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     トランクルーム貝塚のオヤジ奮戦記

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不動産業(宅地建物取引業)

2020.02.05
XML
約120年ぶりに債権法を抜本的に見直した改正民法が2020年4月1日から施行されますが、それに即した不動産契約(売買、賃貸)のWEB研修を自社事務所で受講しました。

ITで少し遅れていた不動産業界も、何年か前から岸和田波切ホールで開催されるリアル研修から各社パソコンで自由時間に受講できるWEB研修にシフトしているのはイイ傾向です。

未だにFAX・・・と言っていると、今年からサービス開始される5G(第5世代移動通信システム)時代に完全に取り残されます。

時代に即したビジネススタイルに徐々に移行していかないと、業界そのものが沈没してしまいます。

並列する同業者ばかり見ていると、「木を見て森を見ず」的に世の中全体の動きが分からなくなります。

織物時代も下を向いてコツコツ仕事をやっている間に、グローバル化とアパレルのSPA(製造小売り)化が恐ろしく進んでいるのに気が付きませんでした・・・(驚)。

マジメだけでは世の中に取り残される・・・と(経営者失格)。

それはマジメと言うのではなく、単なる不勉強でした。

時代錯誤というか、焦点が全く合っていなかったのです。

企業経営者の「本当の勉強」と言うのは、既に正解が決まっている学校の勉強や大学(資格)受験を指すのではなく、「まったく分からない(想像もつかない)正解を探す・・・旅」とでも言うのでしょうか・・・(汗)。

まぁ今回のWEB研修は、難解な民法の専門用語がポンポン飛び出し、理解するのに一苦労も二苦労もしました・・・(汗)。

しかし、英語で不動産契約をやっている訳ではなく、母国語の日本語でやっているのだから必ず理解できるはず・・・と自分に活を入れている次第です(笑)。












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Last updated  2020.02.06 08:24:01
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2019.12.16
日本の経済界ではメーカーとエンドユーザー間に「中間業者」が溢れかえっています。

自ら工場を持たずメーカーと名乗るファブレス企業も多いですし、商社や問屋もメーカーと小売りの間に入る中間業者です。

その他、代理店やフランチャイズも同じようなポジションです。

最近はユニクロやニトリに代表されるSPAという製造小売りが勢いを増して、特に私が長らくいた繊維業界は従来型のそういった「中間業者」は激減しています。

日本のトランクルーム業界も殆どのトランクルームは業者が介在して、企画~運営~管理の全てを地主から請け負っています。

おそらく90%以上がそうでしょう。

逆に言えば、弊社のように土地と建物の所有者である地主が直接トランクルーム(音楽スタジオ)経営をしているケースは殆ど無いのです。

賃貸マンション業界と同じで、トランクルーム業者が地主にトランクルームを企画提案して、地主にコンテナを設置させて(相続や節税対策とかの名目で、銀行から金を借りて建物を建てさせ)運営管理の全てを業者が請け負うというカラクリです。

設備投資(建物の建築)という最も大きなリスクを地主に負わせ、業者は金融的にノーリスクでトランクルーム(賃貸マンション)を運営管理するというスタイルです。

地主は何もせず(考えず)業者に丸投げなので、普通に考えれば儲かるはずもありません。

何も賃貸不動産ビジネスに限らず、世の中全てのビジネスに於いて、自ら何もせず(考えず)に儲かるなんてあり得ません。

他社に先駆けて、儲かる仕組みを考えて実行したところだけが儲かり生き残れる(その他大多数が倒産or廃業)・・・という残酷かつ熾烈なレースです。

というか、そんな甘言に乗ったら最後、損するだけです・・・最悪自己破産に追い込まれた例をこれまでに沢山見てきました。

所有と経営が完全に分離されていると言えば聞こえはイイですが、「大家さん!大家さん!」と業者から持ち上げられ、イイところは全て吸い取られていると言った方が実態を表しています。

この「大家さん」という言葉は不思議にも大阪では殆ど聞いたことはありませんし、自分も大家なんて一度も思ったことはありませんが、東京では凄くインパクトのあるキーワードとして業者は連発しているようです・・・(笑)。

大阪では先祖代々の地主が結構多いですが、東京では少ない(地方からの流入者が多い)という実態の裏返しでしょう。

この「トリック」に多くの人が引っかかるのでしょう・・・

ビジネスはある意味、残念ながら「トリック」「時間差」「知識格差」「政治力」「洗脳」の意味合いを多分に含んだゲームですから・・・

この収益構造は何も1社依存のアパマンやトランクルームだけに限らず、土地やビルを普通に貸す場合も同じ事で、店子が解約して不動産が突然空いた場合、これまで何も自分でして来なかったので自分ではどうすることも出来ず途方に暮れてしまいます。

しかし極少数ですが、儲かっている不動産オーナーでもあるアパマン経営者は、自分で何もかもしていて(計画、設計、建築、管理)、集客だけ自分でやりながら不動産屋も上手に利用しています。

不動産屋と同レベルの法律知識を持ち、それ以上の経験を積めば、いくら大手不動産会社の社員が売り込みに来ても逆にやり込められてしまいます・・・(笑)。

そういう経験豊富な地主だけが、本当の意味で不動産ビジネスで儲け続けられる(生き残れる)のです。

しかし、昨今メーカーがエンドユーザーに直接販売できる仕組みが、インターネット時代になって更に加速しました。

好例がアメリカの電気自動車メーカー「テスラ」で、日本の自動車業界とは違ってディーラーを持たずエンドユーザーに直接販売をしています。

前々からブログにも書いてますが、最終消費財のメーカーである自動車メーカーや家電メーカーも、エンドユーザーに「直販」するのが常識化する日もそう遠くないでしょう・・・

しかしこの流れは、エンドユーザーにとって安く買えるという意味で、益々加速するでしょう。

世界中でアマゾンだけが例外と言えるかも知れません。

逆に言えば、アマゾンがやっているような商売(同じ扱い品目の場合)は、余程覚悟を決めてやらないと難しいと言えるでしょう。

平たく言えば、アマゾンの「逆の商売」をすれば生き残れる・・・?

