができて２１年ですから、区になってからずっと続けている行事なのです。毎年、子供たちが夏休みとなる７月終盤の土日に行われることもあって、お子さんを中心に、延べ２万人の来場があるといわれています。地域の方も楽しみにしている行事ということですね。準備は、３月ごろから始まりました。何事も段取り８割といいますが、その通りでした。この夏祭りは、グルメフェスタと名前がついているように、仲町台商業振興会の会員が、直接出店するブースと直接出店はしないけど、屋台の食べ物やおもちゃを販売するお手伝いをする方、そしてステージに出場する方ビンゴ大会を運営する方などによって、成り立っています。そして、その運営を支える実行委員の方が、全体の裏方を行っていきます。ブースが約３０店。出店に関わった方は、100名近くはいるでしょうか。また、ステージに出場する方は200名ぐらいは、いらっしゃるでしょうか。夏祭りを開催し続けていただいた、皆さまに敬服しています今回、私もこの実行委員長という大役を初めて務めさせていただいて、これまで、この行事を続けてこられた方々のボランティア精神に敬服いたしました。運営やお手伝いで関わって下さった方は、仲町台の地元でご商売をされている方です。ご自身のお仕事を抱えながら、地域の行事のために長期間に渡って、時間を割いている訳です。私自身、今回のことで身をもって体験することができました。と、同時に実行委員長を引き受けるような器ではない。とも思いました。あまり考えずに引き受けてしまいましたが、数々の失敗もあり、かなりの方に負担や、ご迷惑をかけてしまいました。実行委員の皆さんに、成功でしたね！と、言ってくださる言葉に救われますが、自分としては、反省点ばかりです。陰で自分を支えてくださった方に、感謝、感謝です。また、この夏祭りを楽しみにしてくれている、地域の方にとっての、『いつもの夏祭り』のお手伝いを、少しでもできたことにも、感謝したいと思います。

2016年08月28日

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オリンピックで結果を出すということ

リオデジャネイロオリンピックで伊藤馨選手が、国民栄誉賞を授与される予定になったとのこと。世界的にもオリンピックでひとつの種目で４連覇は、世界初の快挙。４年に一度のオリンピックのその日に、負けずに勝ち続けることは、その日だけ４回かつことではなくて、１２年間他の選手よりも勝ち抜いてきた結果だと思います。しかも、オリンピックという大舞台で、その力を発揮するのですから、実力だけでなく『勝負の神』なるものもみかたにつけないと、成し遂げられない気がします。私は、スポーツはあまり得意でなく、剣道初段程度ですので、伊調さんの偉業のすごさを語ることはできませんが、誰よりも半端ではない練習をされてきたのだと感じます。イチロー選手は、安打の数が３割だったら７割は悔しい思いをした。と言ってました。きっと、伊調さんも何度も何度も苦しい練習や試合を乗り越えて、栄光をつかんだのでしょう。優勝するという諦めない信念、練習を積み上げる行動力、また、もともと持っている素質を引き出して、支えてくれる、関係者やファンを巻き込む本人の人間力も加わって、前人未踏の大記録が生まれたのだと思います。でも、伊調さんもきっと最初からオリンピック４連覇が夢だったとは、思ってなかったでしょうね。目の前にある、練習や試合に取り組んで、勝ことにこだわった結果だったのだと思います。今回のオリンピックで、結果を出された選手の活躍をみて、自分の仕事に置き換えて考えて反省しきりでした。まあ、私がオリンピック選手と比較すること事態、ナンセンスかもしれませんが、仕事に対して、どこまで本気で、どこまで集中して取り組んでいるかを考える、２週間となりました。何かの大会で結果を出すとは違って、一生をかけた戦いですし、対戦相手があっての勝ち負けの世界でもありませんから、単純には比較できませんが、取り入れる要素はたくさんありました。この夏５０才を迎え、人生の折り返し時点として、世界のトップアスリートの勝負から繰り広げられる、喜悲交交のシーンを胸にしまって、今後の自分の行動を変えていきたいと思います。結果を出すことは、理屈抜きで誰からも認められることですからね。

2016年08月26日

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仲町台３丁目をフィールドにした、　新築戸建VS中古マンションVS土地購入+注文住宅　結果は？

