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全189件 (189件中 1-10件目)

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建築

2019年02月28日
XML
カテゴリ:建築

将来、独立したり、他事務所に転職しても、履歴書の職務実績になり、せっかくなら、自分の血や肉となる経験をしてもらいたい。
担当した仕事は自分の名前が張ってあると思えと教えています。
鉄筋コンクリート造を中心に木造や鉄骨など多様な設計経験も出来ます。
実務経験者は優遇しますが、​建築学科卒と建築系職務経験は不問。
これから建築設計をやりたい人なら弊社がサポートしながら育てます。​
未経験でも理系的素養があれば線や文字の意味を教えながらCADは覚えられます。
確認申請や役所事前協議や現場設計監理を通じ、法や条例の理解、施主やゼネコンなどとの人との経験も積めます。
建築設計って、大変だけど、遣り甲斐があります。創立25年、次期所長も決まり、弊社も一回り飛躍したいと思うってます。
不況時にも、負けない技術と経験を積み、生涯の仕事として、建築設計を一緒にしませんか?


「事業内容」
一般・投資用分譲マンション(事業主)、個人土地活用賃貸共同住宅、個人住宅、店舗、事務所、工場等のプレゼン、基本設計、事前協議、確認申請、実施設計、設計監理。個人の土地有効活用の企画提案、資産運用提案。土地活用設計施工会社物件の施主側コンサルタント。 自然循環型少資源住宅設計。

 

​「募集要項」​

 完全週休2日制, 日曜, 祝日, 有給休暇, 慶弔休暇, 夏季休暇, 年末年始休暇,

その他 二か月に一日程度、土曜日に会社イベント(建築展示会・完成見学会・BBQ・懇親会)として参加。

 月給18万円~

 昇給年1回(6月)、年度末賞与年1回(3月)、盆・正月手当、雇用保険、健康保険、厚生年金。

 交通費:月3万円まで

​​​
「日程」
・まずは履歴書・職務経歴書を添付したメールをください。書類選考を行ないます。
・選考後、結果または面接の日程についてご連絡いたします。

【面接】
・履歴書・職務経歴書をお持ちください。
・面接日等は考慮しますので、ご相談ください。

【内定】
・面接から内定まで約2週間を予定しています。


〒157-0061
東京都世田谷区北烏山9-1-4colpisos1F(京王線千歳烏山駅徒歩7分)
株式会社コルピソス一級建築士事務所 
ホームページ ​フェイスブック
https://www.facebook.com/colpisos
受付随時 担当 伴場 (携帯)090-3597-4038 (会社)03-5315-7155

 e-mail:yoshiyuki-bアットマークpiso.co.jp(迷惑メール対策です。アットマークを@にしてください。)


板橋本町PJ


秋葉原練塀町PJ

板橋本町PJ

松陰神社PJ

弊社、打ち合わせコーナー







Last updated  2019年03月21日 19時12分53秒
コメント(2) | コメントを書く
2018年10月06日
カテゴリ:建築


二拠点暮しの青梅の多摩川の河原で所員や元所員、家族なども交え、バーベキュー。


持ち寄りの日本酒

季節も良くて、焼きたての肉 野菜、良く冷えた生ビールや冷酒がマジうんまかった!

​​親子で水遊び。

多摩川の上流は水が綺麗だ。

<地域・ボランティア>
2018水無月 秩父天空のポピー
2018六月 第三回ちとからまちバル
2017千歳烏山の銭湯 増穂湯 (二拠点暮らし千歳烏山編)​​​​​
2018GW 工場萌えの聖地!奥多摩工業の超巨大工場
2017夏 青梅 銀嶺 お化けな夜をおでん屋で(二拠点暮らし青梅編)​​18







Last updated  2019年01月07日 21時49分54秒
コメント(1) | コメントを書く
2018年05月01日
テーマ:不動産投資(34)
カテゴリ:建築

専門家プロファイル :伴場の質問応答

「​戸境の乾式耐火遮音間仕切壁​のビス穴」
新築マンションの戸境壁なのですが、乾式耐火遮音間仕切壁で穴をあけてはいけないのを知らず、本棚の転倒防止のビスをいくつか打ってしまいました。
管理会社に戸境壁にビスを打っていいのか確認したところ、マンションの躯体に影響なければよいと言われましたが、入居案内には乾式壁にビスはNGと書かれていました。
乾式壁にビスをとめることで壁にどのような問題がでるのでしょうか。また、その問題はすぐに起こるものでしょうか。管理会社にもう一度相談し、修復するべきなのか、悩んでおります。また、修復するとしたら、どのような工事になるのでしょうか。