という事で、今のところ弊社の物品販売ではない5つのレンタルビジネス(トランクルーム、音楽スタジオ、卓球場、自習室)と不動産仲介はアマゾンもやってないので、暫くは安泰か・・・(笑)。

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Last updated  2019.12.17 03:18:45
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2019.10.09
昨日は事務所で、2、3時間ほど不動産業務研修を済ませました。

所謂インターネットによる「WEB研修」です。

これまで日本の不動産業界はデジタル化で遅れていましたが、来年から始まる「5G」で更に進化して行くでしょう。

しかしWEB研修は自分の空き時間に出来るというのが、素晴らしいところです。

日時が決まって、それに自分の予定を合わせてゾロゾロ会場に足を運ぶ・・・なんて、忙しい現代の時代に合っていません。

デジタル化のインターネット社会になって、人材の乏しい零細企業経営者にとって自分一人でも効率よく仕事が出来るようになって、涙が出るほど嬉しい限りです・・・

効率よく仕事が出来るという事は、時間単位の収益が増え、その分余暇が増えて人生が充実することを指します・・・(涙)。

1人で5つ仕事(トランクルーム、音楽スタジオ、卓球場、自習室、不動産仲介)をそれなりに熟し、趣味(ウインドサーフィン、空手、ドラム、英語、海外旅行)をボチボチ楽しんでいますが、それほど必死になっている訳ではありません。

もう60オーバーなので、身体を壊すほど仕事をして儲けてもシャレになりません。

と言うか、音楽スタジオという一種の文化活動に力を入れ、週1回スタジオでボランティア空手をすることによって、これまでの仕事一筋という「偏った人生」のバランスを自分なりに取り戻そうとしています・・・(笑)。

30代まで猛烈に働き、60以降の働き方を見据えて、40代くらいから10年20年掛けて「老後の仕事のシステム」を構築することが何より重要だと意識し、それまで自分で作り上げてきた仕事の上に乗っかっているだけです。

サラリーマンと違って我々零細企業経営者には退職金も企業年金もありませんし、「60歳定年は単なる通過点」という認識ですから。

一般サラリーマンは「60歳定年がゴール」というのと大きな違いです。

これからは企業負担が大きすぎる終身雇用制も崩れつつあり、サラリーマンとて自分の人生を会社に全面的に依頼しない、公私含めた人生設計が必要になってきます。

企業側のホンネを言えば、能力があってヤル気満々の若い社員を安く雇いたいですし、ごく一部の優秀な社員を除いて50歳超えたマンネリ化でヤル気を無くした多くの高給のベテラン社員は早く辞めて欲しいのです。

大企業になるほどいくらでも「代わり」がいますので、どれほど優秀な人間が辞めても何の心配も要りません。

と言うか、本当に優秀な人間はもっと収入が見込める他企業に転職か独立するものです。

ところが我々オーナー経営者は、自分が辞めれば困る人が沢山でてきます。

それほど期待されているんだなァ・・・と思うと、絶対辞める訳にはいかないのです。

この辺が仕事のヤリガイとなり、仕事に対する思い入れ(姿勢)になるのです。

しかし、確か2,3何年くらい前からWEB研修始まっていて、100%WEBではなく何回かはこれまで通り会場に足を運ぶリアル研修です。

これも時代の流れで、デジタル化についてこれなくなった古い同業者はボチボチ廃業していますが、デジタルに強い若手経営者の新しい同数の業者が新規参入しているのを見ると、不動産業界のダイナミズムを感じます。

やはり、若手が魅力を感じないビジネスには未来はありません。

そういう意味で、まだまだ不動産仲介業というのは中身がドンドン変わりながらも、まだまだ将来性がありますねェ・・・

という事で、今回の研修では「外国人(国際)対応実務」「所有者になりすまし対策」「改正民放」「契約不適合責任」「保証人」といった旬の話題で重要かつ中身の濃い内容でした。

特に、最近外国人による日本の不動産売買や賃貸が増えていることに関する、契約における税金や管理業務委託に関する一連の注意事項が、私が将来ワイキキのコンドミニアムを買うという「反対のシチュエーション」をシュミレーション出来たことに役立ちました・・・(笑)。

外国人がアメリカの不動産を買うという、日本における私の不動産業者としての立場と同じ「アメリカの立場」がある程度理解できましたから・・・(笑)。

まァしかし、波切ホールでのリアル研修は毎回昼食後の眠い時間ですが、WEB研修は眠くなれば一旦ビデオを止めて昼寝ができるところがヨカッタのです・・・(笑)。












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Last updated  2019.10.12 07:15:31
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2019.05.25
先日弊社が所属する大阪宅建協会(大阪府内の8,500社の不動産業者が加入している社団法人)泉州支部のコンサル会で「40年ぶりに法改正した相続」についての勉強会に出席しました。

