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建築

2019年07月16日
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テーマ:不動産投資(37)
カテゴリ:建築

専門家プロファイル :伴場の質問応答

<質疑>

擁壁工事について

住宅建設用地として購入を検討している土地の擁壁に問題があります。
検討物件は擁壁の上側で、下側との間にある擁壁は高さ1.8メートルの大谷石、改修が必要です。但し、擁壁に負担が掛からないように擁壁から離れて家を建てるのであれば、必ずしもやり直しをしなくても良いというのが行政の判断です。
物件の土地は、擁壁に接した部分が傾斜(法地)になっており、土地の一番高いところまで擁壁をやり直すと、擁壁は3メートルになります。
資金的に厳しいので、工務店からの最初の提案は、擁壁から離して家を建てればよいというものでした。しかし、法地になっている部分の土砂が下側の家に流れ出て、隣家とのトラブルになることは避けたいので何とかしたいと申し出たところ、2メートル未満の間知+傾斜部分を若干平らにして芝生を植える、という提案をうけています。
質問1:3メートルの擁壁を作り直すことがベストであるということは分かっていますが、費用的に無理である場合、上記のような方法でも今後の生活に支障はないのでしょうか。現在擁壁がある家に住んでいる方々は、一般的にはどうなのでしょうか。
質問2:3メートルの擁壁とした場合、間知はRCと比較した場合、安全面でどうなのでしょうか。
どうぞよろしくお願いいたします。

<応答>

許容できる法まで、擁壁を積み+深基礎で、平面・断面設計で敷地レベルを調整
>2メートル未満の間知+傾斜部分を若干平らにして芝生を植える、という提案

経済的で効率的な提案だと思います。
高さ1m強の傾斜部は、平らな部分は減りますが、そのまま、植栽や階段で高さを吸収しても構いません。

逆に、崖側の建物基礎を深くして、基礎の費用は、かかりますが、平らな部分を造り、敷地を有効利用するのも一案です。平面、断面計画を十分にすれば、面白い建物が出来ます。

究極なのは下の敷地のレベルまで、建物または基礎を深くすれは、擁壁は不要で建物は有効に建てられます。よく言われた、崖地マンションの論理です。基準法は地下ですが、採光があり、容積率も地下緩和が使え、効率的です。ただ、防水や構造など、技術的にはレベルが上がり、コンクリート造なので、小さな工務店やハウスメーカーでやる場合は、不得意な分野となり割高です。ただ、賃貸など、収益部分が出来、別予算が組めれば、住まいは逆に、強固で、快適です。

また、2m以下の擁壁は工作物申請がいりません。ただ、崖下の人にとっては、その擁壁が工作物申請なんどで、検査済を取っていれば、安全と認定され、崖際まで、コンクリート外壁なしで、建てられます。人のためだけにするのは、なかなか、ハードル高いですが、擁壁際まで、自分の敷地が、平らに使えると思えば一考です。

質問1:3メートルの擁壁を作り直すことがベスト、今後の生活に支障はないのでしょうか。一般的にはどうか。

埋め立て部分の沈下、水抜き、表面の土砂が流れないような配慮は必要です。そのへんを注意すれば、物理的に、高低差がある以外、支障はないです。

質問2:3メートルの擁壁、間知はRCと比較した場合、安全面でどう

擁壁なら、高さや土質による基準の断面構造、RCなら、構造計算に適合するば、安全面では、問題ないです。ただ、間知のほうが工事費は安いですが、角度があるので、土地の有効利用と言う点では、RCのほうが良いです。
出来れば、費用と時間がかかりますが、間知でもRCでも、2m以上の擁壁にし、工作物にしたほうが、役所の審査や完了時の検査があるので安心です。また、将来的にも、土地の価値は上がると思います。

<補足>
東京都の安全条例の第六条の二で
「擁壁の基礎の底部は、がけの下端を過ぎるこう配30度以内の良好な地盤に達しなければならない。」とあります。他の都府県でも同じだと思います。

例えば、横浜の場合、崖地が3mを超える場合、崖対象なので考慮が必要です。
横浜市建築基準条例の第3条(がけ)
http://www.city.yokohama.jp/me/reiki/honbun/ag20209061.html
を参照ください。

<評価・お礼>

ご回答有難うございます。様々なケースについてお教え頂き有難うございます。
個人的にはやはり行政の申請承認がある方が良いと思っておりますが、いざ何か事故が起きても、行政は一切賠償などしてくれないので、その辺をどう考えるかに尽きると言われております。

