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特段なんの能力もない普通なおやじの不動産な日々

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2020.06.03
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甦り

 
カテゴリ:リホーム

おはようございます。

札幌は・・・晴れてます。

少し風ありますが、いいお天気っす!




昨日も

もちろんのこと二十四軒物件の修繕と清掃へ

昨日は、主に修繕作業



通気口は、パイプの中まできれいにします!

周りの汚れた壁紙は、カットして張り替えます。

この時使う壁紙は、他の壁の部分で剥がした壁紙の一部を使います。

どんだけ節約しとんじゃ!

って感じですが、新品使うと色が合わないので!



こんな感じで通気口の周りだけ

壁紙を貼ります。

できあがるとあまり目立ちません。




これは壁紙を貼り替えた部屋の通気口

すすで汚れたきったない壁でしたが・・・(昨日のブログ画像参照)

ほんとうに綺麗になりますよん!

ほぼ新築状態!


お~・・・・・きれいだ〜!

ほれぼれする〜

少し変態チックか・・・





壁紙2~3枚程度の張替えなら

糊付けも今は、自分でやっています。

なれるとそれほど負担ではないです。

それどころかジョイフルへ行く手間と

そこで糊付けを待つ時間を加味すると・・・

どっこいですね。

それなら多少体力つかいますが時間的な制限を受けないので

(つけてもらった糊が乾いたりすることを意識しないので)

逆にすげ~楽です。

なにより安くすみます。



こんな感じで貼っていきます。

最近なれてきて、けっこううまく貼れます!




複雑なところだけオラがはると・・・

あとは長男がやってくれます。










キッチンは、油よごれがすさまじく

壁紙は張り替えました。

今回はレンガ調

これなら油の汚れも目立たないかと・・・


このレンガ調は、ガラを合わせるのが大変ですが・・・

それもなれてきました。

けっこう合ってるでしょ!

ちなみに手のアップが写っている画像の左側に

黒い線がみえますよね!

これじつは、垂直をみるための糸です。

下には5円玉がぶら下がっています。




なんですかね~

だんだんと・・・・

くすんだ築8年の部屋が

​​蘇っていく!​

そんな感覚です。

なんだかうれしくなっちゃうんですよ~!



結局仕事好きなんですかね~

リーマンから脱したようで

実は、仕事中毒だったりして(笑)




そ、そ、

この修繕中の部屋なんですが

jogの検索ページから消えたようです。

申込みが入ったのかも知れません。

それだとうれしいなぁ・・・・






さてと今日は

さすがに体がボロボロなので

修繕作業は1日休みます。

一日体調を整えて、明日からまた修繕と清掃っす。




今日は、お金関連の作業を長男にやってもらって

おらは・・・

まったりします。





るん!






Last updated  2020.06.03 06:19:53
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2020.06.02
おはようございます。

札幌は朝方、少し雨がふりました。

今は晴れてますが・・・

風が強いっす!



昨日は、朝から24軒物件へ

2LDK退去部屋の修繕と清掃を開始しました。

新築からマル7年間以上住んでくれた部屋です。

さすがにあちこちボロボロ状態でしたが・・・

7年間でいただいた家賃を考えると

完全に元は取っています!

管理費込72000円で・・・

7年と2か月ぶん!

すごっ・・・




そんな気持ちだったためか

昨日は、モチベーションが高く

なまらノリノリ!での作業でした。

最近めずらしいくらいの感覚です。

ちょっと不思議!



では、すこし画像を!












まずはシーリングライトの新品を設置!

やられている壁紙2面を剥がす!

はがした壁紙で一部だけやられている箇所を張替え!

ストーブ2台の清掃!

そんな感じで作業してました。










午後2時半には一旦作業を完了してガレージへ

ガレージで、今日の作業分の壁紙を

長さを合わせて切断!

本日は、壁紙はり作業っす!






昨日は、ぼぼ8時間フルパワーで作業してました。

なんで、そんなにノリノリだったんだろ・・・

今朝はからだが痛くて・・・

なかなか起きれず!



しか~し今日も頑張ります!

明日は・・・1日休みかなぁ。


頑張ります!


やっぱり仕事できるって・・・

かなりうれしいかも!




るん!






Last updated  2020.06.02 07:30:20
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2020.06.01
おはようございます。

札幌は今日も最高の朝っすね。

快晴っす!



昨日も実は朝から作業

っていうか気温が高い日は、日中は動けないので

朝に活動します!

こんな感じで、ガレージの影を利用します。

これで涼しく作業できるって訳ですね。



これはブルーシートの清掃の様子です。

その後、今日以降の修繕と清掃の準備!