伴場の応答
「乾式耐火遮音間仕切壁へのビスは抜かない。」
区分所有のマンションの場合、共用部と専用部があり、区分所有者は専用部しか工事が出来ません。柱梁壁床天井などのコンクリートの躯体は共用部です。サッシや界壁(戸堺)も同じです。
コンクリートの上の断熱材や石膏ボード、クロスなどの仕上げ材、乾式の間仕切りや床や天井の仕上げは専有部で区分所有者で工事しても構いません。
紛らわしいのは専用部の乾式間仕切りと共用部である界壁の乾式耐火遮音間仕切壁は見た目は変わらず、ビスも効き容易に工事が出来る事です。
ただ、区分所有の界壁としての乾式耐火遮音間仕切壁は共用部で、管理組合などの許可がなければ、原則、工事不可です。
また、乾式耐火遮音間仕切壁は耐火や遮音性能など、専用部の乾式間仕切り壁と厚さも仕様も違い性能が格段に良いです。
共用部でNGの他に、耐火や遮音性能の低下を防ぐと言う観点で話してみます。ビスを、もう打ってしまった段階での対策を話します。対策は欠損を無くす意味でビスをそままにしたほうが機能は低下しません。見た目が嫌なら、パテなどでしごき、クロスなどで仕上げする事をお勧めします。
傷やビス抜けで石膏ボードが明らかに欠損した場合は張り直しをお勧めします。
音は振動なので、吸音材で振動を吸収したり、重さで振動しないようにして防音します。耐火や遮音性能の低下を防ぐには新築時の仕様を守り、欠損を無くすのがセオリーです。
本棚の転倒防止は天井が軽鉄などの下地があればビスで、コンクリートの躯体にクロスなら突っ張り棒で対応して下さい。


<質問者評価>
 丁寧なご回答ありがとうございます。
大変参考になりました。アドバイスの通りにしたいと思います。知識がなく、どうしたらよいか困っていたので、専門家の方のご意見を聞くことができ、よかったです。 この度はありがとうございました。

<伴場の応答>
乾式耐火遮音間仕切壁へのビスは打たない方良いですが、管理組合の了承が得られれば、性能が落ちなければ打っても良いのだと思います。
振動なので、ビス抜けなどが発生したら、遮音性能が低下し隣戸の音が聞こえたり、耐火性能が低下します。
欠損が生じないよう配慮して下さい。
また、技術屋として、自分の技術や経験が生かせれば伴場も幸いです。

株式会社コルピソス一級建築士事務所のHP

新築工事・施工の専門家への質問 - 専門家プロファイル「伴場吉之」

<所長の足跡>

2017.5.1所長の足跡

<竣工ブログ>

ヴィラージュドクロシェの1&2階のイタリアンバルがオープン

ステージファースト赤羽アジールコート(2016.3末竣工)

2016ヴィラージュ ド クロシェ(秋葉原練塀町PJ) オープンハウスのお知らせ

N STAGE ITABASHIHONCHOU ASYL COURT

2014メイクスデザイン池上アジールコート竣工

2013 ITABASHI BASE(仲宿PJ)オープンハウスのお知らせ

<建築>

2018 個人オーナーと建てたこだわりの賃貸事例展

2017秋 軽井沢 吉村山荘

2017秋 日本の家展

青梅と千歳烏山:セカンドハウス 二拠点暮らし

2016初冬 世田谷 街中にある森の中の様なマンション

2016晩秋 伊根町造酒屋 京春

2016晩秋 丹後半島伊根町 舟屋

芝浦工業大学建築工学科50周年

NHK 鑑賞マニュアル「美の壺」 『和モダン・暮らしと憧れ展』  

建築異文化交流(地主土地有効活用賃貸マンションと投資用分譲マンション)

2007塔屋がある野方の家(戸建て全面リホーム)

設計閑話(早宮の集合住宅)

