貧乏大家、物価の安い国に逃げる。。。

[零号機-23区内区分所有] カテゴリの記事

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  意外な臨時収入！、８万円！！

  意外な臨時収入！、８万円がもらえることになりました！！といっても、過去に支払ったお金、その一部が戻ってくるだけですけどね。でも、何か嬉しいです！！！！零号機購入時、何も分かっていなくて、不動産屋さん任せの購入手続きだったので、火災保険として、約１０万円を支払いました。その内訳が、実は３５年分の一括支払いという、今からすれば、ありえないものでした。築２５年程の物件で、３５年の火災保険って。。。ちなみに全て現金支払いで、ローンは使用しておりません。今春、その零号機を売却したので、もう保険が必要無くなり、解約することにしたら、その保険料の一部、約８万円が戻ってくることになりました。でもどうせ、右から左に、税金の支払いに消えるんですけどね。もし、今回の記事がよかったら、ポチポチッとお願いします。ｍ（ 。 。）ｍ不動産投資の健美家【フリーター プチ大家　ＨＯＭＥへ戻る】

  2011.07.23

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  490万円の零号機が、〇〇〇万円に！！

  しばらくぶりのブログになります、遊三1980申します。一応生きてはいましたが、（そうでない方もいますが。。。）不動産活動休眠中のため、特にネタもなく、完全に沈黙していました。不動産投資の学校（入門編）アパ・マン成功投資術＆アパ・マン満室経営術零号機売却の件、第三者機関への引渡しが、無事終了しました。４９０万円にて購入した零号機物件（東京23区・2Ｋ・区分所有物件）、満額の５８０万円で、売却することができました！！仲介手数料・税金・リフォーム等色々な諸経費がありますので、実収支はマイナスですが、（売買だけで考えると）でも納得いく価格で売却できました。たぶん長期譲渡所得税がかかりますが、その推定額も含めて、一度計算してみようと思います。もし、今回の記事がよかったら、ポチポチッとお願いします。ｍ（ 。 。）ｍ不動産投資の健美家【フリーター プチ大家　ＨＯＭＥへ戻る】

  2011.06.25

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  零号機売却作戦、そして

  零号機こと、23区内区分所有、とうとう売却先が決まりそうです！零号機売却作戦立案より、丸三ヶ月。入居者さんとの相談、上階よりの雨漏り、残置物撤去・ハウスクリーニング、そして、3.11東北関東大震災。。。色々とありましたが、当零号機売却作戦にも、とうとう光が見えてきました。不動産投資の学校（入門編）アパ・マン成功投資術＆アパ・マン満室経営術零号機売り出し直後は、かなり問い合わせがあったそうですが、3.11東北関東大震災後は、ほとんど。。。少々弱気になり、値下げの打診もありましたが…どうやら結果的には、かなりいい金額で、まとまりそうです♪♪（実は、すでに〇〇は）正式に売却が済みましたら、またブログで書きたいと思います。もし、今回の記事がよかったら、ポチポチッとお願いします。ｍ（ 。 。）ｍ不動産投資の健美家メルマガ発行部数、2100部まで、来ることが出来ました。そろそろ、発行部数ではなく、アフィリエイト収入に目を向けたい！そのように思いはじめています。【フリーター プチ大家　ＨＯＭＥへ戻る】

  2011.05.15

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  零号機　低価格販売中！！　（病院・動物病院・スーパー前）

  東京２３区（最寄り地下鉄駅６分）・２ＤＫ（２Ｋ？）で、1F病院、向い動物病院・スーパー・銀行他～遊三1980の不動産活動、まず、２月下旬より零号機売却中なのですが、丸１ヶ月たった今も、買い手がいません。。。上階からの雨漏り、3.11東北関東大震災があったとはいえ。。。東京２３区（最寄り地下鉄駅６分）、２ＤＫ（２Ｋ？）のマンションが、“５８０万円”という低価格のため、販売開始直後は、問い合わせが多かったそうなのですが、震災後急減。。。私自身もそうなのですが、マイホーム購入な気分には、なかなか。直接は被害は無くても、気持ちは。。。投資家さんはそうでもないかもしれませんが、投資家さんって、指値に遠慮が無いですからね～（私自身も、がっつりそのひとりですが…）不動産会社さんからは、値下げの相談が…しかし、５００万円なら購入意思がある、そういう方が複数いらっしゃいますし、“1Ｆ病院”・“道路向いスーパー”“ペット可＆道路向い動物病院”と、色々メリットもありますので、がっつりはまる方さえいらっしゃれば、満額での販売も可能だと思っています。ですので、もうしばらく強気で行きます。もし最悪売れなくても、改めて賃貸にまわせば、表面利回り　２０％以上実利回りも　１３％位、行けると思います。（１年間満室の場合です）不動産投資の学校（入門編）アパ・マン成功投資術＆アパ・マン満室経営術さて、零号機を５８０万円で売るために、これからは、私自身積極的に動こうと思います。（今までは、本職の方の邪魔になっては…、　私の行動がマイナスになっては…、という気が　あったのですが、今後はあまり気にせずに！）まず、当ブログで宣伝！！、と行きたいところなんですが。。。当ブログにて、当零号機の好いも悪いも、長所も欠点もそして、当物件の価格・利回りも、包み隠さず公開しているため、宣伝には…「５８０万円って、５年前、　あんたが購入した価格より高いじゃんか！！」と言われるのが目に見えていて。。。一応、いいわけとしては、・大規模修繕・監視カメラ等、　建物自体の価値は、むしろ上がっている・そもそも私が購入した価格は関係なく、　現在この部屋にいくらの価値があるかですと理由はあるのですが、でも感情的には…ね。元々別ブログにて、紹介はしていたのですが、アクセス数が全然のため、これにツイッター・YouTubeを加え、あらためて宣伝してみようと思います。もし、今回の記事がよかったら、ポチポチッとお願いします。ｍ（ 。 。）ｍ不動産投資の健美家さて、この間のメルマガ発行ですが、1120部⇒1170部⇒1200部⇒1250部どうにか1歩1歩（半歩半歩）、進んでいます。【フリーター プチ大家　ＨＯＭＥへ戻る】