写真みてて・・・気付いた!

あ、シーリングライトの新品を乗っけてない(笑)



昨日の午後は

カーリーマン大家さんが遊びにきてくれました。

あまりの暑さにエアコンONでしばし漫談

夕方は・・・

なんとも哀愁を感じるガレージ!





と、そんな昨日の1日でした。

ですが・・・

ここへ来て、退去の連絡が続いています!



空室の現状っす!


1棟目    満室

2棟目    満室

3棟目    満室

4棟目    昨日、2LDKで退去
       今日から、修繕と清掃に入ります!

5棟目    1DKで1室空室
       6月末で、1室2LDK退去予定

6棟目    満室

7棟目    満室

8棟目    6月末で1k で1室退去


今のところ、6月末までに4室の空室となったきました。

今日から、作業っす!

頑張ります!

ただ・・・・

コロナの影響で人の動きがにぶいので・・・

ここは、どう募集条件を決めるか・・・

迷うところです。




さてと

とりあえずは、早朝からシーリングライトを取りにガレージへ

9時から長男をフィットに乗せて

出動っす!




長男が、作業のことを考えて

ひとりで、動けるようになるのは・・・

いつの日か!




きびしぃっす!



るん!






Last updated  2020.06.01 06:00:25
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2020.05.31
おはようございます。

札幌は快晴&無風

最高の朝ですよ~!


朝って、湿気があって

なんとなく植物か土かわからないけど・・・

そんな匂いがするんです。

おらは・・・それが好きなようですね。

早朝の空気は最高っす!




昨日は、朝早くからアクティブに動いてたので

熱くなった昼間は

家の中でまったり


午後は、ひさびさに「ジン」を観てました。

なつかしくて

なんか涙ボロボロで観てました。



その中で・・・

人間の「うつわ」についての場面が出てきただよ。

そいえば・・・なんだか・・・けっこう「うつわ」ってのが

会話の中で使ってるなぁ・・・

みたいに思いました。



たとえば・・

ギガ大家かぁ・・・うつわでかいなぁ・・・

的な・・・



でも「うつわ」っていったいなんなんだろうねぇ。

100億資産にいどめば「うつわ」ってでかいのかなぁ・・・

10億資産で満足なら「うつわ」って小さい???




ロケット打ち上げにいどむホリエモンは、「うつわ」がでかい?

じゃあ・・・

民間ロケットで人を宇宙に送りこんだスペースX社のCEOは

すっげぇでかい「うつわ」なのかなぁ。



「うつわ」って、実はよく分からん概念なんだなぁ・・・



オラの場合は

まあ、しょせん窓際リーマン32年の人間なんで

頑張っても知れてるなぁ・・・

それどころか

器がたいしてでかくないから

もう水があふれてる気がする。



水があふれてるのに

まだ水を貯めようとしてるような気さえするなぁ。

あふれた水を、また「うつわ」にいれようとして

ぜんぜん飲んでない的な・・・・(笑)



最近は水を飲もうとすると

誤飲して、むせちゃう的な

あ、だれもそんな話は、してないか?(笑)



自分的結論をいうと

自分の「うつわ」を小さいと決めつける必要はないけど

足るを知るって意識はあったほうが

より幸せになれるような・・・

そんなところかなぁ。

おまえは、いつも結論があいまいだってか。

まあ、そんなもんです。

自分でも自分のことが分からないことが

けっこうあるからね。



あ、でも

大家業をやるなら、「うつわ」は、あまりでかくないほうが

あってるというか、適してるような気がするなぁ。




さてと今日は

午後、リーマン大家さんが遊びに来てくれるようです。

どうせ28度とかだと

外活動が無理な自分なので

まったりと過ごします。




るん!






Last updated  2020.05.31 07:13:53
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2020.05.30
​​
おはようございま~す!

今朝はとってもいいお天気!

気温もそれほど下がっていない!

はい!

早朝ドライブっす!









気持ちよかったぁ・・・・

北海道、最高の季節っす!



昨日は、ちゃんと仕事してました!



朝一でH信金さんへ

土地の決済完了っす!

書類等は、あらかじめ書いておいたので

昨日は、振込み作業等だけ・・・

これで土地は私の法人名義となりました。

今回は、菊水1分でやります!

いえい!




その後

お天気よかったので

部屋内での作業はやめて

平和通り物件へ


雑草とって、アスファルト材を入れてきました。

百聞は一見に如かず

















なんだか

ドーナツ大家さんに影響されちゃって・・・

やる気満々状態っす!

モチベーションあがってます!




午後はこれが届きました!