場所は岸和田の「レストラン日本」・・・実に50年ぶりくらいです。

小学生の時に家族でオシャレして行った記憶があります。

当時はそれほど敷居が高かったのです。

それがまだ経営をされているとは、ちょっと感動です。

泉州支部のコンサル会とは、会員資格は「宅地建物取引士(国家資格)」と「不動産コンサルティングマスター(国土交通大臣認定)」のダブルホルダーです。

今回の勉強会で

1.配偶者居住権の新設

2.自宅を遺産分割の対象外に

3.預貯金がすぐに下ろせる

4.自筆の遺言書の形式と保管に変化

5.自筆証書遺言の保管

6.遺留分制度の見直し

7.義理の両親への介護で「嫁」が報われる

と主に7つのテーマでした。

大阪宅建協会に加盟している多くの不動産屋さんは仲介業が多いのですが、賃貸仲介にしろ売買仲介にしろ法廷手数料が決まっています。

コンサル会の目的の一つに、「コンサルティング料」を不動産仲介料とは別に頂く方法を探ろうというのがあります。

一般的なコンサルティング会社と同じで、不動産に特化したコンサル料を頂くに見合う「コンサル力」を付けなければならないのです。

その意味での今回の相続の勉強会でした。

ちょうど10年前にファイナンシャルプランナー(AFP&2級技能士)の資格を取得し、当初は一生懸命日本FP協会大阪支部のSGという勉強会に出席していました。

しかし、すべて大阪市内(梅田)での勉強会で泉州エリアでは全く開催されず、独占業務資格でもないFP資格に少し疑問を感じ、大阪市内まで出かけるのも時間的にも勿体ないと判断して行くのを止めました。

泉州エリアでFPを勉強するところが何処かないのか・・・と探していると。

灯台下暗し・・・自社が所属している大阪宅建協会泉州支部に「コンサル会」があるではありませんか。

というのを発見し、即入会し現在に至っているのです。

やはり、タイムイズマネーです。

近いし、そこそこ勉強になりますから。

という事で、5つのビジネス(トランクルーム、音楽スタジオ、卓球場、レンタル自習室、不動産仲介業)の中で不動産関連は税法も含めた法改正が結構ありますので、これからも宅建協会泉州支部のコンサル会にこまめに出席して勉強に励みたいと思います。




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Last updated  2019.05.25 07:08:12
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2019.01.10
先日は関空前のスターゲートホテルで、毎年恒例の大阪宅建協会泉州支部の新年互例会でした。

泉州の不動産屋が一堂に会したのです。

今回も各市長、国会議員、府議会議員さんが選挙もあってか勢揃いです。

総合司会は「ラヂオきしわだ」で以前同席したAさんだったのにビックリ。

早いもので今回で11回目です。

ホント、月日の早いことに驚きます・・・

今回は加盟400社のうち出席は200社くらいでしょうか。

今回の互例会に関して、前々から気合い十分です。

ここ数回はただテーブルに座って呑んで食べて、同席の人と知り合いの同業者にチョット挨拶して回るだけでした。

しかし、今回はある意思を持って臨みました。

と言うのは、昨年9月の台風21号で泉州エリアが過去最大の住宅被害に合い(私の自宅も)、保険が下り始めた11月くらいから新築とリフォームの間トランクルームに荷物を保管したいというオファーが急増しました。

不動産屋の集まりと言っても単に仲介だけで無く、新築(中古)住宅を販売したりリフォームも手がけたりしている業者も多いのです。

私もそうですが、大きな台風被害を受けてもなかなか業者(建築業者、解体屋、大工、瓦屋、板金屋、足場屋、塗装屋)が来ないので、「いっその事、建物を壊して新築(大規模リフォーム)しようか!」と決断した人が非常に多いのです。

そういった情報がこの会に渦巻いているのです。

これは絶好のチャンスだと判断した訳です。

それで事前に100枚の名刺をポケットにパンパンに詰め、この新年会に臨んだのです。

計画では1人所要時間1分で、会の時間ギリギリ100分を費やそうと・・・

そうなると楽しみだったテーブルでの食事とアルコールは時間が無いので諦めなければなりませんので、「腹が減っては戦が出来ない」と1時間前にパンを食べヘパリーゼも飲んで自分自身に気合いを入れました・・・(笑)。

そして、イザ出陣。

結果は50人くらいしか新規の名刺交換が出来ませんでした・・・(涙)。

旧知の同業者と会うとトランクルームの売り込みもしますし数分も喋ってしまい、全力で初めての方と喋るとカラオケと同じように相当エネルギーを使いますので汗をかいて結構疲れます・・・

疲れたらテーブルに戻って食事・・・それの繰り返しです。

気力だけではなかなか回れません。

体力も要るのです。

まァ、年を取った証拠ですかねェ・・・(笑)。

そして、「ピーッ」時間切れです。

54階での2次会は仲の良い30代と50代の同業者とだけ喋りましたので、新規名刺交換は無しです。

あと鳳高校の後輩で泉州エリアで最もパワーのある首長で有名な私と同じく家業が元織物業で元ウインドサーファーの辻和泉市長とウインドサーフィンの話で盛り上がり、「堺ジャズフェスティバル」や「堺ブルースフェスティバル」の陰の仕掛け人であるゲストで来られていた音楽好きの大阪宅建協会の阪井会長とブルースの話で盛り上がりました。