  2011.03.27

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  トラブル続き。。。

  しばらくぶりのブログになります。遊三1980と申します。不動産の管理・購入・売却、それからメルマガ発行等。。。色々とやることが多く、しかもそれぞれ、トラブルがあったのですが、ようやく、落ち着きました。といっても、それぞれまだ進行形で、ほんとに一息つけただけですが。。。不動産投資の学校（入門編）アパ・マン成功投資術＆アパ・マン満室経営術特に、零号機売却、まず、入居者さんのご退去、定期借家契約を使っていたのですが、そう契約どおりにはいかず。。。その後のリフォーム・ハウスクリーニング等、段取りに振り回され、四苦八苦しました。そして、ようやく内見者様にお見せできると思ったのですが…今度は、上の階からの雨漏り発覚！！！！上の階の方の責任で、修繕して頂けることにはなり、金銭的な負担は必要無さそうなものの、修繕が完了するまでは約１ヶ月、その間どうしましょう？応急処置だけしてお見せして・・・？その他、細かいトラブルは色々、また、今後も色々ありそうです。。。もし、今回の記事がよかったら、ポチポチッとお願いします。ｍ（ 。 。）ｍ不動産投資の健美家メルマガ発行ですが、1060部から　⇒　1120部に、1歩1歩前進してはいるものの…なかなか、難しいです。。。【フリーター プチ大家　ＨＯＭＥへ戻る】

  2011.03.06

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  零号機売却作戦（暴走？）

  暴走（先走り）気味ですが、零号機売却作戦を立案します。まず、不動産会社さんにお願い。資料になりそうなものを集めて、お渡ししたり、色々とメリットを提案したり、でもそれ以外、何をすればいいのでしょう？賃貸募集のための作戦は、書籍等色々載っているのですが。。。とりあえず流用できそうなもの・作戦は、（スリッパ・照明・図面・ペン・メジャー・花・芳香剤・所有者からの手紙・手製チラシ）使うとして、あとは。。。不動産投資の学校（入門編）アパ・マン成功投資術＆アパ・マン満室経営術あとは、不動産会社さん・管理組合も考慮しないとまずいかもしれませんが、郵便ポストの名前欄に、「○○○円、売出中、　詳しくは、ご自由にお持ち下さい。」と書いて、当部屋ののポスト内に、チラシを入れておきましょうかね。あとは、私自身がサンドイッチマンでもして、周辺でチラシ配りをしましょうかね。（コチラではなく、コチラのサンドイッチマンですよ）あとは、ブログ作成？やろうと思えば、色々出てきますが、それぞれ効果はどうなんでしょう？もし、今回の記事がよかったら、ポチポチッとお願いします。ｍ（ 。 。）ｍ不動産投資の健美家メルマガ発行ですが、ほぼ変化なし。。。。。。正確には、新しく読んでくれる方がいても、同じくらい、辞める方がいて。。。需要が低いと見て、メルマガ内容、一変した方がいいいのかな。某ヘキ○ゴン２みたいに。【フリーター プチ大家　ＨＯＭＥへ戻る】

  2011.02.06

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  物件売却　一括査定　結果

  物件売却一括査定、零号機の価格は。。。４９０万円にて購入した東京23区・2Ｋ・区分所有物件、通称：零号機。（諸経費・リフォーム、80万円くらい）先日、下記サイトにて、売却一括査定をしてもらったのですが、「不動産・マンション売却の公式一括査定サイト「イエイ」」・http://sell.yeay.jp/その結果は。。。４５０万円～６００万円、５００万なら売れそうですが、５５０万円となると、難しいみたいです。不動産投資の学校（入門編）アパ・マン成功投資術＆アパ・マン満室経営術購入時の支出と同じくらい、（490万円＋80万円）で売れればいいなあ、と期待していたんですが、それは無理そうです。なので、零号機売却の手取りが、５００万円というのを、ひとつの目安にしたいと思います。となると、ハウスクリーニング・仲介料を考えると、物件価格５４０万円ってとこですかね。直近の当マンション成約価格が、５３０万円なので、これぐらいなら。。。（平米数も全く一緒です）もし、今回の記事がよかったら、ポチポチッとお願いします。ｍ（ 。 。）ｍ不動産投資の健美家メルマガ発行ですが、ついに、1000部到達！！980部　⇒　1030部ここまでくるのに３ヶ月、ようやく、ここまで来れました。【フリーター プチ大家　ＨＯＭＥへ戻る】