柿渋って?天然抗菌防水塗材

土着色を使ってみる。

無垢材+天然薬剤抗菌防水塗料「柿渋」&セルフビルド漆喰&無垢材フルカスタムキッチン

平成12年太田の建前「祝詞(のりと)」「餅撒き」「木遣り合唱」

Courant ascendant(上昇気流)階段束壁に大壁画

仙川の安藤ストリート

ストリップ螺旋鉄骨階段

身度尺

町田の植栽ワークショップに参加してみた。

桜無垢材天板フルカスタムキッチン&食器棚

William Morris(1834-1896) ウィリアム・モリス

ヴィラージュドクロシェ(秋葉原練塀町PJ)入居者募集

練塀町に住み継ぐビル concept 於:秋葉原

2015 フランク・ロイド・ライト 自由学園 明日館

手斧掛け手摺:設計者セルフビルド

セルフビルドの勧め:一枚板テーブルの作り方

「聴竹居」と藤井厚二展に行ってみた。

バウビオロギーと自然循環型住宅

エアコン嫌いに最適!低温パネルヒーター体験宿泊 

<資産運用&相続税対策 関連ブログ>

田舎の実家の土地建物の売り方 

建築異文化交流(地主土地有効活用賃貸マンションと投資用分譲マンション)

併用住宅の「30年一括借り上げ」

評価額が半額になる賃貸住宅の節税策盲点

20年後、競争力のある賃貸住宅にするには

相続税対策の基本は「財産減」と「評価減」

世田谷では敷地120m2で相続税対象? 先ず小規模宅地の特例

資産に応じた「長寿リスク」対策

<高気密高断熱住宅関連ブログ>

寿命が延びる快適さ!最高級空調「低温輻射熱冷暖房」

世界基準の「いい家」を建てる 。家だって燃費で選びたい。

燃費のいい家:小さな家

吾唯足知、クールなエネルギー消費。

高低差換気北側給気口

エアコンいらずの家:越屋根で温度差換気

エアコンいらずの家:屋敷林(くね)、冬の北風を防ぎ、夏の涼気の染み出し

エアコンいらずの家:冬の結露を防ぐ。

エアコンいらずの家:冬の陽光を享受する。

トイレ・洗面所に局所暖房機 

<建築相談関連ブログ>

コンテナの合法設置法

土留め擁壁工事について(専門家プロファイル質疑)

試験杭立ち会い

建物ローン契約の際提出する工事請負契約書の件

分譲マンションの配管の漏水について

マンションが22センチ程ズレて建てられている事が判明

設計施工の請負業者のオリジナル工事請負約款とは(1)

設計施工の請負業者のオリジナル工事請負約款とは(2)

自宅前の建築中建売への抗議について

家相は気持の持ち方

せっかくなら、全熱交換型換気扇へ(マンションリホーム相談)

構造の10年保証、これって対象?

耐震等級と免振構造の基本

火災保険の選び方








Last updated  2018年06月16日 14時39分49秒
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2018年02月15日
テーマ:住宅コラム(1307)
カテゴリ:建築
​​​軽井沢の別荘計画があり、去年の秋、現場調査をしてきた。

171008_ザプリンス.jpg

その日の宿はザ・プリンス。
目の前はゴルフのグリーンで、ビックリ。

171008_座ぴリンス.jpg

裏の廊下側。木立の中は自然と苔生す。

171008_商店街.jpg

せっかくなので、翌日、吉村さんの別荘を見学しようと、少し離れた町の駐車場に車を停め、
軽井沢の商店街を歩いた。3連休の中日で行楽客がいっぱい。

171008_塀.jpg

浅間の溶岩の石垣
苔生してきました。

171008_教会.jpg

福音教会

171008_吉村山荘.jpg

見えるかな?吉村順三の軽井沢の山荘。
紅葉の始まった軽井沢の人混みから、直ぐ側にこんな木陰。
うちの大学の今の製図1の最初のトレース課題。場所は福音教会、つるや旅館の直ぐ先。

吉村順三の軽井沢の山荘。
http://www.geocities.co.jp/.../2964/2012/58sanso/sanso.htm

<道順解説>
旧軽の商店街を歩き、福音教会、つるや旅館のちょっと先の矢ヶ崎川の橋を渡り、左に川沿いに北上する道を少し上ったところに、「吉村」の表札が有り意外に簡単に見つかる。是非、旧軽井沢の商店街を歩くなら、散歩がてら別荘まで見に行って欲しい。

http://www.tkb2000.co.jp/.../2004karuizawa/karuizawa1.htm

ザ・プリンス軽井沢
http://www.princehotels.co.jp/the_prince_karuizawa/

​​​​

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Last updated  2018年03月02日 19時19分04秒
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2017年12月11日
テーマ:不動産投資(34)
カテゴリ:建築

