[所詮“や”のつく商売は・・・]の記事一覧 | ほぼ毎日１分のほほんなライフスタイル生活応援？雑学からちょっとタメなるかな？いろんな話

不動産屋は、ナマケ者？

不動産屋は、よく「待つ」のが仕事と言われることがある。中にはワタイのように地上げなどをﾒｲﾝに活動して地域を開発していくことを会社の理念としてやっているところは、軍隊みたいに行動することもあるが・・一般には朝の９時か９時半ごろに出勤して、電話で銀行などと情報交換してから客のとこに行って、奥さんとちょこっと顔つなぎなどコミュニケーションをとり地域を車で流してパトロールしながら待機する。このようなことをして一日が終わってしまうことがあるけど半月に一回でも５０００万円クラスの物件を両直で仕事をしたらまぁまぁといった世界なんで、それなりに落ち着いた会社や営業マンが多い。たまに巷の不動産屋を訪ねては情報交換もしたりする。大手の社員同士が接することはまずないやろう。不動産屋の社員の給料は一般にフルコミッションの場合で３０％～４０％一部固定で１０万円＋１０～２０％、完全固定制で手当が＋１ぐらいか。まぁ～慣れるまでは、楽ではないかもしれないけど一回まわりだすとこれがなかなかたまらんわけだ。昨今は、買いたいといっても、ローンが通らないケースが多くなっていて成約できないことがあるので油断はできない。苦労して何とか成約して稼ごうと思って一生懸命ローン事務手続きを進めていくけど、結局融資がおりずそこまでの手間がみんなパーになることがある。こちらの責任ではなくて基本的には客の砂糖に蜂蜜をかけたような甘ぁ～～い、甘い資金計画が問題なのだが、仕事をしている営業マンの焦りも大きな原因になっているだろう。

前回のつづき

～つづき～の前に一言ここんとこ、地上げ交渉その他、管財物件の整理等に走り回りろくにカキコできてまへん。すんまへん。せっかく縁があってワタイんとこ覗きにきてくれてはるのに更新してなかったら、なんやぁ～このページは！！となりまっしゃろなぁ？（T＾T）ウッウッウッまぁ～アトランダムなカキコになってしまうまっけど、一つよろしゅうたのんますぅ～～では、前回のお話のつづきでおまっ。連れの弁護士に電話したところから・・・「それで、筆跡鑑定はしたか？」「えっ、それはまだしてまへん・・・」「どうしてせぇ～へんの？本人がそう言ったんやったら、書いてない可能性があるかもしれない」「嫁はんが誰かに書かせたモンやったらどないする？」「当然無効になる。ただし、嫁はんの名義の分は有効やなぁ」こうなったら、詐欺罪でこの夫婦を訴えるしかないけど、裁判になったら５年、１０年はかかってしまうかもしれへん。金もいる。仮に負けたら、嫁はんに払った金は戻らへんかもしれへん。それより旦那の持ち分を買い取る交渉をした方がええなぁ。弁護士に依頼した時間は僅か数時間でやった。弁護士の読みどおり、旦那の目当ては金で、支払った金は契約金額の半分の額の７掛けもう一回、正規の委任状と念書を旦那に書かせた値段にしては高くついてしまった。共同名義の売買は以外とトラブルが多い。名義人すべてと契約を交わすことが前提やけど、出された委任状を全面的に信用してしまった話を進めてしまうことがある。不動産屋ですら、たまぁ～～に失敗というか、痛い目にあうことがあるから念には念をいれないといけない。売買契約後に共同名義人が出てきて、委任した覚えがない！とか言うヤカラをするものがいるくれぐれも注意しないければならない。

