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不動産鑑定士 海老沼事務所 海老沼利幸

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かぶきち taketyan5070さん

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くーる31@ 相互リンク 突然のコメント、失礼いたします。 私は…
としAP@ 回答 はじめまして。返事が遅れてすみません。…
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底地・借地売買

2009年05月19日
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カテゴリ:底地・借地売買
前回(NO2)を読まないと意味が分からないかもしれません。

NO2では、

所有権を100%とした場合、借地権割合が70%の地域であっても、底地の価格が30%とは

限らないということろまで書きました。算数で言えば、100-70=30という計算式とな

りますので、底地は論理的には30%と考えのが普通です。

しかし、この底地は、30%になるとは限らない。

その理由を明記します。

評価額というのは、市場価値をあらわします。

底地というのは、借地権等が付着している土地の所有権のことをいいますが、通常ここでいう

借地権は、借地借家法でいうところの借地権(建物所有を目的とする)のことをいいます。

従って、その底地を買っても、その土地には、法によって権利が守られている借地人がいるわ

けですから、自由に使うことはできません。

通常は、そのような底地を買う場合は、地代収益を目的とすることになります。

ところが、地代は、家賃のように高いことは稀で、底地を高い金額で投資目的として購入して

も、投資採算性が悪いのが普通です。

従って、投資採算が合うレベルまで価格が低くならないと誰も買わないということになるわけ

です。


鑑定評価基準では、底地の鑑定評価額は「実際支払賃料に基づく収益価格、比準価格を関連づ

けて決定する」となっていますが、収益価格というのは、上記で述べた投資採算による価格の

ことをいい、比準価格というのは、比較が可能な底地の取引事例から求めた価格のことをいい

ます。


ここで、注意すべきは、鑑定評価基準には、更地価格×路線価の底地割合(ex30%)という


評価手法がないということで、これは、更地価格×路線価の底地割合は、あまり当てにならな

いということを言っているものと思われます。

ただし、これは、底地を今の地主が、全く借地関係に無い第三者に売る場合の説明で、


借地人が底地を買い取る場合は、これとは、全く違う世界になる可能性があります。

次回は、そのケースについて書きます。



























Last updated  2009年05月19日 15時27分55秒
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2009年03月27日
カテゴリ:底地・借地売買
「底地価格、借地権価格の評価の難しさNO1」で紹介した現象が何故起こるのかについては、まず、借地権割合、底地割合などの一般的な説明を要します。


借地権割合、底地割合というのは、一体何か?


具体的には、路線価図に示されています。

路線価というのは、簡単にいえば、相続税を計算するために、道路に価格が振られているのですが、その価格のことを言います。細かい話は別として、基本的には、その道路に面している不動産の相続税の計算は、路線価を見て行うというのが一般的です。 

平米単価が記載されていますので、例えば「1,000C」(1,000,000円)というような具合です。

このお尻についている「C」というのが借地権割合です。

「C」は路線価図によれば、借地権割合が70%の地域であるということになります。

つまり、更地価格の70%が借地権の路線価であるというわけです。

従って、100万円×70%=70万ということになります(これ自体が鑑定結果は違うケースが多くありますが)。


但し、一般的には、路線価は相続税の計算等のための価格なので、実勢相場や鑑定評価額とは異なります。普通は、やや安くなっています。

しかし、ここでは、説明の便宜上、そのままの数値を使います。


さた、上記を分解して考えますと・・・


更地  100万
借地権  70万

なので・・・・


更地100万-借地権70万=30万


となりますが

この30万を底地価格と判断しがちになります。


これは、普通に考えれば自然な思考だと思います。


更地というのは、所有権で、自分がその土地を自由に利用できる形態のものを言いますが、その自由であったはずのものを他人に貸して借地権を発生させてしまったわけで、半面で、自分は底地人(地主)になってしまったわけです。

つまり、更地が、「借地権+底地(地主)」という状態に化けてしまった。

そのうち、

A:更地が100万で
B:借地権が70万(70%)なので・・・・
C:底地は30万円(30%)だろう・・・

そのように考えるのは、極めて明快で論理的だとは思います。

しかし、実際にはB+C=100万にはならない。

つまり、Bが70万とは限らない。
Cも、30万とは限らない・・・ということで、特にCは
強くその傾向が現れることが多い。

ここに難しさがあります。

NO3では、もっと、突っ込んでお話します。













 












Last updated  2009年03月27日 14時18分23秒
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2009年03月06日
カテゴリ:底地・借地売買
入口として、底地、借地権について、コメントする前に、このことについての大まかで一般的なことについて書いてみます。


底地・借地権割合は当てにならない

・底地を借地人に売却する場合と、第三者に売却する場合とでは価格が異なる可能性が高い

・借地権を地主に売却する場合と、第三者に売却する場合も価格が異なる場合がある。

・借地権価格は、そもそも「更地価格×借地権価格」の図式が当てはまらないケースが大半








Last updated  2009年03月27日 13時52分04秒
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カテゴリ:底地・借地売買
このカテゴリーについては、底地一般のマメ知識、借地権一般のマメ知識、地主が借地権を買い取る場合、借地人が底地を買い取る場合等について、簡単にまとめていきたいと思います。







Last updated  2009年03月06日 14時07分19秒
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