<伴場>

評価ありがとうございます。
高い擁壁は威圧感があります。ただ、コストは高いが、平場が多く、土地は有効利用できます。低い擁壁や傾斜地は逆。ただ、植栽や建物の外壁や基礎で吸収する手もあります。間知の石垣のテイスト、RCの打ち放しのシンプルでモダンな感じ、擁壁、建物、植栽のボリュームや高さのバランスが大切となります。コストも関係するので、予算内で、概算を取りながら、計画する事をお勧めします。ある意味、計画力が問われます。ただ、設計者とする、腕の見せ所かもしれません。(笑) 今後の土地選びの参考になれば幸いです。

専門家プロファイルは2019.7もって卒業しました。伴場


2019メイクスデザイン糀谷アジールコート(1棟売投資用ワンルームマンション)




<建築>

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2016晩秋 伊根町造酒屋 京春

2016晩秋 丹後半島伊根町 舟屋

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Last updated  2019年08月05日 20時08分54秒
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2019年07月15日
テーマ:不動産投資(37)
カテゴリ:建築

専門家プロファイル :伴場の質問応答

<質疑>新築で建てたハナレの細かい不具合の対応について

現在夫婦と3人の幼児がいます。
4年弱前に建てた、10坪程度の離れについていろいろおかしいなと感じるところがあるので教えてください。
平屋建て 切妻 瓦葺 モルタル外壁 です。
専門用語が分からないのでご容赦ください。

1:屋根を支えている木と梁の間に隙間が広がっている。施工店は木が乾燥しているだけだから問題ないとのこと。

2:屋根裏にスズメバチの巣ができ困った。屋根裏から妻部分を見ると木と壁の間に隙間ができている。

3:内壁のハバギと床面に隙間ができているところが増えてきた。
施工店はシーリングで埋めておけば大丈夫とのこと。

4:高い本棚を設置したので耐震用突っ張り棒を取り付けたところ天井が持ち上がりしっかり補強できない。施工店は、天井は下への力には強いが上への力には弱いのが当たり前なので問題ないと言っている。しかし、地震時がとても不安。

5:最近内壁に縦に伸びた亀裂が所々に入り始めた。
施工店は、シーリングで埋めれば大丈夫とのこと。

6:床を踏んだ時に音が鳴るところがある。

7:トイレの便器と床の境目が黒ずんで腐食のような感じがする。施工時に施工店より床面はビニールタイプにしなくても大丈夫と聞いていた。

8:内壁の角に縦に隙間ができたところがある。

以上だけだはありませんが、特に気になる部分を上げてみました。
施工店より上記のように対応すると言って1カ月以上たちます。
通常、4年弱で上記のような症状が出てくるのでしょうか?
おかしい場合は第3者を入れてしっかりとした調査結果をもとに施工店の責任者と話をしたいと思いますが、どういったところに相談調査を依頼するのがいいでしょうか?
費用はどの程度でしょうか?
施工店に賠償させることはできるのでしょうか?

担当者とは顔なじみだったので対応が遅いのも我慢してきましたが子供が小さいのでこれ以上うやむやにされるのがいやなのでお力添えいただければ幸いです。
よろしくお願いします。


<応答>

重要な瑕疵なのか?自然な乾燥収縮なのか?判断が大切。
品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)で、重要な瑕疵(構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分)は10年保証が請負者に、義務ずけられました。更に一昨年の10月、住宅瑕疵担保履行法が施行され、保険が義務づけられました。今回4年弱なので、小さな瑕疵(初期不良や見えないところの傷など)は免責となっていると思います。保険はたぶん入ってないのではないかと思います。ただ、重要な瑕疵の補償は対象になってると思います。その観点から話してみます。

1:屋根を支えている木と梁の間に隙間

A:木が乾燥しているだけなら、本当に問題ないです。米松など無垢材を使った場合、良く有ります。ただ、接合部の金物が規定通り、接合されてない。耐力壁の合板の釘のピッチや種類が違う。そもそも、基準法の構造基準を守っていない。など、構造的に問題があり、そこに集約して、出てきてるなら問題で、重要な瑕疵です。

2:屋根裏から妻部分を見ると木と壁の間に隙間

これ自身は重要な瑕疵ではありません。ただ、慢性的に雨が進入などすれば、重要な瑕疵です。高気密高断熱で施工する場合、ここの隙間埋めが重要で、内部結露防止に役立ちます。

