サラリーマン卒業　ビジネスオーナー　不動産賃貸　アパート・マンションオーナー

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• そろそろ復帰します、不動産投資に注力

  ブログ中断して結構経ちました。そろそろ傷も癒え？ブログ再開しようと思います。一時期はこのまま止めるか、はたまた独自ドメインに移行するか、さんざん考えましたが、またしばらくはこちらの楽天ブログを使います。現在は昨年末から状況はそれほど変化なく、物件も増えていませんし、増える予定もありません・・・空室は繁忙期に退去が続き、減るどころか逆に増えています。本業の仕事が忙しく、賃貸繁忙期は長野に行くことが出来ず、自分の物件は放置してました。また今月から時間を作り、長野に通う日々を始めます。

  2024年04月12日

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• 急遽物件調査からの満額買付、今日の仕事せず・・

  本日は、週末にもらった物件の情報を検討して、急遽現地調査を実施。物件は長野県・・・しかし、数字上は非常に優秀で、なおかつポテンシャルは高いと判断。今日から２日間、９号の残り２部屋のハウスクリーニングを予定していたが、その前に現地で不動産業者さんと合流。空室の室内を確認。これはそのまま貸せる。ちょっと設備を更新すれば、さらに家賃は上げられそう。そして外観だが、数年のうちに外壁塗装は必須だが、購入直後は数年回せそうだ。立地は少し市街地からは遠いが、シングルとか子どものいない夫婦ならば、苦も無く客付けできるところ。そして家賃はかなり安く入れているので、伸びしろも十分。価格だが、現地来るまでは２割ほど指値しようと考えていた。しかし、内外を確認した後は、満額でも安いと思えたので、その場で満額買い付けを入れる。この間到着から２０分程度。いい物件の時はこんなもんだ。問題は融資付けだけど、これは自分で何とかするしかない。年内決済に向けて動き出そう。そして、いい物件を見た後なので、そのまま９号に向かう予定が、ゆっくり昼食を食べてしまった。夕方に現地到着・・・やる気が出ない。エアコン設置が進んでいなかったが、ポストはすでに取り付けられており、プロパンのボンベも設置されていた。ひとまずは資材を部屋に入れ、床の掃除機掛けだけを実施。結局そのままホテルへチェックインし、だらだらしている。明日は早く現地に行き、２部屋一気に仕上げるか。融資付けも大事だが、既存物件の客付けももっと大事だ。遅れを取り戻す！

  2023年11月13日

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• ９号のハウスクリーニング開始

  今週から、９号のハウスクリーニングを順次開始している。入居決まってる部屋の浴槽問題。さび落としを実施し、ほぼさびはきれいになってしまった。酸性の洗剤で漬け置き１０分。その後少し硬めのパットでこすったらきれいに・・・ということで、塗装の必要はなくなり、ちょっと安心した。が、やはり２階のもう一部屋も掃除を開始したが、どちらも浴槽のボロさは否めないし、この浴槽でお湯張って浸かるイメージが出来ない。長い目で見たら浴槽の交換、あるいはシャワーブースへの変換、そして脱衣所含めてユニットバス入れる、上記の３択で次回の退去時には作戦を考える。このまま使い続けるのはマイナスだ・・・ということで、２階の２部屋はすでにクリーニング完了。まだ設備工事が残ってるので、床の掃除はそこそこしかしてない。来週の２日間で、設備の設置が終わってれば、１階の２部屋を完全に仕上げる予定。もうちょっとで長野のケリがつく。あとは入居の報告を待つばかり・・・

  2023年11月10日

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• ９号一部屋申込！入居決定！！フリーレント

  再生がひと段落した９号。先週末に動きがあり。早速２階の１部屋に内見のお客さん。事前にフリーレントの提案を受けて、承諾した。数時間後、無事に申し込みとなり、審査も通過したので11月中旬入居で決まった！と連絡が入る。幸先よく１部屋決まり、11月にやるべき作業が確定した。・庭の草刈り・４部屋のクリーニング・浴槽のチェック⇒汚れがどうにもならなければ・・・浴槽の塗装を実施管理会社も懸念してるのは、浴槽の汚れとかは損がないか、という点。これは掃除してみてチェックするけど、先延ばしを決めていた浴槽の塗装、これ必要なら11月の初旬にチャレンジしてみよう。どうせいつかは実施するなら、今やっておけば不安は和らぐ？かもしれない。昨晩から浴室塗装の知識を確認。ソーリムウーハーさんのブログやtweetを、必死に追いかけて、さらに塗料メーカーのHPでマニュアルをダウンロード。読み込みを開始する。明日から長野の予定をちりばめているが、今月は実行しないといけなくなった。嬉しい悲鳴だ。あと少し頑張ろう。

  2023年10月30日

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• ９号の再生進捗

  ９月末から始まった９号の再生。先週の時点でかなり作業は進んでいた。内装は２階から徐々に降りてきているが、２階はほぼ完成している。１階も今週中には完成する状態。やはり職人さんの仕事は早くてきれいだ。洗濯機置き場を室内に作ったが、水栓は壁出しではなく、排水溝の横からホースで給水するタイプ・・・まあ経費削減の命題の下、これが最適解なんだろう、と自分を納得させる・・細かい点は突っ込みどころいっぱいあるけど、１１月から本格的に内見の案内できるだろう。管理会社の募集ページの写真も、きれいになった室内の写真に変わってたし、これで潮目が変わることを期待！！年内満室に向け、敷地の草刈りとかできることを引き続き、自分でやる！！！？

  2023年10月26日

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• 月末及び期末に向けスパート・・・

  なんだかんだ10月も忙しかった。しかし、売上を見ると今月も壊滅的だ・・今月は新潟に行った週でほぼ稼働しておらず、都合１０日ほど！売上を上げていない。本来は稼働日なので、・そもそも仕事がない・稼働日減少ということで２０～３０万円は失ってる計算。仮にこの日数を開放していたとしても、仕事の量がないので、失った売上をカバーできていたか？というとそれは怪しいが。さて、昨日は仕事は行ってなかったので、自宅で休んでいた。今日から掃除の現場に入る。懸念していた月末の日程も、形式上は毎日仕事で埋まっている。実態はスカスカなんだけど、仕事ないよりは精神的にマシ。ほぼリピーターさんの仕事で、エアコン清掃を中心に細々。一応本業法人の第５期が月末で締まる。期待した売上を特に下半期はたたけなかったし、売上減少も止まっていない。課題や解決せず締め日を迎えてしまうけど、第６期こそはの気持ちで、残り１週間弱を走り切ろう。後ろ向きになっても仕方ない。前を向いて必死にもがく。年明けの仕事の確保のためにも、今できることをコツコツやるしかない。