大阪の不動産業界(大阪府宅建協会加盟数約8000社)のトップに立つ人と音楽の話で盛り上がるなんて、こりゃ大阪の音楽業界にとって将来楽しみです・・・(笑)。

という事で、今回は不動産屋ではなく「トランクルーム屋」として不動産業界に潜入したと言った方が正しく、そんな切り口に変えるとナカナカ面白いセールス活動になりました・・・(笑)。

宅建業者がトランクルームを副業で始めたケースはありますが、逆のトランクルーム屋(メインにしている)が宅建業者免許を持って、こんなセールス活動をするなんて日本で初めてでしょう・・・(笑)。

しかし、他人がやらない(できない、したくない)事をするの(実行)に意義があるのです。

そして、宅建協会泉州支部のメンバーの中心がもう完全に若手の40代に移っていることを強く感じました・・・(驚)。

10年前に初めて入会したときは60代がメインだったのに比べて、隔世の感があります。

やはり、ネット社会が他業界に比べて遅れていた不動産業界にも押し寄せてきた証拠です。

60代以降の相当数の同業者は、ネット社会について行けず残念ながら脱落していったのでしょう・・・

ネットによってエンドユーザーが業者と同等の情報を持ち始めたら、それ以上の仕事をしなければ不動産屋の存在価値は無いのは子供でも分かります。

ネットが日本以上に進んでいるアメリカの不動産業界を見ていると、日本の業者が取るべき生き残りの方向の参考になるかも知れません・・・




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Last updated  2019.01.16 08:57:05
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2018.12.29
ハワイ滞在中に大阪府知事から宅建業(不動産屋)の免許証が届いていました。

丸10年なので、今回は2回目の更新です。

ハワイ滞在が1ヶ月と長かったので、出国する前に更新手続きが大変でした。

ちょうど会社の決算や台風21号で延期になった娘3ファミリーと行った石垣島旅行とも重なり、本当にバタバタでした・・・

62歳にもなって、これほど超多忙な日々は身体に良くないです・・・(笑)。

それに耐えうる丈夫な身体(これまで入院歴全くなし)に生んでくれた母親に感謝しなければ・・・と。

という事で、今年の後半から仕事と2回の旅行にプラスして台風の事後処理で、例年に無く目まぐるしい日々の連続でしたが、何も病気をすることもなく何とかクリアしてきました。

来年も年始早々、大きな案件が2つ待ち構えています。

と言うか、ハワイから帰ってから昼間も自宅に戻らず事務所で昼食を取り、年末年始も休み無しで来年の準備を着々と進めています。

それに加え、孫の1人が入院して上の孫の幼稚園への送迎といった仕事以外の用事も増えて大変でした。

しかし娘が困っているので、仕事よりこちらの方が優先というのは当たり前の話です。

来年も一息つけそうな時間が当分無さそうです・・・(笑)。






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Last updated  2018.12.29 17:56:54
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2018.11.06
昨日「宅地建物取引業者免許」の2回目の更新の為に、大阪法務局と大阪府咲洲庁舎へ行ってきました。

宅地建物取引業(略称:宅建業)とは、いわゆる不動産屋のことで、個人の資格である宅地建物取引士(略称:宅建)とは別モノです。

士業(弁護士、司法書士、税理士、社労士)と違って、単に個人が「宅建」資格を取っただけでは不動産取引は出来ません。

不動産取引をして仲介手数料を得るには、宅建業の会社に所属(入社)するか、私のように経営者自身が宅建資格を所持して宅建業を始める(起業)しかないのです。

その辺のことを勘違いする人が結構多いのに驚きます。

弊社の場合は、従来の会社(織物製造業)の定款に宅建業を加えて宅建業免許を取得しただけで、堂々と不動産取引が出来ます。

その前提として私が「宅建」資格を取得する必要があったのです。

宅建業は5年に1回更新があります。

大阪で約1万社も不動産屋があり、5年に1回の更新で年間2000社が更新に府庁に訪れるとして、年間約200日営業日なので1日約10社が更新に訪れる計算ですが、実際そんな感じで結構混んでいました。

免許証番号に(1)とあるのは宅建業を初めて5年以内、(2)は5年から10年、(3)は10年から15年という風に番号が増えていきます。

弊社の場合は来月12月で不動産屋を始めて丸10年経ちましたので、12月から(3)です。

不動産業者は(3)に成れずに起業10年までに80%が倒産廃業する厳しい世界と言われていますから、(3)に成れた残り少ない20%の勝ち組?の中に入れたと言えるかも知れません。

不動産単体で見れば赤字ですが、従業員を誰も雇わず不動産屋を「兼業」として営んでいる事で10年もやってこれたのです。

具体的な売り上げ目標の数字は公表しませんが、当面の目標は5年後に大手を振って(4)になることです。

しかし、アッと言う間の10年でした・・・過ぎ去れば早いモノです。

残念ながら、不動産屋一本でメシを食うなんて出来ません・・・(涙)。

トランクルーム他の仕事と併せて、まァ何とかヤッテいけてるという感じです。

5年前も同じようなことを言ってたと思いますが・・・(笑)。

この5年間に(不動産番号が2の間に)音楽スタジオと卓球場と自習室を始めましたが、これって意味があるのです。

トランクルームの売り上げ減をカバーしようと多角化にシフトした(空室対策)・・・というのが主因ですが、もう一つの理由が「不動産仲介だけでは、中々ビジネスは難しい(厳しい)」という一面があったのです。