「練塀町に住み継ぐビル(ヴィラージュ ド クロシェ)」出展決定
良かったら、ご来場下さい。都合が合えば会場で解説いたします。ご連絡下さい。

2018年1/4(木)~3/27(火)​​​​​※会期延長となりました。​​​​​​

<OZONEで賃貸マンション>入場無料
2018年1/4(木)~3/27(火) 10:30~19:00 ※水曜日(祝日を除く)休館
リビングデザインセンターOZONE(7F Pins Space )03-5322-6500(代)
〒163-1062 東京都新宿区西新宿3-7-1 新宿パークタワー

「LIVING DESIGN CENTER OZONE」サイトへの掲載

「練塀町に住み継ぐビル(ヴィラージュ ド クロシェ)」コンセプト
この地はかつて、武家屋敷が多く、練塀が多かった町である。
時代が過ぎ、秋葉原駅の西側では電気街が有名になっていた。
駅の東のこの地は野菜市場や問屋が多く、働く人の街であった。
そこにTXの新駅が出来、再開発で街路は整備され、秋葉原の新しい人の流れが出来た。
その変化を受け、旧耐震で漏水も進み、問題の多かったRCの貸事務所ビルを建て直す計画を立てた。
新ビルは街並みに相応しい1、2階を店舗とし、上階を事務所と賃貸住宅とし、最上階に地元住民が住むビルとした。地上面に近い、1、2階部を落ち着く濃い目の黒にし、基壇とした。
南面は特に、練塀をイメージ出来る瓦壁のタイルを黒漆喰で積み上げるデザインとした。
3階以上は明度の低いモノトーンの立方体を組み合わせ、市松模様とした。
シンプルモダンなキューブの積み重ねと市松、練塀と言った伝統的な要素も意識した。
社会や環境の変化に対応し、結果として、この地に生を受けた地元住民が、住み継げるビルとしたい。

2018オゾン賃貸マンション展500.jpg

​出展者
・加藤 隆久(加藤隆久都市建築事務所)
・渡辺 純(JWA建築・都市設計)
・原田 賢一(コンパクツ)
・松田 毅紀+冨田 享祐(HAN環境・建築設計事務所)
・菅原 賢二(菅原賢二設計スタジオ)
・伴場 吉之(コルピソス)
・菊井 進二郎(ディーフォーエム建築設計事務所)
・西島 正樹(プライム)
・森下 修(森下建築総研)
・佐久間 徹(佐久間徹設計事務所)
・佐々木 善樹(佐々木善樹建築研究室)
・二宮 晴夫(アトリエハル)
・関 太一(アトリエ・ヒューテック)
・久間 常生(久間建築設計事務所)
・ますいいリビングカンパニー
・村松 基安(村松デザイン事務所)
・高木 雅行(アルキノーバ)​

※…OZONE家design
リビングデザインセンターOZONEによる、住まいづくりのコンサルティング&サポートプログラム。新築、リフォームの依頼先選びから完成にいたる工程において、個々のニーズに合わせて住まいづくりをサポートしている。本システムに登録する建築家218名、工務店23社、リフォーム会社38社。
>>
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<建築>
2017秋 日本の家展

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2016晩秋 丹後半島伊根町 舟屋

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土着色を使ってみる。

無垢材+天然薬剤抗菌防水塗料「柿渋」&セルフビルド漆喰&無垢材フルカスタムキッチン

平成12年太田の建前「祝詞(のりと)」「餅撒き」「木遣り合唱」

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ストリップ螺旋鉄骨階段

身度尺

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William Morris(1834-1896) ウィリアム・モリス

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2015 フランク・ロイド・ライト 自由学園 明日館

手斧掛け手摺:設計者セルフビルド

セルフビルドの勧め:一枚板テーブルの作り方

「聴竹居」と藤井厚二展に行ってみた。

バウビオロギーと自然循環型住宅

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田舎の実家の土地建物の売り方 

建築異文化交流(地主土地有効活用賃貸マンションと投資用分譲マンション)

併用住宅の「30年一括借り上げ」

評価額が半額になる賃貸住宅の節税策盲点

20年後、競争力のある賃貸住宅にするには

相続税対策の基本は「財産減」と「評価減」

世田谷では敷地120m2で相続税対象? 先ず小規模宅地の特例

資産に応じた「長寿リスク」対策

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寿命が延びる快適さ!最高級空調「低温輻射熱冷暖房」

世界基準の「いい家」を建てる 。家だって燃費で選びたい。

燃費のいい家:小さな家

吾唯足知、クールなエネルギー消費。

高低差換気北側給気口

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エアコンいらずの家:屋敷林(くね)、冬の北風を防ぎ、夏の涼気の染み出し

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エアコンいらずの家:冬の陽光を享受する。

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Last updated  2018年01月23日 19時22分31秒
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2017年10月05日
テーマ:住宅コラム(1307)
カテゴリ:建築

