不動産経営 勉強記　～気ままな楽園生活を目指して～

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• 今、宇和島にいます。

  (本日は全く不動産とか関係ありません。あしからず。。)今週火曜日から、愛媛県の宇和島市に滞在しています。もちろんリーマン業関係の仕事で来ており、観光地を巡ったり何ぞは出来ないんですが、そのかわりに、夜はいろいろと現地の名物を食しています。これまで、現地の新鮮な魚介類やジャコ天、鯛飯などを食べましたが、どれも東京では味わえない、かなりおいしいものでした。まぁ出張時には、これぐらいしか楽しみがないもので、出来るだけ満喫しています。そんな中で意外だったのは、この地に５店舗ほどある「東洋軒」という焼肉屋です。この焼肉屋は一風変わっていて、同じ店舗内に回転すしコーナーがあるんですが、こちらのすしがかなりうまいっ！もちろん焼肉も、宇和島牛のレバ刺しなど、おいしい部類に入るんですが、それよりも、すしコーナーで出てくる、鯛やかんぱちのにぎり、しらすの釜茹でなど、どれも一皿200～300円で、ネタの大きい、そしておいしいすしが食べられます。もしこちらに来られる時があれば（さすがにないかな？）、一度ご賞味あれ！ちなみに、来週の水曜日まで、愛媛に滞在します。日曜日からは、宇和島市の北部に位置する八幡浜市に移動します。。

  October 17, 2008

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• 

  気分転換

  今日は家族と天王洲アイルにドライブ。一番の目的は、嫁の友人にもらった某有名スポーツメーカーの社員用ストアの入場チケットを使い、最新グッズを格安でゲットすることでしたが、近くにあった「ティー・ワイ・ハーバー ブルワリー」というレストランにもついでに行ってきました。ここはかつて倉庫だったところをレストランに改造し、シーサイドのおしゃれスポットに生まれ変わった場所です。こんなところには久々にきましたが、たまにはいいもんですね。 ここで、シュリンプのフライやピザ、特大ハンバーガーなどをほおばりましたが、私が一番お気に入りだったのは、ベルギー？ビールのテイスティングセット、980円です。 これは店にある4種類のビールを少しずつテイスティングできるというもの。私は一番左のペールエールが口にあい、これを追加で注文しました。こういうメニューはお好みのお酒を探すのにとても良いですよね。他のお店にもあるとうれしいサービスです。といことで、いつも不動産ばかり考えている私には、久々の気分転換になりました。。明日からいよいよ1週間、愛媛出張になります。なのでこのブログはなかなか更新出来ないかもしれません。でも、、途中2回ぐらいは更新出来るようにしたいなぁ・・　って目標です（笑）

  October 13, 2008

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• 

  防犯カメラを設置しました！

  6月11日に書いた防犯カメラの件、かなり時間が経ってしまいましたが、本日午前中にやっと、設置を行うことが出来ました。本当はもっと早く工事を行いたかったんですが、私の都合、工事をお願いした父親の都合、その他もろもろの都合がうまく合わず、4か月経過した本日となってしまいました。こちらが工事前の写真です。 ここに仰々しい（笑）カメラを設置しました。 横からの画像です。 また、室内の共用階段前にも、ドーム型カメラを設置しました。この物件は繁華街の中にあり、以前から防犯カメラを設置した方が良いなと思わせる事態がいくつか発生していました。直近では、なぜだか分かりませんが、エントランスが血まみれになったこともありました。（7月28日のブログをご覧下さい。）その他にも、入居者のマナーが以前から気になってました。特に、共用部分（室内部分）に平気で、タバコやガムを捨てられていることが多く、これをどうにかしたいとも思ってました。今回の防犯カメラの設置で、こうしたことが良い方向に改善されることを期待します。。

  October 11, 2008

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• 医師に診断書書いてもらいました

  今朝は会社に行く前に、近所の個人診療所に立ち寄り、今度の融資で必要になる団体信用生命保険用の診断書を書いてもらいました。続きは、新築ＰＪ専用ブログをご覧下さい。。。

  October 7, 2008

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• バタさんと情報交換会

  今日は携帯から電車の中でアップしてます。先程まで私の師匠のひとり、バタさんと田町の飲み屋で飲んでました。いやぁ成功してる人と話すと本当に参考になるし、モチベーションも上がります。また今回もいろいろとレクチャー頂きましたが、本日は特に、自分自身の不動産経営の行く末、つまりゴールについて、いろいろと考えさせられました。そもそもバタさんは、自分の考えと共通することが多く、・自己資本比率50%がひとつの目安・いずれはハワイで悠々自適生活・4※歳でサラリーマンをリタイア希望・ヒトゴミが嫌いなど、まさに自分の数年後がどうなっているのかのバロメータのようです。（バタさん、生意気ですみません。）今バタさんは順調、いやむしろ大成功な感じで、着実に歩んでいらっしゃるので、私も少しでも近づけるように頑張りたいと思います。しかし月曜日から飲んでしまい疲れました。。。

  October 6, 2008

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• 車を法人所有に切り替え

  これまで約6年間愛用していた自家用車なんですが、ちょっといろいろわけがありまして、法人所有の新しい車に乗り換えました。今まで乗っていた車を、単純に切り替えれば良いのですが、ちょっといろいろわけがありまして（←しつこい）、手放してしまいました。前々から節税対策を主目的に、いつかは車を法人所有にしようかとは思っていたんですが、思いのほか早く実行に移してしまいました。まぁ営業マンの口車に乗ってしまったでもいいましょうか・・でも後悔はしてません。これで良しとやや強引に自分に言い聞かせています。。今回は5年の法人リースで所有しました。いや、なので所有はしていませんね。選んだ車の残価設定が思いのほか良くて、意外と月々の払いを低く出来ました。これも決断してしまった理由のひとつではあります。というわけで、、今の収支からはちょっと無理をした、もしくは先走った決断にはなってしまいましたが、かえって、これからの不動産経営に良いプレッシャーになります。今まで以上に売上（家賃収入）を上げ、同時にいろいろな面での費用を削減し、どんどん財務体質を改善し、1日も早く一人前の不動産経営者になること。このことを更に念頭におき、これから頑張って行きたいと思います！！

  October 5, 2008

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• 工事請負契約、締結してきました

  本日は夕方、建築会社に出向き、待ちに待った建築請負契約を締結してきました。続きは、新築ＰＪ専用ブログをご覧下さい。。。

  October 4, 2008

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• 支店長面談

  今日は午前半休をとり、今回融資を受ける銀行の支店長面談を受けてきました。 ここで今回融資の具体的内容を調整してきました。続きは、新築ＰＪ専用ブログをご覧下さい。。。

  September 30, 2008

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• BS11 不動産王

  週初から本業（リーマン業）が微妙に忙しく、本日は11時ごろ帰宅しました。遅めの夕飯を食べつつ、何か面白い番組はないかと、右手に箸、左手にテレビのリモコンを持ち、適当に番組を物色していました。ふと、ＢＳを観てみようかとチャンネルを変えると、もう始まってはいたんですが、ＢＳ１１（イレブン）で、「不動産王」なる番組に遭遇しました。そういえば誰かのブログか、知り合いからの話の中で一度、聞いていたような気もしましたが、実際にその番組を観たのは今回が初めてです。ちょっとうれしい、というか、得をした気分になりました。出演者はあの超有名人、猪俣さんです。かれこれもう半年ぐらい続いているようですが、どうやら毎週月曜日の深夜12時から放映されているようです。これからは欠かさず観ようと思います。。しかし、猪俣さんには、いずれ一度お会いしたいですねェ。もしお会いできたらサインもらっちゃおうかな・・（←不動産ミーハー？？）

