サラリーマン卒業　ビジネスオーナー　不動産賃貸　アパート・マンションオーナー

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• 申告書郵送完了、残業

  本日、確定申告の書類を速達で発送。これにて申告は完了だ。今年も残念ながら還付になった。次こそは納税できるよう、きっちりと運営したいが、多分難しいだろう…減価償却が大きいうちに、きっちりと現金、キャッシュを積み上げておこう。さて、本日も週明け早々、フルに残業。もう４ヶ月以上、繁忙期だ。ゴールデンウィークまで続くが、そこまでもつか？仕事があるだけありがたい、とも言うが、無理せずホドホドに、頑張ろう。

  2016年03月14日

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• 未回収家賃の理由

  ４号の未回収家賃２ヶ月分、どうやら自動引き落としにして、口座の残高が足りなかったのが原因のようだ。しかし、私が言わなければ、おそらく４月分も回収できない可能性があった。すでに２ヶ月分が積み上っており、これも回収できるか、ちょっと不安ではある。それにしても、２ヶ月も回収の措置を講じていないなんて、大丈夫か？と思ってしまう。またマメに確認の連絡を入れないとダメだ。フウ・・

  2016年03月12日

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• 4号家賃回収状況が悪い

  4号の管理会社を切り替え、2回目の家賃入金があったが、どうも回収率が悪い。引き継ぎのバタバタで、先月は仕方ないと思ったが、今月分も同じ部屋で未回収があった。まだ満室になった実感はないし、きちんと回収できるまで、気が抜けない。しかし、これが軌道に乗れば、次の物件に向け、動き出そうと思う。

  2016年03月11日

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• 本業一区切り

  本日、本業が一区切りつく。しかし、明日からまた、繁忙期の始まりだ。こうやって追われ続けるのは、もう卒業したい。ただ、追われない状況になるなら、我慢できる気がする。まあ、体調を崩さないように、適度に頑張ろう。

  2016年03月10日

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• 4号満室（一瞬だけど）

  本日、4号の最後の空室が契約となる。これで3月中限定だが、満室になった。やっとフルパワーでまわる。頑張って3割に乗せたい。資金が豊富であれば、もっと早く埋められたんだろうが、カツカツの資金なので、2年かかってしまった。4号はいろんな意味で勉強になっている。簡易水洗は若い世代にはウケないとか、ボロ物件は見た目も大事とか、利回りばかり追いかけると、何かを見落とすとか…今後もキチンと手入れをしながら、末長く運営していこうと思う。

  2016年03月09日

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• 確定申告書類完成

  毎年懸案の確定申告、２０１５年分の書類が完成。昨年の反省を踏まえ、今年は準備を万全に実施。今年も還付が発生する。来年の申告では、せめて不動産事業の分は、黒字にしたいが、経費がかかる予定なので、３年連続赤字も覚悟。減価償却分を除くと、約４００万円の黒字。今後は持ち物件を法人に移したり、売却する等をして、うまくコントロールしていかないといけない。まあ、まだ先の話かもしれないが、そこは戦略的にということで。とりあえずは、今週末の課題が終わったので、マッサージに行ってこよう。

  2016年03月06日

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• 上司と面談、検討中の物件

  本日、職場で上司に呼び出しを受ける。個室で面談実施。私の体調面を気にかけているようだ。ちょっと業務量が多いと伝える。この先、体調がきつくなったら、配慮を依頼しやすくなった。さて、朝から通勤の電車の中で、今後のビジネスの展開について考える。まずは法人の売り上げを拡大する必要がある。今のままだと、黒字化は不可能だ。方法は法人の物件を増やすしかない。ちょうど2件、北海道の物件を検討中。これを取得に動くか、真剣に考えている。資金のメドが着けば、現地調査実施の予定だ。うまく行けば、来週末あたりに、北海道上陸かもしれない。週明けから、資金繰りに動こう。

  2016年03月04日

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• 本業多忙・・、そういえば確定申告

  年明け以降、本業の方が忙しい。体調を気にする暇もない・・緊張感のおかげか、今のところなんとか体調維持。しかし、このままでは、またいつダメになるか・・ということで、気がつけば３月。確定申告の書類が、まだ全然できていない。今週末に仕上げて、郵送の準備をしなくては。

  2016年03月03日

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• 昨日の今日、野立て太陽光

  昨日のブログで、野立て太陽光の順番が来ない、とつぶやいたら、本日、申込の順番が到来したと、メールが来る。予約してから約３年、ようやく巡ってきたようだ。発電開始は早くて３月末、遅くとも５月末。場所は長野か茨城。詳細は未だ不明だが・・次の詳細メールを、首を長くして待つことにしよう。