この前、事務所の皆で見に行きました。
学生時代に教わった「積木の家シリーズ」の相田先生や藤井先生も展示されてたみたいですが、
不覚にも見過ごしました。
そしたら原が本を買っていて、展覧会後居酒屋で、
みんなで建築談義しながら眺めました。
なかなか良い展示会でした。

20171005_posuta-.jpg

ポスター前で、先発隊は記念撮影。

171005_kaikonn.jpg

石山修武さんの「開拓者の家」が前から好き。
自分でなんかやってやろうって感じが良い
http://blog.kenfru.xyz/entry/2017/08/27/%E6%97%A5%E6%9B%9C%E7%BE%8E%E8%A1%93%E9%A4%A8%E3%80%8C%E5%B0%8F%E3%81%95%E3%81%AA%E5%AE%B6%E3%81%9F%E3%81%A1%E3%81%AE%E5%86%92%E9%99%BA%E3%80%8D%E9%96%8B%E6%8B%93%E8%80%85%E3%81%AE%E5%AE%B6%E3%83%BB%E7%9F%B3

171005_住吉の長屋.jpg

有名な安藤忠雄氏の「住吉の長屋」模型。
隣の部屋に行くのに雨の日は傘を差し
断熱が無いので冬は底冷え。夏は熱が蓄熱し夜も熱帯屋
施主も逃げたと言う伝説のコンクリート打ち放しの家

171005_RC.jpg

この修行僧のようなコンクリート打ち放しのセルフビルドの家
どうやって資金を調達するのだろう?
施工結果報告書が役所に通るのか?
すっごく心配。

171005_izakaya.jpg

終わって、後発隊も加わり、居酒屋で一杯。
たまには良いね。
建築談義で楽しく過ごしました。

取り上げる主な建築家
青木淳、アトリエ・ワン、安藤忠雄、石山修武、伊東豊雄、乾久美子、菊竹清訓、隈研吾、坂本一成、篠原一男、白井晟一、清家清、妹島和世、丹下健三、西沢立衛、長谷川逸子、長谷川豪、藤井博巳、藤本壮介、藤森照信、山本理顕、吉阪隆正、吉村順三、アントニン・レーモンドなど、日本の建築史に名を刻む建築家たちの作品を一挙展示。

東京国立近代美術館
〒102-8322 千代田区北の丸公園3-1
2017.7.19 - 10.29 企画展
http://www.momat.go.jp/am/exhibition/the-japanese-house/

 

 

新築工事・施工の専門家への質問 - 専門家プロファイル

http://profile.ne.jp/pf/bamba/

<所長の足跡>

2017.5.1所長の足跡

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Last updated  2017年11月17日 19時02分08秒
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2017年07月30日
テーマ:不動産投資(34)
カテゴリ:建築

コンテナについて、国交省住宅局建築指導課から通達が出ている。
http://www.mlit.go.jp/common/001066940.pdf


主に構造材料設置出来ない用途地域などの違反である。

<コンテナ違反設置例>

基礎500DSCF2865.jpg

基礎は只のコンクリ-ト平板に平置きです。
地震や沈下で平板から外れるかもしれません。
既に傾いて平板が割れてます。
2階3階と積み重ねたら倒壊するかもしれません。

2段500DSCF2869.jpg

上下の固定も紐だけです。
地震で倒壊するかもしれません。
そもそも、コンテナ用の構造計算ソフトが無いのに
二段重ねは4号建物以外になるので構造計算が必要です。

改めて「合法コンテナの設置法」を考えてみる。

<用途地域>
先ずは「当該用途を建築できない用途地域内に建築している。」は論外で、
設置できる用途地域に建てる。

<構造計算>
コンテナ単体なら小さな建物で一級建築が設計すれば構造計算はいらない4号建物です。
ただ、民間の審査機関では、根拠を問われる場合が有り、困難です。
よって、役所の建築審査課に申請すれば、問題ない場合が多いです。
2階建ては4号建物でなくなるので構造計算が必要です。→平屋

<建材>
建築基準法37条で建築材料の品質で、
日本工業規格JISやJASの明示が義務づけられてます。
安いかもしれませんが中国製の中国の鋼材ではNGです。
購入先に「鋼材のJIS規格を証明」出して貰えれば良いのですが
現実的には困難な場合が多いです。
実際には「国産」と「建築士の見解」で通しました。