  2023年10月26日

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• １号一気に満室か？

  新潟から帰還している最中、１号の管理会社から入電。内容は、空室２部屋に内見希望者２名。うち１名は生活保護受給予定者とのことで、案内可能かどうかの確認。社会復帰に向け動き出してるそうで、ならば問題なしとして案内GOサイン。夕方再度電話があり、なんと！２件とも申込となったそうで・・・普通は嬉しい報告なんだけど、雨漏りしている１部屋も含まれるため、至急対応をしなければならなくなった・・でもまあ、１号は３年ほど満室から遠ざかっており、満室は非常にうれしい。途中自己使用のため改装を考えたりしたが、管理会社を入れて半年、意外にも早く満室復帰できてしまった。やはり管理は客付け力第一ですね。２部屋とも１１月中の入居希望ということで、あとは粛々と手続きを進めてもらう。満室期待して本業に励みマス！

  2023年10月15日

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• 物件の草刈りは終了、内装中止

  今週も長野遠征。一泊でやる仕事は、・５号の敷地内の草刈り・草の処分のメド・６号テナント部分の内装着手草刈りについては、導入したマキタ３６V草刈り機が威力を発揮し、刈る作業はものの１時間ちょっとで終了した。もっと早く導入するべきだったと反省。草の処分は軽トラあればあっという間なんだけど、そこは業者さんと相談することにして、今回はいったん放置プレイ再開。そして、６号のテナント内装。２日ほど壁紙はがしながら、下地処理しつつ窓枠の木部を塗装したんだけど、職人さんに現場で質問してたら、テナントだから居ぬきで募集しても決まらないっすかね？と言われてハッとする。ということで、内装はひとまず中止し、９号の管理会社に募集の相談をすることにした。引き続き自分で客付けもやるつもりだけど、この管理会社は私の物件エリアのテナントが、不足していると話しているようだ。いろんなチャンネルを持つことが効率的だ。現管理会社との関係、別の管理会社の客付け力、いろいろ勘案して動いていこうと思う。要はテナントの借り手がつくことが、私にとっては一番の成果なので、そこを目指して無駄を排していく。ということで、長野でやるべき作業が、これにて一応終わったことになる。気が抜けた状態になったけど、あとはこれまで通り、現地の協力者さまたちに気持ちよく動いてもらいえるよう、気配りするだけだ。私は方針転換し、神奈川で本業を頑張ることにする。

  2023年10月12日

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• 10月スタート・・・、あっという間に時は過ぎる

  気が付けば１０月も６日目。先月末に長野へ行き、今週は行く予定をしてなかったけど、再生中の物件の資材がいろいろ届き、結局月曜日と水曜日、日帰りで長野へ行くことに。月曜日は洗浄便座４台と草刈り機を、水曜日はエアコン４台と照明９台を、それぞれ運んだ。月曜日はテナント物件に行く前に、運転資金の金消契約で信組さんへ。今回は個人での借入だけど、管理法人と個人では、少額の運転資金を貸したくてしょうがない様子。実行は木曜日だったが、ありがたく活用していく。その後はテナントに荷物を下し、とんぼ返りで神奈川の事務所へ。元店長に９月支払いの委託費を渡す。水曜日は資材の運搬をして、そのままテナントの内装に着手。ひとまず壁紙はがしをちょっとやって、夕方離脱。管理会社により４号空室の募集家賃を、当初の金額に戻す依頼をした。その後は９号の現場を少し見に行き、帰宅。それ以外の平日は、本業の掃除や不用品買取で動き回る。来週は売上見込みがほぼないので？！稼げるときに集中して頑張らなくては。そうして気が付けば、すでに１０月も６日経過しているわけだ・・・

  2023年10月06日

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• ９号再生進捗、ガス会社担当者さまと打ち合わせ

  今週前半は、長野へ行き仕事。まずは再生中の９号にて、職人さんと給水管の取り回しについて議論。議論と言っても、私はコストかけずに見てくれ気にしないと言ってるので、あとは職人さんの判断でいいよ、と伝えてるのだが、今回の職人さんは私と打ち合わせをしたがる。電話は毎日かかってくる・・・ヒマではないし、専門家でもないので相談されても困る。しかしお付き合いを考えると、ある程度時間を割く必要はあるかな、と。結局２日かけて出した結論は、私の案でした・・・その後はやはり９号で、新規のガス会社の担当者さまと打ち合わせ。物件を一通り見てもらい、９号における提案をしていただく。こちらは想定よりも多くのご提案をいただき、ありがたい限り。今後も再生物件ではお世話になると伝え、まちゃ既存物件も順次ガスを切り替える約束をし、泣き別れ。これで９号の再生も、あとは作業を進めるのみ。１０月末完成を目指して進んでいく。ホントはもっと早く終わらせて欲しいんだけどね・・

  2023年09月28日

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• 定期清掃⇒辻堂⇒相模原市南区⇒上大岡

  本日の本業の仕事。朝一中央林間のスタジオの定期清掃実施。そのまま辻堂のお得意様のご自宅へ。１１時ごろに到着し、１時間ほど家の中の清掃を実施。その後は買いクルのお客様のご自宅へ。相模原市南区まで戻り、不用品の引き取り。その後は空室清掃のやり直しで、上大岡まで行く。途中土砂降りの雨も、現場につくと小康状態・・・修正箇所を直して撤退。今日は夜遅くなる覚悟だったけど、全てが上手くスムーズに行き、３時間ほど早く終わった。明日も本業は空室清掃。あと一日頑張ろう。

  2023年09月21日

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• 途中で気づき引き返す・・・

  本日は、長野へ行き、・資金移動のための口座からの資金引き出し・草刈りの続きをやろうと思って、昨夜から朝にかけてスケジュールの調整、結果８時過ぎにすべて終わり、意気揚々と家を出るも・・・途中で高速道路が事故渋滞の表示。迂回して下道を走る間、持ち物の確認をしていると、金融機関届出印を忘れたことに気づく。そう、これがなければ絶対に引き出しも振り込みも不可。取りに戻ると到着が15時を過ぎる・・・日帰りのため草刈りは絶望的。資金移動は個人の資金を動かせるので、慌てて今日行く必要ないし、そもそも体も疲れ気味なので、無理して行かないと判断して引き返す。津久井湖からＵターン。午後は少し支払いをして、そのまま帰宅して仮眠をとろう。無理は禁物。明日からまた仕事頑張る。

  2023年09月20日

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• 再生が進まないなー、本業買取再開

  三連休だった週末から、休み明けの今日は久々のお客さん訪問３件。まずは不用品買取で衣類を大量に買取。その後はハウスクリーニングで、レンジフードの清掃で２件目。ここで次の窓掃除の受注をもらう。夜７時からは買取のお客さん宅へ。３件目は衣類を中心に、カメラや靴やかばんなど、バランスよくこれも大量に買取。ついでに次回の依頼もいただき、家具の搬出をする予定。トラックと人工の手配をしなければ・・・午後を中心に良く働いた。明日は長野の予定だったけど、やり直しの現場が発生したため、急遽長野は取りやめて、やり直しの現場へ行くことに・・・そして、９号の再生。こちらは連休中に水道と電気の手続き。水道は止水栓が一部屋壊れてて、水が出ないとこまで確認。本日組合のほうに対応を依頼した。排水の確認は今週木曜日やるようだ。で、それ以外の作業はまだ始まっていない。今の状況だと、全部終わるのは10月いっぱいかかるだろう。早くても11月からの入居で動くしかない。なかなかスムーズには進まない。まあ、自分でやる作業はないので、本業を神奈川で頑張るだけだ。