  2016年03月01日

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• 6号売却活動

  世の中は年度末の三月。不動産売買も活発になる一か月。6号を売りに出して、もうすぐだ1年が経過する。まだ買付に至ったことはない。本日は活動報告をもらったので、ついでに1年経過する三月末で、いったん売買活動をやめる旨を伝える。一方で、反響もだいぶあるようで、価格交渉の可否を聞かれる。本当は値引きしたくないが、交渉が入ればすぐに連絡ください、と依頼する。数百万円なら泣いてもいいか？さて、あと一か月で無事売れるか？期待せずに待つことにしよう。

  2016年02月29日

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• 収益向上の方法

  昨日本を３冊購入。そのうちの１冊が、不動産の収益を向上させるテーマのもので、久々に集中して読み切った。現状では５号が１K２７部屋、回転率がよい。幸いにして、空室期間も短く、今のところは運営がうまく行っているが、未来永劫続く保証はない。そこで、常に５号の利益率向上策とか、他に活用方法はないか、と考えていたが、マンスリーマンションとか、短期専門の賃貸物件というやり方も、やり方によってはありだな。サラリーマンを引退したら、１階の９部屋を、airbnbとして活用することも、ありか。しかし、立地が駅から遠いので、外国人相手では厳しいかもしれない。やはり日本人が中心となる、マンスリーマンション形式がいいか。今は所有の物件の利益を向上させることで、キャッシュフローを増やすことが最優先である。今年中に何か新しい試みを一つ、実行しようと思う。それがレンタルコンテナなのか、コインパーキングなのか、マンスリーマンションなのかは分からない。できるところから、まずは取り組んでいこう。だって、空室は損失だから。手持ち物件で試すなら、失うものはないはず。

  2016年02月28日

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• 自宅太陽光パネル、本購入

  今週は、自宅屋根の太陽光パネルについて、いろいろ検討し、実行するか考えた。結論は、やはり初期投資額が大きすぎる、ということで、見送りにすることとした。やはり４００万円だと、ペイする前に設備の更新になり、なんのための導入か、分からない。あとは、屋根への設置ということで、もう少し慎重に業者選定をしないといけない。だが、太陽光は引き続き情報収集と、勉強をしていく。本日は関連の書籍を２冊購入。そういえば、野立ての太陽光、申し込んでから３年が過ぎようとしているが、この半年以上は、進捗の連絡がない。あの話は、たち消えになったのだろうか？

  2016年02月27日

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• 4号束の間の満室、5号募集開始

  満室予定の4号、本日問題を抱える入居者の、3月末での退去が決まる。これはチャンスと捉え、管理会社と打ち合わせ。滞納気味だったので、傷が浅いうちで済んだ。しかも、家賃が破格の29000円だが、これを相場の35000円に戻し、募集活動を開始した。若干の収益改善と、環境の改善につながるか。そして、短期で法人に貸していた5号、来月末の退去を前に、募集開始の打ち合わせ。家賃は現状維持となる。本日は2本の打ち合わせだが、電話で合計5分ほど。今シーズンは、静かな繁忙期だ。

  2016年02月25日

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• 4号申込、満室？

  本日、4号管理会社に電話発信。下水接続工事の進捗と、空室の募集状況の確認。工事はほぼ終了、あと一部屋だけのようだ。問題はその一部屋。電気代未払いでとめられ、水道管凍結させた入居者だ。もしかしたら、退去になるかもしれない。そして、ついに最後の空室に、本日申込があったと報告を受ける。まだ確定ではないが、満室が見えてきた。購入から2年、長かった…油断はできないが、残ってる2部屋も、春までには埋めたい。頑張ろう。

  2016年02月24日

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• 自宅太陽光の検討

  自宅の屋根の活用として、太陽光パネルの設置を検討。エコキュート設置会社に、見積もり依頼。結果が週末に届く。５KW分のパネル設置が可能で、蓄電池セットで、込み込み約４００万円！！思ったよりも高い。高い原因は、蓄電池。そんなにしないだろ？と思いつつ、結構悩む。売電もするので、収支を考えたが、マイナスのキャッシュフローだ。これなら、電気代を支払っていたほうが、設備更新もないし、今はいいのかもしれない。さて、どうしたものか、まだ結論は出ていない・・