<構造上の安全性>
・基礎を作り、アンカーボルトで適切に緊結。
・開口部は適切に補強。
・腐食していない。

以上を守り、その他の単体規制や集団規制を守れば
平屋のコンテナの確認申請は可能です。

<2階・3階にするには>
骨格はラーメン構造にし、既存の構造計算ソフトを使い、
外装、扉などをコンテナ部材を使うと言う方法があります。
デザイン優先で、有る意味、コンテナ風鉄骨建物です。
当然、コストが高くなります。
平屋でも同じ論理です。

 

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Last updated  2017年08月21日 20時05分42秒
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2017年05月09日
カテゴリ:建築

矛盾する考え方を一番良い所で解決するのが経験と技術だと思う。
・浸水したくないので接道部の一番高い地盤より玄関は高くしたい。
・玄関へのプローチは出来ればフラットにしたい。階段<スロープ
・無駄な工事費削減で、擁壁、階段は減らしたい。

質疑内容:土留め擁壁工事について
こんにちは。
現在、新築中で来週から外講工事に入るのですが、隣の土地との段差が50センチほどになってしまい、擁壁工事が必要だと言われました。
私が購入した土地は前横ともに傾斜のある土地ですが、基礎工事の際にはそのような工事は必要ないと言われていたのでこの時点での追加料金に困っております。
見積もりはまだ出ていませんが、数十万円から百万円くらいになる予定。
基礎工事が始まる時点で予定していればローンの組み方を変えることも出来たのに。。。
前方にも傾斜があるので、基礎をかなり高くしてるため、リビングの窓から外に出る縁側のようなものから地面にも飛び降りるほどの段差があり、こちらも階段をつけなくてはいけません。
ちなみに土地は建設業者さんが個人の方の土地を見つけてくれて、地主さんから直接購入したものです。
何の知識もなく、このような傾斜のある土地を購入した私がやはり全額負担しなくてはいけないのでしょうか?

応答:緩やかな傾斜と建物の断面計画で解決
どう敷地の高低差を吸収するか?は
着工時に「地縄、ベンチマーク設定」を施工会社と打ち合わせます。
「地縄(じなわ)」は地面に建物の壁芯を出し、北側斜線、道路斜線、居室採光距離など
法規的に守らなければいけない厳しい境界からの距離を確認するためです。
「ベンチマーク設定」は道路や隣地からの高さを確認し、建物高さを近くの基準となるマンホールや縁石などを「ベンチマーク」として、設計GLを決めます。
設計図と実際の敷地の微妙な「高さ」や「寄り」の相違を解決します。

測量をしっかりし、設計段階で、傾斜にするのか?階段にするのか?隣地や道路とは、擁壁や塀にするのか?決め、「地縄、ベンチマーク設定」で微調整するのが一般的です。
大怪我はありません。


東京都の安全条例の第六条の二で
「擁壁の基礎の底部は、がけの下端を過ぎるこう配30度以内の良好な地盤に達しなければならない。」とあります。他の都府県でも同じだと思います。
横浜や川崎の崖地で、設計する場合、毎回つきものです。
2mを超える用壁は工作物申請がいり、ちゃんと検査済を取っているか?いないか?で、
自分の建物の基礎を深くするかしないか?で揉めます。
工事費がかなり違います。

だけど、今回の場合、50cmですから、敷地に余裕があれば30度以下の傾斜地で吸収したり、建物の基礎を深くして、外とはステップなど、階段をつけるか?
設計段階なら、いくらでも、解決したと思います。

隣地と建物が近い場合、問題ですね。
ただ、50cmなので、なるべく、30度以下の傾斜地にして、また、土が流れないように、グランドカバーや潅木など植栽をするといいと思います。
そして、建物際で階段で吸収できればと思います。
どうしても、吸収しきれない部分を
最小限、部分的にブロックなど3段積んで、対処するかです。

ただ、上記の30度以下に基礎が無い場合、擁壁も、しかたないのかもしれなせん。

あと、審査機関の完了検査も気になります。
確認図と整合しないと、「検査済」が取れないかもしれません。注意です。

たぶん、設計をちゃんとしても、なんらかの対策は必要だったと思います。その部分については、払うべきかと思います。ただ、同義的責任や、段取りが悪く、本来、そこまで、必要がないのに余計に掛かった分に関しては、交渉する余地はあると思います。

捕捉
段差50cmは少し大きいですが、一般的に敷地は平らに見えても
20~30cm敷地の高低差があるのはザラです
少し、敷地中心や奥を高めにして、水没を避け、
雨水を道路に流したいのが人情だからです。
ただ、建物は平らです。