不動産屋をする前に、9か月毎朝2時に起きて3時間、日曜日は10時間仕事の合間を縫って受験勉強をし苦労の末「宅建」資格に合格、それから1年間ファイナンシャルプランナーや損害保険募集人資格などの受験勉強もして「宅建業」の免許を取得して開業・・・それから10年間頑張りましたが。

しかし、これが不動産屋を10年ヤッテきて辿り着いた結論で現実だったのです。

「人生それほど甘いもんやオマヘン・・・」というのを、ゼロからカウントするとトータル12年の不動産経験を通じて身をもってワカッタのです・・・(涙)。

まァ10年間、不動産に関して自分なりに考えられる事をイロイロやって来ました。

火災保険代理店兼業、ガレージ倉庫.comというHPを立ち上げ倉庫中心の仲介専門店、業者回り・・・トライ&エラーの繰り返しでブログに書けないツライ事も沢山経験してきました(涙)。

しかし、努力の割に収益を上げるのは非常に難しいと・・・(涙)。

俗に不動産屋は「千三つ屋(千の物件の内3件しか取引にならない職業)」とよく言われますが、それは大袈裟にしろ、全くその通りだと。

サラリーマン時代は会社の看板がありますし既存の得意先を守れば何とか売り上げは確保できますし、家業だった織物製造業は多品種小ロット生産体制の苦労はありますが機械の稼働時間に比例して売り上げが上がりました。

不動産仲介は全くのゼロの状態から稼ぐわけですから、これまでの経験とはチョット勝手が違います。

普通同業の不動産屋で何年か修行して独立というパターンが多いですが、私の場合は資格だけ取って「即」独立起業ですから最初から無謀も無謀だったのです。

私も最初それが心配で、何社か修行させて欲しいとお願いしたのですが、全て断られました。

そりゃ、そうでしょう・・・ゆくゆくはノウハウだけ盗まれて独立される人間を雇うわけが無いのです。

ライバルを育てるほど、世間は甘くはありません。

「なら、自分でゼロから頑張るしか無い!」と決意したのです。

そしてそれから10年間見よう見まねで、一歩一歩経験を積み重ねながら不動産の仕事を覚えていったのです・・・

幸い、年下ですがキャリアの長い不動産の「先輩」に巡り会えて、彼のアドバイスに時々耳を傾けて仕事を積み重ねていったのがヨカッタと思います・・・(涙)。

まァしかし、結局トランクルームを主軸に、貝塚市に特化して仲介専門でボチボチやっていこうという方針(物件まで片道15分以内のエリア限定の深耕策)に切り替えました。

まァ、自分の商才の無さの裏返しですが・・・(笑)。

しかし、異業種の大企業(ヤフー、ソニー、大和証券、ヤマダ電機、各都銀や地銀など)も不動産仲介業にぞくぞくと参入していますが、将来の不動産業界はどのような方向に向かっていくのでしょうか・・・?

そんな中で、零細不動産屋が生き残れるか・・・???

日本の人口減、中古物件増加によるインスペクションの重要性、政府が今後推し進める日本のコンパクトシティ化、コンサルティング強化、ITやAIへの対応・・・これから起こりうる身近な様々な社会現象だけでなく、世界的の動向も長期的広角的な見地から注視していく必要があると思います。

まァ、どんな業種でもどんな職種どんな立場(経営者orサラリーマン)でもそうですが・・・

過去の歴史もそうでしたが、誰も将来どうなるか分かりません。

大手が参入しない(できない)ニッチマーケットにアイデアを絞れば、零細企業でも生き延びるチャンスは十分にあるはずです。

だからこそ、ビジネスって面白いのでは・・・?

まァ、トランクルームやスタジオは割と安定収入ですが、今の不動産仲介ビジネスだけは「先が読めない・・・」という実に不安定な仕事です。

仕事が不安定というのは、実に身体(神経的)に悪いです。

所詮、他人の高額な不動産を扱いますから気も遣います。

ならば、自社の不動産ならどうしようと気も遣いませんし、キャリアを積めば積むほど安定収入に繋がる「音楽スタジオ」「自習室」「卓球場」にシフトしようと・・・

水商売的な音楽スタジオより、不動産仲介の方が不安定だったのです。

イヤ、弊社は不動産オーナーである私が自ら音楽スタジオを経営していますので、ある意味「不動産活用」の一環で、音楽業界と言うより不動産ビジネスのカテゴリーに入るでしょう。

殆どの音楽スタジオは都会の商業ビルを借りて経営していますので、水商売的な側面が大きいのです。

ある意味、私が経営している音楽スタジオは「特殊ケース」だったのです。

これも異業種からの参入の成せる技で、業界の常識を破った「素人発想」の経営スタイルだったのです。

音楽的キャリアでは絶対劣りますが(負けますが)、ファッション業界のユニクロのようなSPA(製造小売り)的発想で「ど素人ミュージシャン」の不動産オーナー自らが音楽スタジオを経営すれば、ソコに勝機があると・・・

プロミュージシャンの経営だと、変なプロ意識から楽器や機材に凝ったりしてイニシャルコストが高くなり、メンテナンスやバンド演奏に詳しいコストが高くつくスタッフを雇ったり都会の一等地の商業ビルを借りれば莫大な保証金と高額な賃借料が掛かってきてランニングコストも高くなりがちです。

