[物件３号]の記事一覧 | サラリーマンだからデキタ不動産投資　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　。

募集開始

今日は家でゆっくりしています。３号の募集もようやく始り今は果報を待つだけです。しかし、これまで休みには３号の直しに労働投球してたので時間ができたのですが、時間をもてあまし気味です。これでは、頭も体もなまってしまいます、どげんとせんとイカンと思ってます。募集→http://www.athome.co.jp/apps/detail/detail/4516574101_kr_01_area_13_16

2008年10月05日

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連休で仕上げ

２２日に会社を休んで４連休、中古一戸建てを最終仕上げてきました。これまで長い長い（さぼってただけですが（汗））リフォーム期間は終わりました。水回りはリフォーム会社に任せて、自分でできるところは全て自分で行いました。リフォーム会社に頼んだのは、トイレ（和室→洋室）、洗面台（新品入替）、キッチン（中古入替）、ガス給湯器（新品入替）あと水道、ガス配管工事一式、エアコン設置しめて７０万円成。自分で行ったのは、屋根ペンキ塗り、天井壁紙張り、壁珪藻土塗り、フローリング張り、その他いろいろ、かかった費用は来年の確定申告で出てきますが・・・、自分的にはプライスレス、あ～楽しかったけど、もう一度やれと言われてもしばらくやりたくない。機会損失を考えると、とてもみなさんにお勧めできるものではありません。でも、一度やってみても楽しいかもね。

2008年09月25日

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や、やばい

時間がなく３号の再生は遅々と進んでいません。（汗）久しぶりに３号に見に行くと、リフォーム会社さんが安く仕上げるために取り置きしていた中古キッチンが運ばれていました。当初、８月完成予定でしたが１１月までずれ込みそうです。雪の降る前には必ず仕上げてしまうぞ～。。

2007年08月19日

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天井壁

今日も朝から３号の再生です。今日は２階和室の断熱材をいれた壁の補修と壁紙貼りです。壁の補修はあらかじめ寸法を測っておいて、ホームセンターでその寸法どおりベニヤ板を切ってもらいます。これでずいぶん作業は楽になりますし、綺麗に仕上がります。加工料も本当に安いです。買ったところで加工してくれるのは、昔魚屋さんくらいしかありませんでしたが、便利になりました。ベニヤ板を１００金ショップで買った小さな釘（１０ｍｍ←手で持てないので焦りましたたがラジオペンチで持ってなんとか）で打ち付けて補修終わり。補修後に、壁紙をはって　ｈａｉできあがり　です。昼間は４号の打合せに行っていたので暗くなってからの仕上がりでしたが・・。投入時間は４時間でした。かかった費用：ベニヤ板　２枚　１３６０円、小さな釘１０５円　総額１４６５円補修前補修後壁紙貼後

2007年06月23日

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天井　壁紙貼り

３号洋室の天井壁紙貼りを行いました。初めてなので以下の商品を買い貼ったところ、かなり満足ゆく仕上がりになりました。ただ、一人での作業はできません。また、脚立は２～３台は必要です。切れ目を合わせて貼るように説明にはかかれていますが、重ねて貼って後でカッターであわせて２枚切って、ローラーでコロコロするほうが早くて綺麗に仕上がります。

2007年06月16日

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今日は休み

今日は休みで昨日に引き続き、３号屋根のペンキ塗りです。ようやく２／３ぐらい塗り終えました。は～、日本瓦であればよかったのに・・・梅雨前、灼熱の夏が来る前に全て塗り終えたいものです。労働時間　４時間

2007年05月28日

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水回り

午後から３号へ労働力投入です。晴れた日はペンキ塗りとお決まりのコースです。屋根の軒はしっかり錆びてしまっているので、塗装しようと思いましたが上を向いての塗装なので重力に負けて塗装が下に落ちて自分にかかるは上手くぬれないので、錆び色になっているところだけ錆止めを塗ることであまり目立たなくしました。凄く省力化作業（手抜き）です。ちょうど、連休中に水回りだけお願いしようと考えているなじみのリフォーム会社さんが見積もりを持ってきたので、その場で打合せです。値段を見て、とてもこの価格では高すぎてできないので、設備は安いもの、中古でもよく、ガス機器はタダでできるでしょうと　半額くらいでできないかお願いした。笑いながら検討しますということで、話は終わりました。時間と体力があれば自分でするのだけれども・・・、今後、中古の物件を増やしていくのであれば、安く直してくれる人を探さなければ。。今日の支出　研磨道具　１個　１０５円　刷毛２本　２１０円、小さなバケツ１個　１０５円　ローラー２個　２１０円　合計　６３０円労働時間　４時間（昨日と合わせて）