  2023年09月19日

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• ９号再生最終打ち合わせ、エアコン問題解決かな、草刈り

  昨日は、長野へ日帰りで行って、草刈りメインで動く。まずは９号で再生の最終打ち合わせ。主に設備の仕様の確認と、作業個所の最終確認。電気メーターがついてないので、作業は来週からか？まずは水を各部屋で出して、排水管のチェックから。部材の発注したばかりのため、入荷にもうちょい時間かかるようで、その間は敷地内の草刈りかな。懸案のエアコン４台については、別のプロパンガス会社の話を聞き、そちらで対応することにした。エアコン本体は自己負担で用意し、取付と配線の工事はガス会社さん負担。費用は半分くらいに圧縮かな。再生していく上で、これまでのやり方では資金効率悪いので、今後のためにもコスト下げる方法を学ぶ。エリアの先輩大家さんのお力を借りて、もっとうまく再生できるようにしよう。９月は９号の再生を考える時間が多いけど、工事内容を決めて資金手当てをしても、いまいち気分が上がってこなかった。それはやはり再生工事の内容が、まだ自分の理想とする方法が採れないから。昨年の再生を経て、これからはいかに「安く」「効率的に」再生をしていくかがテーマになる。で、最後は４号の敷地の草刈り、のはずが、管理会社がすでにあらかたの草を刈ってくれていた。４号はそこそこに、５号と６号の敷地の草刈りに。日没で続行不可能となり、２割くらいしか進まなかったが、次回は除草剤をまくところまで完結させる。しかし、草刈りってキツイ・・・自宅の庭の草むしりくらいしか経験なかったけど、広い範囲の草刈りはホントにキツイぞ。教訓としては、草はまめに刈ったり除草剤をまいてコントロール、これに尽きる。来年は４月頃から除草剤を月一で散布しよう。もう放置プレイはなし。

  2023年09月15日

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• 小田原いいところ、仕事ボチボチ

  本日は、大家さんの仲間の物件の掃除のため、小田原まで出張。往復４時間余り！？ロングドライブだった。作業は正味５時間、エアコン２台と水回り全部、ということでほどよい疲労感。小田原行くまでの国道２４６から大井町抜けるまで、町並みは初めて見るに等しかった。今までは物件資料と地図でしか見てなかったが、非常にいい街並みだった。少し物件検索の範囲から外していたが、今後は積極的に探していきたい。そして、掃除の仕事がちょっとずつ入ってきている。既存顧客の紹介？とか、ずっと前にご依頼いただいていた方とか、思い出した頃に電話がくる。やはり、６年間の積み重ねは確実にあるわけで、これを全部リセットするのはもったいないし、なによりお客さんを一瞬でも困らせることになるから、ちょっと考えてしまう。明日は長野で草刈りの予定。出発前に定期清掃１件あるので、それをこなしてからだ。

  2023年09月13日

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• 水道メーター取付手数料振込、週末は仕事

  先週の融資実行により、やっとこさ、９号の水道メーター手数料を支払い。週明け早々に取り付けてくれるそうだ。これで再生の準備は大丈夫か？電気の申請してるか本日確認したけど、まだ動いてないようだ・・・しかし、職人さんも動き始めるそうなので、まずは資材の発注をして、明日以降水を流してみて、排水の不具合ないかの確認だ。多分排水はそんなに問題ないんじゃないか？と期待はしているが、どうなることやら。あとはエアコンどうするか問題だ。新しいガス会社に話をするか、そのまま自費で設置するか。そして、本業の仕事。この週末は土曜だけ家族と過ごし、日曜から戸建ての空室清掃に入った。広い６LDKで建具や壁の汚れがひどいので、時間かかる覚悟はしていたけど、想定外に時間かかってしまい、二日目は応援を要請しなんとか乗り切った。１Rの空室８部屋分なので、２日間でも十分利益出るが、体もきつかった・・・終わった後施主様を待つ間、店長と二人、この仕事ずっとできないね、と話す。今後は週末も仕事を入れることが増える。家族に負担がかからないようにしながら、売上の最大化だ。不用品買取を含め、今は稼働日数を増やすことと、１日の売上を増やすことを目指す。

  2023年09月12日

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• 再生費用の融資実行

  先週金曜日は、審査申込から３か月経過して、やっと融資承認からの、待ちに待った金消契約と、融資実行の日。期間７年金利２％で新規の信用組合との取引を開始。融資額は７００万円と少額？ながら、長野県の金融機関なので、一歩前進した感が強い。これで９号の再生に着手できる。今週から動き始める予定だけど、神奈川での本業の仕事が忙しく、まだ確認取れていない。明日以降スケジュールの確認と、適宜DIYの計画を練り直し。稼働に向けて頑張ろう。

  2023年09月11日

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• ９月スタート、空室清掃から

  すでに５日ですが、９月スタート。今週は木曜日まで空室清掃を、一日１件のペースでこなす。１Kとか１Rなので、丸一日かかることもない。エアコン１台もつくけど、４～５時間で終わる。これから空室清掃でやっていくかどうか、やっていくとしても体を慣らさないといけないから、リハビリとしてはちょうどいい。今日は朝９時から現場に入ったので、１３時過ぎには終了。これからガストでランチ食べながら、体を休める。夕方時間が出来ると、他のことも進むので、非常に一日が有効に使える。今週は金曜日に金消契約と融資実行。週末は日曜日から２日間、戸建てのまるごと清掃。そこまでは様子見ながら、暑さにやられないように頑張る。

  2023年09月05日

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• ８月は壊滅的な売上（本業）

  ８月も本日最終日。月末は空室の仕事が入り始め、この３日間は暑さに苦しみながら、マンション２LDK１件と、戸建て１件をなんとか仕上げた。９月も１０日ごろまではスケジュールが埋まりだし、後半どうやって組んでいくかという、贅沢な悩みも発生。再生物件の現場にどれだけ入るか？雑草との戦いをいつ開始するか？しかし、８月の本業売り上げは８月としては過去最低。例年の１月くらい振るわなかった。やはり解約の意思表示による流入ストップは、少し影響ある。本部からの仕事は全部ストップしてるので、今が正念場だな。当面は本業では空室をメインにして売上を作りながら、年明け以降の動きを模索する。暑さが緩んでくれば空室も悪くない、と思う反面で、これをすっとやって行くのは現実的じゃないし、売上もアッパーがすぐ来てしまう。空室は一時しのぎとして作戦を練り直す。