仲町台駅徒歩１３分の立地に、新築戸建てが登場しました。土地が４７。１８坪　建物は４１．８０坪　で７，３８０万円　私は、基本的には、建売住宅の購入をお客様に積極的には勧めていませんが、ご家族にとって、価値のあるものであれば、ご検討するのも良いと思います。そこで、新築戸建、中古マンション、土地購入+注文住宅の３パターンで、マイホーム取得を比較検討してみます。●売り中古マンション同じ、仲町台３丁目で、平成２０年新築の中古マンションが、売りに出ています。専有面積が、３１．２３坪で６，１８０万円です。単純に坪単価にすると、１９７．８８万円です。ここで、価格面で比較しやすいように土地と建物の価格分けてみます。建物専有部分の推定坪単価は、例えば、新築時１２０万円とすると、×３１。２３坪×残存年数を３９年で、償却年数を４７年そして掛けると、約３，１００万円になります。土地推定価格が、３，０８０万円となります。全体の敷地に対して、共有持ち分を掛ければ、坪単価が割り出せます。敷地面積が６，９９０．７３㎡×１０，３２５/３，４２９，１２１＝２１．０４坪となり、このマンションにおける土地の持分が、２１．０４坪なので、３，０８０万円÷２１．０４坪で、坪単価が１４６．３８万円となります。更に、新築戸建の面積で計算し直すと、１４６．３８万円×４１．０８坪＝約６，０００万円となります。まあ、これは、木造とRC造で構造も違いますから、あまり良い比較にはなりませんが、土地価格と合わせると、９，０８０万円相当の価値がということになります。。●成約売り土地昨年の２月に成約になった土地情報があります。６８．７０坪で５０００万円での成約。坪単価は、７２．７８万円です。こちらの土地に注文住宅を建築すると、平均的な注文住宅の単価が、坪当たり８０万円とすると、　　　４１．８坪×８０万円＝３，３４４万円です。土地価格の５，０００万円と合わせると、８，３４４万円になります。●新築戸建では、改めて新築戸建の価格を分析してみましょう。建物の価格を推計ですが、坪単価を６０万円で計算してみますと、４１．８０坪なので、約２，５００万円です。総額７，３８０万円ー２，５００万円＝４，８８０万円が、推定土地価格になりますね。土地が、４７．１８坪なので、坪単価は、１０３万円　となります。●まとめ【中古マンション】　土地：２１．０４坪、３，０８０万円　⇒　坪単価：１４６．３８万円　　建物：３１．２３坪　３，１００万円　⇒　坪単価：　９９．２０万円【土地+注文住宅】　土地：６８．７０坪　５，０００万円　⇒　坪単価：　７２．７８万円　建物：３５．００坪　２，８００万円　⇒　坪単価：　８０．００万円　※３５坪と仮設【新築戸建】　土地：４７．１８坪　４，８８０万円　⇒　坪単価：１０３．００万円　建物：４１．８０坪　２，５００万円　⇒　坪単価：　６０．００万円好みもありますが、皆さまでしたらどれを選びますか！？最後に、モダンなデザインの新築戸建を写真でご紹介いたします。

2016年08月22日

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日々輝学園横浜校　来年度入学希望者の体験入学のお手伝い

昨日は、地元仲町台にあって長男が通う、日々輝学園横浜校にて、学校行事のお手伝いをしてきました。来年度の入学希望者のお子さんや保護者を対象にした、学校説明会及びお子さんの体験入学が開かれました。この行事のお手伝いをすると、長男が同じ席で学校説明会を聞いていたときのことを、鮮明に思い出します。長男ももう、３年生です。早いもので、あれから３年が経ったのですね。説明会で、自分達の体験談をお話しさせていただくと、深くうなずいていたり、涙ぐむ保護者のお顔を拝見します。きっと、不安と期待を入り混じった気持で学校を訪れたのだと思います。３年前のこの日は、私たち家族も、長くて暗い先の見えないトンネルの中から、かすかな光が見えた瞬間でした。長男にも希望の光が見えたのかな。。辛く悲しい時を乗り越えようとする、長男の姿を見て、私は長男と一緒に学校活動に関わって、生まれて初めて、PTA活動をやろうと決心しました。不思議にやるべきではないかと思ったのです。仕事に追われ限られた時間の中で、不安な気持ちをありましたが、PTA活動の経験をお持ちになった保護者さんもたくさんいらっしゃったし、先輩方がやられてきたことを、よく聞いて、とにかく目の前にあることに対応してきました。現在、PTA会長を２期目を務めさせていただいておりますが、様々な活動の中で、子供の将来の幸せを願う保護者さんのお気持ちは、皆さん共通なんだと、ひしひしと伝わってきます。子供たちの、時には歯がゆい行動をじっと見守りながら、育てていく親としての立場は、言葉には言い表せないほど、深いものだと感じます。また、その状況が自分達を成長させてくれていることも、同時に感じています。残り、まだ、任期は来年の５月の総会まで続きますが、将来ある子供たちや地元の学校でもあるので、私なりに出来ることを精一杯務めていこうと、改めて思った１日でした。