  September 29, 2008

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• 「BIG tomorrow 11月号」に私の記事が掲載されました

  本日（25日）に発売となった、青春出版社の「BIG tomorrow 11月号」に私の記事が掲載されました。 今年の4月以来、2回目の掲載になります。 今回は、普段の私の貧困ぶりが記事になっています（笑） しかし、取材に来られ記事にされた編集者の方は、ほんとうにすごいですね。 あれだけ脈略のない会話を、ものすごい記事にして頂いています。 またしてもＧＯＨＭＡというキャラが独り歩きしているような印象を受けます。 ただ、これまで自分がやってきたことや考え方を理路整然と纏めてもらえると、自分自身も役に立ちます。 私の頭の中の整理を、代わりにやってもらったような感覚です。 とにかくありがとうございました。この場を借りて御礼申し上げます。 それから、私の師匠？として、あかちゃんさんとＤＯＭＢＥさんの名前を、勝手に挙げちゃいました。 事後ですが承認願います（爆） お二人のブログが紹介されてますので、後ほど紹介料を頂きます。（←ウソです。） この流れでお二人にも取材が行くかもしれませんが、その際は宜しくお願いします。 さらに、私の愛読書？として原口さんの「ＲＣ造建築入門」を、これまた勝手に挙げちゃいました。 これまた事後ですが承認願います（爆） 本の表紙が掲載されてますので、後ほど掲載料を頂きます。（←これまたジョークです。） 次回作「木造建築入門？」楽しみにしております。 さらには「Ｓ造建築入門」の執筆を期待しております。宜しくお願いします。 ということで、いろいろな方々への感謝を込めて、今後とも宜しくお願いします。m(_ _)m

  September 25, 2008

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• 内装面の打ち合わせ

  今日は朝９時より、建築会社と打ち合わせ。はじめに再度、総建築コスト等の確認をした後、内装面でいくつか話をしてきました。続きは、新築ＰＪ専用ブログをご覧下さい。。。

  September 21, 2008

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• 久々の売り物件視察

  最近は新築PJのことで頭が一杯でしたが、一方で、少しずつ出始めた掘出物件には、興味がないわけでもありませんでした。そこで、いくつかの業者に良い物件が出たら紹介して下さいと、伝えておいたんですが、昨晩、久々に私の守備範囲で良い物件が出たため、本日午後一で視察に行ってきました。『物件概要』・JR某駅より10分ちょっと・平成5年築の軽量鉄骨2階建て・大手ハウスメーカー施工・２DK×８戸、駐車場８台・売り出し5千万円ちょっと・利回り 満室保証付で約10.5％　（これを外せば12％オーバー）実際に現地を見た印象ですが、まず建物は、かなり頻繁に清掃等のメンテナンスが行われ、かなり綺麗でした。周辺は住宅地の外れといった感じで、すぐ隣りは畑でした。ちょっと環境的には？？だったんですが、全体的にはこれはなかなかの買い物件だと感じました。ただ、何となく”コレ！”っと思うものが無かったため、とりあえず、何のアクションもとらず帰宅しました。その後、紹介して頂いた業者より電話をもらい、既に2件の買い付けが入ったことを確認しました。う～ん、やはりすぐに買い付けを入れるべきだったのか？でも軽量鉄骨の築15年は、いくら状態が良くても、肝心の融資付けに、かなり苦戦するのではないか？なあんて、その後暫く自問自答をしていましたが、とりあえず、もう買い付けも入ってしまいましたので、私は暫く静観といきたいと思います。もし私が買える物件、もしくは買うべき物件であれば、それはひとつの運命として、私のもとに転がり込んでくるでしょう（←かなり楽観的）そうでなければ、先に買い付けを入れたふたりのうちどちらかに物件は渡ると思います。・・・ってぐらいで、今後もあせらずジックリと見極めていきたいと思います。常に冷静であること、これが私の不動産経営を行う上での重要ポイントのひとつですので。。

  September 20, 2008

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• 雑誌に掲載されました

  4月25日に発売された月刊誌、青春出版社の「BIG tomorrow」で掲載された私の記事が、 昨日（16日）発売の増刊誌（別冊）、「BIG tomorrow ＭＯＮＥＹ」に再編集され、掲載されました。 またしても、ものすごい達人のように書かれてますが、、 ・・・実際はそれほどでもありません（汗） 私の不動産経営における師匠のひとり、広瀬さんの記事も掲載されていますが、このような人が“真”の達人だと思います。記事に掲載されることは、正直、うれしいですが、 ＧＯＨＭＡというキャラが一人歩きし出したようでもあり、何とも不思議な気分です。 まぁこの際なので、このキャラを一人歩きさせちゃおうと思います。。（爆） というわけで、今後も今まで通り、宜しくお願いします。 ちなみに、8月26日に取材を受けた件は、何の問題もなければ、 9月25日発売の雑誌に掲載されますので、その時には改めてお知らせ致します。。

  September 17, 2008

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• つ、ついにキターｯ、取得税！

  いつかはくると思ってました。その割にはいつまでたっても連絡がなく、もしかして、ひょっとして、何かの間違いで払わなくて良くなったのでは、と考えた時もありました。しかし、そんなウマい話、あるわけありませんね。昨日、支払事前通知が県税事務所から届きました。そう不動産取得税です。昨年の２月に竣工した新築ＰＪの分です。１年半以上経った後の支払い依頼です。さすがに忘れそうになってました。問題の金額ですが、、な、なんと、・・・・・・・・・ひゃく○十○万、○千２百円！・・・・・・驚きの数字です。既に今年の固定資産税を払った時に、評価額は判明しており、だいたいの金額は分かってたんですが、現実に通知が届くと、やはり驚きます。さぁこの大金を、１０月末までに払う必要があります。まぁ資金繰り的には大丈夫なんですが、一応今後の収支を計算して、早めに支払ってしまおうと思います。。しかし、不動産にかかわる税金って、ホントに高いですね。。

  September 13, 2008

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• 融資正式承認！！！

  新規ＰＪについては、6月以降ブログを更新しておりませんでした。 その理由は、先に融資内諾を得た某金融機関が、その後本店稟議の段階で難癖をつけてきたことにありました。 この難癖について、これまでいろいろと交渉を行ってきたのですが・・・続きは、新築ＰＪ専用ブログをご覧下さい。。。

  September 9, 2008

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• 地方出張が増えてきました

  今日は些細な話です。。いよいよ9月に入りリーマン業が本格的に忙しくなり、 これに合わせて少しずつ出張の機会も増えてきました。 直近ですと、18日（木）の夕方から19日（金）にかけて仙台、 10月1日（水）の夕方から3日（金）にかけて福岡、 10月14日（火）の夜から翌週22日（水）にかけて愛媛（宇和島と八幡浜）に行きます。 11月以降も広島、長崎、もしかすると札幌と、次から次へと予定されています。 この人は何をしているんだ？って思われてしまうかもしれませんが、、 ・・・単なるサラリーマンです（笑） 地方に行けば当然、リーマン業の合間に、その地の物件見学や情報収集などをしてくるんですが、 もし私のブログに遊びに来て頂いている方がいらっしゃれば、その方々とお会いするというのも良い機会ではと考えています。 （今年も沖縄である方とお会いしました。） ただ、当然日中はお会いできませんので、どうしても夜の時間帯になってしまいますが。。 それに普段訪れることのない地に行くと、相手をしてくれる人もいないので、 ひとり寂しく酒を飲むパターンが多く、寂しがり屋の私にはかなり堪えます（笑） そんな私に、手を差し伸べても良いと言って下さる方がいらっしゃいましたら、お手数でがご連絡下さい。 かなり勝手なお願いをしているなぁと思いつつ、告知させて頂きました。。