  2011.01.22

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  物件売却　一括査定

  物件売却一括査定、楽しみなような、怖いような…2011年、不動産活動再開しました。といっても、相変わらずいい物件ありません。ここの所、内見すらしていません。商談中物件が、もし流れたら、虫カビ等リアル侵食物件が、値下げしたら、その程度の持札だけで、それ以降めぼしい物件が、全く見つかりません。不動産投資の学校（入門編）アパ・マン成功投資術＆アパ・マン満室経営術また、物件売却については、下記サイト等で、10社に一括査定してもらっています。「不動産・マンション売却の　公式一括査定サイト「イエイ」」・http://sell.yeay.jp/さて、どれくらいの金額が出てくるか、楽しみなような、怖いような…購入時の価格より高い金額で、売却できるか？（諸費用分のマイナスは仕方ないですが）もし、今回の記事がよかったら、ポチポチッとお願いします。ｍ（ 。 。）ｍ不動産投資の健美家メルマガ発行ですが、発行部数が、970部から足踏み。。。970部　⇒　980部　⇒　980部皆さん、年末年始で、読まないメルマガの大掃除をされたのかな？増加分と減少分がほぼ同じに。。。【フリーター プチ大家　ＨＯＭＥへ戻る】

  2011.01.14

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  初めての青色申告

  こんにちは、フリーター プチ大家の 遊三1980です。青色申告控除65万円を目当てに、今年から青色申告することにしました。（実際は事業規模でない為、10万円の控除ですが）結構大変かと思いきや、下記ソフトのおかげで、思ったより簡単でした。・フリーランスのための青色申告(1,575円)特に、コピペ機能のおかげで、仕分けが短時間ですみました。ただ、青色申告書作成後、間違いに気づき、何度かやり直しましたが・・・携帯電話・ネットの費用按分とか。。。預かり金の処理とか。。。でもまあ、初めてにしてはうまくいったかと。不動産投資の学校（入門編）アパ・マン成功投資術＆アパ・マン満室経営術青色申告の決算をしてみたところ、不動産収入は、約280万円そのうち税金・保険料は、約8万円居住者分の光熱費は、約54万円マンション管理修繕費は、約33万円物件調査費用や勉強の費用は、約12万円その他は、約3万円でした。減価償却費は、約80万円そして、利益は約90万円でした。減価償却費は、実際に支払わない費用なので、現金ベースだと、＋170万円。実利回りだと、だいたい11.4％。フリーターの収入と合わせ、納税額を計算した所、源泉徴収額とほぼ同額の、24,000円。正確には、126円の還付となりました。なんか、振込手数料みたい。。。もし、今回の記事がよかったら、ポチポチッとお願いします。ｍ（ 。 。）ｍ不動産投資の健美家実利回り12.5％位、欲しかったなぁ。【フリーター プチ大家　ＨＯＭＥへ戻る】

  2010.02.20

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  2010年入退去シーズン

  こんばんは、フリーター プチ大家の 遊三1980です。大家さんにとって、一番忙しい時期、入退去シーズンとなりましたが、みなさんはどうでしょうか？私の場合、2／5人退去となりそうです。退去の話自体が、まだ現在進行形ですので、結果どうなるかは分かりませんが、少なくともお1人は堅そうです。。。ということで、先日から、募集を始めました。「30年」連続「満室」大家戦略【送料無料】ベストCM　100条件については今までと同じなのですが、反応がほとんどありません。募集開始10日しか経っていないので、まだまだわかりませんが、例年以上に厳しそうという実感です。その一番の原因は、供給過多と思われます。また、その質も高く思います。他の物件の募集文を見て、思わず住みたくなるような物件がいくつもあります。店子さんとしては選び放題で非常にいい環境なのですが、一大家としては・・・もし、今回の記事がよかったら、ポチポチッとお願いします。ｍ（ 。 。）ｍ不動産投資の健美家そういえば、某獅子の宮殿さんは、去年からTVCMやっていましたね。。。【フリーター プチ大家　ＨＯＭＥへ戻る】

