お金を稼ぐ５

お金を稼ぐ４のつづきです。 新築のケースを考えてきましたが、今回は中古物件です。 中古で知っておきたいのは、減価償却の計算方法ですね。基本的には下記の式で計算します。１年未満は切り捨てです。 ・法定耐用年数の全部を経過した資産 　法定耐用年数×２０％＝耐用年数 ・法定耐用年数の一部を経過した資産 （法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×２０％＝耐用年数 木造アパートは、法定耐用年数が２２年です。 築１０年だと耐用年数は１４年 築１５年で１０年 築２０年で６年 築２２年以降は４年 となります。 お金を稼ぐ４で「１０年後に利回り１１％３２９０万円で売却」ってのをやりましたが、その物件を買ったどうなるか？ ・築１０年木造アパートを買ったらどうなるか 物件価格３２９０万円（建物２２９０万円＋土地１０００万円） 利回り１１％（３６２万円） 自己資金３割（９８７万円） 借入２５６５万円　１５年　２．５％固定 家賃は年１％下落 空室率５％ 購入諸経費は物件の８％（全額資産計上） 年間運営費は物件の３％（諸税・管理・大規模修繕含む） 青色６５万円控除適用 所得税等の税率３０％ 初年度は３９万円の現金が手元に残ります。 ローン完済の前年に減価償却が切れるので４６万円の赤字となりますが、完済後は約１５０万円のお金が残ります。 ただ、自己資金が回収できるのは２０年後で、建物は築３０年になってます。 では、築１５年利回り１２％ならどうでしょうか。 ・築１５年木造アパートを買ったらどうなるか 物件価格２８６６万円（建物１８６６万円＋土地１０００万円） 利回り１２％（３４４万円） 自己資金３割（８６０万円） 借入２２３５万円　１０年　２．５％固定 （融資期間は計算した耐用年数にしてみました） 家賃は年１％下落 空室率５％ 購入諸経費は物件の８％（全額資産計上） 年間運営費は物件の３％（諸税・管理・大規模修繕含む） 青色６５万円控除適用 所得税等の税率３０％ 初年度からローンが終わる１０年後まで、ずーっとキャッシュフローはマイナスです。 １０年間、補填し続けないと維持できません。 もちろん、ローンが終われば手元に１６０万円くらいのお金が残るようになりますが、自己資金が回収できるのが１７年後で建物は築３２年になってます。 ・築１５年利回り１２％で融資期間を２０年にしたらどうなるか？ 初年度は９７万円の現金が残ります。 １０年後には自己資金の８６０万円も回収できます。 ローンを完済する２０年後には、自己資金以外に１６２万円の現金があって、翌年からは約１４万円のキャッシュフローが得られます。 ただ、ローン完済時で築３５年。築４０年までを限界としてますので、あと５年しか稼いでくれません。 仮定になりますが、築１５年のアパートを買って、築４０年までの２５年間運用して、最後に解体したとします。 この時点では、土地が資産となります。 これ以降は、この土地をどうやって運用するかですね。 売却してもいいですし、新しくアパートを建ててもいいです。子供が家を建てるのに使ってもいいですね。 自分に合った不動産投資を是非考えてみてください。 長くなりましたが、お金を稼ぐシリーズはひとまず終了です。 ←やっと終わり 不動産投資の健美家