872797 ランダム
 HOME | DIARY | PROFILE 【フォローする】 【ログイン】

所長のブログ

所長のブログ

【毎日開催】
15記事にいいね!で1ポイント
10秒滞在
いいね! --/--
おめでとうございます!
ミッションを達成しました。
※「ポイントを獲得する」ボタンを押すと広告が表示されます。
x

PR

Keyword Search

▼キーワード検索

Profile

piso60

piso60

Calendar

Favorite Blog

13年が経ちました… 鵄杏さん

娘の学費捻出の為に… Procちゃんさん
昭和懐古ちゃん 昭和懐古ちゃんさん
ヨーグルトの賞味期限 estyle2001さん
だらだら Pink no Manaさん

Comments

effelpist@ kilovermek.es effelpist &lt;a href=&quot; <small> <a href="http…
タウンライフアフィリエイト運営事務局@ タウンライフアフィリエイト運営事務局でございます。 平素は大変お世話になっております。 タウ…
piso60@ Re[1]:専門家プロファイル:壁紙について(04/23) 芝浦探検同好会さんへ 元気にやってるよw
芝浦探検同好会@ Re:専門家プロファイル:壁紙について(04/23) ご機嫌いかが? 恐ろしくて聞けないな❗…
colpisos所長@ Re[1]:2020夏 小田原 サカナキュイジーヌ・リョウ (SAKANA CUISINE RYO)(07/29) 芝浦探検同好会さんへ >ウーチャンから単…

Freepage List

Headline News

2015年08月28日
XML
テーマ:不動産投資(58)
カテゴリ:建築

<専門家プロファイル質問 >

初めて質問させて頂きます。宜しくお願い致します。

近々建物のローン契約を致します。
その際に、工事請負契約書の原本が必要とのことでした。
土地と建物のローンを組む際に、施工会社とダミーの工事請負契約書を交わし、銀行へ提出致しました。その際、『あくまでもこの契約書はダミーです』と施工会社の方は仰っていました。
その為、収入印紙もコピーのものを使用していました。
その後、実際に交わした本当の工事請負契約書があり、請負金額に数百万の差額がでました。後に交わした方が減額です。しかし、追加工事額をプラスするとダミーで交わした額より上回ります。

本題なのですが、建物ローン契約の際に提出する工事請負契約書は最初のダミーで交わした契約書の原本を出すものなのでしょうか?
実際に施工会社に支払う金額は融資額よりオーバーしています。
しかし、ダミーで交わした契約書ですと合計額が異なります。
工事請負契約書の額と追加工事分の額の合計が、融資額と自己資金で支払う金額と異なっても大丈夫なのでしょうか?
施工会社は、銀行に提出してあるダミーの契約書の原本だと言っております。しかし、収入印紙は買主で負担して下さいとのことでした。

契約日が迫っており、銀行側へ聞いて良いものかもわからず、質問させて頂きました。
ご回答を宜しくお願い致します。


<応答>

ローン設定金額の工事契約書をし引き渡し時、追加増減で清算

一般に、ローン申し込み(審査)時には、下記の物が必要です。
1.不動産情報(住宅地図、測量図、登記簿、公図、など)
2.債務者情報(源泉徴収票、住民票など)
3.建物情報(設計事務所、工務店、事業主などから取得)
 a.仕上表
 b.基本設計図(1/100程度の平面図、立面図、断面図程度)
 c.概算見積書(坪単価など、内容は粗い、印紙など貼らない)
銀行からローンが決定された時、一般には、融資申し込み額より、本当の融資額限度額は多少、余裕があります。そうでないと、地中障害対応、天変地異、急激な経済変動、の追加工事費に対応できません。
融資額が少ない方が返済時には楽なので、基本は当初の融資額を守ったほうが良いです。
ただ、実際の工事を実行していくと、追加工事、増減工事が発生し、工事費は増加傾向になります。その際、自腹や親に泣きつく方法も有りますが、銀行と相談して融資額を増やす場合もあります。
ここで問題なのは銀行と誰が窓口で交渉してるかで、その後の違いが出ます。
提携ローンなどと言って、事業主や不動産屋、工事店に任せると融資額の限度額を握られます。
その場合、施主の財布の中身が解っているのですから、不必要な高額の物件を勧められたり、心おきなく追加工事や増額工事を勧められます。当然ですが、銀行は当人が交渉する事をお勧めします。

