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かぶきち taketyan5070さん

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くーる31@ 相互リンク 突然のコメント、失礼いたします。 私は…
としAP@ 回答 はじめまして。返事が遅れてすみません。…
koki@ 初めまして 初めまして現在23歳の不動産鑑定士を目…
くーる31@ 相互リンク 突然のコメント、失礼いたします。 私は…

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2009年05月19日
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カテゴリ:底地・借地売買
前回(NO2)を読まないと意味が分からないかもしれません。

NO2では、

所有権を100%とした場合、借地権割合が70%の地域であっても、底地の価格が30%とは

限らないということろまで書きました。算数で言えば、100-70=30という計算式とな

りますので、底地は論理的には30%と考えのが普通です。

しかし、この底地は、30%になるとは限らない。

その理由を明記します。

評価額というのは、市場価値をあらわします。

底地というのは、借地権等が付着している土地の所有権のことをいいますが、通常ここでいう

借地権は、借地借家法でいうところの借地権(建物所有を目的とする)のことをいいます。

従って、その底地を買っても、その土地には、法によって権利が守られている借地人がいるわ

けですから、自由に使うことはできません。

通常は、そのような底地を買う場合は、地代収益を目的とすることになります。

ところが、地代は、家賃のように高いことは稀で、底地を高い金額で投資目的として購入して

も、投資採算性が悪いのが普通です。

従って、投資採算が合うレベルまで価格が低くならないと誰も買わないということになるわけ

です。


鑑定評価基準では、底地の鑑定評価額は「実際支払賃料に基づく収益価格、比準価格を関連づ

けて決定する」となっていますが、収益価格というのは、上記で述べた投資採算による価格の

ことをいい、比準価格というのは、比較が可能な底地の取引事例から求めた価格のことをいい

ます。


ここで、注意すべきは、鑑定評価基準には、更地価格×路線価の底地割合(ex30%)という


評価手法がないということで、これは、更地価格×路線価の底地割合は、あまり当てにならな

いということを言っているものと思われます。

ただし、これは、底地を今の地主が、全く借地関係に無い第三者に売る場合の説明で、


借地人が底地を買い取る場合は、これとは、全く違う世界になる可能性があります。

次回は、そのケースについて書きます。



























Last updated  2009年05月19日 15時27分55秒
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