  September 8, 2008

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• もう退去？！

  久しぶりに書きます。（２・３日ほど体調を崩しておりました。）７月に入居した方から早くも退去の連絡を頂いたと、管理会社より連絡をもらいました。何か不満や不都合でもあったのかと心配になり、恐る恐る事情を聞くと、、今度ふたりで住むことになり、部屋が狭くなったので・・　ということでした。・・・・・・・・あまりに短絡的だと思いませんか。あまりに計画がなさすぎると思いませんか。こんなこともありなんですかね、今の時代は。。一応部屋を借りるときは、引っ越しの費用や仲介業者への手数料や、我々家主に払う家賃以外にも、それなりに費用もかかり、そんな簡単に決められることでもないと思うんですが。。まぁいろいろな人が世の中にはいるということで（あっさり切り替えて）また１０月から入ってもらう人を探さなければなりません。がんばるぞ！！

  September 6, 2008

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• 再び取材を受けました！

  先ほどまで、某月刊誌の取材を受けておりました。万が一ボツになった場合も考え、雑誌名は発売当日まで伏せますが、それにしても今年は不思議なことが続きます。こんな私に今年３回目の取材なんです。ほんとにフシギです・・・しかし、これまで不動産経営に取り組んできたことを改めて聞かれると、なんとなく雑然としていたことが自分自身でもスッキリとして、取材というものは、私にとってもメリットがあることだなぁと、今回つくづく感じました。発売は９月下旬のようですので、もしボツにならなければ（笑）、改めてこの場で発表させて頂きます。ちなみに、５月の「BIGtomorrow」に載った記事、来月中旬に発売される別冊誌に、一部分が再掲されることになったようです。こちらも、これが事実だったら（笑）、改めて発表致します。しかし人に話をするってことは、とってもパワーのいることですねぇ。。ちゅかれました。。

  August 26, 2008

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• 

  物件清掃、新築見学

  今日はお昼ごろより2号物件に家族4人で出向き、2か月ぶりに階段や共用玄関前のタイルなどを掃除しました。私は共用玄関前タイル担当。ケルヒャーで高圧洗浄を実行。嫁は共用階段、通路の掃除。上の息子は階段手すりと共用玄関前ポストの拭き掃除。そして下の娘は、私がケルヒャーをかけるときに、近くに人が来たら知らせる係。それなりに猫以上には役立つようになってきましたかね（笑）いつもは私ひとりで黙々と作業を行うのですが、今日は4人ががり。1時間ほどで終了。しかし住人のマナーの悪さにはいつも驚かされます。階段には室内にもかかわらず、ガムやたばこの吸い殻はいつも落ちてますし、今回はさらに、４階まで点々とついた血痕のあと。。ちょっとしたけがをして大変だったのかもしれませんが、後でふき取るぐらいのことはしないのでしょうか？？さらに共用玄関周辺には、空き缶や吸い殻は…まあ納得の範囲ですが、折れた傘や段ボール、軍手、そして意外なものでは履き古した皮靴なんてものまで・・・今までは何となく我慢してきましたが、さすがにちょっとひどくなってきました。次回は共用玄関付近に、注意喚起の張り紙をしようと思います。その後近くで遅めの昼食をとり、そばの公園で「インディゴブルー」という歌手（知ってます？）の美声を少しだけ聞いた後、ある方が新築された物件の見学に行きました。外観や室内の雰囲気は事情により載せられませんが、すごいところを少しだけ。。 ガラス張りのお風呂。。なんかすごかったです。 そして洗面。常識を覆すスケルトン！この物件は採算面よりもデザインを重視したらしく、私には予算的にまねは出来ませんが、それでも良いイメージトレーニングになりました。私もできるところは取り入れていきたいと思います。さぁ明日からはまたリーマン業です。。

  August 24, 2008

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• 溜まった領収書整理、ニッポン住宅大賞

  本日は先ほどまで、2ヶ月ほど溜まった領収書の整理をしておりました。途中ところどころで、オリンピック野球のアメリカ戦を観戦しながらだったので、（結果は残念でした・・）法人の方は終わったんですが、個人の方がまだ手付かずという、かなりのスローペース。いい加減に飽きてきたので、そろそろ本腰を入れて一気に片付けようかと思った矢先に、ニッポン住宅大賞というテレビ番組が始まりました。これをまた観てしまいました。。自分の意思の弱さにはほんとにビックリします（笑）いくつか参考になる建物はありました。ただ、正直あまりに奇抜すぎて、これはちょっと・・というのもチラホラ。。まぁテレビですから、機能的造形美や効率的な視点よりも、派手さや驚き度合いを優先するのは当然だと思いますので、それはそれで参考になったということにしておきます。さて、明日は久しぶりに2号部件の清掃に行ってこようと思います。2ヶ月ほど空けてしまったので、どれだけ汚れていることやら・・ちょっと心配です。さぁこれから、しゃぶしゃぶ食べに行ってきま～す！

  August 23, 2008

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• 年金特別便…まさか私にも“漏れ”があるとは

  先日、私のところにも年金特別便が届きました。巷では認識相違が判明している方が多数いるとは聞いていましたが、私は年金を払い出してまだ十数年。こんな“年金支払歴”の短い私には、そんな問題はありえないだろうと思ってました。しかし・・・まず簡単に、加入履歴を確認し、加入期間に漏れがないかを確認しました。ここはバッチリ、私の認識と合っていたため、やはり問題はないようだと一度は確認を止め、後日回答を返送しようと放置していました。ところが本日です。返送封筒に回答書を入れようとしたときです。私が学生時代に、両親が払っていてくれた国民年金があったんですが、この期間が“未納”扱いになっていることが判明したんです。きちんと専用ダイヤルにも質問し、未納と判断されていることを確認したので、間違いありません。なんと「納付済月数」が０（ゼロ）になっていたんですが、他の項目の０（ゼロ）と並んでいて、しかもこちらはそれで良かったため、発見が遅れてしまいました。危うく“ＯＫ！”と回答してしまうところでした（冷汗）しかし年金加入歴が比較的短い私でも、こんな間違いがあるんですから、よっぽどずさんな管理だったんでしょうね、社会保険庁は！！！コーポーレートガバナンスなんて概念、まったく存在してなかったんでしょう、きっと。。正直、今までは他人事のような気分でいましたが、本日を持って認識が180度変わりました！頑張って下さい。そして信頼をきちっと回復して下さいね。厚生労働大臣！！

  August 14, 2008

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• 家族旅行中に満室決定！

  今日は家族旅行中の為、携帯からの更新です。先週さらにテコ入れした残りひと部屋なんですが、昼過ぎに電話があり、今月中頃からの入居ということで、いきなり話が良い方向に進みました。内心、お盆の時期から八月一杯は、申し込みは厳しいだろうと思っていた矢先の吉報。なので、かなりうれしい出来事でした。やはり努力は報われるということですかね。これで六月初めから立て続けに発生した三件の空室対策も一段落です。また数カ月もしないうちに退去連絡入るとは思いますが、それまでつかの間の満室気分を味わいます。。