3:内壁のハバギと床面に隙間

A:巾木は工場製品で真直ぐ。床は大工さんが張る手作業。まして、無垢材だったら、歪みます。作業精度や歪みが起因なら多少はしょうがないかもしれません。ただ、構造体の不良が起因なら重要な瑕疵です。

4:耐震用突っ張り棒を取り付けたところ天井が持ち上がり

A:重要な瑕疵ではありません。天井は野縁、野縁受け、吊木などで構成され、確かに、上でも下でも、そもそも、そんなに強固でないです。ただ、最近は突っ張り棒など使用があり、トイレや洗面など、小空間は野縁を壁にビス止めが分譲マンションなどでは仕様になってます。L型金物などで、柱や間柱にビス止めする事をお勧めします。

スイマセン。文字制限で足らず、続は補足説明に書きました。

<補足>

   5:最近内壁に縦に伸びた亀裂

A:構造に起因すれば、重要な瑕疵です。ただ、未乾燥の構造材を使う場合、収縮して歪み、石膏ボードなどを引っ張り、クロスなど仕上げ材に、亀裂が入る事は、良く有ります。昔は夜中など、乾燥収縮でミシミシ鳴るのは当然でしたが、良く、説明していないと、今は、幽霊が出るなどと、クレームになります。(笑) 事前説明したか?どうかは、同義的責任はありますが、未乾燥材を使う事は、瑕疵ではありません。乾燥材、大壁や集成材を使えば、歪みづらいです。ただ、国産材を使い、森を守ると言う意味では、無垢材使用に、ご理解いただきたい部分です。
 
6:床を踏んだ時に音が鳴

A:構造に起因すれば、重要な瑕疵です。ただ、残念ながら、床の施工の不良だと、対象外です。

7:トイレの便器と床の境目が黒ずんで腐食

A:これは重要な瑕疵ではありません。排水の接続が悪いか?掃除や使い方で、もしかしたら、慢性的に水が差し、腐食したかもしれません。

8:内壁の角に縦に隙間ができたところがある。

A:5番と同じです。

参考になれば幸いです。

■ 住宅についての相談や苦情は、「住宅紛争処理支援センター」までお問い合わせください
電話相談窓口 ナビダイヤル:0570-016-100。(03-3556-5147)
http://www.chord.or.jp/

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Last updated  2019年08月05日 20時09分37秒
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2019年02月28日
カテゴリ:建築

将来、独立したり、他事務所に転職しても、履歴書の職務実績になり、せっかくなら、自分の血や肉となる経験をしてもらいたい。
担当した仕事は自分の名前が張ってあると思えと教えています。
鉄筋コンクリート造を中心に木造や鉄骨など多様な設計経験も出来ます。
実務経験者は優遇しますが、​建築学科卒と建築系職務経験は不問。
これから建築設計をやりたい人なら弊社がサポートしながら育てます。​
未経験でも理系的素養があれば線や文字の意味を教えながらCADは覚えられます。
確認申請や役所事前協議や現場設計監理を通じ、法や条例の理解、施主やゼネコンなどとの人との経験も積めます。
建築設計って、大変だけど、遣り甲斐があります。創立25年、次期所長も決まり、弊社も一回り飛躍したいと思うってます。
不況時にも、負けない技術と経験を積み、生涯の仕事として、建築設計を一緒にしませんか?


「事業内容」
一般・投資用分譲マンション(事業主)、個人土地活用賃貸共同住宅、個人住宅、店舗、事務所、工場等のプレゼン、基本設計、事前協議、確認申請、実施設計、設計監理。個人の土地有効活用の企画提案、資産運用提案。土地活用設計施工会社物件の施主側コンサルタント。 自然循環型少資源住宅設計。

 

​「募集要項」​

 完全週休2日制, 日曜, 祝日, 有給休暇, 慶弔休暇, 夏季休暇, 年末年始休暇,

その他 二か月に一日程度、土曜日に会社イベント(建築展示会・完成見学会・BBQ・懇親会)として参加。

 月給18万円~

 昇給年1回(6月)、年度末賞与年1回(3月)、盆・正月手当、雇用保険、健康保険、厚生年金。

 交通費:月3万円まで

​​​
「日程」
・まずは履歴書・職務経歴書を添付したメールをください。書類選考を行ないます。
・選考後、結果または面接の日程についてご連絡いたします。

【面接】
・履歴書・職務経歴書をお持ちください。
・面接日等は考慮しますので、ご相談ください。

【内定】
・面接から内定まで約2週間を予定しています。


〒157-0061
東京都世田谷区北烏山9-1-4colpisos1F(京王線千歳烏山駅徒歩7分)
株式会社コルピソス一級建築士事務所 
ホームページ ​フェイスブック
https://www.facebook.com/colpisos
受付随時 担当 伴場 (携帯)090-3597-4038 (会社)03-5315-7155

 e-mail:yoshiyuki-bアットマークpiso.co.jp(迷惑メール対策です。アットマークを@にしてください。)