  2023年08月31日

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• あっという間に月末、疲労困憊

  前回の更新から気が付けば１週間。その間、掃除の仕事は昨日から本格化。空室清掃に舵を切り、しばらくは地道にやろうと決意。昨日今日と２ＬＤＫマンションの空室。剥離があったので丸二日間かかった。剥離なければ1.5日かな。本当は１日で終わらせるのが理想ながらも、マンションは17時ごろまでしか作業できず、こればかりは仕方ない。ルールには従うのみ。明日は月末。しばらく社保の引き落としがなくなるので、その点は気が楽だけど、資金繰りの苦しさは相変わらず・・・こればかりは稼ぐしかないから、明日も空室やる。明日は戸建ての２LDK。今日の作業後近くだったので、現地確認と道具を下ろしてきた。明日は２人で入るので、おそらく４時間から５時間くらいだろう。一人でやると、８時間から９時間くらいか？本当は今日の作業後に少し進めておこうと、朝は考えていたんだけど、暑さもあり体力消耗激しく、断念した。明日が一人作業なら、無理をしないといけなかったが、幸いにも二人なので、無理は禁物。来週いっぱいは掃除三昧。注文も入ってるし、スケジュールは埋まりつつある。来週金曜日の金消契約までは、空室の仕事に体を慣らす期間として、稼ぎを作る。頑張ろう。

  2023年08月30日

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• なかなか進まない現状・・・

  昨日は長野へ。用件は、再生する９号アパートの水道メータ取り付けの申請手続き。村の水道は組合で管理しているそうで、組合長さんのご自宅へ赴き、書類を書いてハンコを押して、村の水道事情を少し教えてもらう。ここは湧水を水源としているらしく、格安で利用できているらしい。全然知らなかった・・・そして、修繕費用の融資のほうは、金消契約に早く進みたいのですが、信組さんの行内の手続きがまだ終わっていないようなのと、保証協会への本申請？もこれからとのことで、ぎり月末には契約と送金をしたいと。あいにく本業で神奈川の仕事が詰まってるので、これから８月いっぱいは平日空き無し。結局９月８日に契約と融資実行の運びとなる。しかし、まだ気は抜けない。最悪ゼロ回答の可能性もあるので、契約まで気を引き締めていく。水道と電気の手配、ちょっとすぐには進まないから、再生に着手するのは９月中旬だろうね。そうすると完成は・・・１０月末ごろか？それくらいのスケジュール感でいないと、気がおかしくなりそうだ。遅々と進まぬ現状だけど、資金繰りをしながらなんとか満室まで走り切りたい。

  2023年08月24日

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• フランチャイズ加盟すれば儲かるわけじゃない

  これまでの６年間で、・ハウスクリーニング・訪問マッサージ・家事代行・不用品買取（古物商）等々でフランチャイズに加盟して、ビジネスに取り組んできたけど、結果として、不用品買取以外はFC解約となっている。まず上記３つのビジネスは、FC本部が共通の会社で、最初にハウスクリーニングで加盟した時点で、事業展開として想定していた業態。追加で開業できたのも想定よりも早く、ちょうどコロナ禍初期で社会が混乱してた頃。マッサージと家事代行は目論見が外れ、訪問ビジネスが苦戦する時期とも重なり、その他各種要因で継続困難となった。これらは参入のタイミングが悪かったとの総括。一方でこれから解約するハウスクリーニングは、自分の経営の方向性の問題もあるけど、本部の運営方針とのずれが大きい。あとはブランド価値の棄損があったりだとか、自分以外の要素が大きいと感じている。本部と加盟店は本来一緒の方向を向き、協働していく関係性が理想だと思うけど、ここ数年は加盟店と反対方向を向いていたし、個人で営業努力しても、それを相殺するような動きも多々。いろいろ手を出し撤退してきた経験から言えることは、フランチャイズに加盟すればうまく行く、ということは全くないということ。加盟者はブランドを活用して、自分なりの戦略をもって日々活動し、売上を作り拡大していくもので、本部に頼った戦略は遅かれ早かれ瓦解する。あとは人材を雇用して事業継続することも、一昔前のように簡単にはいかなくなってるし、今は雇用がリスクの一つにもなりえる。人ありきのビジネス展開がどれだけストレスになるかを、身をもって経験した５年間。仕事がありすぎると一人でこなしきれず、雇用に舵を切ってしまったけど、もうちょっと一人でやってたらどうだったか？仕事の割合を違った配分にしていたら・・・等々悔いはたくさんあるけど、自分なりにもがいた結果なので、受け入れて次に進むしかない。これまで得た知識と経験で、今後の自分の戦略を構築して、稼ぎ続けるだけだ。

  2023年08月17日

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• ハウスクリーニングのFCからの脱退

  ここ最近は、ハウスクリーニングの繁忙期で、他の仕事を止めて？ハウスクリーニングに集中した。６月と７月は全現場に入り、労働力を投入。しかし、１年で一番売り上げが上がるこの２か月で、過去最低の売上をたたく・・・想定していた金額の６割から７割・・・これでは、もはやFC加盟して続ける理由はない。本部への支払いの負担ばかりで、利益なんて残らずむしろ負債が増える。繁忙期ですらこの様なので、もはや回復は期待できない。でも、この現実で腹は括れた。ということで、本日はFC本部のSVが事務所に来て、状況の確認と解約の話をした。11月末での契約解除に向けて、これから動き出す。もうちょっと早く抜けたいんだけど、また相談してみるか・・・当面は不要な経費を削りつつ、電話回線やらを整理していく。６年間頑張ったけど、最後が力尽きた感満載。もっと続けたい気持ちもあったけど、これ以上の金銭負担はもはや不可能。当面は仕事も減るだろうけど、これは自分の営業努力でなんとかするとして、ひとまずは本部への支払い負担の軽減で、よりスリムな運営にシフトする。今期中の黒字化は難しくなるけど、これも諦めず仕事をとっていく。一区切りついただけで、人生はこれからも変わらずに続く。違う道でも頑張るのに変わりはない。

  2023年08月16日

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• 融資承認、次に進む

  審査開始から２か月経過していた、９号アパート再生資金の審査結果。先週の１０日の午後、信組さんから連絡があり、満額で融資承認となりました。今回は長野県信用組合さまから、７００万円満額期間７年金利２％弱ということで、金利のみ未定ですがひとまず次に進めます。担保は土地建物に抵当権を設定。保証料は約３％のようで、今後は新規取引なので、口座開設に進みます。融資実行は８月末には絶対！とお伝えし、諸々手続きを粛々と。ひとまずは職人さんと連絡をとり、金曜日に現地で最終の打ち合わせをして、そのまま発注の予定。その後新規の管理会社と現地打ち合わせし、一緒にガス会社とも打ち合わせ。来週から工事が始められるといいんだけど、どうなるかは金曜日確認。水道や電気の手配もあるし、まずは再生の前に手続きもあるし、工事だけではないので、その辺もしっかり確認しないと。９月の繁忙期に客付け間に合わないかもしれないけど、ひとまずは進めてなんとか年内に満室目指したい。やっと次のステップに進める。次は２４年用の再生物件の仕入れだな。これが一番の難問だ・・・また来週から、東京と神奈川の二拠点生活が再開。気合い入れて頑張ろう。