  August 12, 2008

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• 今日から9連休！しかし急に脱臼！

  なんとか、たまった仕事（リーマン業）も整理がつき、予定通り本日から来週の日曜日までお盆休みになります。昨晩は、北京オリンピックの開会式をダラダラみながら、「明日から何をしようかな（ワクワク）・・・」と、いろいろと策を練っていたのですが、ふとしたことから、、、、、、、、…なんとも恥ずかしいんですが、、、、、、、、変な体勢で体をひねったとたん、、、、、、な、なんと、、、、、、左肩を亜脱臼してしまい、・・・・・・その後数分間の格闘の後、なんとか自力ではめることは出来たんですが、そんなわけで、本日からちょっとしたリハビリ生活に突入です。あーあーっ、なんというオ・ソ・マ・ツ。明後日から、一泊二日の旅行も控えているのに…ってことで念のため、これから病院に行ってきます（汗）

  August 9, 2008

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• マサさん主催飲み会に参加

  今夜は全賃フェア開催に関連し行われた、マサさん主催の飲み会に参加してきました。どうやら前日までは、大御所あかちゃんさんやカリスマDOMBEさんなども参加され、不動産の会話＆セク○○話でかなり盛り上がった？らしいのですが、今夜は２０数名の参加で、しかも落ちついた方々ばかりでしたので、それなりに楽しいひとときを過ごさせて頂きました。（お二方、冗談ですよ（笑））私自身は全賃フェアには参加できなかったため、皆さんからいろいろと情報収集させて頂きましたが、若干規模は縮小したものの、それなりに面白いフェアだった様子。出れなかったのがとても残念でした。来年はなんとか参加したいと思います。「いーかねっと」で既に面識？のあった左門満室さんやチョー若い奥様、そしてマダムさん、ヒロシさん、初めてお会いした、О久保さんやМ田ご夫妻、Ｔ埼さん、О澤さん、О田さん、Ｉ井さん、Ｋ保さん、Ｗ田さん、Ｄ口さん、Ｋ島さん、М園生さん、Ｓ野さん、他にもご一緒した皆さん、本日はいろいろとありがとうございました。今後とも宜しくお願い致します。そして何より主催して頂いたマサさん、本当にお世話になりました。また皆さん、どこかでお会いしましょう！！！

  August 7, 2008

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• 

  再びテコ入れ

  ７月４日に行った空室対策の結果、３部屋中２部屋までは、なんとか入居者が見つかったんですが、残り一部屋は未だ募集中。。ここでもうひと踏ん張りということで、本日朝から、再び空き部屋にて、以下の作業を行ってきました。・キッチンへのカティングシート貼り・鏡の取り付けいずれも、既に諸先輩方が数多く実践され、それなりの効果を挙げている対策。また、カッティングシートは前回チャレンジしようと思ってましたが、時間切れにより持ち越しとなっていたため、今回が初の実戦？となりました。まずは、カッティングシート貼り。 最初はコツがつかめず悪戦苦闘。３枚目の扉をやるくらいから、何となく要領がつかめ始め、最後の方は、それなりに良い具合になってきました。で、なんやかんやと3時間程度で、とりあえず完了しました。 カッティングシートは一応１０ｍ分を用意していたんですが、実際は５ｍほどで足りました。これを次回からの目安にしたいと思います。次に、鏡の取り付けです。 これは例の、ＩＫＥＡ製？カーブミラーです。９９９円です。相変わらずの安さですね。今日の作業に備え、昨晩ＩＫＥＡで調達してきました。こちらは、７月４日に経験済みだったので、３０分もかからず終了。 やはり経験は大事ですね。ということでまた明日から、しばらくは良い知らせが届くのを待ちたいと思います。今日は、ものすごい暑さで、かなり過酷な作業でしたが、苦労した分、必ず良い結果が出るものと信じています。あとはお願いします！仲介業者さん！！

  August 3, 2008

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• リーマン業で良いことありました

  最近は不動産の方はやや停滞気味で、あまり書くことはないんですが、本日、リーマン業で久々に良いことがあったので、あくまで自己満足目的で書き綴ります。あしからず。。今日の午前の終りに、社内一斉メールが配信され、今期の社内昇格者の発表がありました。その中に私の名前も含まれており、10月よりひとつ職位があがることになりました。当然仕事も忙しくなりますが、一応給料も上がるので、不動産経営において、今後融資を受ける際にも、若干プラスになると思います。その点がやはりうれしいですね。まぁ、普通の”うれしい”理由とは全然違いますが（汗）。。ただ今回の昇格は、以外にも、不動産経営に足をつっこんだことがプラスに作用した結果だと思っています。というのも、物件を3棟ほど所有でき（もちろん借金まみれですが）、いくらかの副収入的なお金を得るようになってから、リーマン業に対する執着心というか、変なプライドみたいなものが自然と無くなってきたと感じていました。その結果、極端な話、なんかうまくいかないことがあっても、上司にキレそうになっても、お客さんと喧嘩しそうになっても、あまりやりたくない仕事を相手の顔色を気にしないで素直に断っても、そして、そして・・・とにかくいろいろと嫌なことがあっても、最悪、何かあったら躊躇することなく仕事をやめてやる！って思えるようになりました。なにか、今まで背負っていた、解明不能な物体から解き放たれたっていう感じです。これが、結果的に良かったんです。今までより、何かを気にしたり、何かにおびえたり、何かに焦ったりすることがなくなり、自然体でリーマン業に入り込むようになりました。そうなると、不思議と今までネックになっていたことが少しずつ解消され、仕事がうまくいくようになったんだと思います。そう意味でも、本当に、不動産経営と出会って良かったんだと、つくづく感じます。不動産経営自体では、失敗あり、挫折ありと、思うような成果は得られていませんが、新たな人たちとの出会いなども含めて、ひとりの人間としては、ここ数年でそれなりに成長出来たんではないかと思っています。さてこれからは、現状に満足することなく、次のステージを目指さなければなりません。不動産経営業もリーマン業も、そしてその他の件について（詳細は割愛）もです。今後ますます大変にはなってきますが、今まで以上に気合いを入れて頑張っていきたいと思います。・・・はぁ、気づいたらいつのまにか、クソ真面目な文章になってしまいました。失礼しました。。

  August 1, 2008

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• エントランスが血まみれとの連絡あり

  本日お昼頃、管理会社より電話が入りました。その話にちょっと驚いたんですが、なんでも物件エントランス前のタイル上に、血がたくさん付いているというものでした。詳しい原因はよくわからないものの、誰かがエントランス付近もしくはその近くで怪我をして、その血がエントランスに付着したらしいとのことでした。このままだと入居者にも通行人にもかなりのイメージダウンだと思い、どうしようかと思っていましたが、その点は迅速な対応をしていただき、すぐに管理会社の方が現地にかけつけ、洗い流してくれました。まぁ大きな事件とかではなかったので良かったですが、ほんとに大家さんをしていると、いろいろなことが起こりますねェ。。今回の一件も、私の想定の範囲をこえる、変な出来事でした。。