板橋本町PJ


秋葉原練塀町PJ

板橋本町PJ

松陰神社PJ

弊社、打ち合わせコーナー







Last updated  2019年03月21日 19時12分53秒
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2018年10月06日
カテゴリ:建築


二拠点暮しの青梅の多摩川の河原で所員や元所員、家族なども交え、バーベキュー。


持ち寄りの日本酒

季節も良くて、焼きたての肉 野菜、良く冷えた生ビールや冷酒がマジうんまかった!

​​親子で水遊び。

多摩川の上流は水が綺麗だ。

<地域・ボランティア>
2018水無月 秩父天空のポピー
2018六月 第三回ちとからまちバル
2017千歳烏山の銭湯 増穂湯 (二拠点暮らし千歳烏山編)​​​​​
2018GW 工場萌えの聖地!奥多摩工業の超巨大工場
2017夏 青梅 銀嶺 お化けな夜をおでん屋で(二拠点暮らし青梅編)​​18







Last updated  2019年01月07日 21時49分54秒
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2018年05月01日
テーマ:不動産投資(37)
カテゴリ:建築

専門家プロファイル :伴場の質問応答

「​戸境の乾式耐火遮音間仕切壁​のビス穴」
新築マンションの戸境壁なのですが、乾式耐火遮音間仕切壁で穴をあけてはいけないのを知らず、本棚の転倒防止のビスをいくつか打ってしまいました。
管理会社に戸境壁にビスを打っていいのか確認したところ、マンションの躯体に影響なければよいと言われましたが、入居案内には乾式壁にビスはNGと書かれていました。
乾式壁にビスをとめることで壁にどのような問題がでるのでしょうか。また、その問題はすぐに起こるものでしょうか。管理会社にもう一度相談し、修復するべきなのか、悩んでおります。また、修復するとしたら、どのような工事になるのでしょうか。

伴場の応答
「乾式耐火遮音間仕切壁へのビスは抜かない。」
区分所有のマンションの場合、共用部と専用部があり、区分所有者は専用部しか工事が出来ません。柱梁壁床天井などのコンクリートの躯体は共用部です。サッシや界壁(戸堺)も同じです。
コンクリートの上の断熱材や石膏ボード、クロスなどの仕上げ材、乾式の間仕切りや床や天井の仕上げは専有部で区分所有者で工事しても構いません。
紛らわしいのは専用部の乾式間仕切りと共用部である界壁の乾式耐火遮音間仕切壁は見た目は変わらず、ビスも効き容易に工事が出来る事です。
ただ、区分所有の界壁としての乾式耐火遮音間仕切壁は共用部で、管理組合などの許可がなければ、原則、工事不可です。
また、乾式耐火遮音間仕切壁は耐火や遮音性能など、専用部の乾式間仕切り壁と厚さも仕様も違い性能が格段に良いです。
共用部でNGの他に、耐火や遮音性能の低下を防ぐと言う観点で話してみます。ビスを、もう打ってしまった段階での対策を話します。対策は欠損を無くす意味でビスをそままにしたほうが機能は低下しません。見た目が嫌なら、パテなどでしごき、クロスなどで仕上げする事をお勧めします。
傷やビス抜けで石膏ボードが明らかに欠損した場合は張り直しをお勧めします。
音は振動なので、吸音材で振動を吸収したり、重さで振動しないようにして防音します。耐火や遮音性能の低下を防ぐには新築時の仕様を守り、欠損を無くすのがセオリーです。
本棚の転倒防止は天井が軽鉄などの下地があればビスで、コンクリートの躯体にクロスなら突っ張り棒で対応して下さい。


<質問者評価>
 丁寧なご回答ありがとうございます。
大変参考になりました。アドバイスの通りにしたいと思います。知識がなく、どうしたらよいか困っていたので、専門家の方のご意見を聞くことができ、よかったです。 この度はありがとうございました。