大きな建物を建てる場合、測量屋さんに
「敷地測量」「隣地境界立会い」だけでなく、「真北測定」「敷地現況図」
「高低差測量図」も御願いします。
設計時にシビアな数字があれば、それだけ有効に空間が使えるからです。

敷地に余裕があったり、一見、平らに見える敷地で「高低差測量」まで、
しなくともいい敷地は、隣地のブロック塀の水平の目地などから、高さが推測できます。

また、確かに、住宅など小さな建物の場合、
そこまで、しなくても、問題ない場合が多いかもしれません。
ある意味、基礎工事の時、言っている事も正解です。

『敷地調査』
http://www.piso.co.jp/toti-site/index.htm
土地と建築関係の法規等を解説したサイトです。

評価・御礼
ご回答ありがとうございます。
敷地に余裕もなく、隣の建物とも近いため、傾斜を緩やかにするのは難しいです。
そのままでも問題ないのかも知れませんが隣人から「土砂が流れてくるのでは?」とクレームを言われているそうです。
コンクリートの擁壁を作るとしても、家が建ってしまっているので狭くて機械が入れず手作業になるので割高になるとのこと。
その分の金額差額の交渉はしてみようと思います。
ちゃんとした知識も得ずに購入した責任と、今後のメンテナンス等で業者さんとのお付き合いのことも考えてうまく話し合ってみたいと思います。
アドバイス、ありがとうございました。

評価・御礼応答
評価ありがとうございます。
機械が入らず手作業になった分は、段取りミスだと思います。
その分はサービスの交渉余地があります。
また、土砂が流れるのを防ぐなら、今回、高さが50cmって事もあり、玉石や瓦などを手積みし、たぶん、狭いところなので、東京だと、耐陰性のある「ヒイラギナンテン」や「タマリュウ」など植えても面白いかもしれません
但し、北海道なので、耐寒性は配慮しないといけませんね。
まあ、趣味と実益を兼ね、ホームセンターに行って、自分で、やるのも、逆に面白いかもしれません。
発想を変えて、災い転じて、「懐かしい思い出」と「自分らしい外構」が出来るかもしれません。
新居でのご多幸をお祈りいたします。 
コルピソス 伴場
ブログ:モノを大切にしたい所長のブログ
https://plaza.rakuten.co.jp/colpisos/

 

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Last updated  2017年07月25日 15時21分56秒
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2017年05月01日
カテゴリ:建築

・渋谷区 (等価交換方式投資用マンション専用卸・確認申請・実施設計・監理):満田室長、基本設計中:10/末、確認持込み、12/1着工、H30/12上棟、H31/3末、引渡予定、事業主の投資用ワンルームRC造。

・松陰神社前PJ(投資用マンション専用卸・確認申請・実施設計・監理);塩野、設計監理、10月上棟、H30.1末、引き渡し予定。事業主(アーバネットコーポレーション)の投資用ワンルームRC造9F44戸、販売会社:明和住販

・横浜市ファミリーマンション(事前協議・確認申請・実施設計業務受託):満田室長・塩野 申請&間取検討&実施図作成

・江東区ファミリーマンション(事前協議・確認申請・実施設計業務受託):原役員・塩野 申請&間取検討&実施図作成

・台東区ファミリーマンション(実施設計業務受託):原役員 間取検討&実施図作成

・セレコーポレーション軽量鉄骨投資用アパート(申請業務受託・事前協議・確認申請)x3棟:満田室長・塩野

・石垣島米浜ビーチホテル計画(オーナー直・基本設計・資金計画):満田室長、用地取得済み、事前協議準備中

・明大前PJ(共同建替方式投資用マンション・確認申請・実施設計・監理):伴場所長+叶屋不動産、基本設計中:投資用ワンルームRC造10F30戸、地権者住戸有。

・神保町PJ(共同建替方式投資用マンション・確認申請・実施設計・監理):伴場所長+叶屋不動産、基本設計中、地権者店舗+事務所+地権者住戸有。

・千歳烏山近辺専用卸用投資用マンション土地探し&基本設計:伴場所長・塩野

エンドユーザーの方、気軽に感想や建築相談をコメント欄に書き込んで下さい。

松陰神社500_外観_KJ_1028.jpg
松陰神社前PJパース

1FサポートKIMG0265.JPG
 松陰神社前PJ:3階スラブ配筋検査時の1階躯体状況

株式会社コルピソス一級建築士事務所 所長 伴場吉之
〒157-0061世田谷区北烏山9-1-4コルピソス1階
TEL03-5315-7155、FAX03-5315-7195