弊社リハスタの場合、大体のお客さんがそれなりに満足出来る程度のブランドメーカーの楽器や機材を揃え、トランクルームや不動産の合間に自分が仕事をするだけでスタッフを誰も雇っていませんし土地も築70年の償却済みのタダみたいな固定資産税の建物も自社物件ですので、ラニングコストもイニシャルコストも最低限に抑えられました。

更に、隠れたメリットとして、スタジオが閉店した場合元に戻す必要があるという「原状回復」問題です。

貸しビルのワンフロアを原状回復するには、恐らく1000万円単位の解体費用が掛かるかもしれません。

それほど、都会のリハスタ経営には高いリスクが潜んでいるのです。

弊社の場合、もし廃業(閉店)となっても、ただ楽器や機材を出すだけで、そのままトランクルームとして何時でも貸せます。

楽器や機材を転売すればプラスになりますので、正にノーリスクです。

というか、最初からそのようにリハスタ経営の計算してますから・・・(笑)。

故に、本当は値段で勝負はしたくないのですが、利用料金に関してはどこよりも安く出来るのです。

というより、スーパーの売り出し商品ではありませんが、とにかく他社より安い料金(平米賃料)にシンプルに設定しているだけなんです・・・(笑)。

そこには他社でやっている利用者にとってややこしい時間帯別料金や土日祝日特別料金も、消費税も関係ありません。

22畳もある音楽スタジオをシンプルにオールタイム、1時間1500円(高校生1000円)、1人利用500円/h、2人利用1000円/hです。

まァ、こんな事が出来るのもド素人の「冷めた目線」でリハスタ経営を見ているからです・・・(笑)。

要は不動産ビジネスなんて、土地や建物をもっているだけではダメで、それを如何に活用するかです(収益を上げるか)。

その活用方法を他人(他社、業者)に頼めば高くつき、自分でヤレばその分儲かるだけの話です。

単純明快です。

そこに貸主、借主、仲介業者の3社の思惑や人間関係やイロンナ法律が複雑に絡み合い、ド素人の地主が儲けられるほど決して甘くはありませんが、非常に人間味溢れる「オモシロい商売」と言えるかも知れません。

という事で、今回も宅建業更新を行政書士に頼まずに自分1人でしました。

10年前の新規申請を含めて、3回とも自分でしました。

行政書士に頼めば7万円ほど掛かりますし、自分1人でする事によってイロイロ勉強になります。

他業界である行政書士の実務をタダで経験できる・・・というポジティブな考え方です(笑)。

全く新しい仕事をする・・・これって脳ミソにとって新鮮で、なかなかの刺激(活性化)になるのです。

まァ、なかなか他業界の経験なんて積めませんから。

それが本業にプラスとなれば、ヤルしかないのです。

今回の更新に当たってちょっとイロイロ苦労もしましたが、これだけ苦労したのだから不動産屋をこれからも頑張っていこう・・・と少し気を取り直しました(笑)。








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Last updated  2018.11.28 05:22:28
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2018.07.05
今改めて、近隣の3市1町(貝塚、岸和田、泉佐野、熊取)の同業者の不動産屋さん回りをボチボチし始めています・・・

普通、不動産屋が同業者を回るというのは、物件情報の交換がメインです。

しかし、私が回っているのは物件情報の交換がメインではなく、トランクルームの売り込みがメインです。

持って回るフライヤーも自ら新たに作り直しました。

不動産屋と一口に言っても色んな業態があり、建売業者ならば入居するまでのタイムラグがあればトランクルームに家財道具を保管して貰い、注文住宅やリフォームをやっていれば期間中に家財道具の保管に困るはずですし、賃貸アパマン専門なら普段使わない季節用品をトランクルームに保管して出来るだけコンパクトに住む(家賃を極力抑える)事を提案させて頂き、売買仲介専門の大手系も入居するまでのタイムラグのトランクルーム需要を狙っていきたいと思います。

弊社と同じ事業用不動産仲介をメインにしている業者さんには、中小の倉庫物件ならトランクルームの方が場合によっては安い事を提案していきます。

もちろん不動産屋さんが自ら契約者となって、お客さんの荷物保管するのも問題ありませんし、空いたら自社の契約書類や図面関連の保管をされているところもあります。

そしてついでに、不動産情報の交換、音楽スタジオ、卓球場、自習室もやってまっせ・・・と追加で売り込んでいきます。

フェイスツーフェイスのリアルな訪問セールスは、単にネット上でのやり取り以上の「成果」を期待できるかも知れません・・・

それがアナログ戦略のメリットです。

この業者回りですが、多くは知らない業者で「新規飛び込みセールス」となります。

旧知の業者だとセールスになりません。

そして極力、社長か支店長といったキーパーソンに会わないと意味がありません。

件数を稼ぐ新規飛び込みセールスには時間の制約もあり、なかなかトップに会えないかも知れませんが、少なくとも部長や課長に会って話を聞いてもらいたいモノです。

課長以上ならば不動産業界に入って10年以上のキャリアでしょうし、社会人としての経験も豊富ならば雑談にも花が咲き、その会話がどんなアイデアを生み出すかワカリマセンから・・・