<伴場の応答>
乾式耐火遮音間仕切壁へのビスは打たない方良いですが、管理組合の了承が得られれば、性能が落ちなければ打っても良いのだと思います。
振動なので、ビス抜けなどが発生したら、遮音性能が低下し隣戸の音が聞こえたり、耐火性能が低下します。
欠損が生じないよう配慮して下さい。
また、技術屋として、自分の技術や経験が生かせれば伴場も幸いです。

株式会社コルピソス一級建築士事務所のHP

新築工事・施工の専門家への質問 - 専門家プロファイル「伴場吉之」

<所長の足跡>

2017.5.1所長の足跡

<竣工ブログ>

ヴィラージュドクロシェの1&2階のイタリアンバルがオープン

ステージファースト赤羽アジールコート(2016.3末竣工)

2016ヴィラージュ ド クロシェ(秋葉原練塀町PJ) オープンハウスのお知らせ

N STAGE ITABASHIHONCHOU ASYL COURT

2014メイクスデザイン池上アジールコート竣工

2013 ITABASHI BASE(仲宿PJ)オープンハウスのお知らせ

<建築>

2018 個人オーナーと建てたこだわりの賃貸事例展

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吾唯足知、クールなエネルギー消費。

高低差換気北側給気口

エアコンいらずの家:越屋根で温度差換気

エアコンいらずの家:屋敷林(くね)、冬の北風を防ぎ、夏の涼気の染み出し

エアコンいらずの家:冬の結露を防ぐ。

エアコンいらずの家:冬の陽光を享受する。

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設計施工の請負業者のオリジナル工事請負約款とは(1)

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Last updated  2018年06月16日 14時39分49秒
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2018年02月15日
テーマ:住宅コラム(1315)
カテゴリ:建築
​​​軽井沢の別荘計画があり、去年の秋、現場調査をしてきた。

171008_ザプリンス.jpg

その日の宿はザ・プリンス。
目の前はゴルフのグリーンで、ビックリ。

171008_座ぴリンス.jpg

裏の廊下側。木立の中は自然と苔生す。

171008_商店街.jpg

せっかくなので、翌日、吉村さんの別荘を見学しようと、少し離れた町の駐車場に車を停め、
軽井沢の商店街を歩いた。3連休の中日で行楽客がいっぱい。

171008_塀.jpg

浅間の溶岩の石垣
苔生してきました。

171008_教会.jpg

福音教会

171008_吉村山荘.jpg

見えるかな?吉村順三の軽井沢の山荘。
紅葉の始まった軽井沢の人混みから、直ぐ側にこんな木陰。
うちの大学の今の製図1の最初のトレース課題。場所は福音教会、つるや旅館の直ぐ先。

吉村順三の軽井沢の山荘。
http://www.geocities.co.jp/.../2964/2012/58sanso/sanso.htm

<道順解説>
旧軽の商店街を歩き、福音教会、つるや旅館のちょっと先の矢ヶ崎川の橋を渡り、左に川沿いに北上する道を少し上ったところに、「吉村」の表札が有り意外に簡単に見つかる。是非、旧軽井沢の商店街を歩くなら、散歩がてら別荘まで見に行って欲しい。

http://www.tkb2000.co.jp/.../2004karuizawa/karuizawa1.htm

ザ・プリンス軽井沢
http://www.princehotels.co.jp/the_prince_karuizawa/

​​​​

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2016ヴィラージュ ド クロシェ(秋葉原練塀町PJ) オープンハウスのお知らせ

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2016晩秋 丹後半島伊根町 舟屋

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Last updated  2018年03月02日 19時19分04秒
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2017年12月11日
テーマ:不動産投資(37)
カテゴリ:建築

「練塀町に住み継ぐビル(ヴィラージュ ド クロシェ)」出展決定
良かったら、ご来場下さい。都合が合えば会場で解説いたします。ご連絡下さい。

2018年1/4(木)~3/27(火)​​​​​※会期延長となりました。​​​​​​

<OZONEで賃貸マンション>入場無料
2018年1/4(木)~3/27(火) 10:30~19:00 ※水曜日(祝日を除く)休館
リビングデザインセンターOZONE(7F Pins Space )03-5322-6500(代)
〒163-1062 東京都新宿区西新宿3-7-1 新宿パークタワー