  2016年02月23日

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• セミナー、懇親会、２次会、タクシー

  金曜日の加藤先生のセミナーに参加。非常に盛り上がりを見せる。やはり話がうまい。そして、その後の懇親会にも参加し、ジム鈴木さんと名刺交換。主宰の福永さんとも。その後、２次会にも参加し、加藤先生との２年ぶり２回目の再開を、噛み締める。非常に私のことを気にかけていてくれて、嬉しかった。まだ２回しか会ったことのない私を・・また４月以降、北海道訪問しますので、その際は事務所に伺います。特殊工作員さんとも会いたいし。そして、気がつけば終電が終わっており、解散後は、渋谷からタクシーで帰宅。タクシー代込みで３万円。高くないと思った。さて、２月もそろそろ終盤だ。繁忙期も終わりに近いが、空室を一つでも埋めるよう、またがんばろう。

  2016年02月21日

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• 納税

  本日は、残っていた２７年度の固定資産税を、３件分まとめて支払い。これにて、完納だ。大きな物件は、キャッシュフローも大きいが、税金の負担も大きい。満室でないと、気が休まらないし、自分には向いていないのか？と思ってしまうが、もうちょっとがんばって運営してみようと思う。とはいえ、６号は今も、絶賛販売中。３月までに結果が出なければ、いったん販売活動は中止する。

  2016年02月17日

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• ６号入金日、エコキュート、やっぱり今年も？

  本日は６号の家賃入金日。満室復帰し、おそらく最大のポテンシャルを発揮。ありがたい。さて、先週末はエコキュート設置工事があった。本日で使用２日目。都市ガスとそんなに変わらない。あとはガス代がどれだけ削減され、電気代がどれだけ増えるか、を検証するのみ。次回検針が楽しみだ。今年は物件を買わない、という目標を立てながら、早くも北海道に物件を探し始めた自分がいる・・いい物件があれば、現地まで見に行きたいし、やっぱり買いたい。ただ、基準は厳しくなっている。いかに安く、現金で買うか。これが今年のテーマになりつつある。

  2016年02月15日

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• ５号退去連絡

  ５号の短期貸しの部屋、やっと退去通知が届く。なんと退去は３月末・・話が違う・・・たしか２月中に退去のはず。これでは繁忙期を逃すではないか。早急に募集開始を依頼したが、３月までに次が決まるかは、分からない。入れ替わりの激しい５号、経費が思った以上にかかっているが、去年の今頃よりは、全然ましだ。春までもうひと踏ん張りだな。

  2016年02月14日

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• ７号苦戦

  本日は、７号管理会社へ問い合せ。募集活動の報告を受ける。内覧まで行くが、どうやら敷地外駐車場が遠いのが、ネックになっているようだ。こればかりはいかんともしがたい。まだ時間がかかりそうだ。辛抱するしかない。実は４号も世帯数分の敷地内駐車場しかなく、これが結構カップルの入居を妨げている。これが２台駐車可になると、ターゲットが広がる。今後の購入物件は、必ず敷地内に世帯数分以上の駐車スペースが、絶対条件だ。ただし、地方物件に限る。今年は守りを固めるという意味で、購入はしないと決めているが、購入の条件を厳しくすることで、価格高騰している昨今は、買いたい物件がなかなか出てこない。これは今の自分には好都合。さあ、７号をどうやっててこ入れしていくか。じっくり策を練るとしよう。

  2016年02月12日

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• ４号進捗その他

  本日は、５号の空室の状況確認と、４号の進捗の確認で長野へ。５号の空室は、壁紙とクッションフロアが、想像以上に痛んでいた。全交換も納得だ。５号は１０分程で解散。その後、４号に向かい、外壁の塗装が完了しているのを確認。下水道の接続工事も、作業中だった。その後、管理会社に向かう。昨日管理会社切り替え後、初の家賃入金日だったが、金額がいつもより１０万程少なかった。切り替えの混乱で、回収が間に合わなかった部屋があるようだ。次の入金で全額回収できるようだ。そして、客付けの担当者が先月末で退社したことを知る・・いろいろ決断を後押ししてくれる人だったので、結構頼りにしていたが、こればかりは仕方ない。客付けのほうは、結構紹介もしてくれているようで、３月までには決まる予感がする。外壁が変わり、かなり第一印象が良くなったようだ。さあ、あとは支払いを残すのみか・・

