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特段なんの能力もない普通なおやじの不動産な日々

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アパート経営

2021.06.15
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カテゴリ:アパート経営
おはようございます。

札幌は曇り

少し寒いですね。




昨日は、午後、とある銀行の担当者さんが

事務所に来てくれました。

目的はレントロールを取りにということでしたが

せっかくなので、いろいろと今後のお話をさせていただきました。



その中で

自分と自分の法人について

今後の経営の方向性を具体的に話させていただきました。



物件を増やさず

それでいてキャッシュフローを増加させる方向性

ひたすら安定方向への舵とり

さらに

経営の単純化による作業の逓減について

かなり具体的に話しました。



担当者さんは、かなり驚かれていたようです。

ただ、その中でも

借り換えについての可能性を打診しましたので

目は輝いていたようです。

まあ、狙った方向性は・・・むふふっ!





昨日は、その後、夕方に

某K部長が、遊びにきてくれました。

ゴルフの話も含めて、しばし漫談

ちょっと楽しすぎて・・・・

ゴルフの打ちっぱなしへ行く時間をなくしてもうた・・・・(笑)



そんな1日でした。

楽しかった~!




さてと今日は

沖縄へ移動します。

今はもう、ほぼ荷物も無く移動するだけっすね。

いつもは、飛行機からの景色を楽しみに行くのですが

今は、ほぼ梅雨の日本列島なので・・・

ダメっぽいかなぁ。

仕方ないので

マンガ本と

これからの5ヵ年計画を策定しつつ

飛行機時間を楽しみます!



那覇は、今週、お天気悪そう・・・

まあ、エアコンと部屋の状況確認にいくだけなのでいいか。

でも、那覇でも打ちっぱなしの練習が出来るような環境だけは

作ってこようかなぁ。



さてと、お出かけ準備!





るん!






Last updated  2021.06.15 05:52:39
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2021.06.12
カテゴリ:アパート経営
おはようございます。

札幌は曇ってます。

午後にはお天気回復するようですが。


昨日は、朝一からゴルフの打ちっぱなしへ



ぜんぜん、球が飛んでくれなかったけど

気持ちよかったぁ・・・

午前中は、菊水で少し作業

オゾン脱臭機とやらも試験してみました。

その後、車庫の清掃

先日とは逆の車庫







午後は・・・

ガレージで少し作業

そこから昨日2度目のゴルフ打ちっぱなし

そこで15分ほど、プロインストラクターの指導を受ける!

不思議と、その場では、球がガンガン飛ぶようになる!

まじ、不思議!

しか~し

さすがに今日は、疲れが体にのこっている!

循環器の持病なので・・・

まあ、しかたないっす。

でも運動は大切!




さてと

もう今年も6月!

当初の3ヵ年計画の完了まであと1年となりました。




何を実施するかをちょっと書きます!


1.来年の6月に1棟目、個人の木造の固定期間終了

  ここで元金残額が2000万となる。

2.まず2000万を繰上げ返済

  これで、個人のキャッシュフローが25万アップ

3.この1棟目アパートを長男へ売却

  この時点で、4000万(約)もらって、キャッシュフロー25万ダウン

4.来年9月、個人2棟目、木造の固定期間終了

  手元に残った4000万で2棟目の木造を全額繰上げ返済

  この時点で、キャッシュフロー30万アップ

  しかも個人での物件が1棟減るので、固定資産税が約40万ダウン

  さらに、個人の収入もダウンするので所得税も有利になる!

  2棟目は、まだ築15年で減価償却も残っている!

  たぶん毎月のキャッシュフローでは35万ほどアップするはず!


当然ですが、この動きで、長男は大家となります。

そして長男の収入もアップ!



これが、来年の6月から9月にかけての動きの全体像っす!

どんどんと有利になる不動産業!

やっぱり不動産業には、時間の経過が大切なんだね~!




さてと今日は

う~体を少し休めます。

昨日は、調子こいて動き過ぎました。



るん!






Last updated  2021.06.12 07:09:07
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2021.06.10
カテゴリ:アパート経営

おはようございます。

札幌は今日もいいお天気っす。

イイ感じです。



昨日は、午前中、涼しいうちに作業を予定

北13条物件です。

ここの土留めが斜めっていたので

これの補修工事にとりかかる!


まずは土留めの砂利と土を取り除き

土留めのコンクリートブロックを傾きを修正!


さらに土と砂利を戻すってな感じ!











1時間ほどの作業でしたが

滝のような朝

気温も上昇!