  2010.01.30

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  2009年管理運営のまとめ

  こんばんは、フリーター プチ大家の 遊三1980です。今回は、2009年の管理運営のまとめです。（現在所有物件の稼働率とか）2009年に入居されたお客様は、お2人、2009年に退出されたお客様は、お1人、2009年末時点で居住中のお客様は、5人いらっしゃいました。（満室中！）2009年単体で見ると、数日の空室（2008年中の退室・2009年年明けすぐの入居）、約2ヶ月の空室等ありましたが、稼働率は、96.66％となりました。滞納等ありませんので、おかげさまで、それなりの収入となりました。（税金計算等まだですが、　170万円位の利益が出そうです）図解　働かないで年収5160万円稼ぐ方法時給800円フリーターが1億2047万円稼いだ方法2009年の管理において、トラブルは全くありませんでした。なので、物件に行くことも少なかったです。入居付けの時期は、頻繁に行くこともありますが、（当物件の場合、不動産会社さんに頼まず、　直接入居募集・案内等しております）それ以外だと、管理組合総会、消防点検・配水管修繕等立会い程度でした。不動産購入前は、いろいろなトラブルの心配をしましたが、実際、少ないもんだなぁという感想です。（もちろんそのほうがいいですし、　大変有難いことですが）逆に賃貸付けは思っていた通り、もしくは思っていたよりもう少し大変なものなんだなぁという感じでした。もし、今回の記事がよかったら、ポチポチッとお願いします。ｍ（ 。 。）ｍ不動産投資の健美家にほんブログ村さんは、おきてがみが嫌いな様で。。。おきてがみ辞めるかもしれません…【フリーター プチ大家　ＨＯＭＥへ戻る】

  2010.01.23

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  零号機 管理組合総会議事録

  零号機物件の管理組合総会議事録が送られてきました。　　　　不動産投資→置き手紙　の順番で“ポチ”お願いします。　ｍ（＿　＿）ｍこんばんは、フリーター プチ大家の 遊三1980です。先々月に、零号機物件の管理組合総会が行われました。色々と議題はあったのですが、防犯のためオートロックと階段柵の設置という議題がありました。防犯にお金を掛けること、それ自体には賛成なのですが。。。約800万円という金額に驚きました。（これはかけすぎな気が。。。）結果的には否決となりました。（ふぅ、助かった。）そして、その代替案として、防犯カメラの設置を行うことにまとまりました。マンション管理組合総会　運営ハンドブック　改訂新版【本気で考える危機管理術】　「防犯バイブル」そして、この度届いた管理組合総会議事録に、具体的な防犯カメラ設置案が書かれていました。3択アンケートで、1.　約100万円かけて防犯カメラを設置する　　（録画装置、モニタ等込み）2.　もっと安価にダミーカメラを設置する3.　やっぱり何もしないと、ありました。防犯カメラ単体なら安いのですが、防犯カメラによる監視・録画システムとなると、結構かかるんですね。。。（もっと簡単に考えていました。。。）さて、1と2、どちらにしようかな。もし、今回の記事がよかったら、ポチポチッとお願いします。ｍ（ 。 。）ｍ不動産投資の健美家にほんブログ村【フリーター プチ大家　ＨＯＭＥへ戻る】

  2009.12.05

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  零号機物件管理組合3

  今回も、零号機物件管理組合についての続きです。　　こんにちは、フリーター プチ大家の 遊三1980です。私遊三1980は、零号機物件管理組合理事を、2年程やりましたが、思っていた以上に業務が多岐にわたり、大変だということが分かりました。（実際私自身が行ったことはごく一部ですが、　他の方がされているのを目の当たりにしました）正直、もうご勘弁頂きたいという感じです。何年も理事をして頂いている方もいらっしゃいますが、本当に頭が下がります、いつもありがとうございます。理事は大変でやりたくないというのが、現在アパートを探している理由のひとつかも。マンション管理組合の理事になったとき最初に読む本管理組合　一覧と、理事は大変でやりたくないということばかり書きましたが、しかし、理事を経験させてもらったこと自体は、非常によかった、今後にプラスになったと思っています。（購入からたった1ヶ月後というのは、　どうかと思いますが。。。）理事をさせてもらったことにより、お隣さん等とのつきあいも出来ましたし、何となくですが、マンション全体のことが、わかりました。今後私がアパート等を購入した際には、区分所有マンション理事長に近い役目もあると思いますので、その際にも役に立つと思いますし、区分所有を買い進めるにしても、理事の経験は役に立つと思いますので、どちらにしても、一度理事をされることをお勧めします。（すでに１棟物のオーナーで、　しっかり管理されているのであれば、　必要ないとは思いますが）もし、今回の記事がよかったら、ポチポチッとお願いします。ｍ（ 。 。）ｍ不動産投資の健美家にほんブログ村【フリーター プチ大家　ＨＯＭＥへ戻る】

  2009.09.27

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  零号機物件管理組合2

  今回は、零号機物件管理組合についての続きです。　　こんにちは、フリーター プチ大家の 遊三1980です。理事長に任せっきりの管理組合でしたが、理事長の入院により、一変しました。理事長と有志の方がされていた下記業務は、理事と有志の方で、（引き続きご協力頂けることになりました）分担して行うこととなりました。日常業務・ゴミ出し・清掃・設備点検・交換・管理費修繕費引落申請・滞納・ゴミ・水漏れ等トラブル対応などなど非日常業務・消防検査・水質検査・特殊建築検査・エレベーター検査・地上デジタル放送対応・大規模修繕・建替え検討・定期総会準備などなどマンション管理組合の理事になったとき最初に読む本管理組合　一覧私遊三1980は、主に定期総会準備・資料作成を行うことになりましたとりあえず、今までの資料を探したのですが、あちこちにフロッピーやCDがあったため、まずUSBメモリにまとめ、HTMLで目次を作り、全体を把握することから始めました。その結果、過去の定期総会資料や、連絡先・掲示物等が、かなり残っていることが分かりました。（ばらばらな状態ではありましたが）それらをもとにまず下記を作成し、・理事名簿・管理組合員・居住者名簿・管理組合員・居住者図次に、定期総会資料を作成・送付しました。定期総会資料・通常総会のお知らせ・出欠席・委任状・議決権行使書・前期事業報告・前期決算報告　　管理費決算報告書　　修繕積立金決算報告書　　小口現金出納帳　　資産・積立保険報告書・今期事業計画・今期予算案そして定期総会後は、定期総会議事録を作成・送付しました。もし、今回の記事がよかったら、ポチポチッとお願いします。ｍ（ 。 。）ｍ不動産投資の健美家にほんブログ村次回も、引き続き零号機物件管理組合についてです。【フリーター プチ大家　ＨＯＭＥへ戻る】