  2016年02月11日

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• ５号リフォーム見積もり

  本日、５号の管理会社より、退去した部屋の写真と、リフォーム見積もりが届く。壁紙全て、キッチンのクッションフロアの張り替えが必要。あとは居室の照明をLEDへ交換するのと、キッチンの蛇口をシングルレバー混合栓に交換。だいた退去時の最低限のリフォーム内容だ。今度の木曜に現地に行って、現場確認をしてくる予定。さあ、あとは４号の客付けに集中だ。

  2016年02月09日

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• ５号退去立会、リフォーム

  先週末は、すでに次の入居が決まっている部屋の退去立会。今月中の入居なので、すぐに現地に行けない旨を管理会社に話し、リフォーム個所を写真におさめて、メールで送ってもらうように依頼。それを見て施工の判断をしようと思う。本業が休めないので、現地に行けるのは最短で木曜の祭日。明日には現地を確認してもらい、プランが届くはずだ。どちらにしても、現地の確認はするが、のんびりできないので、異例の対応だ。あとは短期の部屋が２月にあくが、こちらはクリーニングのみで済むはずなので、入居者を決めるだけだ。今シーズンは入れ替わりが少なく、助かっている。まだ移動のシーズンなので、油断はできないが、昨年に比べれば、労力もキャッシュも余裕がある。

  2016年02月08日

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• エコキュート設置決まる

  本日は、エコキュート設置前の現場確認。水を溜めるタンクがデカく、スペースを必要とするが、なんとか基礎工事なしの場所を確保し、設置が決まる。来週末に工事となり、１日で設置が完了。その後東電とのやり取りがあるが、電気料金体系も現状と変わる。夜間電力が安くなり、その分昼間の電気代が割高となる。そこで、自宅屋根の太陽光パネル設置を検討することにした。昼間の時間発電ができれば、割高の電気を買わずにすむ。まずは家の図面から設置可能なパネルの枚数を算出し、日当りから発電量のシュミレーションを出す。そこでうまく発電ができそうであれば、設置の決断をするだけだ。支出が続くが、これも将来の収益のための投資と考えて、歯を食いしばって耐えるのみ。数年後、うまく花が咲くといいな。

  2016年02月06日

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• 凍結による破裂多発

  ３号、４号の管理会社より、頻繁に連絡が入る。要件は、凍結による水道管や給湯管の破裂。ほとんどのケースで経年劣化が原因らしく、保健適用にならない。今年は特に多い。２月に入り、５件で発生している。下水道の接続工事も、やっと動き出したが、遅れの一因は、地域の水道管凍結が相次ぎ、その対応に追われたためだ。北海道の物件はそんな報告、一切ない。長野は中途半端なんだろうか。

  2016年02月04日

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• 日本人の気質

  最近、職場の同僚から、個人年金の積立について聞かれる。要約すると、「どこの保険会社の商品がよいか」ということだ。私は銀行との付き合いで、月３万円を支払って積み立てているが、殖やすという感覚ではない。それに、どこの保険会社も似たりよったりだ。なので、「個人的にはどこも変わらないと思う」と回答した。その後、日銀のゼロ金利政策の話とか、その影響で銀行の預金金利が下がりだしてるとか、インフレが進んだ場合には、銀行預金だと資産が目減りするとか話す。「じゃあ、どうすればいいのか？」全くの思考停止状態だが、「投資に少しお金を回すとか」と答え、手軽な投資信託の積立を例に話す。次は、「どうすれば投資信託は買えるのか？」ときた。「証券会社の口座を開く」と答えると、「私には難しいな」で話が終わる・・人間的にはいい人なんだが、新しいことに対する抵抗感がすごい。まじめに貯金はできるが、殖やすという概念がない。株式投資を開始してそろそろ１０年、以後不動産投資に没頭し、いろんな本や情報商材を買い、勉強を続けている。自分はまだ投資家として何の成果も上げていないが、それなりのリスクを背負ってタネをまき続けている。それが楽しく生き甲斐のようになっていて、幸せだ。会社に依存しない生活を目指している、職場での異端児は、将来の日本でのスタンダードにならなければいけない、と思ってしまった。これだけ世の中は変化が激しいのに、日本人の金融リテラシーはほとんどレベルが変わらない。金融に関する教育をもっとやっていかないと、本当に日本はダメになってしまうのでは、と不安に思った昼休みだった。まあ、余計なお世話だな・・