  2023年08月15日

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• エリアに適した投資手法を考える

  大阪に家族旅行で行っている間、さすがに５日間は長い！と思ったので、関西方面の投資家さんに会いに行こう！と思い立つ。家族とも相談し、各日半日程度の２日間を自由時間としてもらうことに。なかなか会いに行けない方とか、何度かお会いしてるけどゆっくりと話せてない方。２名のお顔がすぐ浮かんだので、早速アポを取る。一人は大阪のじゅんごろさま。もう御一方は和歌山の新型NOBUーNAGAさま。お二方ともすぐに返信をくれて、日時が決まった。それぞれ半日使ってゆっくりと話ができ、人となりを理解できたし、どんな考えで進んでいるのか、お互いに理解できた気がする。そこで感じたことは、各自異なるエリアで頑張ってるけど、その展開するエリアでとってる手法が、やはりそのエリアの特性を理解して選択しているな、ということ。土地の高いエリアでの手法と、安いデリアでの手法では当然、とるべき手法は異なるわけで、お二方とも意図してその手法をとってるかどうかは別として、私の眼にはそのエリアで最適な手法をとっているな、と思ったのは共通している。この投資手法で行くと決めることが多いし、私もそうやって不動産投資を始めているけど、手法ありきでの展開だと、その手法に適した物件がなかなか出てこなかったり、融資が付かない手法だったりで、なかなか前に進めないというのは往々にしてある。やはり展開するエリアの特性を見極めて、最短で拡大できる手法を探すのが大事だと、お二方の話を聞いて実感した。今現在自分の中で構想している手法が、自分の展開エリアではベストなんだけど、その考えに間違いはないと確信した。じゅんごろさま、新型NOBUーNAGAさま、本当に貴重な時間をいただき、ありがとうございました。また成果を出した暁には、報告に伺います！

  2023年08月07日

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• 大阪USJから帰還

  ８月１日から５日まで、家族旅行で大阪はUSJに行ってきました。USJ目の前のホテルをとり、家族４人新幹線で移動。大阪は５日間とも天気よく、日差しがキツイ・・日中の午後２時前後にはホテルに戻り、夕方まで部屋で休みながら活動した。今回は毎日閉演の２２時まで園内を楽しんだ。最初は５日間は飽きるな・・・とか思ってたけど、実際過ごしてみると、あっという間で少し名残惜しい・・・年パス買ったので、また冬に家族で来ます。それまで仕事に集中して、稼ぎをしっかり作っとかないとな。途中２日ほど途中で抜けて、大阪と和歌山の投資家さんにお会いして、いろいろ話をしてきました。そのお話はまた別の機会に。

  2023年08月06日

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• 本業で一大決心した

  長らく業績不振の本業、ハウスクリーニング事業。夏の繁忙期である６月の売上を出した段階で、一つ決断をしていた。そして、７月の売上が確定した先週末、その決断をFC本部に伝えました。勤め人卒業から丸６年、一人で細々始めたビジネスが、３年で従業員６人まで拡大しながら、その後３年間は鳴かず飛ばず・・・自分なりに必死に駆け抜けたのですが、力及ばずに撤退の運びとなります。契約で競業避止義務を負わされますので、２年間は同業での活動はできない。まあ、清掃業でやっていくつもりはほぼなく、せいぜいお付き合いのある業者さんからの、空室清掃を細々請けるくらい。これまで我が店舗を信用して、お付き合いしてくれていた個人のお客様とは、関係が切れてしまうのが心残りですが、そこに引きずられて２年間資金流出だったので、ひとまずは止血優先ということで。早くても１１月解約かな？それまでに自力で仕事を安定させるか、何か新しい仕事を考えないといけない。どちらもハードルは高いけど、悲観してもしょうがない。これからも前向きに、何とかなるさと考えて目の前の仕事をこなし、次の展開を考えていこう。

  2023年07月31日

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• 自分の好みの投資手法

  ここ最近、「安く買って高く売る」「持ってよし売ってよし」みたいなフレーズを目にするけど、自分の投資履歴を鑑みるに、売るという点については、経験はそれなりにあれど、成果を見るとたいして成功はしてない。買値の２倍で売って手元キャッシュ激増！！みたいにして次のステージへ！！とか見聞きするけど、自分には到底できないだろうな、と思う今日この頃。もともと、自分のやりたい投資手法ってやつは、ちょっと頑張れば貯金で買えるようなアパートを、現金でたまに買って、自分でメンテナンスしながら末永く維持して、家賃をもらい続ける・・・というものだったわけで。売却で派手に現金を増やして新築行くぞ！という今のトレンドは、正直違和感しかない。過去には道を逸れて痛い目をみてるわけだし、今は自分の理想的な手法を、ゆっくりと進めていくことに注力している。一気に規模拡大も、借入の急拡大も経験したけど、自分の精神力や技量には向いてない。長い時間を使って、結局は原点回帰する。人生みたいな話だけど、不動産投資も今はそんな境地になっています・・

  2023年07月28日

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• ３号の利回りアップ

  昨日審査中の信組の担当から、最新のレントロール提出を依頼され、改めて確認していると・・・３号の家賃が増えてるのに気付く。４部屋で１３万円台だった記憶が、家賃アップで５０００円ほど増えているではないか！利回りで換算すると、たかだか0.5％程度だけど、確実にリフォームの成果が出てると思うと、非常にうれしい。３号はあと１部屋だけ、購入前からの長期入居者がいるので、その部屋が９０００円から１万円の値上げ余地。ただし、退去後のリフォームは８０万円程度かける必要はあるけど。もともとほぼリフォームしてない状態なので、水回りは特に入れ替えの必要あるし、和室を洋室化したり、ある程度手を入れるべきタイミングなので、必要な投資と思って３部屋を直してきた。まあ、追加投資はするけど、最終的には利回りで２６％くらいになるよう、維持していくつもり。

  2023年07月27日

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• 久々の長野へ

  昨日は、実に約２か月ぶり？くらいに、長野へ。ランクルパンクのため入院中で、これも久々にWRXで移動する。往復４００キロ、実に久しぶり。用件は、管理法人の第９期決算の資料説明と、修繕費の支払いの手続き。これにてすべての支払いが完了し、資金のトレースも終了した。無事５号以下４物件の再生は終了。残すは６号の、居室１部屋テナント１部屋の空室のみ。募集状況も確認したが、このまま８月まで継続して募集して、９月の繁忙期に期待することにした。返済の負担が少ないと、無理して満室にする必要はなくなる。家賃を下げて無理に埋める必要がないので、狙った価格で入居が決まるまで待てる。４号の空室１部屋とともに、秋が来るのを気長に待つことにする。次回は各物件の除草剤散布を予定。８月中旬になるけど、草むしり含めて自分で対応する予定。