 今回ですが、セオリーでいくと提携ローン、自己交渉ローンにかかわらず、
1.先ず、ジャブで工事期間中、不測の事態が発生した場合、多少の融資の増額が可能か?銀行の担当に聞く。融資額に余裕がるか?どうか探りを入れる。
2.融資額に多少余裕がある場合、最初の工事契約書に不備が有、追加変更工事が発生したので、それも合わせた最終工事契約書を出したい。と銀行に言う。金額も変更して正規の追加工事費も合わせた実質の最終工事契約契約書を施工会社に造ってもらい銀行に提出する。
3.融資額に余裕がない場合、ダミー工事契約書から精査したら変更があったので、最終工事契約書と言い、ダミーと言われた工事契約書額と同額の本当の工事契約書を造って貰い、それを銀行に提出する。融資額から増加した分は施工会社と話し、契約上は追加工事とする。その原資は融資とは違うところから調達する。または工事中、仕様の変更や後工事にして、その融資額オーバー分を取りやめる努力をしてもいい。

質疑:本題なのですが、建物ローン契約の際に提出する工事請負契約書は最初のダミーで交わした契約書の原本を出すものなのでしょうか?
回答:ギリギリ融資の場合、ダミーでも、原本を出したほうがいいです。融資を実行されなければ元も子ありません。余裕が有るかどうか?は銀行に聞けば解ります。

ダミーもどこか?設計事務所的には腑に落ちません。融資審査時、本当は工事契約書を先に決めたいのでダミーの工事契約書を出したような気もします。実際に工事契約書が必要なのは融資実行時、今であって、その以前は不要です。概算見積書は荒々なのでダミーとも言えますが、融資実行時までには本見積が上がっています。一般に最後、詰め切れてなくとも、融資問い合わせ時の金額で工事契約をし、増減工事費有を前提に工事店と契約、着工は有ります。

質疑:ダミーで交わした契約書ですと合計額が異なります。
工事請負契約書の額と追加工事分の額の合計が、融資額と自己資金で支払う金額と異なっても大丈夫なのでしょうか?
回答:上記のように聞いて変更も可能です。融資環境次第です。

質疑:施工会社は、銀行に提出してあるダミーの契約書の原本だと言っております。しかし、収入印紙は買主で負担して下さいとのことでした。
回答:印紙は互いの契約書に各々貼るが原則です。本当の工事契約書はそうでしょうが、ダミーはどちらが必要としたかによると思います。見積が遅くてしょうがないなら施工会社で、融資が厳しく、通し易くするなら施主かとも思います。実際には印紙を張らなくとも契約書自体は有効です。ただ脱税してるだけです。お勧めしませんが、1通だけ印紙を張った工事契約書を造って、必要に合わせ、施工会社、施主で貸し借りしながら使った人もいると聞きました。

 

 新築工事・施工の専門家への質問 - 専門家プロファイル

http://profile.ne.jp/ask/q-152164/

<所長の足跡>

2015.3所長の足跡

<竣工ブログ>

2014メイクスデザイン池上アジールコート竣工

2013 ITABASHI BASE(仲宿PJ)オープンハウスのお知らせ

三鷹の家オープンハウス

<建築>

2015 フランク・ロイド・ライト 自由学園 明日館

手斧掛け手摺:設計者セルフビルド

セルフビルドの勧め:一枚板テーブルの作り方

「聴竹居」と藤井厚二展に行ってみた。

バウビオロギーと自然循環型住宅

エアコン嫌いに最適!低温パネルヒーター体験宿泊 

<資産運用&相続税対策 関連ブログ> 

評価額が半額になる賃貸住宅の節税策盲点

20年後、競争力のある賃貸住宅にするには

相続税対策の基本は「財産減」と「評価減」

世田谷では敷地120m2で相続税対象? 先ず小規模宅地の特例

資産に応じた「長寿リスク」対策

<高気密高断熱住宅関連ブログ>

世界基準の「いい家」を建てる 。家だって燃費で選びたい。

燃費のいい家:小さな家

吾唯足知、クールなエネルギー消費。

高低差換気北側給気口

エアコンいらずの家:越屋根で温度差換気

エアコンいらずの家:屋敷林(くね)、冬の北風を防ぎ、夏の涼気の染み出し

エアコンいらずの家:冬の結露を防ぐ。

エアコンいらずの家:冬の陽光を享受する。

トイレ・洗面所に局所暖房機 

<建築相談関連ブログ>

分譲マンションの配管の漏水について

マンションが22センチ程ズレて建てられている事が判明

設計施工の請負業者のオリジナル工事請負約款とは(1)

設計施工の請負業者のオリジナル工事請負約款とは(2)

自宅前の建築中建売への抗議について

家相は気持の持ち方

せっかくなら、全熱交換型換気扇へ(マンションリホーム相談)

構造の10年保証、これって対象?

耐震等級と免振構造の基本

火災保険の選び方

 






お気に入りの記事を「いいね!」で応援しよう

Last updated  2015年09月18日 09時22分29秒
コメント(0) | コメントを書く


■コメント

お名前
タイトル
メッセージ
画像認証
別の画像を表示
上の画像で表示されている数字を入力して下さい。


利用規約に同意してコメントを
※コメントに関するよくある質問は、こちらをご確認ください。



© Rakuten Group, Inc.