  2016年02月03日

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• 怒濤の支払い月間、家賃の値上げ

  ２月は支払いが多い。しかも、１件の金額が大きい。まずは本日インプレッサの修理代金の支払い。２０万ちょっと。あとは５号の都固税１５万弱、そして、５号の退去予定の１部屋のリフォームがあるので、２０万くらいまではみておかないと。とどめは４号関連の５００万ちょっと・・そういえば、４号の外壁塗装はまだ完成していない。屋根と東西の壁面は完了しているが、南北の壁面はまだ白い。下水接続工事の関係で、止まっているようだ。２月中に完成するか、微妙になてきた。４号の空室は、家賃を３万円台に上げて募集を開始。３号の空室は２８０００円から、３７０００円に大幅に上がった。利回りも２２％ちょっとになったが、まだまだ改善の余地がある。４号も２万円代の家賃が５部屋なので、平均で３５０００円になるよう、改善していきたい。今までが安すぎた。

  2016年02月01日

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  ３号リフォーム確認、申込、４号外壁

  本日は午前中、あずさに乗って上諏訪へ。インプレッサをピックアップし、そのまま３号の管理会社へ。３号の空室のリフォーム確認。ところどころやり直しを指示し、その後代金を支払う。そして、嬉しいことに、２月中旬からの入居申込があり、審査も無事通ったと報告がある。これで３号は満室復帰だ。末永く住んでください。その後、４号の状況を確認しに現地へ。外壁の塗装がされており、遠くからでも目立っている。こんな感じ。近くからだともっと色が分かりやすい。まだ下水道の接続工事は始まっていなかったし、外壁も一面は塗装がされていない。繁忙期中に完成するのか、新しい管理会社と話をしなければならない。空室はこれで４号の１部屋と、２号の１部屋、そして法人７号の１部屋の３部屋となった。目標の満室も見えてきた。

  2016年01月31日

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• 自宅にエコキュート導入、車検

  本日は、自宅にエコキュートを導入することを決断。１５年ローンだ。ついでに屋根に太陽光のパネルがどれくらい乗るか、見てもらうことにした。いずれも現地調査で、導入を断られる可能性もあるが。ガス代の８割を占めるであろう、給湯がまかなえるので、エネルギーの自給自足に、一歩近づける。そして、愛車を車検に出す。XVの最初の車検だ。明日の夕方に帰ってくる。明日は長野だ。あずさに乗って，上諏訪まで。そこでインプレッサを回収し、雪がなければ、３号を見てこようと思う。

  2016年01月30日

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• 水道管破裂、インプレッサ修理完了

  ここ最近の寒さの影響で、私のボロ物件で水道管の凍結、破裂が多発。毎年あることだが、今年は例年より多い。さて、１２月中旬に、クラッチ滑りで入院していた、我が愛車インプレッサが、やっと修理完了した。ボンネットのカーボンを再塗装し、ヘッドランプのカバーを研磨したりしたので、１ヶ月以上かかった。費用は２０万円ちょっと。維持費はかかるが、好きな車なので、ずっと乗り続けたい。日曜に諏訪まで取りに行くが、夏用タイヤなので、明日雪が降ったら順延だ。どうかこのまま雨でお願いします・・

  2016年01月29日

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• 小学校説明会、セミナー参加申込

  本日は仕事を休み、小学校の説明会に参加。やはりというか、私立は金がかかる・・しばらくは本業も続けないといけないか？さて、２月のセミナーに申込をした。普段はセミナーにはあまり参加しないが、加藤ひろゆきさんが東京に来るということで、迷うことなく申し込む。もう完全にファンの一人だ。加藤さんがロバキヨを崇拝するように、私は加藤さんを崇拝している。だって、不動産の世界に入ったきっかけは、加藤さんの「激安アパート経営」がきっかけだから。新刊も読んだし、予習はばっちりだ。参加者もユニークな人が多いということなので、今から楽しみだ。

  2016年01月26日

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• 初詣、厄除

  本日は、家族で遅めの初詣へ。古いお守りやお札を返し、今年は私が前厄（数えで４１歳・・）なので、厄除のお祓いを受ける。そして各種お守り、お札等を大量に購入。しめて２万円の出費。その後、おみくじを引く。妻と娘は大吉。私は中吉。気になる運勢は、結局損もなく利もなく、拡大の時期ではない、ということのようだ。やはり今年は物件を買わない、という目標は、運勢的にも正しいようで。これから３年くらいは、守りを固めようと思った。さて、今年はいきなりインフルエンザにかかったが、まずは体力の回復を図り、衰えた筋力を取り戻すために、暖かくなったらランニングを再開したい。そして、不動産以外にも投資の勉強を進め、いわゆる「配当」を受けられるように準備したい。行動するかは分からないが・・あとは、気になるビジネスがいくつかあるので、それらの情報収集と、資金をためたい。