  2023年07月27日

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• 保険対応２件完了

  ６月初旬に、・トラックで物損事故・太陽光１号でケーブル等の盗難事故が発生し、それぞれ保険での対応を行っていた。まず物損事故については、私人のご自宅の門扉にトラックをぶつけたため、修理対応をしていた。ほぼ交換対応だと思うけど、途中被害者から遅いとお叱りを受けたり、いろいろストレスあったりで、１か月ちょっとヤキモキ。そして、盗難事故のほうは、復旧工事が終わり、こちらも支払いとか資金繰りの関係で、ヤキモキしていた。入金された保険金で、残金を支払い、資金繰りも若干改善した。これにて懸案事項は解決終了となった。車の運転は気を付けます・・・そして太陽光発電もそろそろパワコンの寿命があるかもしれないので、火災保険を新規にかけることも検討する。今回の火災保険は保証が完全ではなく、売電できない期間の売上保証もないし、損害の８５％までしかカバーされない。自分で２基目の太陽光と同じ保険をかけるしかない。いろいろ問題も表面化したし、次のもしもに備えて、動きをとって行こう。

  2023年07月26日

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• 仕事はあるが儲かってない・・・

  本日も本業の掃除で、現場４件を回る。１件目は毎週の定期清掃。これは朝の１時間ばかりを使って、スタジオの清掃を週一でやっている。２件目以降は一般のお客様宅にて、主にエアコン清掃だ。今月もそこそこの件数はこなしているが、経費を差っ引くと、たいして残らない。自分の取り分？そんなものはないんだな・・・６月は支払いが多く、それも７月からは変わる！とと思って頑張ってるけど、今月は仕事の量自体減ってる感じ。あとは、単価の安い仕事が増えてきた。もう掃除のFCでおいしい思いは、ここ３年間は出来てない。きっとこの先も、回復の兆しはないんだろうな・・・そろそろ、FC加盟を辞めるかの決断のときだ。秋以降のことも踏まえて、８月になる前にある程度の方向性を、決めておこう。続けるにしても今のままはダメだ。変えていくならどうするか？よーく考えなくては。

  2023年07月20日

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• 本業法人の半期決算出た

  本業の法人、今期は第５期ですが、第５期の半期決算が出ました。人件費削減の効果はまだ出てないですが、前期比では赤字幅は小さくなってる。しかし、やはり主軸の清掃業の売上が、まだ底を打ってない状態だ。清掃の穴を埋める形で、古物商と内装業の売上がある感じ・・経費を見ると、やはりＦＣ本部に支払う手数料が、結構な比率を占めている。これは掃除をすればするほど、額が増える仕組みで、売上に対する割合はある程度一定に収束してる。これを減らすには、FCを辞めるか、自力営業での仕事獲得をするか。ということで、課題はいまだに解決はされておらず、引き続き頑張るという結果になりました。残りはあと３か月とちょっと。今は売上の伸びは期待できないので、残り期間で経費をどこまで圧縮できるか？辛い時期が続きますが、もうちょっと頑張ります！

  2023年07月14日

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• 10年で一周した軌跡、これから周期を短くしていく

  不動産投資を始めたころに、思い描いていたサイクルがあって、それは以下の通り。①勤め人の与信を使い切りフルレバで規模拡大②CF積み上げ③ためたキャッシュで現金購入④返済額=現金買いからのCF⑤繰上返済or売却⑥無借金当初は与信の枠は約３億円と想定して、太陽光発電や住宅ローン含めて、まさに目いっぱい借り入れをしていた。さらに家庭内レバレッジも適宜活用して、規模拡大を果たした。その間家賃は不動産以外では使わずに、現金で小ぶりなアパートを買ったりして、CFを増やしていった。その後は市況にも恵まれ、まさかの売却がうまく行き、残ったキャッシュで繰上返済もして、ほぼ無借金の状態になったのが、１０年目だった。当初は売却なんてできない！と考えて買っていたので、無借金までは少なくとも２０年、とか想定していたけど、運よく大きな物件２棟が買値以上で売れて、無事に借金が消えた。ラッキーしかない。今後は２週目に突入してるんだけど、次のサイクルは１０年での借り入れを増やし、１０年後に無借金になる状態を目指す。もちろん、前倒し前提でやっているので、普通にやっても７年くらいを目指し、あわよくば５年に短縮を目指す。こうすれば、６０歳までに３週はできてるはずで、規模も目標の２００室に届いているはず。この状態になってれば、CFで毎年２０００万円規模の物件を１棟、買えるようになるので、あとはノンビリ運営していけばいいし、タイミング見て全部売却もいいかもしれない。やることはこれまで通り、中古のアパマンを融資で買うことと、CFで現金買いの物件も増やし、借入と無借金のバランスを半々に保つ。この先２年間は、とにかく借り入れで増やすこと。これが実行できないとなると、予定が大幅に狂ってしまう。今の課題は、地方の金融機関から融資を引ける状態を作ること。本業法人の立て直しだ。そして、その後３年間で現金買いを実施して、借入の比率を下げていく。法人でも個人でも買い進める。いかにしてサイクルを早めるか、その一点に集中して、あとは遂行していくのみだ。うまく行くかは、神のみぞ知る・・・

  2023年07月12日

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• 第９期管理法人決算出た

  資産管理法人の決算が出た。第９期だ。もう９年経過したってことか・・・思ったように法人で増やせてなくて、苦しい時期のほうが長いけど、足掛かりの９期になった気がする。何より、長野県での物件取得、北海道物件の全売却が完了した１年だった。これは念願の長野県内の金融機関との取引の準備が、完了したってこと。そして稼働している物件の取得だけでなく、稼働率の低い物件の再生をした実績も一部反映されている。事業の実態があると認識されるように、動いてきた１年間だった。結果は家賃収入が安定するのに数か月かかってしまったため、若干の赤字で着地となったけど、減価償却費を除けば？黒字になるので、第１０期に期待が持てるようにはなっている（はず？）。今期10期以降も、年１棟ペースで再生をしつつ、さらに高稼働物件を１棟ペースで購入できるよう、本業法人もろとも頑張って稼ぎ、資金を積み上げていきたい。