ブロック3つ分だけ作業して終了としました。

これで心筋梗塞おこしたら

笑えませんからね。




午後は、もうお休み



夕方、プロのゴルフインストラクターに少しだけ指導を受ける!

その方の前で、打ち方を修正して打ってみたら

とってもいい感じ!

それで、調子こいて夕飯前に、北広の打ちっぱなしへGO!

そしたら・・・

まったく球が飛ばなくなってしまったす。

なんだこれ・・・・・

ゴルフって、想像以上に難しいし・・・

けっこう体力使う!

あちこち体も痛くなる!





そんな1日でした。

次の退去は、6月末なので

しばらく暇そうっす!




るん!








Last updated  2021.06.10 08:13:17
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2021.06.05
カテゴリ:アパート経営

おはようございます。

今朝の札幌はピーカンっすね!

最高っす!

ブログ書いたら・・・散歩してこよっと!



さてと

昨日は凄い雨と風でしたねぇ。

それでも夕方には、いいお天気でしたが。








どこにも遊びに行けない状況だったので

朝一から退去部屋の清掃してました。

きれいになりました。


午後は、ゴルフの打ちっぱなしへ

まだまだ風雨が凄かったのですが・・・

人の考えることなんて

同じようなものです。

最初は空いてましたが・・・1時間後には

かなりの人が打ってました。(笑)


その後、WRX売り関連の作業を少し!

高く売れてほしいなぁ。(笑)

そんな1日でした。

大雨の中、作業は順調に進み

土日は、まったくやること無し!(笑)

イイ感じです。

土日は、お天気いいので、洗車したりして遊びます。



そうそう体重なんですが

今朝は、59.2キロ!

一週間ほど前に58.4キロを記録しましたが

あまりに急激な体重減で

なんとなく体が動かない感覚がありました。

脂肪が落ちたというより、水分が出過ぎてる感覚だったので

しばらく60キロ当たりで減らさないようにしてました。

そろそろまた少しづつ減量開始です。



目標は平均体重で58キロ!

血液検査の結果改善を目指して頑張ります!

検査まであと1か月ほど!




るん!



PS.そうそう、これ買いました!

   北海道の現状を考えると、あったほうがいいかと!











Last updated  2021.06.05 06:04:07
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2021.05.27
カテゴリ:アパート経営

おはようございます。

札幌はうす曇り

日はさしてますが。



最近は、減量効果が出過ぎで

昨日の朝の体重が58.4キロ

2カ月で4キロは落ちすぎでしょ!

って感じで、昨夜は少しお腹いっぱい食べました。

今朝は59.1キロ

でも減量って、こんなに簡単だったかなぁ。

人は、命がかかってると思うと

かなりのことが出来ちゃうんですね。




さてと昨日は

長男と白石物件のアスファルト補修してました。

まずは南郷物件

経年劣化や地震で凹んだと思われる場所の補修です。











このDRプレミアムって2千円ほどするんだけど

かなり使いやすいし

耐久性もあるので楽できます。

足で踏んずければ固まるしね。

きれいになりました。




そこから平和通り物件へ









2棟分の補修作業やっても

1時間くらいかなぁ。

午前中で作業終了!


午後はまったりでしたね。

長男は、固定資産税のカード払いの関連で

お金を動かしていました。

忙しそう!




さてとそろそろ次の動きをする時期かなぁ。

ここからWRXの残額をすべて返済し

売却予定です。

売却時期とGRヤリスが来る時期が合えばいいのですが。



その後は、1年間ひたすらお金を貯めて

南郷物件の全額繰上げ返済へむけ動きます。




まあねぇ・・・

じじぃにはなったものの

やることはあるよねぇ。




今日も、楽しくいきまっしょい!



るん!









Last updated  2021.05.27 06:20:29
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2021.05.10
カテゴリ:アパート経営
​おはようございます。

札幌は晴れてます。

でもこれから雨があるようっすね。




昨日は、

午前中は自宅部屋の整理整頓

午後一で、バスタブ君を整備に出し

午後は、リーマン大家Tさんが遊びに来てくれました。

イイ感じで充実してます。



夜、テレビをみてたら天才ヒロユキ君がおもしろいこといってました。

今は、アマチュアで稼ぐ時代

一つのことのプロであることより

いくつものアマチュアであれ!

と!



アマチュアとしてプロの半分しか稼げなくとも

3つのことのアマチュアであれば、プロの1.5倍稼げる!



これってさ、今の俺じゃん!

と思ったりしました。

単純に今を表現すると

大家業として、物件が稼いでくれる!

そこにプラスして、清掃作業で節約してる!

壁紙はったり修繕したりで設備屋作業の節約してる!