  2016年01月24日

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• 繁忙期前の状況

  さて、賃貸業界では、そろそろ繁忙期だが、私の所有物件の状況が、やっと明らかになった。まず、法人所有の７号は、年末に退去した部屋に、申込をもらう。家賃は若干の指値が入ったが、飲むことにした。リフォームしたもう一部屋は、家賃を高めに設定しているので、時間がかかりそうだ。実は１部屋埋まらないと、赤字なので、とりあえず１ヶ月の赤字で済みそうだ。次に、動向が不明だった３号。リフォーム担当者が年末に体調を崩し、まったく連絡が取れなかった。本日状況確認ができた。やっとキッチンが搬入され、来週の半ばに全ての工事が終わる。月末に現地を確認し、代金支払いと、募集条件の確認に行く。あとは６号の最後の空室の申込後の審査、まだ結果が来ていないが、多分大丈夫だろう。４号は来週から下水接続工事、管理会社も２月から切り替えなので、なんとか最後１部屋、決めてもらいたい。２号は・・・まあこれはのんびり構えよう。

  2016年01月23日

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• ４号修繕進捗

  下水道接続と、屋根外壁塗装という、大規模修繕実施中の４号。１２月から作業をしているはずだが、作業終了の時期なのに、連絡がないので、新しい管理会社に確認をする。結果、年明けから塗装開始、現在仕上げ作業中。下水の方は申請作業が年末を挟んだので、認可がまだ出ていない。負担金の請求がまだなので、こちらは作業していないとは思っていたが、結局１月中の完成は無理のようだ。昨日負担金の振り込み用紙が郵送されたので、本日振込をする。負担金は110万円・・・吐いた・・・なんとか繁忙期を逃さずに、満室にできるか？いや、満室にしなければならない。

  2016年01月21日

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• ５号申込

  先日退去連絡のあった、５号の空室。まだ退去していないが、次の申込が入る。これで満室復帰だ。あとは短期の部屋が１部屋、２月一杯であくので、そこを埋めれば乗り切れそうだ。今年は退去が少なく、出費も少ない。本業の方では休日出勤したり、休みも取りにくくなっているが、そんな間にも、不動産が毎月、家賃を運んでくれる。ありがたいことだ。今年は物件を増やさないと決めたので、その分既存物件のてこ入れをやって、完全満室を目指したい。

  2016年01月17日

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• インフルエンザから回復、５号退去

  インフルエンザから、やっと回復。明日から仕事復帰だ。実は今回、訳あって自宅で療養できず、実家に６日間お世話になっていた。自宅で寝ているよりも、食事も出るし、回復も早かった気がする。さすがに自分の存在意義とか、いろいろ考えさせられる数日間で、ちょっと精神的にきつかった。その間、不動産の方もほぼ何もできず、６号の入居申込の連絡と、５号の退去の連絡を受けただけだ。故障して修理中のマシンも、まだ下諏訪の工場に置きっぱなしだ。４号の修繕状況も確認してないし、３号のリフォームチェックもしていない。ぼちぼち、今年も不動産活動を再開だ。

  2016年01月11日

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• 前厄なのか？６号申込

  新年早々、インフルエンザに苦しんでいる。出勤初日の午後から熱が上がりだし、帰宅後から丸２日４０度…新年の目標も設定できず、やっと起きられるまで回復。今年も健康の回復が第一だな。そんな間にも、６号の申し込みが入る。審査結果待ちだが、多分契約までいくだろう。これで満室復帰。そして、今年は不動産を増やさず、完全満室と、経費削減に努めることにする。その他細かい目標は、ゆっくり考えよう。

  2016年01月08日

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• ２０１５年の反省

  今日で２０１５年が終わる。年始の目標について、振り返ってみると、体を鍛えてフルマラソン挑戦は、鬱病になったこともあり、全然できなかった。まだ体力の回復段階なので、来年も難しいかな・・不動産関係は、所有物件の稼働率９０％前後だったが、目標は９５％維持。これも達成ならず。ただ、年末にかけて９５％に近づいたので、来年はきっちりと維持をしたい。それと、法人で現金買いを１棟、これも達成できず。途中大型物件を追いかけたが、融資でつまずいた。キャッシュフロー月１００万円も、ぎりぎり達成せず・・ただ、来年達成に向け、準備は進んでいるので、目処はたったかな。法人で月商３０万円も、達成できず。物件を増やせなかったし、満室期間もわずか２ヶ月・・まずは７号を満室復帰させ、来年こそは月商３０万にしたい。今年は体調面でがたがただったので、それが全てに影響した感じ。来年は身の丈にあった物件を、じっくり探していこうと思う。では、良いお年を！