  2023年07月03日

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• ９号アパートの再生を考える

  修繕費を融資で計画している、９号アパートの再生計画。少し内容を精査している。購入費用と再生費用を合算して、計画している工事を全部実施してしまうと、仕上がりの利回りは20％を大幅に下回り、約17％程度になる。これではやはり面白くない。となると、作業項目でどこを削っていくか？まあ、和室の洋室化８部屋分とか、室内照明の交換とか、室内塗装関係とか、その辺は自分でやるとして・・・あとはエアコンの新設、これはガス会社に持ってもらうとか。やはりデカいのは、既存のキッチンの流し台を、換気扇の位置がずれてるから左右逆にする、というなんとも不毛な作業をしなくちゃならないところ。もともと配管は引き直すので、流しをついでに交換はいいんだけど、今回はまだ使えるんだよな・・・もったいない。これだけで２０万から３０万かかってしまう。（４部屋すべて交換）結構作業項目を最初から絞ってるので、減らすところがないんだよな。上記の費用を圧縮できたとしても、ぎりぎり20％ちょっとだし、わずか数％を絞り出すのではなく、早く仕上げて収益化を前倒ししたほうが、長い目で見たらいいかもしれない。融資の審査はもうちょっとかかりそうなので、時間はまだある。引き続きどのように再生していくか、じっくりと考えることにする。

  2023年07月03日

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• 少し立ち直ってきたかな

  ６月末の支払いラッシュ・・・なんとか目途をつけて７月を無事に迎える。結局は事業をダウンサイズするということは、その過程でいろいろ痛みを伴うということ。これは分かってはいたけど、経験をしたことなかったので、今さらながら骨身に沁みている・・・FC加盟から脱退するのも、普通は何かしらの違約金とか、お金がかかるものだし、安易に始められるからと、FCでビジネスを始めた自分を少し呪った・・あとはやはり税金関係。社会保険料も含むけど、人を雇用して拡大した末路を経験できたのは、非常にデカい経験値となった。もう二度と経験したくないけど。ということで、７月以降の仕事どうするか？とか少し気分が落ち込んでいたけど、茅ヶ崎キャンプに少しお邪魔し、パワーを分けてもらった効果が出つつある。修繕費の融資審査も進みそうだし、これで融資引ければ８月以降の事業計画も前に進む。また本業の仕事も、これは想定外なんだけど、掃除の仕事が継続して入ってるので、意外と７月の予定も埋まりつつある。これからも運気が下がるような行動や思考は、絶対にしないように気を付けよう。やることやってれば、あとはなんとかなるさ！くらいの気構えでのんびりやっていこう。

  2023年07月03日

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• 今週も掃除で頑張る１週間

  新しい１週間が始まった。週末は家族と遊び倒し、疲労困憊の月曜日・・・しかし、月曜日から現場で汗をかく。その間にも事務処理はしなくちゃいけないし、なんなら本業法人の半期決算の打ち合わせも、そろそろ考えなくてはいけないし、やることはたくさんある。今日は現場３件。浴室清掃１件と、エアコン清掃が２件。エアコンはロボエアコン２台と、普通のエアコン１台の計３台をこなす。そして、キャンセルの連絡も２件受ける・・・仕事が増えるとキャンセルの確率も増えるのは、仕方ない。今週も淡々と頑張ろう。

  2023年06月19日

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• １号に動きあり

  下諏訪の１号アパート。居室４部屋は現状１部屋の入居のみ・・・なかなか苦戦しているが、管理会社を選定してから、風向きが変わったかもしれない。１部屋入居の申し込みが入った。生活保護受給予定者だけど、問題なさそうなので、そのまま進めることにした。さらに、法人で３部屋検討しているとのこと。居室は残り２部屋なので、１階の倉庫貸は空かないか？と質問される。今までそんなことなかったので、少々戸惑っている・・・倉庫は改修資金の問題で、今すぐ使える状態には出来ない。なので、ひとまず残り２部屋で検討をお願いした。そういえば、１部屋雨漏り問題放置したままだ。これも対応しないと管理会社に迷惑かかるな。ということで、１号が意外な形で動いてきた。完全満室も目指せる秋になるかもしれない。よし、本業をもっと頑張って、資金を作ることにしよう！

  2023年06月16日

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• 今週も労働力投入、やりがいを感じる仕事とそうじゃない仕事

  １週間の始まり月曜日。今日も朝から掃除の現場。エアコン２件で午後２時まで。スタンダード１台が１件と、ロボエアコン２台が１件。二人でやるので、１台約１時間程度で終わる。稼ぎの効率だけを考えると、これが一番いいんだよね。蒸し暑い時期にはこの程度の労働がちょうどいい。その後は夕方から１件、不用品の買取で訪問。一人で大雨の中、びしょびしょになりながら軽バンに荷物を積み込み。今日はキーボード１台が手に入った。あとは衣類とか雑貨ですが・・・最近、不用品の買取についての熱意が明らかに冷めている。もともと従業員２名体制を維持するため、新規に始めたビジネスなので、一人になった今は掃除だけでも十分やっていける。それでも時間を割いて体を酷使？して続ける意味はあるのか？またもうちょっとしたら、ビジネスの整理も考えないといかんかもしれない。あと、不用品買取って、どうもお客さんには喜ばれてないことが多い。こちらが不用品を買い取り荷物を運ぶのに、感謝をされるケースがあまりない・・・買い取り金額に不満があるケースが該当するが、その辺の隔たりがやっていて違和感しかない。もちろん、助かりました！とか言ってくれることもあるので、一概には言えないんだけど、どうもこのビジネスは性に合わないのかもしれない。対価払って文句言われるのは、この商売くらいなんじゃないか？と思い悩むことが増えた。無理して続けてもいいことない。続けるならやりがいを感じられるものに集中する。一人だから無理せずできるしね。

  2023年06月12日

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• 在宅の浴室清掃

  本日は、朝から仕事１件。在宅の浴室清掃だ。このお客様は、何度もエアコンを頼んでくれている、いわゆるリピーターさんだ。こういうお客さんは特に大事にしないと。で、まだ涼しい時期だけど、浴室で作業していると汗が噴き出る。空調服の手放せない時期になってきたね・・・久々にエプロン内の高圧洗浄もやって、完全にきれいにして作業終了。まだ午前中にも関わらず、すでにぐったりして事務所で仕事。もうちょっと作業して帰ろう。

  2023年06月10日

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• 本業の立て直し着々と

  今週から、掃除の現場を自分でこなすようにしている。すでに社員はいないので、この２か月は外注の形式で仕事を出していたが、個人のお客さんだけは、自分で現場をやることにする。利益率の高い仕事ということと、今後の運営を考えるうえで、お客さんの反応とか本部とのやりとりを、再度自分でやっておく必要があるから。これまで通り空室の現場は、元店長とか知り合いのオーナーに全部下請けに出す。これは日当で話がついている。外注はいつ仕事を断られるか分からないので、あまり頼りたくはないんだけど、今は仕方ない。もしＦＣを抜けた場合は、法人での付き合いのある仕事は継続してやるつもりなので、その日のために仕事をつないでおくためだ。明日も土曜日だけど１件在宅の仕事をこなす。こんなに動くのは開業して２年間で終わりと思ってたけど、背に腹はかえられない。しばらく体力的にキツイ状況が続くけど、買いクルと併せて頑張るしかない。