2016年08月21日

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８月２０日・２１日　港北ファミールハイツオープンルーム＆不動産・相続相談会　同時開催

１．オープハウス開催のお知らせ本日、８月２０日（土）と、明日、２１日（日）の両日、１２時〜１７時に、先週に続いて港北ファミールハイツ９号棟３０８号室のオープンハウスを開催いたします。２．物件の特徴こちらの物件は、内装、設備フルリフォームの物件です。リフォーム内容　平成２８年４月完成●キッチン交換●ユニットバス交換（追焚・乾燥機付）●給湯器交換●洗面化粧台交換●トイレ新規交換(温水便座付)●洗濯パン交換●全室クロス、フローリング張替え●建具交換●エアコン設置●電気スイッチ・コンセント交換、照明器具交換●シューズボックス造作●琉球調畳ルーム３．不動産・相続相談会も同時開催空いている時間を利用して、会場内で不動産・相続に関する相談会も実施しております。今回は、初回無料相談となっております。相談員は、（公認）不動産コンサルティングマスター・相続対策専門士の志村孝次が対応いたします。ご希望の方は、ご予約をお願いいたします。

2016年08月20日

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仲町台駅周辺マンションの分析

仲町台のあるマンションを、５年前にご購入されたお客様のご相談で、自宅の買い替えを考えていらっしゃるとのことでした。こちらのお客様は、先週末に行った、プロムナード仲町台の売却物件にて、販売のためのオープンハウスを行なった時に、来場された方です。住まわれているマンションを「住み替えたい」と考えるには、強い理由があるはずです。そして、その理由やタイミングは、お客様ご家族が、その理由をもとに話し合った結論であると思います。私たちができることは、いくらで売れるのか？また、マンションの販売市況が、現在どのようになっているのか？市況につきましては、購入されたいマンションも同様です。そこで、現在住んでいるマンションと購入されたいマンションの過去５年間のは成約事例を調べて、成約価格や、販売戸数の推移、また、リフォームしている状況か、していない状況等一覧表にまとめてみることにしました。今回、選んだマンションは、３つ。まずは、プロムナード仲町台。分譲タイプで全４１７戸　平成９年新築です。続いて、港北ファミールハイツ。全１０棟　４３８戸　平成２年〜３年新築。最後に、港北ニュータウンイオ最近は、フルリフォームしているマンションは、リフォームしていないマンションに比べ、販売価格がはっきりと異なっています。マンションの大きさにもよりますが、標準的なファミリータイプのマンションで２３坪程度の規模ですと、坪当たり２０万円程度は違います。つまり、リフォームしていないマンションより、坪あたり２０万円程度高く価格設定しているのが、リフォーム後のマンションです。（実際もっと、高値で設定している販売物件もありますが。。精々高くて坪当たり２５万円でしょうか。。）単純計算で、規模が２３坪場合ですと、×２０万円＝４６０万円になります。私も、昨年自宅マンションをリフォームしましたが、リフォーム自体は、それくらいかかるものだと思います。あとは、リフォームしていないマンションを購入して、ご自身でリフォームするのか、リフォーム済みのマンションを購入するのか選択するのは、お客様になります。「リフォーム」に関しては、出来たものを買うのか、自分の好みでするのかは、実は根本的にマイホームに対する考え方が大きく異なると、私は思っていますので、また、別の機会にお話ししたいと思います。さてさて、話が少し反れてしまいましたが、調始めではありますが、やはりこの５年間では、中古マンションの成約価格は上がっている傾向です。売却するには、良い時期であるといえますね。ただ、うらはらに購入するマンションも高値であるともいえます。これは、売り手と買い手の利益相反ですから、やむを得ません。お客様には、今後、販売価格が更に上昇することは、社会情勢からして考えにくいので、売却先行して、購入物件はじっくり探すこと、ご提案するつもりでおります。

2016年08月14日

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地元仲町台にて、オープンハウス開催中

地元仲町台にて、オープンハウス開催中です。本日１３日（土）と明日１４日（日）の両日、１２時〜１７時港北ファミールハイツ９号棟３０８号室、フルリフォーム済み、３，４８０万円です。また、不動産・相続相談会も合わせて実施しております。ご来場、ご相談、お待ちしております。

2016年08月13日

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