なんだか1日があっという間に過ぎていきます!

北海道の夏を遊び倒します!

北海道の夏を駆け抜けます!







​​​!​​​


​​






Last updated  2020.05.30 06:47:19
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2020.05.29
​​
おはようございます。

札幌は快晴っす!

最高の朝ですね。

今日は、H信金さんで土地の決済です。

前途洋々ってかんじですかね!



さてと

昨日は朝からガレージへ

軽く清掃作業

そいえば、一昨日息子達が清掃してくれたガレージのシャッター!!!!

これもんです!

もう3年もたってるシャッターとは思えないですよ!

新品みたいです!





もとい

昨日は

狼大家さんと

ドーナツ大家さんが

ガレージに遊びに来てくれました。

3人とも割と近い範囲内に住んでたりします。

お昼は、某さくらさんで、蕎麦ランチ


その後・・・・

なんとなく、話のながれで

ドーナツ大家さんの物件見学!

たまたまランチした蕎麦屋さんのすぐ近くにある物件でした!


新築以外で、物件見学したのって・・・

何年ぶりだろ!(笑)


その物件・・・・

木造の築5年ほどのアパート

地下鉄駅やJR駅からは…遠くて・・・・



​「ここに新築かい!」​


的な物件でした。

ところが・・・・

5年も経つのに入れ替わった部屋は


わずか2部屋!


もうねぇ・・・

​驚​異​的!​​


なんですかねぇ・・・・

この戦法

こんな戦い方があったんですかねぇ・・・・

久々のびっくりぽんや!




その後、ガレージでしばし漫談

なんでしょ・・・

このドーナツ大家さん、普通じゃないっす。

本人は、普通のつもりのようでしたが・・・

私には絶対に不可能な戦い方をしてました。




乗ってる車も凄くて

走るガレージ事務所的な・・・

写真撮り忘れました。

見たい方は、その方のブログでどうぞ!

え!

それ誰かって?

ヒント:ドーナツ大家





昨日は、ほんと、ひさびさに、いろいろと驚きました。

うまくやってる大家さんは

ほんとピンポイントで責める

不思議な成功方をもっているんですね~

どの大家とも違う

それでいて成功戦略なんですよねぇ・・


おらには、マネ出来ましぇん!




驚きの昨日でした。




さてと今日は

はい!

H信金で土地の決済です。

やっとここまできました。

まだまだ先は長いし

強烈なスイングバイなんで

気を緩めず前進します。






るん!






Last updated  2020.05.29 07:35:31
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2020.05.28
おはようございます。

札幌の朝はくもりですが・・・

明日あたりからは気温が上がってくるようです。

Tシャツで洗車したいなぁ。




昨日は、雨

すること無いので

午前中はトコヤヘ

午後は、アムロちゃんのDVD観たり

ZARDの録画みたいり



さてと不動産活動がないので・・・

昨今の状況を鑑みて

完全撤退可能かを考えました。

今回のコロナでは、レジ系は今のところほぼ影響ありませんが

逆にいうと今の世の中、何が起こるか分かりません。

そんな恐怖感もあるので・・・

物件が手出しなしで売れるかどうかだけ考えてみました。



現状での、借入元金の残高に対する表面利回りです!


1棟目     20%     木造8室

2棟目     14%     木造10室

3棟目     15%     RC15室

4棟目     15.9%   RC16室

5棟目     12.1%   RC11室

6棟目      9.7%   RC19室

7棟目      9.4%   RC30室(ラーメン)

8棟目      8.4%   RC19室




5棟目までは、ほぼ手出しなしで売れるでしょう。

でも6棟目以降は、ちょっと危ないかなぁ。

まあ、現在の市況なら築浅9%あれば売れるでしょうけど

なんらかの予見できない事象が起きている最中だと

ちょっと分かりませんね。

最低でも融資残に対して10%以上になるように返済をすすめないと・・・

不安はのこりますね。



ちなみに、今の状況で5年間経営できると・・・

8棟目でも9.4%まで改善されます。



現在計画している新築は

完成して決済した時点で

借入に対して8.1%の利回りとなります。

ただ、徒歩1分ですからね。



そんなことを考えていた昨日でした。




さてと今日は

昼前には、狼さんが遊びにくるようです。

来週の月曜日までは割と暇人な・・・おら

まったりと過ごします。





るん!






Last updated  2020.05.28 07:19:39
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2020.05.27
おはようございます。

札幌は雨

今日は1日雨のようです。



今日の雨を予想して、昨日は外作業を実施

朝からケルヒャーを持ち出し

ホースにホーマックで買ってきたアタッチメントを装着!