けっして雑談をバカにしてはいけないのです。

まァ、トランクルーム業者が不動産屋にリアルに売り込みに回るなんて、史上初かもしれません・・・(笑)。

この辺が先入観を持たない異業種からの新規参入のメリットで、他人から見たら怖いもの知らずのアホに映っているかも知れません・・・(笑)。

それをトランクルーム起業の12年前からやっていたのです。

当時はまだ不動産免許はありませんでしたが、不動産業者だけでなく、引越業者回りもしていました。

トランクルームを立ち上げたばかりで、無我夢中で最初に思いついたのがマンション(集合住宅)へのチラシの配布で、その次が不動産屋と引越業者回りでした。

その後、サカイ引越センターさんとアリさんマークの引越社さんの2社とは正式に業務提携をして、互いお客さんを紹介し合っています。

それと同時進行でウエブ戦略として、このブログでした。

しかしオープン3ヶ月経っても殆ど反響がなく、諦めていたところに朝日新聞の記者から突然電話がありました・・・(驚)。

朝日新聞の記者に私のブログの記事が目に留まり、その後直ぐに大阪版で大きく取り上げてくれました。

これをキッカケにボツボツとオファーが来始めましたが、これではダメだ(失敗したかも?)と、同業他社の織物工場で工員として1日12時間働き始めたのです(最終的に1年半勤務しました)・・・(涙)。

それまで従業員10人の織物会社の社長が、同業他社の新人の工員として働くのも、ツライものがありました。

10代の先輩従業員にアゴで指示されても、「ハイ、わかりました・・・」と言うしかありません。

いくら腹が立っても、生活の為にキレル事は絶対許されないのです・・・(涙)。

これは経験した者でないと決して分りませんねェ・・・

こんな経験を通り過ぎれば、大概のことはガマンできるようになります・・・(笑)。

という事で、織物業からトランクルームに転業して丸12年経った今、慢心していないか?どこか不具合はないか?という総点検の意味もあり業者回りを「再開」するのですが、不動産業者といっても加盟団体は2つに分かれていますが、弊社が所属しているシェア80%の「宅建協会」とシェア20%の「全日本不動産協会」に関係なく売り込んでいこうと思います。

この一連のセールス活動は、ある意味12年前のトランクルーム起業時の「初心に戻る」「初心忘れず」という事です。

そしてトランクルーム利用のお客さんを紹介して頂いて成約すれば「1ヶ月分(賃料)の紹介料」をお渡しします(成功報酬)。

単に紹介するだけでイイので、何の負担もありません。

契約はこちらで全てしますのでご安心下さい。

もちろん不動産業者だけでなく一般の方でも、紹介して頂いて成約に至れば、紹介料として家賃1ヶ月分をお支払いします。




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Last updated  2018.07.06 15:11:47
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2018.01.10
昨日は朝から「えべっさん」で地元貝塚の脇浜戎に行き、夕方からりんくうタウンにあるスターゲイトホテルで、大阪府宅地建物取引業協会泉州支部の新年互礼会でした。

所謂、泉州の不動産屋が一堂に会したのです。

泉大津市以南の国会議員や市長や府議会議員といった蒼々たる政治家もほとんど列席されました。

零細の不動産経営者として、このような会に出席できるなんて光栄です・・・(涙)。

そして、2009年に初めて参加させて頂いて、今回で10回目です。

10年連続参加してきたわけですが、出席メンバーは相当入れ替わっていますねェ・・・

不動産業界は10年で80%が倒産廃業する業界と言われていますから、至極当然の姿ですが・・・

いずれにしても、10年続けただけでも、自分を褒めてやりたいと思います。

足を引っ張られる事はあっても、誰も褒めてくれませんから・・・(笑)。

その辺が零細企業経営者の孤独で辛いところです・・・

しかし今回特に、40代の若手バリバリの経営者が目立ちました。

若いって、イイですねェ・・・

20歳年下の彼らと話をしていると、彼らの若い情熱がこちらに伝わり、こっちまで元気になります。

これなんです・・・人生に大事なのは。

違った年代、特に自分より一回り以上年下の人との会話というのは、違う世界を見るようで結構刺激的でおモロイです・・・

100歳まで生きるのが目標ですので、ちょうど40歳の人と同じ時期に亡くなる計算(平均寿命80歳)になりますので、今現在彼ら40歳と同じ体力(パワーとスタミナ)&知力(+経験)&感覚(現代フィーリング)&経済力が必要になってくる訳ですが・・・

老人になると医療費を含めた介護費用が掛かり親族に迷惑がられ、「長生きはリスク」と最近よく言われるようになりましたが、それを補う意味で現実的に60超えても経済力をキープしないといけません。

実際世間を見渡すと、「金の切れ目が縁の切れ目」が現実ですから・・・(笑)。

まァ今の自分のルックスは40歳の人と比べると完全に20歳差のジイサンですが、そのうち徐々に差が縮まり、40年後にはちょうど同じ末期老人ということになります・・・(笑)。

見た目だけのアンチエイジングなんて関係ありません・・・中身(ハート、内蔵、歯、目、基礎体力、脳みそ)で勝負です(笑)。

まァしかし、40代で若い?・・・と突っ込まれそうですが、6,70代の経営者が多い不動産業界では、40代はまだまだ若手なのです。

10年前の不動産屋開業当初からイロイロ試行錯誤してきて、最終的に今の貝塚市に特化した仲介オンリーの「狭く深く」という地域密着型の戦略に落ち着いていますが、今後はファイナンシャルプランナーと不動産コンサルティングマスター資格を生かして、文字通り相続や土地活用といったコンサルティング的な事に力を入れていきたいと思うのです・・・