  2009.09.23

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  零号機物件管理組合

  今回は、零号機物件管理組合についてです。　　こんにちは、フリーター プチ大家の 遊三1980です。零号機物件購入から約1月後、管理組合による定期総会がありました。そしてその場で、何と。。。何と。。。。。。理事になってしまいました。引っ越してまだ1ヶ月、しかも当時25才、マンションのことなど何もわかっていません。不安だらけ、不安の塊でした。しかし、それは私だけではなかったでしょう。むしろ、周りの方のほうが不安だったのでは。なにせ、他の方から見れば子供の世代、場合によっては孫の世代の人間が、理事になるというのですから。（くじ引きって怖いですね…）マンション管理組合の理事になったとき最初に読む本管理組合　一覧理事になってから半年間は、ほとんど何もせずに終わりました。この管理組合は、ほぼ全て、理事長が実務を行い、他の方は、たまにある理事会で話を聞いて賛成するだけという感じだったので、助かりました。しかし半年後、状況が一変します。理事長が入院されることになり、実務を行うことが難しくなりました。他の理事で分担し、実務を行うことになったのですが、そこで初めて、この管理組合の実態が見えてきました。この管理組合の実務は、理事長と、理事ではない有志？によって、なされていたということが、有志の方々の話でわかりました。長くなってきたので、次回に続きます。もし、今回の記事がよかったら、ポチポチッとお願いします。ｍ（ 。 。）ｍ不動産投資の健美家にほんブログ村次回は、零号機物件管理組合についての続きです。【フリーター プチ大家　ＨＯＭＥへ戻る】

  2009.09.19

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  零号機物件2大トラブル

  今回は、零号機物件2大トラブルについてです。　　こんにちは、フリーター プチ大家の 遊三1980です。零号機物件2大トラブル、まずひとつめは、夜逃げです。ある月の家賃を頂けないまま、退出されてしまいました居住している間に、何度か訪問督促したのですが、家賃を頂くことはできませんでした。滞納から約20日後、家賃が払えないので退出しましたという旨の事後連絡が来ました。そんなことは初めてで、急だったので、えぇーーーという感じで、うろたえまくっていました。今の私なら、想定内の事象で、約20日の短期間で、事後連絡があっただけまし、と思えるかもしれませんが、当時の私には全く思えませんでした。その後、メール・電話等で相談をしていたのですが、ある時からパッタリと、連絡が取れなくなりました。ダメモトで、実家と思われる住所に手紙を書いたのですが。。。やはりダメでした。結果としては、約20日の未回収金となってしまいました。夜逃げ屋本舗　　昔は楽しめたのですが今は…大家さんの資格　大家検定対応本2つめは、入居者間でのトラブルです。その方のプライバシーもあるので、詳しいことは言えないのですが、かいつまんでいうと、ある物の無断使用からトラブルとなり、この人が隣に住んでいるかぎり、私は落ち着いて生活できないということになり、お2人とも退出されてしまいました。ここまでであれば、残念ではあるものの致し方ないという感じなのですが、その後、私に管理責任があったのではないか？実はすでに退出しているので、家賃を一部返金してほしい！という話になってしまいました。光熱費分の返金等、多少はそれに応じたものの、全面的にその話を受け入れることは、できませんという返答をしました。（今でもその必要・責任はないと考えています）すると、あなたには大家の資格がない、という話にまでなってしまいました。私としては、退出だけでも痛手なのに、踏んだり蹴ったりという感じです。とりあえず、その後連絡はないので、納得もしくは諦められたようです。もし、今回の記事がよかったら、ポチポチッとお願いします。ｍ（ 。 。）ｍ不動産投資の健美家にほんブログ村次回は、零号機物件管理組合についてです。【フリーター プチ大家　ＨＯＭＥへ戻る】