  July 28, 2008

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• 入居申込あり、マサさん主催飲み会参加

  こんにちは。最近は、ブログ更新の頻度が1週間間隔となってしまっています。一番の理由は、ここ最近不動産関係の動きが停滞気味で、書くネタがあまりないということなんですが、また別の問題として、例年よりも早く、リーマン業が忙しくなってきたという要因もあります。通常なら、私の仕事は12月～4月ぐらいが最も忙しく、逆に6・7月は比較的余裕がある、季節労働者的なリーマン業をやっています。しかし今年は、諸々の事情により、例年よりも立ち上がりが早く、既にアクセル全開状態となりました。うれしいやら悲しいやら・・・仕事があることは大変ありがたいことです。しかし、本音はもう少し休ませて欲しいってところです。。まぁワガママですね。そんなわけで、これからも頻度は下がりますが、出来るだけ頑張ってブログ更新をしていきたいと思います。さて本題。。まずは7月4日にテコ入れをした空き部屋ですが、昨日1部屋に申込を頂きました。しかも今回は法人契約！ちょっとラッキーです。これで空いた3部屋のうち2部屋が埋まりました。これで残りあと1部屋。目標にした7月中の満室は無理そうですが、何とか満室になることを祈ります。（←最後は神頼み。。）それから、マサさん主催の賃貸住宅フェア懇親会。精力的なマサさんが3日間にわたり、懇親会を開催されるようですが、私は8月7日(木)の部にエントリーしました。同じ日に参加される方は、その時にいろいろお話させて下さい。宜しくお願いします。

  July 27, 2008

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• 広瀬さんのお店に行ってきました

  先日の金曜日、「不動産経営の常識・裏ワザ・隠しワザ」の著者、広瀬智也さんからお誘いいただき、広瀬さんが小岩にオープンさせた磯焼きのお店「魚よし」に行ってきました。最近不動産関係でご無沙汰しているなァと思っていたところ、いつのまにかこっちの世界にも乗り出しているなんて…とにかくすごい方です。改めて驚いてしまいました。お店の方は、駅から2分という好立地に加え、新鮮なお魚やお肉を格安で提供、しかもかなりイケてました。あまり広瀬さんとはお話しする時間はなかったのですが、それでも短い時間のなかで、どういったスキームでこのお店がなりたち、売上目標や粗利がどれくらいなのかなどを、かなり細かく伺うことが出来ました。私がこれまで思っていたいわゆる「飲食店投資」よりも、かなりしっかりしたスキームで行われていると実感。不動産投資よりもハイリスクハイリターンですが、ある程度キャッシュに余力が出てきた際には、ひとつの選択肢になりうるのではと思いました。とは言っても、私にはまだまだ遠い先の話。。私は今目の前にある課題、新築ＰＪ成功に向けて、全力投球あるのみ！とにかく頑張って、少しでも広瀬さんに近づけるようになりたいです！！

  July 21, 2008

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• 3☆才にして自動車免許取得！

  先週末に私の嫁が、遅ればせながら３☆才にして自動車免許を取得。そのためこの土日は、嫁の運転トレーニングを兼ねて、意味もなく？あちらこちらへとドライブに行っておりました。しかしオートマ限定って、初日から意外と走れちゃうもんですね。私が免許を取得したころは、オートマ限定なんてなかったですからねェ。。今でも覚えています。私が免許をとって最初に走ったときは、うまくクラッチがつなげず、エンストオンパレードや、信号待ちから発信しようとした時に、４速のまま出ようとしたもんだから、異常なエンジン音（まるで族のように）を奏でてしまったり、そりゃもう、大変だったことを覚えています。それに比べれば、初日からジョイ本に行ったり、イオンに行ったり。。途中何度も、左側のラインをこすりそうになりながらも、なんとか行けちゃうんですもんね。自動車免許に関してだけは、時代は良くなったような気がします。まぁ、これで今後は、不動産管理法人の社長である嫁が、自ら物件に出向き清掃したりできるようになった訳ですから、もう「名目」のシールをはがし、こちらも本当に給与分の働きをしてもらおうと思います。しかし実は、何より良くなるのは、そんなことではなく、雨の日の駅までの送り迎えでしょう（笑）今まで雨の日は、他の家のおとうさんがうらやましかったんです・・・

  July 13, 2008

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• 泡会、入居申込あり、長野出張

  今日はいろいろありました。まずは泡会の話。。昨日の夕方、あかちゃんさんから電話を頂き、本日の泡会の件を聞き、、、結局・・・先ほどまで飲んだくれて来ました。ニコタマで。。メンバーは、あかちゃんさん、ＤＯＭＢＥさん、akoさん、Ｑ太郎さん、そしてヒロシ夫妻の奥様。今日学んだことは････････････う～ん、思い出せない（爆）下ネタの合間にいくつか勉強になることはあったんですが･･･やはり思い出せません。ただ、初めてお会いしたヒロシ奥様含め、楽しいひと時だったことは確かです。次回こそ、次回こそは、脱線せず、実のある話が出来るように頑張ります！それから、、7月4日に実施した空き部屋の入居対策、早速効果が表れたようです。 本日一部屋に入居申込が入りました。 やはり行動しないと結果はついてこないこと、身をもって体験致しました。 しかし決まってしまうと、今度は逆に、 せっかく頑張ってディスプレーした部屋をもう片付けなければならないのかと、 なんとなくもったいない気にもなってしまいますが。。 まぁそれよりも、早く残りの2部屋を埋めるべく、引き続き頑張りたいと思います。。最後に、、明日から金曜日まで長野出張になります。（勿論リーマン業）従い、ちょっとだけブログの更新が出来ませんがあしからず。。（本日は酔っ払いのため、支離滅裂だった点、お許し下され。。）

  July 9, 2008

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• 今日は愚痴を少々

  今夜はリーマン業に対する愚痴を書き綴ります。気を悪くされる方もいらっしゃると思うので、そう思われそうな方は読み進めないで下さい。人の悪口を書くのは、決して自分の徳にならないことは良く分かっています。（つもりです。）ですが、ガス抜きも必要ですので、この場を借りて。。近頃、このような職場の人たちにイライラします。・自分で指示をしておきながら、その指示を守っていないことが自分だということに気づいていない上司・部下に定量的にチーム方針を伝えたものの、その論理矛盾の多さを指摘され、最後は「まぁ何とかなるよ」と強引に合意させる上司・（私は一応中間管理職なんですが）部下にはイッパシのことを言っておきながら、自分のことは全く管理できていない同僚・忙しいことを理由に、期日を守れない同僚・自分の仕事がうまくいかないのは、上司がきちんと教えないからだと主張する部下・仕事がないと、指示されるまで勝手気ままに自由行動をする部下本当にこういう人たちと仕事をしていると疲れますし、何より、こうしたことを悩む自分自身にも、無駄な労力を使っているなぁと感じてしまいます。だからこそ、１日も早くアーリーリタイアを達成したいと、心の底からモチベーションが上がってきます。ってことは、これも自分にとってプラスなことなんだと・・・まぁそういうように解釈しておきます。何事もプラス思考ですよね！！書いたらスッキリしました。。