ばっちりケルヒャーが使えるようになりました。


午前中は、長男と洗車作業っす!









ケルヒャーは、おもいのほか使いやすいです。

洗車時間は1/3になる感じ!

長男も楽しんで作業してました。



午後は、次男にも手伝ってもらって

ガレージシャッターの清掃

もちろんケルヒャー使って清掃

その後にワックスがけ!







父ちゃんは作業を二人に任せて

ガレージから自宅まで

散歩を実施!

かなり時間かかるかなと思いきや

1時間15分で家に到着

それでも久々に汗かけました!



夕方は、わりとまったり

さすがに長男は疲れたようでした。(笑)

そんな1日でした。



さてと今日は

雨なので

帳簿作業と月末作業っすね。



父ちゃんは、作業を長男にまかせて・・・

何しよっかなぁ・・・

資金計画のチェックですかねぇ・・・

さすがに新築でいっぱいキャッシュ使いますからね。

そうそう・・

月末退去予定が1件あったのですが

引き渡し日がなんと31日!

今週から修繕作業にはいれるかと思っていたら・・・・

来週からの作業になってしまいました~

今週は暇になってもうたぁ・・・





るん!






Last updated  2020.05.27 07:34:42
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2020.05.26
おはようございます。

札幌はどんよりした曇り

ですが風もなく寒くはない感じです。



さてと

昨日は、朝一から銀行へいって

金曜日の土地決済の準備作業!

まあ、金曜日は、実行するだけですね。

もう成長っていう年齢ではありませんが

それでも少しづつ階段を上っている感覚はあります。

今回の新築は

キャッシュフローも十分に増大させてくれますが

資産価値としても十分な物件となりそうです。



この道を選択して

ほんとうによかったなぁ・・・

みたいに今も感じます。




その後は、母親の介護付きマンションへ行って

某10万円の手続き



午後は、ガレージでこれをいじってました。



ケルヒャーです。

洗車作業を楽にするために購入しましたが・・・

これ物件の清掃にも使えますね!

バルコニー付きの部屋なら、これをつかって窓の外側を清掃できそうです。

一階の窓も同様っすね。

なんでいままで・・・・

気付かなかったんだろう・・・(笑)




今日は朝から心臓の薬をもらいに病院へ

その後は、ケルヒャーを使って

洗車と

ガレージのシャッターの清掃を予定




まったりといきます。




るん!






Last updated  2020.05.26 06:23:41
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2020.05.25

おはようございます。

札幌の朝は、まだ雨が落ちてます。

風も強いです。

昨夜は・・・雷が鳴っていたような・・・・



昨日は

午前中、散歩から・・・まったりして

午後は、卒業可能大家さんが遊びに来てくれました。





ガレージまったりと4時間ほど漫談

リーマンのままで、いつ卒業してもいい状況になってくると

まあ、それなりに人生を楽しめるようです。

リーマンのままでいるのも選択肢

その方の考え方ですからね。




今日は、ちょっと老後について!

自分、老後については4つのお財布をイメージしています!

まあ、だれでも同じことは考えているとおもうのですが。



1つ目のお財布は

もちろん年金!

自分は63歳から特別支給の老齢厚生年金が開始されます。



2つ目のお財布は

これまたもちろんの

個人所有の物件からの家賃!

これは、大家ならみんな基本ですよね。



3つ目の財布は

法人を運営されている方なら・・・あたりまえの

法人からの役員報酬!




4つ目の財布は

事業主として法人へ貸しているキャッシュの返還!

これは税金がかからないので、楽しいキャッシュですね!




どうですかぁ・・・

まあ、リーマン大家さんなら、みんな考えることだと思いますが。

ただ気にかかることもあります。


4つの財布は

そのまま持ちづつけると

巨大な相続税をかけられる可能性が



​大!​




ここをどうするかですねぇ。

まあ、個人所有の不動産については

自分の体と脳みその動きを予想して減らしていく方向!

もう体が動かなくなるころは

たぶん、年金+法人からのキャッシュ返還

この2つになるのかなぁ・・・

個人所有の不動産は、

家族信託をうまく利用してボケ対策を行っていかないとね。

いろいろと考えることは多いですよね!




まあ、4つの財布をいかに効率的に作り上げるか

今回は、そこには触れていませんが

まあ、それは後々!




さてと今日は

朝一から某信金で新築関連の作業

長男は、月末処理で動きます!





お天気悪いので

作業が入っていてちょうどいいっすね。

そろそろ・・・月末退去部屋の対応も入って来る予定!

頑張ります!





るん!






Last updated  2020.05.25 06:28:11
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