  2009.09.16

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  零号機物件今までのトラブル

  今回は、零号機物件の今までのトラブルについてです。　　こんにちは、フリーター プチ大家の 遊三1980です。私遊三1980が、零号機物件を購入したのは、2005年秋、約4年前のことです。また、最初は自己使用していたため、賃貸を開始したのは、2007年秋です。それから約2年、期間は短いですが、それなりにありました。・音漏れ・備品故障・ゴミ問題・家賃滞納・家賃不払い＆夜逃げ・入居者間トラブル　　　　・　　　　・トラブル対策には、兼業「大家さん」黒字経営マニュアル 賃貸生活トラブル解決マニュアル（入居者視点を知る）物系のトラブルについては、対処するだけですし、金額的にもそれほど多くはありませんので、あまりたいしたことはありませんでした。また家賃滞納については、月初めに通帳を確認し、メール・電話・手紙（ご連絡・督促状・請求書）、もしくは実際にお会いして相談する等の早期対応を心がけているため、大きな問題となることはありませんでした。遅くとも、その月の内にお振込頂けています。しかし、一度だけ大きな問題となりました。結果から言うと、ある月の家賃を頂けないまま、いつのまにか退出されました。いわゆる夜逃げです。もうひとつ、入居者間で大きなトラブルがありました。この零号機物件2大トラブルについては、次回改めて書きたいと思います。もし、今回の記事がよかったら、ポチポチッとお願いします。ｍ（ 。 。）ｍ不動産投資の健美家にほんブログ村次回は、零号機物件2大トラブルについてです。【フリーター プチ大家　ＨＯＭＥへ戻る】

  2009.09.09

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  零号機物件現況

  今回は、零号機物件の現況（キャッシュフロー）についてです。　　こんにちは、フリーター プチ大家の 遊三1980です。今回から数回に分けて、零号機物件（490万円・東京23区・2K区分所有）の現況（キャッシュフロー）や、今までのトラブル等を、書いていきたいと思います。その零号機物件ですが、大変有難いことに、満室が続いています。昨年冬からですので、約1年8ヶ月となります。また、その間は大きなトラブルはありませんでした。（破損・故障や、家賃のプチ遅れといった　　小さなことは色々ありますが。。。）ロバートキヨサキのキャッシュフロー101等身大　零号機〇〇〇〇〇　　凄ッ…満室（約1年8ヶ月）が続いていて、毎月96,400円の家賃を頂いています。また、月々の平均的な支出は下記の通りです。水道光熱費・ネット費：　　　　約18,400円管理費・修繕積立金：　　　　約15,000円固定資産税・都市計画税：　約3,500円地震保険・火災保険：　　　　約1,000円その他：　　　　　　　　　　　　　約5,000円計：　　　　　　　　　　　　　　　　約42,900円ですので、月々のキャッシュフローは、約53,500円となっています。もし、今回の記事がよかったら、ポチポチッとお願いします。ｍ（ 。 。）ｍ不動産投資の健美家にほんブログ村次回は、零号機物件のトラブルについてです。【フリーター プチ大家　ＨＯＭＥへ戻る】

  2009.09.09

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• 零号機物件購入7　そして現在へ…

  こんにちは、フリーター プチ大家の 遊三1980です。今回は、当零号機物件の実質利回りを発表いたします。まず、当零号機物件の物件本体価格は、490万円、登記費用は、約12万円、仲介手数料は、約22万円、火災保険料は、約9万円、リフォーム費用は、約12万円、共用家電費用は、約10万円、不動産取得税は、約12万円、その他費用は、約3万円で、全て合わせると、約570万円でした。次に、年間の収支ですが、それは毎年異なりますので、今回は、2008年の収支についてです。・収入月の家賃は、96,000円ですので、満室時の年間家賃は、1,152,000円ですが、半月程の空室期間と敷金収入等がありましたので、2008年年間収入は、計1,151,650円でした。・支出管理修繕費は、183,468円、入居者分水道光熱費は、165,148円、税金・保険料は、45,630円、設備・修繕費は、35,680円、私の交通費・通信費は、33,431円、その他の費用は、33,519円で、2008年年間支出は、計496,876円でした。ですので、当零号機物件の実質利回りは、（ 2008年間収入 1151650－　2008年間支出 496876 ）÷（ 物件価格＋購入諸費用 5700000 ）＝　11.5％でした。表面利回りは、23.6％なのですが、実質利回りは、11.5％と半分以下になってしまうのですが、これが現実でした。みなさんは、表面利回り（空想利回り？）に惑わされないよう、ご注意下さい。

  2009.06.18

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• 零号機物件購入6　決済＆リフォーム

  こんにちは、フリーター プチ大家の 遊三1980です。いよいよ決済。東京23区内2DKで490万円の物件が、私のモノになる時が来ました。オークラヤ住宅の池袋営業所にて、決済。まず、宅地建物取引主任者による重要事項説明を受けました。次に、売主の方にお会いしました。（これが最初で最後の機会でした）60代位の上品そうなご夫婦でした。残金決済・鍵の引渡しを行い、無事終了。（物件本体：490万円、　仲介手数料：22万円、登記費用：12万円、　火災保険料：9万円、印紙：1万円、　税金・管理修繕費精算金：2万円　の計約536万円）そして、そのまま物件に向かいました。リフォームの計画をするつもりでしたが、実際には、この部屋が自分のものになったという喜びを味わう為、のようなものでした。マイホーム購入者が、”自分の城を手に入れた”　に近いというと言い過ぎかもしれませんが。でもでも、金額・規模ははるかに小さくとも、それに近い喜び・充足感でした。リフォーム費用は、約12万円。知り合いの塗装業者さんと、ハウスクリーニング業者さんに、下記をやってもらっただけです。・壁を一部破壊し、部屋を振り分けタイプに変更　（キッチンから両方の部屋に直接行けるように）・壁の塗り替え・ハウスクリーニングまた、家電付きとして募集するため、10万円を投入して、エアコン・洗濯機・冷蔵庫・電子レンジなどを用意しました。また、約半年後に不動産取得税12万円がかかったので、結局、零号機物件購入の総初期費用は、約570万円となりました。いよいよ次回は、当零号機物件の実利回りを公表いたしますので、是非またお越し下さい。

