20年後、競争力のある賃貸住宅にするには
相続税対策で賃貸住宅経営が有利なのは解っています。心配なのは、「家賃下落リスク」「空室リスク」「管理手間負担」などリスクや負担が年を追う毎に増える事です。「管理手間負担」対策には一括管理委託の「サブリース」や規模の小さいアパートをお勧めします。「家賃下落リスク」「空室リスク」対策には資産継続に多少重きを置き、競争力のある物件を造る事をお勧めします。費用対効果もあるので予算を限って、競争力をつけても有効だと思います。 差別化、一味工夫 、弊社の設計事例で見てみると ＜ エントランスとオブジェと植栽＞2009竣工時ウォーガコルテ西馬込アジールコート。エントランス、アイストップにオブジェ。でも、植栽はチョボチョボ。 4年たった2013です。上段花壇は想定通り、タイルから下垂し始めました。新緑・花・木陰・紅葉・陽光、四季を感じさせるのには落葉樹。+色どりが寂しい冬対策に常緑、植栽は奥が深い。http://vogacorte-chintai.com/id/1000036 ＜壁面緑化、無垢外壁材のシルバーグレー退色＞ 竣工翌年の2006年、弊社本社ビル。壁面緑化に朝顔を植えてみました。ちょうな掛けの松無垢材は無塗装だけで、まだ木目鮮やか。 7年後2013年、ちょうな掛けの松無垢材はシルバーグレーに退色。京都の町屋や寺院のように、シルバーグレーで安定化すると思います。 ＜エントランスと植栽＞2006.8竣工時、アジ―ルコート品川、まだ寂しい植栽。http://www.m-standard.co.jp/rent/%E3%82%A2%E3%82%B8%E3%83%BC%E3%83%AB%E3%82%B3%E3%83%BC%E3%83%88%E5%93%81%E5%B7%9D/ ＜路地の植栽＞ 旗状敷地の住宅の路地を植栽。（弊社設計ではありません。） ＜壁画＞ 「黒猫騎士」、弊社役員、山崎の作品です。手の触れない場所に家の守り神として壁画なんでどうでしょう？エントランスやゴミ置き場など共用部に「騙し絵」の壁画も面白い。 ＜エントランス＞ 2013.6竣工 ITABASHI BASEオブジェや壁画ではなく、エントランスのアイストップにモザイクタイルでモンドリアン柄 ＜エントランスとオブジェ＞2010.3竣工、サンクレール大久保のエントランスに林檎の木彫。枕木を切断し台にしました。 ＜水鉢＞弊社、打ち合わせコーナーの水鉢。数万円で灌水装置もあります。雨水を利用してもいいと思います。給水機能さえ、押えれば、ミニ里山です。 ＜5ｘ緑＞弊社、打ち合わせコーナーの立体植木。外構で応用出来そうです。路地の植栽やマウンド代わり、塀、擁壁代わりに植栽を立体化できます。 「5×緑､里山ユニット25cmキューブ入荷 」http://plaza.rakuten.co.jp/colpisos/diary/201204240000/ 軽量鉄骨のアパートのコスト目安は、外構抜き、消費税別途で2階建て程度で50万円/坪3階建て程度で60万円/坪建設会社の設計施工の賃貸マンションやアパートでも構いません。敷地建物条件は全て違います。差別化する工事のみでも、弊社で設計いたします。 デザイン監修、外構工事、オブジェ工事、壁画工事、＜設計料＞本体工事でなく、上記対象工事費(デザイン監修は、増えた仕上げや躯体のみ) からの割合です。工事費800万円までは工事費の15％。（最低50万円以上） 800万円以上は戸建の設計料に倣う。 http://www.piso.co.jp/original/office/price.html ※賃貸マンションや賃貸アパートの建設会社の設計施工物件に対象工事のみでも弊社で設計いたします。※対象工事費の総額の目安に合わせ、設計努力いたします。※対象工事費は建設会社に工事金額の調査をお願いします。※消費税は全て別途です。 多額の相続税を支払うのも、国家に納税し社会貢献しますが、一時です。相続税対策をとって、「隠れ資産家」なれば、計画的に資産が子孫に受け継がれ、固定資産税、所得税を長年にわたって納税します。結果的に長期的な社会貢献となります。 ＜関連ブログ＞ 相続税対策の基本は「財産減」と「評価減」 http://plaza.rakuten.co.jp/colpisos/diary/201305010000/世田谷では敷地120ｍ2で相続税対象？ 先ず小規模宅地の特例 http://plaza.rakuten.co.jp/colpisos/diary/201303220000/資産に応じた「長寿リスク」対策 http://plaza.rakuten.co.jp/colpisos/diary/201212160000/
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