  2015年12月31日

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• ブログ開設５年、上田遠征

  気がつけば、楽天でブログを始めて５年周年。まだアクセス数は期間の割に多くはないが、もうすぐで１０万アクセスだ。大家業を始めて５年が経過したことにもなる。着実に物件は増えたが、当初のもくろみ通りには行っていない。これからの５年で、経営の安定化と、法人の規模拡大を達成したい。本日は、上田に遠征し、長野県信用組合にて面談を実施。これまでは物件を持ち込んで相談していたが、今回はあえて個別の物件には触れずに、個人と法人の決算書を見ながら、これから融資を受けていくにあたってのアドバイスをもらう。いままでは経営の安定化とは、収入を増やして支出を減らす、あるいは借入を圧縮していくことと漠然と考えていたが、金融機関の目線で具体的にどのような状態に持っていくのがよいか、非常に納得のいく説明を聞けた。自分の場合は、昨年一気に規模が拡大し、借入が増えたため、一時的な赤字が続いたりしていたので、そこだけが原因と考えていたが、そこは本質的な問題ではないようだ。これで、今年買えなかったこと、つまり借入が増えなかったことと、１年とちょっと、大型２棟がプラスのキャッシュフローになっているので、これをあと２年くらい続ければ、レバレッジ利用での拡大の可能性が広がる、かもしれない。これで来年以降の方向性が少し見えた。非常に有意義な上田遠征だった。

  2015年12月28日

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• 北陸新幹線の座席予約

  明日は上田に行くので、車ではなく、新幹線で移動することにした。ネットで無事予約完了。行きは満席に近いが、帰りはガラガラのようだ。今までは長野新幹線、今は北陸新幹線だ。北陸まで開通して初めて乗る。しかし、行き先は途中の上田。これだけ長野に行っているが、上田市に行くのは、多分生まれた初めてだ。日帰り、しかもとんぼ返りなので、観光の余裕もないが、街の雰囲気とか、いろいろ感じてきたい。

  2015年12月27日

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• 佐久、小諸の物件調査

  本日は、年内最後の物件調査。まずは佐久と小諸の間のアパートを、外観だけ見学。その場で仲介会社に電話発信したが、有益な情報は得られず。かなり外壁の痛みがひどく、修繕にかなりかかりそうだ。しかも、空室が７５％だ。その割に、価格が高い。おそらく転進。２件目は、小諸の駅前のRC。旧耐震だが、土地は広く、しかし有効に活用されてない。空室全部を見たが、こちらも水回りを中心に、金がかかりそうだ。しかも、雨漏りもしており、屋根の防水と外壁塗装も必要。建物をそのまま利用するのは、ちょっと効率が悪いか。こちらは、場所がいいので、新築でもいけそうなら、話を進めてみたいと思う。今日は小諸で不動産会社の社長と知り合いになり、いろいろ教えてもらった。もし２件目の物件を手がける場合は、この社長に相談してもいいかもしれない。

  2015年12月26日

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• 職場で一人、４号満室へ向けて

  今日も我が社は休日。しかし、私は一人出勤し、年内の仕事を片付ける。この２日でかなりはかどる。日頃いかに邪魔が入っているか、を実感する。そして、２月から４号の管理会社が変更になるが、現在その準備が進んでいる。本日は入居者への通知書に捺印し、ポストへ投函。ついでに年賀状もね。まだ大規模修繕は終わっていないが、来年は４号の満室が実現するはずだ。足掛け２年、長かった・・いやまだ１部屋空いてるけど。

  2015年12月25日

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• ７号リフォーム完了

  本日、７号の空室１部屋のリフォーム、完了の報告があった。アクセントクロスや、CFの柄を工夫したり、照明をLEDにしてリビングはおしゃれなものにしたり、結構今までにないリフォームに仕上がったようだ。年内は現地に行けないので、年明けなるべく早く、現地確認したい。けど、その前に入居が決まると、ありがたい。年末にもう一部屋あくが、こちらは今年の秋に入居した部屋なので、違約金やら広告料の返還でお金が戻ってきた。ペットを飼っているので、どの程度の痛みがあるかだが、以前の状態に近ければ、なにも手を入れるつもりはない。繁忙期前に準備が出来た。あとは入居が決まるのを待つのみ。