2007年05月27日

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セミナー　番外

セミナーの途中、藤澤雅義先生の口からポロリ一言、、「戸建賃貸はいいよ、今みんなやり方を間違っていますが・・・」やり方を間違っている？　詳しい話は聞けませんでしたが、大体理解できました。これからは、戸建賃貸の時代？　って、古くからある賃貸手法なので、難しいことは必要ありません。住めそうな家をいかに安く買うか、これだけです。誰でもできそうです。マンションの区分所有するより、こちらの方がいいのではと思います。ただ、３号で実践していますが、住めそうな家　という判断の目を鍛えることは、必要です。再生にどれくらいの費用がかかるかを一瞬にして判断する必要があります。激安戸建を実践されているＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１さんの爪の垢を煎じて飲んでみたいです。格言はあるが、本当に飲んだ人はいるのだろうか？？？。３号は、１３％の再生率　っていうところです。今日は、町内会の人がこられ、いつ住むんですか？　と聞かれたので、８月までにはなんとか　とこたえましたが、もっとペースをあげる必要あり　です。。。

2007年05月13日

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ペンキ塗り　パート２

ペンキ塗り二日目ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１さんに教えてもらって、今日はローラーと如意棒を携えて作業開始です。全面に錆止め塗料を塗って、その上に仕上げの塗料塗りです。ローラーと如意棒の組み合わせは抜群に相性がよく、ガンガン塗っていたはいいけど、トラブル発生。。ローラーを１００金ショップで買ったのですが、モケモケが抜けてきちゃいました。もう一個買っていたので事なきを得ましたが、１００金ショップの品物は当たりはずれが大きいのでご注意を。。。屋根の色は、モスグリーンにしました。ようやく２階屋根の塗装が終わりました。屋根はあと１階屋根を残すだけ・・・、、大変大変。。今日の支出　トタン塗料１６ＫＧ　１３６５０円、刷毛２本　２１０円、ローラー３個　３１５円　如意棒　６９９円　薄め液２缶　１３９６円　ローラーバケツ２個　７９６円　合計　１７０６６円労働時間　８時間

2007年05月05日

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快晴はペンキ塗り

今日は絶好のペンキ塗り日和。朝から下地調整などやっていたらあっという間に時間が経って、結局、錆止め塗料を少し塗っただけで終わってしましました。明日は、絶対、２階だけでも仕上げてやるぞ。。今日の支出　錆止め塗料１６ＫＧ　８８２０円、刷毛２本　２１０円、缶２個　２１０円　合計　９２４０円労働時間　８時間

2007年05月04日

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予想通り。。

今日も３号へ労働力投入です。午前には、同じサラリーマン投資家の方が３号の物件見学、えらく褒めていただいてありがとうございます。また、差し入れ本当に有難うございます。思い切った指値で、中古戸建で遊びましょう。指値で誰も損はしません。昨日、なじみのリフォーム会社さんが３号を見にこられて、屋根に設置されている雪止め金具を見て、トタンは長持ちするが水が溜まるような金具が付いていると穴が開いちゃうよ　と一言。３号の屋根は見た目綺麗でしたが、なぜか天井に雨漏りの後が・・・、ついにその原因が今日あきらかになりました。見事、雪止め金具のところが錆だらけで、ぽっかり穴があいていました。屋根の傾斜がきつくなく雪止め金具の必要はないので、すべて撤去。金具の付いているところだけ錆だらけ（泣）。みなさんも気をつけてください。今日の支出は、錆落とし用電動ドライバービット　４２０円労働時間　６時間　でした。