「LIVING DESIGN CENTER OZONE」サイトへの掲載

「練塀町に住み継ぐビル(ヴィラージュ ド クロシェ)」コンセプト
この地はかつて、武家屋敷が多く、練塀が多かった町である。
時代が過ぎ、秋葉原駅の西側では電気街が有名になっていた。
駅の東のこの地は野菜市場や問屋が多く、働く人の街であった。
そこにTXの新駅が出来、再開発で街路は整備され、秋葉原の新しい人の流れが出来た。
その変化を受け、旧耐震で漏水も進み、問題の多かったRCの貸事務所ビルを建て直す計画を立てた。
新ビルは街並みに相応しい1、2階を店舗とし、上階を事務所と賃貸住宅とし、最上階に地元住民が住むビルとした。地上面に近い、1、2階部を落ち着く濃い目の黒にし、基壇とした。
南面は特に、練塀をイメージ出来る瓦壁のタイルを黒漆喰で積み上げるデザインとした。
3階以上は明度の低いモノトーンの立方体を組み合わせ、市松模様とした。
シンプルモダンなキューブの積み重ねと市松、練塀と言った伝統的な要素も意識した。
社会や環境の変化に対応し、結果として、この地に生を受けた地元住民が、住み継げるビルとしたい。

2018オゾン賃貸マンション展500.jpg

​出展者
・加藤 隆久(加藤隆久都市建築事務所)
・渡辺 純(JWA建築・都市設計)
・原田 賢一(コンパクツ)
・松田 毅紀+冨田 享祐(HAN環境・建築設計事務所)
・菅原 賢二(菅原賢二設計スタジオ)
・伴場 吉之(コルピソス)
・菊井 進二郎(ディーフォーエム建築設計事務所)
・西島 正樹(プライム)
・森下 修(森下建築総研)
・佐久間 徹(佐久間徹設計事務所)
・佐々木 善樹(佐々木善樹建築研究室)
・二宮 晴夫(アトリエハル)
・関 太一(アトリエ・ヒューテック)
・久間 常生(久間建築設計事務所)
・ますいいリビングカンパニー
・村松 基安(村松デザイン事務所)
・高木 雅行(アルキノーバ)​

※…OZONE家design
リビングデザインセンターOZONEによる、住まいづくりのコンサルティング&サポートプログラム。新築、リフォームの依頼先選びから完成にいたる工程において、個々のニーズに合わせて住まいづくりをサポートしている。本システムに登録する建築家218名、工務店23社、リフォーム会社38社。
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Last updated  2018年01月23日 19時22分31秒
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2017年10月05日
テーマ:住宅コラム(1315)
カテゴリ:建築

この前、事務所の皆で見に行きました。
学生時代に教わった「積木の家シリーズ」の相田先生や藤井先生も展示されてたみたいですが、
不覚にも見過ごしました。
そしたら原が本を買っていて、展覧会後居酒屋で、
みんなで建築談義しながら眺めました。
なかなか良い展示会でした。

20171005_posuta-.jpg

ポスター前で、先発隊は記念撮影。

171005_kaikonn.jpg

石山修武さんの「開拓者の家」が前から好き。
自分でなんかやってやろうって感じが良い
http://blog.kenfru.xyz/entry/2017/08/27/%E6%97%A5%E6%9B%9C%E7%BE%8E%E8%A1%93%E9%A4%A8%E3%80%8C%E5%B0%8F%E3%81%95%E3%81%AA%E5%AE%B6%E3%81%9F%E3%81%A1%E3%81%AE%E5%86%92%E9%99%BA%E3%80%8D%E9%96%8B%E6%8B%93%E8%80%85%E3%81%AE%E5%AE%B6%E3%83%BB%E7%9F%B3

171005_住吉の長屋.jpg

有名な安藤忠雄氏の「住吉の長屋」模型。
隣の部屋に行くのに雨の日は傘を差し
断熱が無いので冬は底冷え。夏は熱が蓄熱し夜も熱帯屋
施主も逃げたと言う伝説のコンクリート打ち放しの家

171005_RC.jpg

この修行僧のようなコンクリート打ち放しのセルフビルドの家
どうやって資金を調達するのだろう?
施工結果報告書が役所に通るのか?
すっごく心配。

171005_izakaya.jpg

終わって、後発隊も加わり、居酒屋で一杯。
たまには良いね。
建築談義で楽しく過ごしました。

取り上げる主な建築家
青木淳、アトリエ・ワン、安藤忠雄、石山修武、伊東豊雄、乾久美子、菊竹清訓、隈研吾、坂本一成、篠原一男、白井晟一、清家清、妹島和世、丹下健三、西沢立衛、長谷川逸子、長谷川豪、藤井博巳、藤本壮介、藤森照信、山本理顕、吉阪隆正、吉村順三、アントニン・レーモンドなど、日本の建築史に名を刻む建築家たちの作品を一挙展示。