しかもこれらは、自分からの発注で動いている訳だから・・・

途中の見積もりやらの作業は簡略化できてる!

大家ってやっぱり特殊な商売なんだなぁ・・・

とか思いました。

大家業って凄いぞ!



壁紙貼りとかは分かりやすい話だけど

考えてみると

新築設計時から、建築士にもいちゃもんつけるし・・・

土地の選別では、不動産の仲介さんにも口出しする!

物件の内装には、もちろん意見をいう!

銀行さんへも意見をいう!

大家は、広く浅い知識が必要ってことは・・・・

非常に多くの業種のアマチュアでもあるんだよね。



なんだか

​時代にマッチしてるぞ!​

おらが言ってるのではない。

天才ヒロユキ君が言っているのだ!(笑)



まあ、楽して儲かれば、それでいい訳だからね。

それが楽しけりゃもう最高っす!





さてと今日は、沖縄に移動します。

移動で、多くの人の中にいる時間は…

新さっぽろから新千歳までのJRの中だけかな。

安全に移動します!




るん!








Last updated  2021.05.10 06:24:47
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2021.05.06
カテゴリ:アパート経営
おはようございます。

札幌の朝は・・・ほぼ曇り

今日は、お天気回復して気温もあがるようです。



昨日は、菊水物件で、いろいろ残作業をこなしていました。

まずは退去部屋内の電球交換

最近は60w相当がかなり安いので

ほぼこれを使っていますね。

トイレ、玄関、ユーティ、お風呂等

かなり明るくなるのでいい感じです。











イイ感じっす!

その後は、外へでて物件周りの作業っす!

まずは溜まった砂利の処理!









けっこう大変っす!

完璧ではありませんが、やれるだけやりました。

それから、それから

某氏の真似して、ゴミ箱の清掃!

しか~し、6年間こびりついた汚れは、ほとんど落ちず・・・

途中であきらめました。

次回は、スクレバーを持っていかないとダメっすね!

いいのは、新築時からきれいに維持することでしょうねぇ。





物件まわりの雑草も除去!

↓ こんな感じ





最後は

バスタブくんにバッテリを付けて

ガレージへ移動

これで午前中終了・・・・





午後は、スクワットやってからの

ゴルフ打ちっぱなし

打ちっぱなしは、先生なしで行ったら

ぜんぜん球が前に飛ばない・・・・とほほっ


力を抜いて打つのを思い出すのに20分

やっと球にあたりだしたのは最後の10分だけ・・・

二頭筋の付け根が痛くなり30分で終了・・・




そんな1日でした。

今日は、銀行が動き出すので

作業満載っす!

頑張って仕事して

来週は、ちょっとだけ沖縄っす!




るん!






Last updated  2021.05.06 06:53:55
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2021.05.05
カテゴリ:アパート経営
おはようございます。

札幌は曇り

今日も少し気温が上がるようですが・・・

なんだかまだ寒いなぁ。




昨日も、白石の退去部屋の清掃と修繕

ほぼ完了しました。

今回の清掃以外の対応箇所は・・・

壁紙1面張替え1ヵ所

壁紙一部張替え4ヵ所

LED電球取り換え7ヵ所

ストーブ分解掃除

建具補修1ヵ所

やはり築6年も過ぎると、清掃だけでは対応できない箇所が

かなり増えてきますね。



昨日は、そんな作業も間もなく完了と思って窓から外を観ていたら

なにやら女性の方がこちらへ近づいてくる!

え、またクレーマーか?

とちょっとあせりました。

何か言いいたそうだったので窓を開けたら・・・・

なんと某女性大家さんでした!(笑)


この方、とっても苦労されて大家さんとして成功された方です。

修繕やら清掃に関しては

かなり私と近いポリシーを持った方です。

わざわざ仕事途中にブログをみて寄ってくれたそうです!



そこから娘さんもいっしょでしばし漫談

なんと差入れも持ってきてくれました!

普通、差入れというとジュースとかお茶とかを想像しますよね!

なんと差入れは・・・(笑)

空室対策で使う便利器具!

もうびっくりです!

写真載せようかと思ったのですが、ある意味秘密兵器なので・・・・(笑)

その他にも、女性ならではのアイデアをいくつか

お話しくださいました。

それ、使わせてもらいます!



その女性大家さん、今はかなり大きくなってRC新築にもチャレンジ中とのことでした。

清掃や修繕でバリバリ努力して

今は、成功大家の道をまっしぐら!

そういう方とお話しできるのは、とっても嬉しいです!

なんだかこちらまでうれしくなっちゃう!