2007年05月03日

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天井張り

今日は２階洋室の天井張りです。断熱材が入っておらず、トタン張りの屋根からの熱気がそのまま部屋に入ってる。いままで住んでいた方はさぞ暑かっただろう。断熱材を入れて、石膏ボードで天井を作った。石膏ボードはオークションで買った両面テープで仮止めして、ボードビスで本止めする単純作業。石膏ボードは価格は安いが重量がある。コストパフォーマンスは非常に高いが、痛めている腰への負担は相当である。他の部屋は、もとからある天井の上にボードを張るので、重量の軽いものにすることに絶対決めた。それでなければ腰が壊れていまいそう。。。今日の支出は、石膏ボード　７枚　２２４０円、石膏ボードビス　２２５円、グラスウール断熱材　４５００円、セキスイ・工業用両面テープ　３６巻　４６００円　計１１,５６５円労働時間　５時間　でした。ＢｅｆｏｒｅＡｆｔｅｒ

2007年05月02日

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一気にゴミ捨てダ～

午前中は４号計画倒れの報告のため融資ＯＫだった銀行さんへ行ってきました。特に嫌な顔もされず次の計画があれば是非とのことでした。ありがたいことです。その後、３号のゴミを一気に捨てるため、２ｔトラックをレンタル、ふるぼけた箪笥やキッチン、洗面台など載せて、燃えないゴミと燃えるゴミのクリーンセンターへ行って来ました。クリーンセンターのハシゴは　ハジメテの経験　です。箪笥などは、ゴッツイ破砕機でバリバリ壊され、その音を聞いた嫁は怖いからもう２度と来たくない　って騒いでいました。今日はかなりの出費で、ちょっとずつ家庭ゴミで出せばタダなのに　って　これまた嫁が騒いでいました。　ゴミはお金がかかると実感した１日でした。今日の支出は、レンタカー代　２トンアルミコンテナ、リアゲートリフター付きのトラック　１７４１２円ゴミ　１．２トン　処理費用（持ち込み）　１４７２０円　　計　３２,１３２円労働時間　５時間　でした。

2007年05月01日

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今日の成果

３号再生今日の支出は、計０円。収入は、古本１３０円、中古レコード１４５０円　計１５８０円。労働時間　４時間　でした。

2007年04月28日

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欠陥住宅

３号の再生中ですが、以前から気になっていた和室の床　歩いたらフカフカします。たたみと床板をとって床下を見ると、見事に束石と束に隙間があります。床が宙に浮いている状態です。　　まさしく　欠陥住宅　です。束と束石の間に何か入れるか、束を新たに入れるか（ホームセンターにプラスチック束売っている）しなければいけません。簡単にできそうです。よかったのは床下は綺麗なものでした。天井の鉄骨など総じて全体の老朽度合いは悪くないので、メンテナンスをすればあと２０年、３０年は大丈夫ではないかと思います。なかなか一筋縄ではいかない　３号　です。

2007年04月28日

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Yahooオークション

３号はできるかぎり自分の手を煩わして、安く再生しようと、Yahooオークションより資材を入手と考えていますが、値段が思ったより高い。。。なんでこの値段までつり上がるの、裏でサクラの入札者がいるのでは　と疑ってしまいます。この価格ならば、近くのホームセンターで買った方が安い　って感じです。ただ、本当に掘り出し物がまれに出てきますので、根気強く探しています。まてよ、３号に残されているものをオークションに出せば・・・。再生期間に収益を出す奇跡の物件になるのでは。。息子同様、お宝を探そう～

2007年04月22日

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解体　かいたい

３号の再生です。今日は雨漏りのある天井壁はがしやキッチン取り外しなど行いました。解体廃棄品をＧＷ中には処分して、天井や壁を作っていく予定です。ちょっとした解体はペンチやドライバーで十分です。時間はかかりますが・・・。あいにくの天気なので、ビックイベントの屋根ペンキ塗りはＧＷ以降に持越しです。今日の支出は、作業用ゴーグル１つ　作業用マスク１つ　計２００円也。労働時間　２時間　でした。軽量鉄骨が見えています

2007年04月21日

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融資の状況　パート２

ＳＣ（政府系）から連絡があり、新築戸建は初めての案件であり有望とは思うが借り入れ期間２０年の長期にわたって事業として成り立つか不確定、管理会社での管理ではなく専業で行うことがよい（真剣みが薄いということ？意味不明）　など　理由を言われて、丁寧に断られました。一番のダメなポイントは、なんですか　と聞いたところ、土地購入の融資までは面倒は見られない　とのことでした。事業として見込みがあれば問題ないと思うのですが・・・。あと３行、どうなることやら。