東京国立近代美術館
〒102-8322 千代田区北の丸公園3-1
2017.7.19 - 10.29 企画展
http://www.momat.go.jp/am/exhibition/the-japanese-house/

 

 

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Last updated  2017年11月17日 19時02分08秒
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2017年07月30日
テーマ:不動産投資(37)
カテゴリ:建築

コンテナについて、国交省住宅局建築指導課から通達が出ている。
http://www.mlit.go.jp/common/001066940.pdf


主に構造材料設置出来ない用途地域などの違反である。

<コンテナ違反設置例>

基礎500DSCF2865.jpg

基礎は只のコンクリ-ト平板に平置きです。
地震や沈下で平板から外れるかもしれません。
既に傾いて平板が割れてます。
2階3階と積み重ねたら倒壊するかもしれません。

2段500DSCF2869.jpg

上下の固定も紐だけです。
地震で倒壊するかもしれません。
そもそも、コンテナ用の構造計算ソフトが無いのに
二段重ねは4号建物以外になるので構造計算が必要です。

改めて「合法コンテナの設置法」を考えてみる。

<用途地域>
先ずは「当該用途を建築できない用途地域内に建築している。」は論外で、
設置できる用途地域に建てる。

<構造計算>
コンテナ単体なら小さな建物で一級建築が設計すれば構造計算はいらない4号建物です。
ただ、民間の審査機関では、根拠を問われる場合が有り、困難です。
よって、役所の建築審査課に申請すれば、問題ない場合が多いです。
2階建ては4号建物でなくなるので構造計算が必要です。→平屋

<建材>
建築基準法37条で建築材料の品質で、
日本工業規格JISやJASの明示が義務づけられてます。
安いかもしれませんが中国製の中国の鋼材ではNGです。
購入先に「鋼材のJIS規格を証明」出して貰えれば良いのですが
現実的には困難な場合が多いです。
実際には「国産」と「建築士の見解」で通しました。

<構造上の安全性>
・基礎を作り、アンカーボルトで適切に緊結。
・開口部は適切に補強。
・腐食していない。

以上を守り、その他の単体規制や集団規制を守れば
平屋のコンテナの確認申請は可能です。

<2階・3階にするには>
骨格はラーメン構造にし、既存の構造計算ソフトを使い、
外装、扉などをコンテナ部材を使うと言う方法があります。
デザイン優先で、有る意味、コンテナ風鉄骨建物です。
当然、コストが高くなります。
平屋でも同じ論理です。

 

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2017年05月09日
カテゴリ:建築

矛盾する考え方を一番良い所で解決するのが経験と技術だと思う。
・浸水したくないので接道部の一番高い地盤より玄関は高くしたい。
・玄関へのプローチは出来ればフラットにしたい。階段<スロープ
・無駄な工事費削減で、擁壁、階段は減らしたい。

質疑内容:土留め擁壁工事について
こんにちは。
現在、新築中で来週から外講工事に入るのですが、隣の土地との段差が50センチほどになってしまい、擁壁工事が必要だと言われました。
私が購入した土地は前横ともに傾斜のある土地ですが、基礎工事の際にはそのような工事は必要ないと言われていたのでこの時点での追加料金に困っております。
見積もりはまだ出ていませんが、数十万円から百万円くらいになる予定。
基礎工事が始まる時点で予定していればローンの組み方を変えることも出来たのに。。。
前方にも傾斜があるので、基礎をかなり高くしてるため、リビングの窓から外に出る縁側のようなものから地面にも飛び降りるほどの段差があり、こちらも階段をつけなくてはいけません。
ちなみに土地は建設業者さんが個人の方の土地を見つけてくれて、地主さんから直接購入したものです。
何の知識もなく、このような傾斜のある土地を購入した私がやはり全額負担しなくてはいけないのでしょうか?