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2017年04月03日
カテゴリ:建築

友達から、群馬県太田市の実家の売り方を相談された。
母が施設に入り、実家が空屋になった。
ただ、空家対策で法改正があり、空家になると固定資産税の小規模宅地の特例がなくなり、
固定資産税が6倍になり、兄弟で話して、売却する方針になった。
因みに太田市では空家を解体すると60万円の補助金が出るらしい。

京町屋.JPG

伴場だったらの仮定で、返事したメールを元にプライバシーを配慮してブログにしてみた。

廃屋_0102.JPG

<解体>
どう使うか?解らないので、なるべく、いじらない。
但し、汚い部分は特に掃除する。
全体のイメージが下がり、購買意欲が減る。
買手が決まり、解体方針なら、補助金の話をして、
解体業者は責任問題もあるので買主に決めさせ
補助金は買主と売主で折半する。

<売り方>
ネットでの太田の中古住宅

1.先ず、何社か不動産屋から販売価格を査定してもらう。
不動産屋も「地元」、「駅前」、「ネット」、「大手」など「種類を替える」。

2.その査定の中で一番高い値段で、元付けの不動産屋(売りだし側の仲介手数料を貰う)を1社にせず、見積出しもらった不動産屋全部に「一般仲介」で、売り出す。
専任仲介」や「専属専任仲介」を仲介不動産屋は進めるが無視する。
「売りだす窓口は広げ、競争させる。」
各社にレインズ出しても良いし、一番、頑張ってるところだけに許可しても、良いが、
レインズに出す事によって、「身内の不動産屋だけの情報隠蔽は避ける。」

3.なるべく高く売る方法。
・高く売りたいなら、この土地建物を
高評価してくれる個人を気長に待つ
・「高値」「やや高値」「適正」「やや安い」「格安」
一定期間づつ設定し売る
・時間設定を失敗し、売る時期が迫り、業者に投げ売りは避ける。
・大手のS不動産が高値で査定し、専任媒介にして、取引を囲い込んだ後、
高値で暫く売りだし、当然、高いので売れなくて、
売主の販売時期が迫り、身内業者に投げ売りさせた。
って事が有ったらしい。これは絶対避ける。
大手不動産屋であろうと、「主導権は売主が握る。」

「不動産売買は恋愛に似てる。自分や相手、世相、時代に翻弄され、適正価格ってあるようでない。」
前田邸和館続き間.JPG

<路線価から出す「売値」参考>
太田本町の中心部の路線価
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h28/kanto/gunma/prices/html/22066f.htm
路線価 35Fと40Fは3.5万円/m2と4万円/m2で借地権割合が40%を示す。
路線価は相続用の評価なので、一般的には実勢の80%と言われてる。
でも、時世により変わる。
そうすると、更地で教科書的な相場は
3.5万円/m2x200m2x1.25=875万円
4万円/m2x200m2x1.25=1000万円

これから、建物をどう評価するか?
木造で年代的には、評価はゼロ
総檜を少しでも評価し、この建物が気にってくれたら
その分高い。

セオリーはゼロ評価なので逆に
解体費60坪x3万円/坪=180万円はこの売値から引く評価となる。

また、1000万円の売買でも、仲介手数料は3%+6万円で36万円が宅建業法上、MAXです。
「元付け」「客付け」の両方を取った「両手」でも、倍の72万円です。
あまり、業者を振り回しても、動かなくなります。
そのへんの按配も、見計らって、悔いのない売買が出来ればと思います。

京蔓棚.JPG 

※因みに写真と本文とは関係ない。

新築工事・施工の専門家への質問 - 専門家プロファイル

http://profile.ne.jp/pf/bamba/

<所長の足跡>

2016.4.15 所長の足跡

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ステージファースト赤羽アジールコート(2016.3末竣工)

2016ヴィラージュ ド クロシェ(秋葉原練塀町PJ) オープンハウスのお知らせ

N STAGE ITABASHIHONCHOU ASYL COURT

2014メイクスデザイン池上アジールコート竣工

2013 ITABASHI BASE(仲宿PJ)オープンハウスのお知らせ

<建築>

試験杭立ち会い

2016初冬 世田谷 街中にある森の中の様なマンション

2016晩秋 伊根町造酒屋 京春

2016晩秋 丹後半島伊根町 舟屋

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NHK 鑑賞マニュアル「美の壺」 『和モダン・暮らしと憧れ展』  

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Last updated  2017年05月24日 16時29分56秒
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