今度は、ガレージ事務所へ遊びにきてくださいね~!




さてと今日は

実は、また菊水行って

LED電球2つ付けて

外回りの草取りと、砂利清掃予定

これで完璧です。




午後は、またゴルフ打ちっぱなし行きたいなぁ。

バスタブ君の洗車もしたい。

でも体力つづくかなぁ。




るん!






Last updated  2021.05.05 07:41:46
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2021.05.03
カテゴリ:アパート経営
おはようございます。

札幌は雨

しかも寒い

那覇は、晴れで最高気温25度だってさ。

きびしぃっす!



昨日も、厳しい作業してました。

大家の修行っす!

おらは、玄関掃除からの

トイレ掃除

さらに壁紙補修っす!









いや~トイレは汚かった。

この狭い空間なのに1時間

夢中で掃除してました。

あっというまの1時間

他人が使ったトイレを清掃する!

修行っす!

でもかなりきれいになりました。



長男は壁紙貼ってました。







換気口のフィルターは新品に交換します。

この部屋は東北通りに面しているので

フィルターの汚れがひどかったです。

気持ちよく暮らしていただくためにも・・・新品っす!



今回、気づいたのですが

巾木の汚れが、取れないんですよ。

しかもかなり汚れている。

なにか黒い汚れが付いていて拭き取りできません。

ある程度は、取り換えしないとダメですね。


この部屋の完成までには・・・・

もう2日かかるかなぁ。




今日も雨なので

まったりと清掃と修繕作業を進めます!

あ、あと・・・

部屋にはやっぱり匂いがありますねぇ。

某つっちーブログでみた

イオン脱臭機買ってみっかなぁ。



今日も、頑張ります!


るん!



あ、明日あたりから

気温が上がってきそうですね。

明日は、バスタブ君を、ガレージに復活させよっと!






Last updated  2021.05.03 07:04:44
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2021.05.02
カテゴリ:アパート経営
おはようございます。

札幌は晴れてますが

寒いですね~!!!

とてもじゃないけどドライブ行こうとか

そういう発想がでてこないくらいの気温です。

やっぱり5月連休終わるくらいまでは

沖縄ってのが正解なのかなぁ。



さてと

昨日は、久々に清掃作業してました。

清掃も壁紙補修もとなると

けっこう重労働です。

こんな感じ!



↑ 壁紙はがしてる!


↓ 換気扇の部品をばらして清掃





↑ 一階だと窓清掃が楽チン








↑ キッチン清掃に4時間かかってもうた。



今回は、清掃する部屋が一階だったため

久々に自分でやることにしました。

一階だと、荷物を上にあげたりする手間がないし

窓の清掃も楽ですからね。

しかも汚れた水もすぐに外の下水溝にすてれますからね。



しか~し

やっぱり清掃は大変な作業っすね。

これを1万円から1万5千円くらいでやる業者さんは凄いと思う!


まあ、今回は精神修行ってイメージなんですが

私は、自分でやることで

いろいろと考えること、発想することが大切だと思っています。



たとえば

清掃業って、AIでの対応って無理でしょ!

今後は、汚くて大変な作業を好んでする業者さんは

人手確保が難しくなる!

そうすると・・・

ひょっとすると清掃費用が、まなら上がるかもしれない!

たとへば1LDK一部屋清掃費が5万円になったら・・・

そうとう利益を圧迫しますよね。


まあ、簡単にはそうならないだろうけど・・・

でもね!

10年前は安く仕事する鉄筋工さんがいたから

札幌では安いRCが実現できた。

でも今は、それが無くなりました。

そう考えると

必要経費が極端に増加するなんてことは・・・

コロナよりもはるかに起きる可能性は高いですよね。




自分でいろんな仕事すると

そういう発想が出てきます。

発想がでてくると

それに備えようと、いろいろ考えるんですよ。

おらは・・・それがいいと思っています。

修行は、必要っす!(笑)



もしだよ・・・

無理してバンバン利回り低いRCを建て

薄利の部屋をたくさん持つことで経営してたとします。

一部屋5万円の清掃費となったら・・・

とてつもなくデッドクロスが早くなりますよね!

しかもそういう物件って家賃が高いから清掃の内容もシビアになる!

壁紙に凝った造りをしていたら、その補修費も莫大になる!

それが出来ないと家賃がさがる!

清掃費、修繕費等の経費は、うなぎのぼり!

とてつもなく経営は厳しくなりますよね。




さてと今日は・・・

はい、昨日の続きです。

長時間頑張ることはせず

短い時間で、気合いれて頑張ります!




るん!






Last updated  2021.05.02 06:44:01
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