  2023年06月09日

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  ４号空室ほぼ修繕完了

  ４号の空室の現状回復。DKの一部貼り残しだった部分を、きっちりと仕上げてきた。これだけの作業のために、日帰り弾丸で長野へ。追加資材のCFを事務所に運び、サイズに切断して現場へ。すでにエアコンは設置されていて、あとは細かいところの直しと、掃除くらいに作業は進んでいた。来週早々には完了予定とのことで、こちらも募集を本格化する。まあ、時期が悪いのですぐには決まらないだろうけど、秋の繁忙期できっちり埋めていきたい。準備万端だ。

  2023年06月08日

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• ５月最終日、支払い完了

  本日は５月最終日。掃除の現場でフィニッシュ。天カセ３台の予定が、１台ブレーカーが確認できず、後日に実施することになり、２台のみ作業。午前中で全部終わらせて、午後は事務仕事の予定。また、マッサージのFCの脱退の精算金、本日午後一で振り込み実施した。これできれいさっぱり関係は終わり！少し惜しい気持ちはあるけど、すぐに収益化ができないのであれば、体力のない今は諦めるしかない。あとは１件振り込みを完了して、今月の支払いは完了だな。少し足が出てしまったけど、来月は資金繰りもっと楽になるはずだ。６月からは掃除の現場をこなしつつ、物件の再生だ。修繕費の融資が前提なので、融資確定までは動けないけど、それまでは掃除で稼ぐ。６月もがんばる。

  2023年05月31日

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  ６号の再生ひとまず完了、４号空室の現状回復進捗

  先週の長野遠征では、６号の外壁がついに足場が取れていて、完成していた。階段はシルバーに塗装してもらい、少し明るくなったかな。あとは共用部の照明の蛍光灯が一部切れてるので、ひとまずは交換して点灯するようにして、この夏は乗り切る。満室になって少ししたら、LEDに交換する。これにて６号の再生はひとまず全部完了した。あとは２階の残り１部屋を埋めるだけ。夏で決まるといいな・・・そして、４号の空室の現状回復。こちらは自分で作業する個所は、DKのクッションフロア交換が、なんとあと２０センチほど足りずに、泣く泣く作業を途中で終わらせる・・・残りは職人さんに投げる手はずになっており、無事に作業個所と金額も確定させた。すでに週明けに発注しているので、来週には完成するはず。６月から募集を開始することにしているので、こちらは９月までに決まるといいな。ひとまずは作業が全部終わるので、次は仕入れていた全空の９号再生に取り掛かる。

  2023年05月30日

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• ハウスクリーニングひと段落、明日から長野

  昨日今日は、ハウスクリーニングの現場で労働力投入。昨日は紹介のお客様の家でエアコン４台。その後別のお客様の家でロボエアコンと室外機。今日はリピートのお客様の家で、ロボ１台とスタンダードエアコン１台、水回り全部と窓サッシというほぼ在宅まるごと清掃。この２日間で売り上げは久々の多さに。いつもの空室の仕事と比べてしまうと、かかる時間や消耗する体力は少なく、売上もそこそこ見込めるので、やはり個人の在宅清掃は魅力的なんだよね・・・今は掃除の繁忙期で仕事は来るから、頑張らなくちゃいけないんだけど、この仕事は閑散期との格差がすごいから、油断ならない・・・５月は今日で一般のお客様はひと段落。明日からは空室清掃の日常に戻る。ということで、明日からは私は長野へ行く。今回は１泊のみの２日間。内容は前回の続きで、４号の空室の内装工事。残った作業を終わらせたい。

  2023年05月24日

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• 修繕費用の支払い、納税、各種支払い・・・

  再生中の物件の費用の請求。今月は駐車場の整地の費用やら、修繕関係の一部の請求書が届いている。本日早々と振込手続き完了。なんだかんだで８０万円ほど・・・残る支払いは、６号の２部屋目の修繕費用と、外壁関係の費用くらいかな。やっと再生もひと段落するはず。作業も支払いも・・・大体予算の範囲内で終わった。次は貯めるフェーズに移行かな。まあテナント１区画残ってるけど、これはノンビリやって行こう。それと、自動車税と太陽光の償却資産税も、５月末が第一期の期限のため、支払いを実施。償却資産税は、毎年目に見えて負担が減っている。あとは、光熱水費の支払い。空室のものやテナント、後は共用部の主に電気代。これは大した金額ではないが、毎月支払い用紙での支払いなので、面倒だ。明日から現場に入る日が続くため、支払いは先に済ませたが、本業関係の支払いが漏れてる可能性・・・

  2023年05月22日

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• 日曜日に不用品買取

  本日は日曜日にも関わらず？不用品の買取を１件入れていた。引っ越しのタイミングなのだろうか、週末しか無理とのリクエストだったので。内容は冷蔵庫と洗濯機。無事に買取成立し、一人でアパート２階から運び出し。汗が噴き出る。今の時期は不用品の買取は、お客さんが減る閑散期なので、買取の品は事務所に保管する。回転させるほど仕入れできないから、ゆっくり販売活動をしようと思う。ひとまずは洗濯機２台と、冷蔵庫１台在庫できたので、これを週明けから販売してみる。上手く売れるか？これがうまく行けば、今後古物市場の利用も減らせるかもしれない。完全に古物市場を利用しないことはないけど、高く売るにはできるだけ自力で販売する必要がある。あとは無駄な移動も減らせるはずだし、そうすればコスト削減にもなるし。少ない仕入れチャンス、逃さず細々とやっていく。

  2023年05月21日

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  ４号空室の原状回復工事開始

  今回の長野遠征の２つ目の目的。４号の空室の現状回復。内容は、・壁紙全交換・４畳半和室の洋室化・DKのCF交換といったところ。初日午後と二日目を使い、・洋室化（合板貼るとこまで）・居室２部屋の壁紙交換まで終わらせた。４畳半の洋室化４畳半の壁紙交換となりの洋室の壁紙交換あとはDKの壁紙と床のCFのみ。これは来週２日で終わらせたいな・・・建具とか色を塗りたくなるし、フローリングも直したくなる。しかし今回はやらずに我慢。最低限の直しだけで募集開始を優先する。５月中には仕上げて募集開始したい。

  2023年05月19日

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  ６号２部屋目仕上げ完了

  昨日まで長野へ遠征。６号の２部屋目のリフォームの完工確認と、ルームクリーニング。あとは４号の空室の原状回復工事。まずは、６号の２部屋目の確認。全部作業は完了しており、綺麗になっていた。１部屋目よりも床のCFを貼ったので、統一感が出ていい感じ。今回はエアコンもきちんと所定の位置に、１台だけ取り付けてある・・・ということで、ルームクリーニングを半日かけて実施し、これにて２部屋目完成！早速募集ページに今までなかった、内装の写真が追加されてた。これで５月中に決まるか？楽しみに待つことにする。

  2023年05月19日

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