それと、仲介手数料が少なすぎて何処も見向きもしない「月極駐車場」に、今後も力を入れていきたいと思います。

従業員を抱えている大手系やフランチャイズ系では、とてもこんな少額ビジネスに手が出せないところがポイントで(ニッチマーケット)、事実貝塚市内の同業他社のホームページで駐車場を掲載しているところは無いのです。

従業員を誰も雇わず1人でトランクルームやスタジオの合間に不動産仲介をしていますので、こんな芸当?が可能なのです。

もちろん、こんな商売が目的であるはずが無く、最終的には日頃のこうこういった地主の小さな悩みを解決していって人間関係を作っていき、その先には相続や土地活用といった専任媒介の話が来るのを待っているという気の長い長期戦略だったのです・・・(笑)。

まァ、今後はもっともっと机上の勉強と実務経験を積み重ねないと・・・と若手と喋って反省するのでした。

いつものように2次会は54階の絶景のラウンジで、テーブル周りに疲れた1次会と違って、少人数でより深い話を楽しみました・・・

という事で、若手から刺激を受ける一方、尊敬に値する一回り上の70代のベテランにも刺激を受け、少なくともあと20年は「現役バリバリ」で頑張っていきたいとフンドシを締めるイイ機会を与えてもらった新年会でした。

その為に、空手+ウインドサーフィン+ドラムの趣味の3点セットと旅行を楽しむのを励みにしながら、仕事をガンバロウと意を強くしました。









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Last updated  2018.01.14 17:22:09
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2017.11.02
最近泉州エリアの駅周辺にもコインパーキングが増えてきました。

コインパーキング業者も増えてきました。

値段を見ると、1日(24時間)300円~500円という表示が多いのが目につきます。

中には一寸離れたところで、1日200円のいうのもあります。

競争が激しいのでしょうねェ・・・

しかし、この現象は駅から徒歩5分圏内だけのことで、それ以上駅から離れれば需要そのものがありません。

弊社運営管理の岸和田市東ヶ丘駐車場は、泉北高速鉄道「和泉中央駅」から徒歩30分です。

車が無ければ生活しにくい、年寄りにとって正に「陸の孤島」です。

普通に考えれば、駅前コインパーキングのような「1日貸し」需要はありません。

ところが、弊社はその駐車場を月極以外に「1日1000円(12時間500円)」という結構高い料金で貸しています。

何故?

それは需要と供給のバランスが崩れ、需要に対して供給がそのエリアには弊社以外に無いのです。

だから、強気の値段設定なのです。

正に、独占です・・・(笑)。

東ヶ丘町は4,50年前に野村不動産が開発した約800戸の当時の高級住宅地です。

モータリゼーション前の4,50年前というのがミソです。

当時は車は「1家に1台」です。

開発当初の家は、どこも車は1台しか入りません。

今の車社会全に全く対応出来なくなってしまったのです。

それに加え、東ヶ丘町の用途地域は規制が1番厳しい「第一種低層住居専用地域」です。

住民のレベルも意識も高く、路上駐車は絶対許されないのです。

ちょっと30分ほど路上駐車しようものなら、警察に通報されます。

一般的な第一種住居地域や第二種住居地域では、とても考えられない周辺環境と雰囲気です・・・

もし東ヶ丘町が規制が緩い準工業地域や第二種住居地域だったら、「月極」需要はあったかもしれませんが、「時間貸し」需要は無かったでしょう。

それだけ厳しい用途地域で町内の規約が厳しい住宅地ですが、家以外に車をとめる場所が必要なのに、何故か?殆ど町内に無いのが現状だったのです。

それで、町内で唯一堂々と駐車場ビジネスを展開している弊社にスポットライトが当たったのです・・・(笑)。

何とも不思議ですが・・・

駅前のコインパーキングは通勤需要が殆どですが、東ヶ丘駐車場の「半日貸し」とか「1日貸し」の場合はチョット違います・・・

1.高級住宅地なので、住宅メーカーや保険会社や金融機関のセールスの車が案外多いです。

 半日ここに車を止めて、金持ちのお年寄りの家を回るのでしょう・・・

2.法事

3.お茶会(単に友達が遊びに来るとか)

4.新築やリフォームの工事車両(1週間~6ヶ月)

5.横の池の魚釣り客

6.別世帯の子ども家族の里帰り(GWや盆と正月に多い)

以上のような理由で「時間貸し」が多いですが、「月極」でも町内の人が借りに来る以外に、通勤(東ヶ丘周辺の会社に勤める為)や自宅周辺より安いからと東ヶ丘町以外からわざわざ自転車に乗って借りに来る人がいるのに驚きます・・・

「ヤッテみないと、分からない」とは正にこの事で、勉強になりました・・・(笑)。

という事で、今日本の産業界ではスマホや電気自動車、東京オリンピック、インバウンド需要、民泊といった将来有望と見られる分野にイロンナ業界から新規参入に躍起になっていますが、我々零細企業はそんな激しい競争に巻き込まれないように、足下を見つめ小さいなりに地道にボチボチ商いをしていきたいと思います・・・

今回の「時間貸し」駐車場は限定されたエリア内で用途地域的な要因に助けられ、他から新規参入しにくいニッチマーケットという事であまり儲かりませんが、トランクルームや音楽スタジオやレンタル自習室と同様、当分このエリアでの弊社駐車場の独占が続くように思われます・・・(笑)。



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Last updated  2017.11.04 06:12:10
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