  2009.06.16

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• 零号機物件購入5　内見2度目＆初買付

  こんにちは、フリーター プチ大家の 遊三1980です。零号機物件、初内見後。帰宅すると、零号機物件の管理規約等が送られて来ていた。管理状態、管理費滞納、大規模修繕、管理修繕費残高等に大きな問題がないことを確認。ほぼ買う気になった私は、念のため今週末もう一度内見し、特に問題がなければ、満額で買い付けを入れようと決めた。しかし買い付け希望の業者がいるという話を聞き、翌日夜の勤務後に予定変更。（翌々日だったかも）急遽、2度目の内見を行うこととした。衝動買いのような形で、490万円と高額な買物を行うことに抵抗があった。（なにせ今までで一番高額な買物は、10万円程度のパソコンと、倹約家だったものですから）なので、今回は知り合いの内装業者さんにも、ご同行願った。その内装業者さんの目から見ても、値段の割りに内部はキレイで、部分的にリフォームすれば大丈夫そうだとのことだった。さすがに1分を争う事にはならないだろうと思い、とりあえずなるべく長い時間ここにいようと思った。なるべく長くいることで、道路の騒音や・住民の喧嘩の声等新たな問題が見つかるかもと思ったからだ。　　　　・　　　　・　　　　・しかし、特に問題は起こらなかった。これ以上、不動産会社さんを待たせるのは悪いと思い、意を決して、ついにあの言葉を言った。「（満額の）490万円で購入します」（ついに言った。　ついに言ってしまった。　もう後戻りできないぞと、内心ドキドキ。　体全体が少し熱っぽく感じていた。）現金購入ということもあり、その後は問題なく進み、のこるは、決済のみとなった。（残金決済・重要事項説明・鍵の引渡し）後から聞いた話だが、数日遅ければある不動産会社さんが購入していたそうだ。その不動産会社さんに購入する意思はあったが、費用の捻出（上司の承諾？）に手間取ったため、私にさらわれる形になったそうだ。

  2009.06.13

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• 零号機物件購入4　物件初内見

  こんにちは、フリーター プチ大家の 遊三1980です。零号機物件、初内見。概観の第一印象は、築25年らしく古ぼけていた。しかし、ゴミ置き場・ポスト等が荒れているわけではなく、古さ・日当たり・前面道路の騒音等が多少は気になったものの、大きな瑕疵はなく、及第点。次は部屋にガサ入れ。玄関開けたら1秒でキッチン。DKと書いてあったが、とてもテーブルは置けない。玄関・キッチン・脱衣場、一体という感じ。個室は、洋室和室共キレイだった。私がそのまま住んでもいいくらい。（人に貸す分には手入れが必要そうだが）東京23区内2DKで490万円というからには、トンデモ物件が出てくるかと思ったが、かなりいい感じだった。し・か・しこうなると、どっかに瑕疵があるのだろう。超素人である25才の小僧に、トンデモ物件を買わせる気ではと疑っていた。自殺物件・何か出る物件・問題住民がいる躯体に問題がある物件・水回りに問題がある管理費滞納・臨時修繕費が掛かる・再建不可・借地等々、つたない知識で色々と考え聞いてみた。事故事件・再建築不可・借地ではないことを確認。躯体・水回り等も問題はないと思う。元々、建設会社が所有する予定だったためもあり、標準よりもいいそうだ。住民・管理関係にも問題はないと言われたが、心配なため、管理規約・管理修繕費残高・修繕履歴等を要求し、FAXしてもらった。特に問題はなさそうだったため、逆になぜこの値段で売り出すのか聞いてみた。売主は高齢の方で、今まで知り合いの方に貸していたが、その方の引越しに伴って売却したい。その際、業者の人に売るよりも、自分で居住して周りの住民と協調できる方に、買ってもらいたく、お金にあまり執着していないそうだ（結果、現在私は住んでいないが、最初の頃は住んでたし、そのころは管理組合の理事もやっていたので、最低限の期待には応えられたかな。）非常によさそうな物件ではあったが、買い付け未経験の私に、その場で買い付けを入れる度胸は無かったため、その日はそのまま帰宅、熟考することにした。

