トランクルーム貝塚のオヤジ奮戦記

昨日「宅地建物取引業者免許」の２回目の更新の為に、大阪法務局と大阪府咲洲庁舎へ行ってきました。

宅地建物取引業（略称：宅建業）とは、いわゆる不動産屋のことで、個人の資格である宅地建物取引士（略称：宅建）とは別モノです。

士業（弁護士、司法書士、税理士、社労士）と違って、単に個人が「宅建」資格を取っただけでは不動産取引は出来ません。

不動産取引をして仲介手数料を得るには、宅建業の会社に所属（入社）するか、私のように経営者自身が宅建資格を所持して宅建業を始める（起業）しかないのです。

その辺のことを勘違いする人が結構多いのに驚きます。

弊社の場合は、従来の会社（織物製造業）の定款に宅建業を加えて宅建業免許を取得しただけで、堂々と不動産取引が出来ます。

その前提として私が「宅建」資格を取得する必要があったのです。

宅建業は５年に１回更新があります。

大阪で約１万社も不動産屋があり、５年に１回の更新で年間２０００社が更新に府庁に訪れるとして、年間約２００日営業日なので１日約１０社が更新に訪れる計算ですが、実際そんな感じで結構混んでいました。

免許証番号に（１）とあるのは宅建業を初めて５年以内、（２）は５年から１０年、（３）は１０年から１５年という風に番号が増えていきます。

弊社の場合は来月１２月で不動産屋を始めて丸１０年経ちましたので、１２月から（３）です。

不動産業者は（３）に成れずに起業１０年までに８０％が倒産廃業する厳しい世界と言われていますから、（３）に成れた残り少ない２０％の勝ち組？の中に入れたと言えるかも知れません。

不動産単体で見れば赤字ですが、従業員を誰も雇わず不動産屋を「兼業」として営んでいる事で１０年もやってこれたのです。

具体的な売り上げ目標の数字は公表しませんが、当面の目標は５年後に大手を振って（４）になることです。

しかし、アッと言う間の１０年でした・・・過ぎ去れば早いモノです。

残念ながら、不動産屋一本でメシを食うなんて出来ません・・・（涙）。

トランクルーム他の仕事と併せて、まァ何とかヤッテいけてるという感じです。

５年前も同じようなことを言ってたと思いますが・・・（笑）。

この５年間に（不動産番号が２の間に）音楽スタジオと卓球場と自習室を始めましたが、これって意味があるのです。

トランクルームの売り上げ減をカバーしようと多角化にシフトした（空室対策）・・・というのが主因ですが、もう一つの理由が「不動産仲介だけでは、中々ビジネスは難しい（厳しい）」という一面があったのです。

不動産屋をする前に、9か月毎朝2時に起きて3時間、日曜日は10時間仕事の合間を縫って受験勉強をし苦労の末「宅建」資格に合格、それから1年間ファイナンシャルプランナーや損害保険募集人資格などの受験勉強もして「宅建業」の免許を取得して開業・・・それから10年間頑張りましたが。

しかし、これが不動産屋を１０年ヤッテきて辿り着いた結論で現実だったのです。

「人生それほど甘いもんやオマヘン・・・」というのを、ゼロからカウントするとトータル12年の不動産経験を通じて身をもってワカッタのです・・・（涙）。

まァ１０年間、不動産に関して自分なりに考えられる事をイロイロやって来ました。

火災保険代理店兼業、ガレージ倉庫.comというHPを立ち上げ倉庫中心の仲介専門店、業者回り・・・トライ＆エラーの繰り返しでブログに書けないツライ事も沢山経験してきました（涙）。

しかし、努力の割に収益を上げるのは非常に難しいと・・・（涙）。

俗に不動産屋は「千三つ屋（千の物件の内３件しか取引にならない職業）」とよく言われますが、それは大袈裟にしろ、全くその通りだと。

サラリーマン時代は会社の看板がありますし既存の得意先を守れば何とか売り上げは確保できますし、家業だった織物製造業は多品種小ロット生産体制の苦労はありますが機械の稼働時間に比例して売り上げが上がりました。

不動産仲介は全くのゼロの状態から稼ぐわけですから、これまでの経験とはチョット勝手が違います。

普通同業の不動産屋で何年か修行して独立というパターンが多いですが、私の場合は資格だけ取って「即」独立起業ですから最初から無謀も無謀だったのです。

私も最初それが心配で、何社か修行させて欲しいとお願いしたのですが、全て断られました。

そりゃ、そうでしょう・・・ゆくゆくはノウハウだけ盗まれて独立される人間を雇うわけが無いのです。

ライバルを育てるほど、世間は甘くはありません。

「なら、自分でゼロから頑張るしか無い！」と決意したのです。

そしてそれから１０年間見よう見まねで、一歩一歩経験を積み重ねながら不動産の仕事を覚えていったのです・・・

幸い、年下ですがキャリアの長い不動産の「先輩」に巡り会えて、彼のアドバイスに時々耳を傾けて仕事を積み重ねていったのがヨカッタと思います・・・（涙）。

まァしかし、結局トランクルームを主軸に、貝塚市に特化して仲介専門でボチボチやっていこうという方針（物件まで片道１５分以内のエリア限定の深耕策）に切り替えました。

まァ、自分の商才の無さの裏返しですが・・・(笑）。

しかし、異業種の大企業（ヤフー、ソニー、大和証券、ヤマダ電機、各都銀や地銀など）も不動産仲介業にぞくぞくと参入していますが、将来の不動産業界はどのような方向に向かっていくのでしょうか・・・？

