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2015年08月28日
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テーマ:不動産投資(32)
カテゴリ:建築

<専門家プロファイル質問 >

初めて質問させて頂きます。宜しくお願い致します。

近々建物のローン契約を致します。
その際に、工事請負契約書の原本が必要とのことでした。
土地と建物のローンを組む際に、施工会社とダミーの工事請負契約書を交わし、銀行へ提出致しました。その際、『あくまでもこの契約書はダミーです』と施工会社の方は仰っていました。
その為、収入印紙もコピーのものを使用していました。
その後、実際に交わした本当の工事請負契約書があり、請負金額に数百万の差額がでました。後に交わした方が減額です。しかし、追加工事額をプラスするとダミーで交わした額より上回ります。

本題なのですが、建物ローン契約の際に提出する工事請負契約書は最初のダミーで交わした契約書の原本を出すものなのでしょうか?
実際に施工会社に支払う金額は融資額よりオーバーしています。
しかし、ダミーで交わした契約書ですと合計額が異なります。
工事請負契約書の額と追加工事分の額の合計が、融資額と自己資金で支払う金額と異なっても大丈夫なのでしょうか?
施工会社は、銀行に提出してあるダミーの契約書の原本だと言っております。しかし、収入印紙は買主で負担して下さいとのことでした。

契約日が迫っており、銀行側へ聞いて良いものかもわからず、質問させて頂きました。
ご回答を宜しくお願い致します。


<応答>

ローン設定金額の工事契約書をし引き渡し時、追加増減で清算

一般に、ローン申し込み(審査)時には、下記の物が必要です。
1.不動産情報(住宅地図、測量図、登記簿、公図、など)
2.債務者情報(源泉徴収票、住民票など)
3.建物情報(設計事務所、工務店、事業主などから取得)
 a.仕上表
 b.基本設計図(1/100程度の平面図、立面図、断面図程度)
 c.概算見積書(坪単価など、内容は粗い、印紙など貼らない)
銀行からローンが決定された時、一般には、融資申し込み額より、本当の融資額限度額は多少、余裕があります。そうでないと、地中障害対応、天変地異、急激な経済変動、の追加工事費に対応できません。
融資額が少ない方が返済時には楽なので、基本は当初の融資額を守ったほうが良いです。
ただ、実際の工事を実行していくと、追加工事、増減工事が発生し、工事費は増加傾向になります。その際、自腹や親に泣きつく方法も有りますが、銀行と相談して融資額を増やす場合もあります。
ここで問題なのは銀行と誰が窓口で交渉してるかで、その後の違いが出ます。
提携ローンなどと言って、事業主や不動産屋、工事店に任せると融資額の限度額を握られます。
その場合、施主の財布の中身が解っているのですから、不必要な高額の物件を勧められたり、心おきなく追加工事や増額工事を勧められます。当然ですが、銀行は当人が交渉する事をお勧めします。

 今回ですが、セオリーでいくと提携ローン、自己交渉ローンにかかわらず、
1.先ず、ジャブで工事期間中、不測の事態が発生した場合、多少の融資の増額が可能か?銀行の担当に聞く。融資額に余裕がるか?どうか探りを入れる。
2.融資額に多少余裕がある場合、最初の工事契約書に不備が有、追加変更工事が発生したので、それも合わせた最終工事契約書を出したい。と銀行に言う。金額も変更して正規の追加工事費も合わせた実質の最終工事契約契約書を施工会社に造ってもらい銀行に提出する。
3.融資額に余裕がない場合、ダミー工事契約書から精査したら変更があったので、最終工事契約書と言い、ダミーと言われた工事契約書額と同額の本当の工事契約書を造って貰い、それを銀行に提出する。融資額から増加した分は施工会社と話し、契約上は追加工事とする。その原資は融資とは違うところから調達する。または工事中、仕様の変更や後工事にして、その融資額オーバー分を取りやめる努力をしてもいい。

質疑:本題なのですが、建物ローン契約の際に提出する工事請負契約書は最初のダミーで交わした契約書の原本を出すものなのでしょうか?
回答:ギリギリ融資の場合、ダミーでも、原本を出したほうがいいです。融資を実行されなければ元も子ありません。余裕が有るかどうか?は銀行に聞けば解ります。

ダミーもどこか?設計事務所的には腑に落ちません。融資審査時、本当は工事契約書を先に決めたいのでダミーの工事契約書を出したような気もします。実際に工事契約書が必要なのは融資実行時、今であって、その以前は不要です。概算見積書は荒々なのでダミーとも言えますが、融資実行時までには本見積が上がっています。一般に最後、詰め切れてなくとも、融資問い合わせ時の金額で工事契約をし、増減工事費有を前提に工事店と契約、着工は有ります。

質疑:ダミーで交わした契約書ですと合計額が異なります。
工事請負契約書の額と追加工事分の額の合計が、融資額と自己資金で支払う金額と異なっても大丈夫なのでしょうか?
回答:上記のように聞いて変更も可能です。融資環境次第です。

質疑:施工会社は、銀行に提出してあるダミーの契約書の原本だと言っております。しかし、収入印紙は買主で負担して下さいとのことでした。
回答:印紙は互いの契約書に各々貼るが原則です。本当の工事契約書はそうでしょうが、ダミーはどちらが必要としたかによると思います。見積が遅くてしょうがないなら施工会社で、融資が厳しく、通し易くするなら施主かとも思います。実際には印紙を張らなくとも契約書自体は有効です。ただ脱税してるだけです。お勧めしませんが、1通だけ印紙を張った工事契約書を造って、必要に合わせ、施工会社、施主で貸し借りしながら使った人もいると聞きました。

 

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Last updated  2015年09月18日 09時22分29秒
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