ルール１. 先生の言うことを忠実に実践する
ルール２. 2042年に資産1億円
今回の大雨被害では60名以上の方が亡くなられるなど甚大な被害になってしまいました。
もはや恒常化した九州の大雨被害。
また、昨年の例でいえば長野県ではリスクの高い河川でその被害が実現。
昨今の気候変動は潜在リスクが表面化しやすくなっているように感じられます。
私は去年まで仙台市ハザードマップの浸水警戒区域に住んでいました。
去年の台風15号では大雨警報が出た際、念のために高台にある妻の実家に避難しました。
台風一過、福島県や宮城県南で甚大な被害をもたらしました。
私の自宅に被害はありませんでしたが、すぐ近くの小児病院などで床下浸水が生じるなど決して他人事ではありませんでした。
現在は子どもが生まれたこともあり妻の実家で二世帯住宅で住んでおります。
子育てを考えての同居でしたが天災被害が起こるとハザードマップで被害が想定されていない地域で安心して暮らせることは価値だな、と改めて思い知らされます。
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さて、J-REITへの投資では天災のリスクをどう考慮すべきでしょうか。
そんな万が一は考慮に入れず買うべき？
不動産は天災リスクがつきものだから買わないべき？
極論を言えば両極端にこんな意見が出ますが、投資家の考え方ではないですよね。
投資家ならきっとリスクとリターンから投資判断をするはず。
リターンは考えやすいですよね。
分配金やキャピタルゲインがそれにあたります。
あとはインフレ対策になることとか。
それではJ-REITの天災リスクをどう判断すべきか。
いくつかのサイトを参考にさせていただき自分なりに考えてみました。
参考サイト
Jリートのリスクを知る（J-REIT.jp)
震災後のJ－REIT（みずほ投信）
不動産投資信託（J-REIT）について
『地震-６』- 地震リスクと予想最大損失率(PML)
①J地震リスク
結論から言うと地震リスクは排除できないが、最大限の努力をしていると思います。
J-REITでは地震PMLという指標を元に保有の可否や地震保険加入の検討しています。
地震PMLの理解はなかなか難解ですがコチラの説明が分かりやすいです。
超ざっくり言うと
「巨大地震で生じた被害の補修費が不動産価格の何％になるか」
って感じですね。
巨大地震の定義とかは上述のサイトにあります。
で、一般的に10%未満の不動産は地震リスクが非常に低いとされます。
そして2018年時点の各銘柄ポートフォリオの地震PMLはすべて10%以下と安心感のあるものになっています。
（アセットマネジメントOneのスライド9ページ目のグラフが非常に分かりやすいのでお勧めです）
一応銘柄によってPMLの高低あるので気になる方は意識しても良いかもしれません。
ということで建物への備えは十分にしているといえます。
ちなみに被害の中心が地方ということもあり、東日本大震災によるJ-REITの被害は限定的でした。
それでも絶対は言いきれませんし、建物が無事でも不動産価格が下がることはあり得るのでリスクを排除できないとしましたが、個人的には地震リスクのウェートはかなり小さいものととらえました。
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それ以外の災害についてですが、長くなってきたので明日やります。
おやすみなさい…ｚｚｚ