  2009.06.10

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• 零号機物件購入3　不動産屋さん初訪問

  こんにちは、フリーター プチ大家の 遊三1980です。下記が、零号機物件を探していた時の条件でした。・都内近郊　（物件から山手線のいずれかの駅まで、電車徒歩合わせて30分以内）・築30年以下　（最低10年は使用できる、耐震性からできれば1981年以降）・2K以上　（もしくはリフォームにより2K以上として使用できる）・700万円以下　（安ければ尚よく、この金額では区分所有しかないと思い込んでいた）ネット上で探していた所、オークラヤ住宅という会社に、この希望に合う物件が多数あるようでしたので、とりあえずこの会社に行ってみました。オークラヤ住宅　http://www.ohkuraya.co.jp/こちらの新宿営業所に行ってみた所、受け付けには電話があるだけで、誰もいませんでした。受付の人がいると思い込んでたので、驚きました。電話で部屋を探している事を伝えると、奥から担当者が出て来ました。25才・話下手・緊張のため、明らかに挙動不審になった私をみて、その担当者はおそらく不審に思ったと思います。（何だコイツ。　来る場所間違えてないか。　ウチは不動産賃貸の会社ではなく、　不動産売買の会社だぞ）と。とりあえず奥のソファーに通され、希望物件について話をしたところで、誤解はとけたと思います。（冷やかしと思われていたかもしれませんが）その日はそのまま帰宅。・・・・・後日、改めてオークラヤ住宅のサイトを見ると、東京23区内2DKで490万円という物件を発見！！早速問い合わせ、週末に見に行くことにしました。

  2009.06.07

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• 零号機物件購入2　心情的背景

  こんにちは、フリーター プチ大家の 遊三1980です。まず最初に、零号機物件購入時のことはあまりおぼえていません。。。3年半以上昔なものですから。。。なので、これからの話は、「私の気（記憶）が確かならば～」という前提でお願いします。零号機物件購入の話を書くにあたり、当時のことを思い出していたのですが　　　　・　　　　・　　　　・よく購入したなの一言です。ろくに勉強もせずに、他の物件も見ずに、何を考えていたんだろう。無知だからこそ、買えたんだろうなぁ～それでも、区分所有としてはいい物件を買えた（今ならアパート等を買いますが）と思っているので、運がよかったのでしょう。それと、不動産仲介会社さん・売主さんに感謝感謝。本を数冊読んで、ネットでちょこちょこっと情報を仕入れただけ、他に内見した物件0という、とんでもない状態でした。それも、本人にそんな自覚は全く無し。それでも購入を決断した理由は、サラリーマン（雇われて働く）という生き方が嫌で、”何か他の生き方を見つけたい”という思いが強かったのだろうと思います。当時の私は、うつ後、改めて働き出して数ヶ月、派遣だったので職場は変りやすく、通勤は2時間近いこともありました。1人で派遣されていたので、直属の上司や、同僚がいない。職場の人の関係・立場が分からないどころか、自分の立場も分かりませんでした。自分の所属していた会社と、実際に仕事をしていた会社の間に何社もかんでいて、それぞれの人の所属先も分からない。なので、その人が自分にとって上司の様な人にあたるのか、お客様なのか、仕事の発注元なのかも分からず、どんな態度でどんな事を言えばいいのか、言ってもいいのか、分かっていませんでした。他には、・自分の無知を理解すらできていない程、無知だった・購入に必要な現金は所持していた・お金にこだわらない売主さんのおかげで、いい物件が出ていた・仕事の都合上、早急に都内に住む必要があり、自己使用という面もあったという理由もありました。次回は、初めて不動産会社に訪れた時のことを、書きたいと思います。

  2009.06.05

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• 零号機物件購入1　物件紹介

  こんにちは、フリーター プチ大家の 遊三1980です。現在、私は不動産の勉強中（セミナ・DVD・本・ブログ）で、しばらく不動産の購入や不動産探しの予定がなく、あまりブログに書けることがありません。　　　　・　　　　・　　　　・　　　　・　　　　・ですので、今回から数回に分けて零号機物件を購入した時の話を書きたいと思います。まず今回は、その零号機物件を紹介します。物件名称：零号機購入時期：2005年秋そのときの私：契約社員　勤続半年　25才立地：一応東京23区内、最寄り駅歩7分程部屋：2DKの区分所有マンション建物：築26年、RCの小規模マンション物件価格：490万円購入諸費用：リフォーム込み約80万円現家賃：96400円／月ですので、いわゆる利回りは23.6％（月家賃96,400　×　12ヶ月　÷　物件価格4,900,000）と、一見高利回りに見えます。利回り23.6％と、一見良いように見えますが、コレは、購入時の諸費用を含まなければ、管理費・修繕費・税金・ローン利息等の年間の経費も考えず、また常に満室といった、ありえない状況下のものです。この利回りは、一般的には表面利回り（空想利回り？）と呼ばれるもので、不動産屋さんのいう利回りは大概これですので、惑わされないようご注意下さい。実際に年間利益はいくらあって、何年あれば元が取れるか計算するためには、（月家賃×12ヶ月×入居率　－　管理費・修繕費・税金・ローン利息等の年間経費）　÷　（物件価格　＋　購入諸費用）を見るべきです。これが実質利回りだと思うのですが、入居率を考えなかったり、ローン利息を考えなかったり、購入諸費用を含まないものを、実質利回りと呼ぶこともあるようです。私の購入した零号機物件の実質利回りがいくらになっているかは、最終回に発表したいと思いますので、どうぞそれまでお付き合い願います。ｍ（＿　＿）ｍ

  2009.06.03

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