  July 7, 2008

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• テコ入れ…入居対策

  今日は、リーマン業が創立記念日で休暇だったため、空室となった３部屋について、一刻も早く入居者をつけるべく、テコ入れをしてきました。朝７時３０分に家を出て、ほとんど休む間もなく活動し、結局、帰宅は夜９時近くになってしまいました。。…久々に体を動かしたこともあって、ヘトヘトです。。以下が今日、実行してきたことです。・火災報知機設置（１部屋） ・鏡の設置（２部屋） ・大家からの手紙設置（物件特徴、間取り、周辺地図等含む）・案内ボード、メジャー・メモ帳・ペンの設置 ・プレゼントの設置（洗剤、炭入り石鹸等６ケ）・古い照明器具の付け替え（７箇所）・古い電球の交換（トイレ、風呂）・芳香剤の設置（トイレ、キッチン）・ポップによるアピール・造花の設置（６箇所）・タオルかけの設置（トイレ）・のど飴の設置ここまでやって時間切れ。。一番チャレンジしたかったキッチン扉のカッティグシートはりは、材料は買ったものの、お預けとなりました。今は賃貸需要があまり活発な時期ではありませんが、これで何とか埋まって欲しいものです。。

  July 4, 2008

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• 路線価チェック

  今年は例年より１か月早く路線価が発表されましたね。新聞等では、ミニ不動産バブルも終わりつつあるとか出てましたが、それでもまだ、上昇しているところはそれなりの上昇になっていると感じました。一方、二極化もかなり顕著で、下落が止まらない地域も沢山あるんだなぁという印象でした。で、私が関係している土地の変動を調べてみました。（平成１９年→２０年　平米単価　単位：千円）・２５→２４（Ｉ県・住宅地）・２３０→２４５（Ｃ県・商業地）・２６→２５（Ｉ県・住宅地）・１１５→１４０（Ｃ県・商業地）・１２５→１４０（Ｃ県・住宅地）…３勝２敗でした（笑）やはり地方は苦戦しています。固定資産税がいずれ下がるからいいか、ってぐらいが精一杯のなぐさめどころです。。それに対して商業地は思いのほか善戦しています。もうこれ以上上がる必要はないですが、今後もこの水準を少しでも維持してほしいと思います。やはり私の場合も二極化が顕著でした。。

  July 2, 2008

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• またしても退去連絡

  暫く間を空けておりました。。 週末から熱海、そして連日の飲み会と、イベント盛りだくさんだったもので・・ そんな中、またしても退去の連絡が！ これで３室空きになってしまいます。 さすがに新築のことばかりに目が行っていたので、バチでもあたったのでしょうか。 というわけで早速てこ入れに乗り出します。 今週の金曜日、会社が創立記念日で休みとなるため、この１日を利用していろいろと工夫をしてきたいと思います。 以下、個人的メモを兼ねて。。 ・火災報知機設置（１部屋） ・鏡の設置（１部屋） ・マイソク・メジャー・メモ帳・ペンの設置 ・案内ボードの設置 ・芳香剤（無香料）の設置 ・プレゼントの設置 ～時間的余裕があれば～ ・キッチン扉のカッティグシートはり ・棚の設置 ～その他～ ・仲介業者に貢物 ・建物周りの樹木伐採作業の確認 ちなみに、熱海の賃貸物件の件。 私の目には全く映りませんでした（笑） やはり熱海はリゾート地。リゾートマンションやホテルの建築ラッシュでした。。

  July 1, 2008

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• 明日・明後日と熱海へ

  明日（金曜日）から1泊2日で熱海に行ってきます。 リーマン業の方で、今期のキックオフミーティング（部門全体会議）が行われるためです。 まぁそうは言っても、会議は夕方までで、その後パーティや宴会があるので、 半分以上は慰労目的って感じですが。。 せっかくなんで、もし時間があれば＆二日酔いにならなければ、 土曜日は、熱海の賃貸物件研究をしてきたいと思います。 しかし、そもそも熱海には賃貸ってあるのでしょうか。。。

  June 26, 2008

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• 予定通り住民税がゼロになりました！

  前年所得に対して課税される住民税（市民税・県民税）。 1月16日のブログにも書いたとおり、昨年度は、5年超保有した持家の売却損計上や、 年初めに竣工した新築物件の減価償却等があったため、 今年の住民税がゼロになるだろうと予想していました。一方で所得税については、3月13日のブログに書いたとおり既に還付は行われたんですが、所得税と住民税の所得計算は若干異なると、顧問税理士より聞いていたため、 その結果を期待しつつ待っていました。 本日、リーマン業において給与明細が配布され、早速中身を確認したところ、 期待通り、住民税についても前年所得がゼロになり、 結果、今年度（6月～来年5月）の住民税支払いが不要となっていました！ 良かったです。。 ただ、この浮いたお金は今年だけのものですので、 出来るだけ貯めて、次の物件取得の原資に充当したいと思います。。

  June 25, 2008

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• 50,000アクセスに感謝！

  当面の個人的目標としていた50,000アクセスに、昨晩到達致しました。 皆さん、本当にありがとうございます。 2年前の5月に細々とブログを開設し、途中半年ほどブログを休んだりもしましたが、 それでも、なんとかここまでたどり着けました。 その間、中古を1棟取得し、新築を建て、雑誌にも掲載され、 それなりには成長してきたと感じています。 これまで、実に多くの方々に支えられてきました。（支えられっぱなしでしたが・・） 挫折しそうになったり、問題が発生した時に、いろいろとアドバイスを頂いた方々、 そして、このブログを通じて知り合いになった方々、本当に感謝しています。 今後も、あらたな新築ＰＪのことを中心に、いろいろ書き綴っていきたいと思いますので、 引き続き宜しくお願い致します。。

  June 24, 2008

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• 建築会社に別件で訪問

  昨日は、午前中建築会社に訪問。 目的は現在進行中の4棟目ＰＪではなく、”ヤボ用”のお話をするため。 まぁ詳しくは書けませんが、 ある方のボリュームプランについて、いろいろと相談にのっているという次第です。。 もとのプランは、既に入手していたため、 私が気になったところをいくつかコメントしてきました。 主な内容です。 ・洗面化粧台がない間取りについて、全体配置の変更もしくは薄型タイプの導入を提案・ただ、22平米の間取り（１室のみ）については、どうしてもスペースが確保出来ないため、思い切って風呂を除きシャワールームの採用を提案 ・廊下部分を極力少なくし、居室スペースの拡大を提案・風呂やトイレに出来る限り窓を設置（採光を確保）することを提案・狭い間取りの隣に広い間取りがある場合は、これらを均等に分割することを提案アドバイザーやコンサルとしてお金をもらうわけではありませんので、好き勝手言ってます（笑）シャワールームなんていうのは、今は流行りかもしれませんが、この先どうなるか分かりません。先日行った沖縄ではアリアリでしょうけど・・また、同じ物件内では、出来る限り部屋の広さを均一にするというのが、個人的に好きなんですが、ターゲットを分けるために、実はいろいろなプランを用意した方が良いという考えもあると思います。 いずれにせよ重要なのは、その地域にどういうった需要があるかということ、これに尽きます。 いくらカッコよくデザイナーズ調にしても、高額な家賃を払える人たちがいなければ、何の意味もありませんし、 賃貸物件が乱立する地域に、同じような間取りで勝負しても、新築時しかアピール出来ませんので、 いくつかは興味を引くプランや設備を導入する必要があると思います。 この場合は、いかにお金をかけずに、客をひきつける企画を出来るかが勝負の分かれ目になると思います。 まぁ最後は、どんな間取り、プランにしても、オーナーになる人自身の判断ですので、 人の意見や考えは積極的に取り入れつつ、一方で、人に流されないしっかりとした価値観や判断基準を持つことが必要だと思います。・・・ってことを、自分自身に言い聞かせています（爆）