  2015年12月24日

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• 年末の行動予定

  本業では、なんと明日からクリスマス休暇をはさみ、正月休みまで一気に休みだが、仕事が片付かないので、今週はカレンダー通り出勤。明日は冬用タイヤに履き替え、土曜日に小諸市の物件見学。週明け月曜に上田市の金融機関に面談へ。不動産活動も、規模が拡大できるなら、その準備はしておかなければならない。今年は２８日で活動は終わり。じっくりと今年の反省と、来年の目標を考えようと思う。

  2015年12月22日

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• 公庫審査結果

  本日、公庫より審査結果の連絡。面談から日数がたってないので、経験上電話が来た瞬間に、「こりゃダメだ」と思いながら出ると、案の定、融資不可。今年はついに不動産購入はなしで、終わりを迎えそうだ。４号の修繕費用もダメだったので、キャッシュがほとんどなくなる。まだ１件、金融機関の面談と、検討中の物件があるが、これは買えても来年。来年も購入は控え、売却活動をしながら、キャッシュを積み上げることに専念だ。

  2015年12月21日

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• スポーツジム退会

  体調を崩してから通っていなかったジム。約１年全く通えなかったので、本日退会手続き。今後は様子を見ながら、ジョギングから再開して、筋トレができるようになったら、再入会しようと思う。今年はいろいろ体の不調がでたので、来年は体調の回復と、ついでに筋肉質の賃貸経営を目指す。

  2015年12月20日

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• 休日出勤、面談日程変更

  本日は、土曜にもかかわらず、出勤した。年末だからとか、関係なく、繁忙期だ。年内あと数回は、休日出勤になりそう。そして、年末の某金融機関との面談、本業の関係で再調整を依頼。せっかく長野へ行くなら、例のRC物件を同日に見に行くことにする。この物件、破格の値段の理由が判明。どうやら告知事項があるようだ。しかも手入れがほぼされていないようで、修繕もかなりかかりそう。まだ現物を確認していないので、結論は出てないが、聞いた限りでは多分転進か？

  2015年12月19日

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• 公庫面談の感触

  昨日はマシンの故障で、疲労困憊だったが、そういえば午前中は公庫で面談だった。支店も担当者も、結局変わらず、感触はあまりよくなかった・・どうすれば貸してくれるのか、全く以て分からなくなってきた。もうすぐ大家になって５年、それでも経営者としてまだまだということなのだろう。まあね、たしかに決算書を見ると、まだまだ軌道に乗っている、とはいえないので、分かってはいるんだけど。期待せず、審査結果を待つことにしよう。

  2015年12月18日

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• 長野遠征、物件見学、車故障

  本日は長野へ。まずは売りアパートの見学。築年数以上の劣化具合だ。これは今の売値ではとても買えない。ということで、一度出した買付の金額を直し、ほぼ半値で再提出。これでダメなら、他の人に運営をしてもらおう。そして、リフォーム中の３号の確認。まだキッチンとか風呂の、資材が届いていないようで、未完成の状態。繁忙期に向け、着実に進んでいる。その後、４号の確認を、と思ってインプレッサを動かすと、クラッチが滑って、加速しない・・無理をしつつも、なんとか高速に乗ったが、やはり加速せず、しかもクラッチの焼けるにおいがしたので、非常駐車帯に車を停め、JAFに救助要請。結局、完全に動かなくなり、購入した中古車屋まで運ぶ。上諏訪駅から最終のあずさに乗り、たった今帰宅・・幸い、全て無料で運搬でき、車の保険で移動にかかる交通費も、支給されるので、もともと予定していたクラッチ交換費用だけで済みそうだが、雪の降る高速の路肩で４０分待っていた時間は、生きた心地がしなかった。中古車の不具合は、指摘された時点ですぐに直しておこうと、固く心に誓った冬の夜・・

  2015年12月17日

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• 納税、融資資料作成

  本日は、６号の都固税の最後の支払い。これで６号は完納。あとは年明けに５号の４期を支払えば、すべて完納だ。そして、明日の公庫面談のために、これから資料を作成する。今年はすでにいろいろ作ってあるので、内容を更新するだけ。それにしても、随分融資を断られ続けた１年だった・・最後くらい、融資OKの回答をもぎ取りたい。

  2015年12月16日

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