2007年04月17日

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解体

３号の再生作業は、組立家具の解体、洗面台の撤去　など今日の支出は、ゴミ袋（１０枚入り）１つ　計８０円也。労働時間　２時間　でした。

2007年04月15日

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ごみ、ごみ、ごみ

今日は朝から３号の再生作業です。まずは、前の持ち主さんの置いていったものを整理です。といってもほとんどがゴミです。まずは２階から、燃えるゴミと燃えないゴミに分けてゴミ袋にポイポイと・・・・・結構大変です。できる範囲でゴミ出しして後は建築現場でよく見るゴミバケットを裏庭に設置しようと思います。値段は１回２５，０００円程度。本は結構あるので、ためしに３０冊程度、ブックオフに持ってゆきました。値段は８０円也、今日のゴミ袋代にもなりませんね。まあ、地球に優しいリサイクルなのでヨシとします。使えるものとして、１０年前のコンポ（子供のお気に入り）、洗濯ハンガー（嫁さんのお気に入り）、コタツ、電気ストーブ（季節外れですが・・）　これはプライスレスですが、売れないでしょう。。今日の支出は、ゴミ袋（１０枚入り）３つ　計２４０円也。収入は本リサイクル代８０円也。労働時間　４時間　でした。　最初の滑り出しとしては、これでイインデス。

2007年04月14日

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再生開始

３号の再生準備のため工事電源の確保、電力会社に電気開通をお願いしました。これで夜も活動できます。もうひとつ、ヤフーオークションで再生用資材を吟味しています。オークションは難しいです。価格は安いと思っても送料が非常に高い場合が多く、必ず合計した価格で検討が必要です。特に工事用材料は、重い・でかいで送料が高くつきます。近くのホームセンターで価格調査した上での購入がよいと思いますが・・、自分に再生初めの気合いを入れるためについつい購入してしまいました。巾木です。サイズ　４ｍ　１２枚落札価格５００円、送料３６８０円←高いオークションでの衝動買いは気をつけましょう。。

2007年04月11日

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１号、２号満室

今週も仕事で自宅に帰れず、２号のブロック積みや３号のリフォームが手つかずの状態です。１号が満室になりそうなので、１室空室の２号の状況はと２号の管理会社さんに連絡を入れたところ、昨日契約になったとのこと。やった、これでアパート経営初めての満室経営になりそうです（３号はリフォーム手付かずで・・許して）。続けて、よろこびもつかの間、２号の石が飛んでお隣の田んぼに入ってまた苦情があったそうで、今回は少なかったので田んぼの持ち主の方に拾っていただいたようです。せっかく、この前世間話までさせていただいた田んぼの持ち主さんとの良好な関係が、音を立てて崩れてゆきそうです。早くブロック積まなければ・・・（汗）。「サラリーマンは～、気楽な稼業ときたもんだ！」と故植木等さんが言っていますが・・、気楽といえばそうですが必要なときになかなか時間が取れないのはサラリーマンのつらいところです。ただ、そんなサラリーマンでもアパート経営ができるのは管理会社さんが細かな対応に骨をおってくれるおかげです。自分で管理していたら仕事どころではないでしょうね。アパート経営を始める方は、管理は管理会社さんにお願いすることをお奨めします。なんだかんだで軌道に乗るまではいろいろなことが起こりますので、管理で疲れてアパート経営に魅力を感じなくなっては惜しいことだと思いますので。

2007年04月06日

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雨漏り

３号の屋根はトタン張りで１０年くらい放置してあったので、Ｍｒ．マリック風に言えば結構「来てます」。天井にしみる程度の雨漏りも数カ所。。まずは、屋根のペンキ塗りが最初の仕事になりそうです。

2007年04月03日

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ゴミ？お宝？

３号は嫁と息子で清掃してもらっています。嫁は、「もう４袋分ゴミ出したよ、バンバン捨てるわよ」とストレス解消の一環のようです。一方、息子は「コンポ貰っていい、ここはお宝いっぱいだ～」と大喜びです。綺麗になればいいかと思っているのは私だけで、それぞれ楽しんでいるのならばそれはそれでヨシです。