そんな中で、零細不動産屋が生き残れるか・・・？？？

日本の人口減、中古物件増加によるインスペクションの重要性、政府が今後推し進める日本のコンパクトシティ化、コンサルティング強化、ITやAIへの対応・・・これから起こりうる身近な様々な社会現象だけでなく、世界的の動向も長期的広角的な見地から注視していく必要があると思います。

まァ、どんな業種でもどんな職種どんな立場（経営者orサラリーマン）でもそうですが・・・

過去の歴史もそうでしたが、誰も将来どうなるか分かりません。

大手が参入しない（できない）ニッチマーケットにアイデアを絞れば、零細企業でも生き延びるチャンスは十分にあるはずです。

だからこそ、ビジネスって面白いのでは・・・？

まァ、トランクルームやスタジオは割と安定収入ですが、今の不動産仲介ビジネスだけは「先が読めない・・・」という実に不安定な仕事です。

仕事が不安定というのは、実に身体（神経的）に悪いです。

所詮、他人の高額な不動産を扱いますから気も遣います。

ならば、自社の不動産ならどうしようと気も遣いませんし、キャリアを積めば積むほど安定収入に繋がる「音楽スタジオ」「自習室」「卓球場」にシフトしようと・・・

水商売的な音楽スタジオより、不動産仲介の方が不安定だったのです。

イヤ、弊社は不動産オーナーである私が自ら音楽スタジオを経営していますので、ある意味「不動産活用」の一環で、音楽業界と言うより不動産ビジネスのカテゴリーに入るでしょう。

殆どの音楽スタジオは都会の商業ビルを借りて経営していますので、水商売的な側面が大きいのです。

ある意味、私が経営している音楽スタジオは「特殊ケース」だったのです。

これも異業種からの参入の成せる技で、業界の常識を破った「素人発想」の経営スタイルだったのです。

音楽的キャリアでは絶対劣りますが（負けますが）、ファッション業界のユニクロのようなSPA（製造小売り）的発想で「ど素人ミュージシャン」の不動産オーナー自らが音楽スタジオを経営すれば、ソコに勝機があると・・・

プロミュージシャンの経営だと、変なプロ意識から楽器や機材に凝ったりしてイニシャルコストが高くなり、メンテナンスやバンド演奏に詳しいコストが高くつくスタッフを雇ったり都会の一等地の商業ビルを借りれば莫大な保証金と高額な賃借料が掛かってきてランニングコストも高くなりがちです。

弊社リハスタの場合、大体のお客さんがそれなりに満足出来る程度のブランドメーカーの楽器や機材を揃え、トランクルームや不動産の合間に自分が仕事をするだけでスタッフを誰も雇っていませんし土地も築７０年の償却済みのタダみたいな固定資産税の建物も自社物件ですので、ラニングコストもイニシャルコストも最低限に抑えられました。

更に、隠れたメリットとして、スタジオが閉店した場合元に戻す必要があるという「原状回復」問題です。

貸しビルのワンフロアを原状回復するには、恐らく１０００万円単位の解体費用が掛かるかもしれません。

それほど、都会のリハスタ経営には高いリスクが潜んでいるのです。

弊社の場合、もし廃業（閉店）となっても、ただ楽器や機材を出すだけで、そのままトランクルームとして何時でも貸せます。

楽器や機材を転売すればプラスになりますので、正にノーリスクです。

というか、最初からそのようにリハスタ経営の計算してますから・・・（笑）。

故に、本当は値段で勝負はしたくないのですが、利用料金に関してはどこよりも安く出来るのです。

というより、スーパーの売り出し商品ではありませんが、とにかく他社より安い料金（平米賃料）にシンプルに設定しているだけなんです・・・（笑）。

そこには他社でやっている利用者にとってややこしい時間帯別料金や土日祝日特別料金も、消費税も関係ありません。

２２畳もある音楽スタジオをシンプルにオールタイム、１時間１５００円（高校生１０００円）、１人利用５００円/h、２人利用１０００円/hです。

まァ、こんな事が出来るのもド素人の「冷めた目線」でリハスタ経営を見ているからです・・・（笑）。

要は不動産ビジネスなんて、土地や建物をもっているだけではダメで、それを如何に活用するかです（収益を上げるか）。

その活用方法を他人（他社、業者）に頼めば高くつき、自分でヤレばその分儲かるだけの話です。

単純明快です。

そこに貸主、借主、仲介業者の３社の思惑や人間関係やイロンナ法律が複雑に絡み合い、ド素人の地主が儲けられるほど決して甘くはありませんが、非常に人間味溢れる「オモシロい商売」と言えるかも知れません。

という事で、今回も宅建業更新を行政書士に頼まずに自分１人でしました。

１０年前の新規申請を含めて、３回とも自分でしました。

行政書士に頼めば７万円ほど掛かりますし、自分１人でする事によってイロイロ勉強になります。

他業界である行政書士の実務をタダで経験できる・・・というポジティブな考え方です（笑）。

全く新しい仕事をする・・・これって脳ミソにとって新鮮で、なかなかの刺激（活性化）になるのです。

まァ、なかなか他業界の経験なんて積めませんから。

それが本業にプラスとなれば、ヤルしかないのです。

今回の更新に当たってちょっとイロイロ苦労もしましたが、これだけ苦労したのだから不動産屋をこれからも頑張っていこう・・・と少し気を取り直しました(笑）。









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