応答:緩やかな傾斜と建物の断面計画で解決
どう敷地の高低差を吸収するか?は
着工時に「地縄、ベンチマーク設定」を施工会社と打ち合わせます。
「地縄(じなわ)」は地面に建物の壁芯を出し、北側斜線、道路斜線、居室採光距離など
法規的に守らなければいけない厳しい境界からの距離を確認するためです。
「ベンチマーク設定」は道路や隣地からの高さを確認し、建物高さを近くの基準となるマンホールや縁石などを「ベンチマーク」として、設計GLを決めます。
設計図と実際の敷地の微妙な「高さ」や「寄り」の相違を解決します。

測量をしっかりし、設計段階で、傾斜にするのか?階段にするのか?隣地や道路とは、擁壁や塀にするのか?決め、「地縄、ベンチマーク設定」で微調整するのが一般的です。
大怪我はありません。


東京都の安全条例の第六条の二で
「擁壁の基礎の底部は、がけの下端を過ぎるこう配30度以内の良好な地盤に達しなければならない。」とあります。他の都府県でも同じだと思います。
横浜や川崎の崖地で、設計する場合、毎回つきものです。
2mを超える用壁は工作物申請がいり、ちゃんと検査済を取っているか?いないか?で、
自分の建物の基礎を深くするかしないか?で揉めます。
工事費がかなり違います。

だけど、今回の場合、50cmですから、敷地に余裕があれば30度以下の傾斜地で吸収したり、建物の基礎を深くして、外とはステップなど、階段をつけるか?
設計段階なら、いくらでも、解決したと思います。

隣地と建物が近い場合、問題ですね。
ただ、50cmなので、なるべく、30度以下の傾斜地にして、また、土が流れないように、グランドカバーや潅木など植栽をするといいと思います。
そして、建物際で階段で吸収できればと思います。
どうしても、吸収しきれない部分を
最小限、部分的にブロックなど3段積んで、対処するかです。

ただ、上記の30度以下に基礎が無い場合、擁壁も、しかたないのかもしれなせん。

あと、審査機関の完了検査も気になります。
確認図と整合しないと、「検査済」が取れないかもしれません。注意です。

たぶん、設計をちゃんとしても、なんらかの対策は必要だったと思います。その部分については、払うべきかと思います。ただ、同義的責任や、段取りが悪く、本来、そこまで、必要がないのに余計に掛かった分に関しては、交渉する余地はあると思います。

捕捉
段差50cmは少し大きいですが、一般的に敷地は平らに見えても
20~30cm敷地の高低差があるのはザラです
少し、敷地中心や奥を高めにして、水没を避け、
雨水を道路に流したいのが人情だからです。
ただ、建物は平らです。

大きな建物を建てる場合、測量屋さんに
「敷地測量」「隣地境界立会い」だけでなく、「真北測定」「敷地現況図」
「高低差測量図」も御願いします。
設計時にシビアな数字があれば、それだけ有効に空間が使えるからです。

敷地に余裕があったり、一見、平らに見える敷地で「高低差測量」まで、
しなくともいい敷地は、隣地のブロック塀の水平の目地などから、高さが推測できます。

また、確かに、住宅など小さな建物の場合、
そこまで、しなくても、問題ない場合が多いかもしれません。
ある意味、基礎工事の時、言っている事も正解です。

『敷地調査』
http://www.piso.co.jp/toti-site/index.htm
土地と建築関係の法規等を解説したサイトです。

評価・御礼
ご回答ありがとうございます。
敷地に余裕もなく、隣の建物とも近いため、傾斜を緩やかにするのは難しいです。
そのままでも問題ないのかも知れませんが隣人から「土砂が流れてくるのでは?」とクレームを言われているそうです。
コンクリートの擁壁を作るとしても、家が建ってしまっているので狭くて機械が入れず手作業になるので割高になるとのこと。
その分の金額差額の交渉はしてみようと思います。
ちゃんとした知識も得ずに購入した責任と、今後のメンテナンス等で業者さんとのお付き合いのことも考えてうまく話し合ってみたいと思います。
アドバイス、ありがとうございました。

評価・御礼応答
評価ありがとうございます。
機械が入らず手作業になった分は、段取りミスだと思います。
その分はサービスの交渉余地があります。
また、土砂が流れるのを防ぐなら、今回、高さが50cmって事もあり、玉石や瓦などを手積みし、たぶん、狭いところなので、東京だと、耐陰性のある「ヒイラギナンテン」や「タマリュウ」など植えても面白いかもしれません
但し、北海道なので、耐寒性は配慮しないといけませんね。
まあ、趣味と実益を兼ね、ホームセンターに行って、自分で、やるのも、逆に面白いかもしれません。
発想を変えて、災い転じて、「懐かしい思い出」と「自分らしい外構」が出来るかもしれません。
新居でのご多幸をお祈りいたします。 
コルピソス 伴場
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Last updated  2017年07月25日 15時21分56秒
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