2007年04月02日

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今週帰られず（泣）

仕事の関係で今週家に帰られず、来週も帰られません（泣泣）２号のブロック積みや３号のリフォームが手つかずの状態です。まあ、今まで天候もいまいちで実質作業ができたかといえば難しかったので、４月に入りこれからが労働力投入の本番です。いま３号の写真を眺めてます。各部屋はなんとか自分で手直しできそうなレベルですが、水回りは少し難しいかなって感じです。トイレは水洗ですが和式、これって絶対洋式に変更ですよね。風呂は昔ながらのタイル、今時めずらしいのでいいかのしれませんが・・・、外付けにデカイ湯沸かし器が付いています。これって、使えないでしょう・・・利回りを考えて、なるべく費用はかけたくありませんが、水回りだけは誰かに頼むしかありません。自宅で経験していますが、水回りって高いんですよね～。悩む～～～。

2007年04月01日

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妄想ふくらむ

３号はどのように変えていこうか、写真を見て考え中です。週末休みにしか手を加えることができないので、どんどん妄想は膨らみます。決めているのは、ペットＯＫ（大型犬も可）にするということです。３号は手ごろな庭がありますし、周囲は家が密集しているわけでもないので、ペットを飼うにはちょうどよいかなと考えますが、ペットが可愛くて外で飼う人はほとんどいないか。内装でペットに気に入ってもらえる仕様は・・・・滑りにくく、やわらかい床　コルク床がいいかな。・匂いを消してくれる壁　最近は壁紙に消臭効果のあるものがある、または珪藻土に。は～～、早く休みにならないかな～

2007年03月28日

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リーズナブル３号

３号は路線価格より随分安く手に入りました。それも中心市街地近くです。安く買えたいちばんの要因は旗状の土地であるということです。このような地形ですと、路線価よりかなり安く購入できます。ただ、このような土地でも再建築可能なので資産価値は十分にあります。このような物件を入手するには、まずは土地でなるべく周辺相場より安いもの探す、建物で探しても建物が価格に乗っていますので高い価格でしか購入できません。安いものがあり、古家付き、更地渡しもしくは解体応談というキーワードがあればラッキーです。解体には１００万以上の費用がかかるということで、解体が必要のない場合はその分値引き交渉できます。ただ実際に現物を見て、少しの手直しで住めるようになるのか判断することが必要です。これは、自分の勘に頼ることが多く、今の段階で判断がよかったのかどうかわかりません。半年後に結果が出ると思います。

2007年03月26日

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地震　怖～い

今日、石川能登沖を震源とする地震があった。富山も震度５弱。築５０年の古家に住んでいる私は、揺れると同時に家の外へ飛び出ました。耐震もへったくれもない家なので・・・。でも、これで震度５弱には耐えられるということがわかりました。念のため、１号、２号、３号に異常がないか見てきましたが、外観上は無事なようでした。管理会社からも特に連絡ありません。嫁さんからは「たくさん、心配する場所があって大変ね」って言われました。心配しなくてよいほど、いろいろな場所にいろいろな形態の不動産を持ちたいものです。

2007年03月25日

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３号決済

今日午前に３号の決済を行いました。これで中古一戸建賃貸の第一歩を踏み出すことができました。さっそく、リフォーム計画をたてるため３号の中を見てきました。元の持ち主さんのものが結構残っています。持ち主さんが処分費用がかかるということで価格に上乗せしたいということでしたので、必要なものを持っていってもらってこちらで処分しますという約束で仕方がありません。まずは、使えるものと使えないものを分けて片付けです。使えそうなものが結構ありそうなのでちょっと得した気分ですが、時間はかかりそうです。

2007年03月24日

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３号

少しだけ３号予定を紹介します。今はボロですが、どのように変えられるか楽しみです。

2007年03月19日

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売買契約

３号になるであろう中古戸建の売買契約をしました。見つけてからわずか１週間でスムーズに契約日を迎えました。決済日は未だ先ですが、持ち主が個人でワンオーナーの物件であること、高齢で既に別のところに転居されており空き家のまま放置してあった　など　物件はシガラミがなく持ち主さんも価格にこだわりがなかったことが幸いしています。建物は築３０年程度で価値無しの評価、土地形状があまりよくなく、価格は路線価格の半値以下、建物つきで安く入手できた私の方もメリットが大きかったので、双方がそれぞれＷｉｎＷｉｎの関係で契約できたと考えています。９月入居募集を目指してリフォームをかけてゆこうと考えています。状況は適宜アップしてゆきます。

2007年03月11日

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