  June 23, 2008

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• ＩＫＥＡで部材調達

  今日は夕方から船橋のＩＫＥＡに出動。18時くらいに行くと、現地は帰りのピークを迎えているんですが、実はこの後急激に空いてくるため、私はいつもこの時間帯で利用しています。で、今回の調達物ですが、・皆さんが良く使っているクネクネミラー（999円）２つ・ガラス製120×30cmの棚（計4,000円）・玄関付近につける帽子などのハンガー（299円）２つといったあたりを購入してきました。今日調達したものは、なるべく早い段階で、現在空室となっている部屋に取り付けたいと思います。

  June 21, 2008

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• 話題満載の長崎初出張

  今日はリーマン業で長崎に出張でした。私は生まれて初めて長崎市に行ったんですが、なんと日帰り強行出張だったため、ほんとにトンボ帰り。やったことといえば、中華街で長崎ちゃんぽんを食べたことと、お土産にカステラを買って帰ったぐらい。。先ほど無事帰宅しましたが、ほとんどの時間、電車とバスと飛行機にゆられ、かなりのグッタリ感です。しかも、、、、年に一度あるかないかのＪＡＬのストライキに遭遇し、急遽ＡＮＡに変更。しかし、帰りの便はすぐに押さえられたんですが、行きの便がすでに満席でキャンセル待ちに突入。このキャンセル待ち、かなり成功確立が低そうな状況でした。しかも、かわりに乗ろうとした便を逃すと、打ち合わせに間に合わないという絶対絶命のピンチ。で、どうにかして確実に乗る方法はないかと、いろいろ悩んだ挙句、ＡＮＡの受付カウンターにいたおねえさんに相談。すると、「プレミアムシートが１席だけ空いていますが･･･」もうこれしかないと思い、即決。自腹を覚悟で7,000円を追加で払い、無事搭乗することができました。しかし知りませんでした。このプレミアムシート、朝食がつくんですね。まさかこんな贅沢な席に座るとは思っていなかったので、既にしっかりと朝食をとった後、２度目の朝食を機内でとることになりました（笑）しかし、満腹ながら、最後のトリュフチョコはおいしかったなぁ･･･それから他にも、機内用スリッパや使い捨て？靴べらなんかまで配られ、つかの間の優越感にひたることが出来たことは、ちょっとだけ良かったです。あとは必要経費として認められれば言うことなしです。でも、まだ不運は続きました。。長崎空港に到着後、リムジンバスで長崎市へ。途中からなんとなく怪しくはなっていたんですが、案の定、バスを降りる少し前からバケツをひっくり返したかのような豪雨状態となりました。折りたたみ傘は持っていましたが、かなりびしょぬれとなり、しかも、客先に着いて少ししたら、雨はやんでました（悲）なんてアンラッキーなんでしょうか･･･そんな苦労をして長崎まで行って、打ち合わせは２時間少々。とんだ長崎デビューでした。。次回はストライキも大雨もなく、ゆっくりと長崎に行き、観光でも出来たらいいなぁ･･･と、思いつつ寝ます。。

  June 19, 2008

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• ロッテ戦のTV中継をみていて思うこと

  今日はかなり脱線しますがあしからず。。 私は千葉県民ですので、川崎からロッテが移転してきた時から長らく、義務のようにロッテファンになりました。 最近はかなりファンが増え、たまに観戦に行くと、親子4人の席を確保するのもかなりしんどくなりました。 私は、リーマン業や不動産業のかたわら、暇を見つけては観戦に行き、 ただそうは言っても、ほとんど球場には足を運べず、だいたいはTV観戦となります。 そんななかで思うことは、 毎日のように球場に行き、熱～い応援をしているひとが、結構いるんだなぁてことです。 こういう人達は、普段どんな仕事をしているのだろうか･･･昼間だけの仕事、もしくは朝早い仕事についているのだろうか･･･ はたまた、働かなくても大丈夫なかなりのリッチ層なのだろうか･･････とにかく不思議です。私も不動産業がある程度うまく行き、リーマンをアリーリタイヤできれば、 この人達の仲間入りが出来るんだぞ　って自分に言い聞かせています（笑） まぁこんなことでもモチベーションを維持しているわけです。 以上、かなり変わったことを感じながらのTV観戦についてでした。。。

  June 18, 2008

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• 競合物件の家賃調査

  今日昼頃、今回の新築物件の最寄駅そばにある某不動産会社に出向き、近隣の家賃相場や競合しそうな物件の情報などを仕入れてきました。まずは、私の今回のプランを見せて、だいたいどれくらいの家賃なら確実に入居者が見つかるかを質問。続きは、新築ＰＪ専用ブログをご覧下さい。。。

  June 14, 2008

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• バタさんとの情報交換会

  昨晩は一流サラリーマン兼スーパー大家さんのバタさんと情報交換会を開催しました。 バタさんは、既に管理戸数約70、年間家賃収入○千万円を達成されている、 私にとっては神様のような方です。 まずは、バタさんが狙っている現在の物件の話を聞きました。 相変わらず嗅覚？で、ものすごい物件を押さえており、さすがといったところ。。 次に私の新築の話を少々。 お互い戦略は違えど、目指す先は一緒ということで、その後の話もかなり盛り上がりました。 今回は、先日発生した水漏れが、もしかすると保険でカバー出来ているかも知れない点に気づかせてもらいました。 早速自分の保険をチェックしてみるということになりましたが、とにかくバタさん、ありがとうございます。 また薦められた「夢をかなえるゾウ」、早速損読んでみたいと思います。 バタさんのような、私よりも2歩も3歩も先を行かれている方が、今後少しずつ目標や夢を実現してもらえると、 私もますますやる気になりますので、本当に早くゴールインしてもらいたいものです。。 ちなみに明日は、私の満３×歳の誕生日です。。　といっても特に何もありませんが。。（悲）

  June 13, 2008

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• 防犯カメラ設置の現地調査

  先ほど書いた、午前中のすったもんだの後、2号物件に移動しました。目的は、前々からやろうと思っていたセキュリティ強化、防犯カメラの設置に向けた現地調査です。こちらも電気屋をやっている父親に工事を発注しようと考えているため、父親とともに、現地調査を実施しました。配電盤との距離、ビデオデッキの設置場所、点検溝からの作業難易度など、一通りのチェックを終え、それほど難しい工事にはならないことが分かり一安心。この後、防犯カメラ一式を見繕ってもらった後見積りをもらい、その製品が届き次第、すぐでも工事に入ってもらおうと考えています。これが完了すれば、セキュリティ強化になることはもちろんのこと、新たに入居募集をする際の強力なアピールにもなるし、さらには、現入居者に対するアピールや、雑な使い方をしている場合の牽制にもなると考えていますので、いろいろな面で効果があるのではと考えています。まぁそれなりの出費になるとは思いますが･･･、これも先行投資ですね（笑）

