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けもやのおうち - 旧館- 住友不動産 J・URBAN 建築日記・入居日記

2006/03/13
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カテゴリ:おうちのマメ知識
 
 
最近ずっと¥の話ばかりしてますが(笑)・・・

住宅ローンシリーズの最後に、「キャンペーン金利は本当にお得か?」ということについて、具体例を挙げて考えてみたいと思います。

以下、簡単のために、フラット35に限定して話を進めます。

フラット35では、融資手数料は52500円(または31500円)で定額となっていますが、銀行(信用金庫)によっては「融資額の2.1%の手数料を払えば、金利を0.2%程度優遇するキャンペーン」も行っているところがあります。

0.2%といえど、元々の金額が大きいので、割増の手数料を払ったとしてもお得のような気がしますが・・・本当にそうでしょうか?



ご参考までに、3000万円を借りて30年間で返済(元利金等返済型、ボーナス返済なし)する場合に、融資金利(全期間固定)・融資手数料・繰上返済の有無の条件を変えて、総返済額にどれくらいの違いが出るか計算してみました。 

なお、下表の計算にはフラット35のシミュレーションを利用し、融資基準金利は2006年3月のフラット35の融資金利平均額 2.9%を採用しています。 また、繰上返済手数料および千円単位の金額は、この計算では無視しました。



基準金利 2.9%キャンペーン金利 2.7%とし、下表の説明をします。

まず、総返済額で比較した場合(繰上返済なし)、基準金利では4496万、キャンペーン金利では4381万となり、キャンペーン金利の方が115万得になります。

では、融資手数料+総返済額で比較した場合(繰上返済なし)はどうでしょうか? 基準金利では4501万、キャンペーン金利では4444万となり、その差は57万まで縮まってしまっています。 

一方、基準金利で借りて、期間短縮型の繰上返済をした場合ではどうでしょうか? 例えば10年後に100万円の繰上返済をした場合、融資手数料+総返済額は4314万となり、187万得したことになります。 こちらの方がお得度が大きいですよね。



★この計算結果は一例です。 金利優遇のメリットは借入状況により異なります。 ご注意ください。
借入額借入
期間
返済方法融資
金利
(全期間
固定)
融資手数料期間短縮型
繰上返済
総返済額
(うち利息分)
融資手数料
  +
総返済額
3000万30年元利均等


ボーナス
返済なし
2.5%5万
(定額)
なし4268万
(1268万)
4273万
2.6%5万
(定額)
なし4324万
(1324万)
4329万
2.7%5万
(定額)
なし4381万
(1381万)
4386万
63万
(融資額2.1%)
なし4381万
(1381万)
4444万
2.8%5万
(定額)
なし4438万
(1438万)
4443万
2.9%5万
(定額)
なし4496万
(1496万)
4501万
5万
(定額)
1年後100万4259万
(1259万)
4264万
5万
(定額)
5年後100万4284万
(1284万)
4289万
5万
(定額)
10年後100万4309万
(1309万)
4314万
5万
(定額)
20年後100万4359万
(1359万)
4364万



キャンペーン金利(今回は-0.2%で計算)は、総返済額だけを見ているとお得なような気がしますが、融資手数料まで含めて考えると、そのメリットは意外に小さいことがお分かりいただけるかと思います。  (けもや的には、借り手側でなく、銀行側にメリットの大きい制度だと思っています)

また、住宅ローン契約時(=竣工間際)といえば、キャッシュフロー(=手持ち資金)が一番厳しい時期です。 このときに、融資手数料の差58万(=63万-5万)は大きいですよね。

手持ち資金に余裕がある方は積極的に利用されたらよいと思いますが、そうでなければ無理をせず、繰上返済に力を入れられる方が無難かと思います。

では、繰上返済がどれくらいの金利優遇に相当するかですが・・・ 基準金利2.9%で借りて、5年後に100万を繰上返済すると0.4%程度の金利優遇(≒2.5%)、10年後に100万を繰上返済すると0.3%程度の金利優遇(≒2.6%)に相当します。 結構な効果ですよね。



住宅ローンというと、契約時の金利の大小に目が行きがちですが、それよりは融資・繰上返済の手数料や保証料を含めた総額を重視し、なおかつコツコツ繰上返済に励むことが肝要かと思いますよ。 (あくまで私見ですが ^^;)

なお、新生銀行のように、「住宅ローンの返済口座に一定金額以上あると、手数料無料で自動的に繰上返済される」タイプの商品もあります。 ご参考まで。 ^v^

■関連記事 ⇒ 【マメ知識】住宅ローン返済方法・元利均等と元金均等の違い
           【マメ知識】繰上返済のススメ
           【マメ知識】ライフプランシミュレーションのやり直し
           【入居編】元金均等住宅ローンの繰上げ返済シミュレーション計算



住宅ローン・税金の関連日記はコチラ♪

けもやのおうち・目次 ⇒ 8. マメ知識 ⇒ 住宅ローン・税金の項をご参照ください



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最終更新日  2012/07/12 06:33:37 PM
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