  June 11, 2008

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  火災報知器をつけに行ったら水漏れ発見！！

  今日はリーマン業はお休み（有給取得）して、1日中物件めぐりをしておりました。まず午前中は、電気屋をしている父親を連れて、3号物件に行きました。空室となった部屋に火災報知器を取り付けるためです。今回の取り付けをみて、だいたい要領をつかみ、残りの物件はタイミングをみて、私自身がやってしまおうという狙いがありました。ところが、、、マスターキーで扉をあけると、、、キッチンの前にちょっとした水溜りを発見！ん？気のせいか？？･･･いや、やはり水だ。なんで？？？いろいろ見渡してみると、どうやら天井から落ちてきたということが分かりました。つ、ついに私も、大家業をしていて一度は体験するビックイベント、「水漏れ」に遭遇だぁぁぁぁ～～修理にいくらくらいかかるのだろう～～柱とか梁とか腐らないかな～～だから早く売っておけば良かったのに～～一瞬、いろいろな思いが頭の中を駆け巡りましたが、一度、冷静になろうと思い外に出て、管理会社に電話しようとすると、ちょうどタイミング良く、真上の入居者が階段を降りて来ました。何か不具合はなかったか聞いてみると、ちょうど今朝、洗濯機の脱水時に排水溝から水があふれ、洗濯機の周りが水浸しになったとのこと。なるほど。それは何かの原因で、配水管がつまったのではないかということで、後ほど部屋に入らせてもらう許可をもらった上で、改めて管理会社に電話。管理会社の社長にすぐに現地に着てもらいました。早速これまでの事情を話し、午後一で設備会社に着てもらえることになりました。私はそれまで待っているわけにもいかず、また、私が見ても何が分かるわけではありませんので、その場は管理会社に任ることにしました。ということで、一先ず気を取り直し、その部屋に火災報知器を取り付け、その後、近くにある1号物件に出向き、ここでも空いた部屋に火災報知器をつけてきました。またどちらの物件も周りも、溜まったゴミや落葉、雑草をきれいに片付けました。ここで暫しの休息。親を連れて、近くの某有名食事処にはまぐりを食べに行きました。 実は定休日だったんですが、入口付近で呆然としていると、中から店の方が現れ、「食事は作れないけど、はまぐりとかほたてとか、焼くだけならいいよ」と言ってくれたため、ご好意に甘え、焼き物だけを堪能してきました。う～～ん、かなりおいしかったです！お店の方に感謝です！昼食後、次の目的地、2号物件に向う途中、管理会社から入電。先ほどの水漏れの件です。どうやら、上の部屋に入ったところ、洗濯機の排水パイプが、排水口から外れ、そこから水があふれていたとのこと。単に入居者側のミスだということが分かりました。年のため、排水パイプのつまりもチェックしてもらいましたが、全く問題なし。もう、いいかげんにしてくれという感じです。でも不幸中の幸いだったのが、たまたま発生したその日に、この水漏れを発見出来たということです。おかげですぐに対処出来ましたし、原因も特定出来ました。とりあえず、天井の補修などはすぐには行わず、しばらく様子をみることにしました。ただ、この後問題が発生した時のために、上の入居者には一筆書いてもらう予定です。ということで、午後の2号部件での話に続きます。。。

  June 11, 2008

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• 建築会社との打ち合わせ

  昨日の日曜日は、既に書いた通り、ぴろやんさんとの初対面があったんですが、 実はこの後、建築会社に赴き、社長と一時間程度打ち合わせをしてきました。 テーマのひとつは、、、続きは、新築ＰＪ専用ブログをご覧下さい。。。

  June 9, 2008

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• ぴろやんさんとの情報交換会

  今日は、ハワイでの「のほほん生活」という同じ目標を持ち、しかも実は自宅がとても近いことが判明したぴろやんさんと、初対面！1時間30分ほどの短い時間でしたが、ぴろやんさんの奥さまも交え、とても楽しいひとときを過ごさせて頂きました。内容は主に、お互いが進めている新築の話で、ぴろやんさんは短期間のうちに、かなりのハイペースで物件を増やしているご様子でした。しかも、仮にひとつの案件がダメとなっても、すぐに次の企画を発掘してくるところに、ぴろやんさんのスゴさを感じました。何より不動産に対してはパワー炸裂といった感じです（笑）しかも、奥さまも積極的だったところは、我が家とは全然違うところ。。「とにかく仕事（リーマン業）が嫌いで嫌いで…」と仰ってましたが、それだけでは、あそこまでのバイタリティは出てこないでしょう。ご謙遜されていましたが、それなりに筋の通った方でした。今日は短い時間でしたので、また改めてお会いしたいと思います。。

  June 8, 2008

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• 税理士との打ち合わせ

  今日は昼頃会社を抜け出し、税理士先生のところへ。。 実は私の勤務地から歩いて10分ぐらいのところに事務所があるので、 打ち合わせをするときは、こうして昼間に抜け出してコッソリお会いしています。 ･･･不良サラリーマンです（笑） 今回は6月に2期目の決算を迎える法人について、どれくらいの利益を出すかとか、 どんな節税対策があるかなど、いろいろとお話してきました。 そんな中で、いくつか勉強になったことを書き留めておきます。 まず、年に1回であれば、家族旅行を福利厚生費として計上可能ということ。 その際には、一般的に国内旅行であれば4泊5日以内（海外は現地で5泊以内）、 全社員の50%以上が参加し、過度に華美でないことが認められれば、OKだそうです。 先日行った沖縄旅行は、3泊4日、社員は嫁と私のみなので参加率は100%、 激安ツアーでいったため全然華美ではないですので、基本的に容認されるようです。 これで、先日の旅行の経費化が決定しました。 それから、良く不動産関係書籍に書かれている小規模企業共済のこと。 これは節税には一見良さそうなものなんですが、 一度給与として個人に支払った後、その個人が支払う必要があるそうなんです。 ここにちょっとした落とし穴があるんですが、 私の場合、法人の代表をしている嫁に、扶養控除が外れない範囲で給与を払っているんですが、 そこに小規模企業共済分を上乗せして給与を払うと、この扶養控除の範囲から外れてしまい、 思ったほど節税効果が得られないことが分かりました。 一方で、1期以上経過した法人は倒産防止共済に加入できるようになり、 月8万、総額で320万が上限で、全額経費処理できることを知りました。 金額自体にキャップがあるため、それほど節税にはなりませんが、 これの良いところは、キャッシュに困ったときに、支払った額の範囲で、融資を受けることが出来ることにあります。 なので、今後想定しない出費が発生した際のちょっとした回避策のひとつとして、いずれ入会しようと思いました。 あとは、消費税還付の具体的な方法や、還付金が利益計上されるためこちらも節税対策を考慮する必要があること、 さらには、新築建築中に発生する利払いの経費処理可否など、 今回は、いろいろと気になっていることがクリアになり、大変勉強になりました。 次回は、決算締め後の7月中旬以降、おじゃまする予定です。。

  June 6, 2008

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• 溜まった会計処理片付けました

  今夜は、３ヶ月ほど溜めてしまった領収書の整理や帳簿と現金との突合など、法人と個人のそれぞれの会計処理を一気に処理しました。。やっと終わりました。。疲れました。。しかし、弥生会計に一通り入力した後に試算表を眺めると、いろいろなことに気づきます。まだ支払っていない不動産取得税などの経費扱い分を加味すると、今期はこれくらいの収支に落ちつくな、とか、これくらいの利益がでるから、あとこんなことに経費を使おうかな、とか、ちょっと接待交際費を使いすぎたかな、とか、、、いずれにせよ、年度末の締め時点になって、思った以上に利益が出てしまったとか、反対に実は大幅赤字になってしまっていたとかにならないように、お金のことは特に気にしていこうと思います。。さて疲れたので、そろそろ寝ます。。

  June 5, 2008

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