夫婦の共有財産に２倍の金を払ったドジな奴という話

この世の中、騙される方も悪いとつくづく思わされるけど不動産屋にまつわる詐欺めいた事件がある。もちろん、詐欺は立派な犯罪やから、犯人が悪いのは当たり前のことやけどそれでも自分の一生の財産やから、子供に残すタメの家、土地の買い物にしてはあまりにも無防備な買い方をするところをみると、騙された買い主もちょっと無責任ちゃうか？と被害者自体も責めたくなるなぁ。詐欺はやるほうもやられるほうもドラマのようなもんや。中でも、こんな夫婦で仕組んだ詐欺ドラマは、なかなか新しい夫婦の自立した生き方と言うモンを覗かせてくれていると思う。ある夫婦から戸建てを買った人がおる。この人を仮に鈴木さんとする。家・土地ともに夫婦の共有名義になっていた。奥さんがすべてを任されていると言って、旦那の委任状を見せられて価格も折り合いがついて、契約することができた。そして、さぁ～引っ越しやと言うときになって、その家の旦那から電話が入った。「あんたたち、私の家を買った」と言っているそうやけどいったいどういうことやっ！「奥さんから、旦那さんの委任状を見せてもらって契約は終わってますよ・・・」「そんなことを委任した覚えはない！いっさい私とは関係ない！嫁はんも家を出ていった。私は委任状なんか書いたことない！」「その委任状を筆跡鑑定したらわかる！」それだけ言ったら一方的に電話を切りよった。自信たっぷりの言い方やったから、もしかして？？？この夫婦は別れたんかもしれへんと鈴木さんは思った。「そうなったら、ちょっとややこしい事になるかもしれへん。法律的なことを聞いておいたほうがいいだろう」と不安になって弁護士をしている連れに電話をしたら・・・・～つづく～

相場より安い売価をつけさせる。

実際の相場より安い売価をつけさせて売りに出したら、すぐ客がついてアッ！という間に売れて、ほとんど営業活動をしなくても済む。営業活動は不動産情報誌に広告を出すこともしかり新聞の折り込み広告、チラシの配布等も含む。すぐに売れてこういった経費が浮けば、その分利益率が上がるから会社にしてみればありがいたいわけだ。自分の営業成績にも跳ね返ってくる。では、どうやって相場より安い値段をつければいいのか？まずは、営業マンが売り主の信用を得ること。人当たりのダメな人は、まず営業には向かない。当たり前だ。人に好意を持たれるような人柄（うわべだけでも可）と、ルックスが必要だ。不動産仲介というのは、あくまでも売り主が売値をつけるもので不動産屋がなんぼ口を出しても、売り主が納得しないと、不動産情報として日の目を見ることはない安い値段をつけて売りやすくするには、まず売り主をその気にさせることが第一である。その為にまず自分を信用させてこの人の言うことに間違いないと思わせないといけない。そのうえで、なんだかんだと理由をつけて相場より安い売値をつけさせるわけだ。値をさげる為の理由は内装が汚れている、マンションなんかは部屋の階数が低いバルコニーの向きが悪いなどで、戸建てや土地などは道路付けが良くない道路の幅員が狭い、玄関の向き、位置、建物の敷地に対する配置が良くないなどいろんな理由をつける。ただし、これらは単に値段を下げさせる為の理由ではなく、現実に売却における流通価格に大きく左右される査定の評点であることは間違いない。

「あ～」言えば、「こ～言う」

不動産屋の務め。例えば５，０００万円の売り物を持っていて、３，５００万円の物件を買いたいというお客さんが来た。さぁ～どうするかな？まずは５，０００万円のほうから勧める。どれだけこの物件がいいのか？お客さんの条件にあっているか！などを話して足らずの１，５００万円を支払えるかどうかを探って、さりげなくローンを勧めてみたりする。さて、ここで不動産屋が熱心になるのは何か？不動産屋も当然商売なので、同じ仕事をするなら自分のところに売りと買いの両方の手数料を稼ぐことである。よって、どんなものでも理由をつけては、いかにこの物件がいいか！この価格が適正な価格の設定であるかを説明するわけだ。例を挙げてみると中古マンションの場合。エレベーターを例にあげて、屁理屈をいうとエレベーターに近い時：「便利やねぇ～奥の部屋やったら毎日のことやから長い通路を歩いているとイヤになりまっせぇ～ご主人が夜遅くに帰って来たとき疲れているのにねぇ～」逆にエレベーターが遠い部屋の場合。「エレベーターが近いと何かと人が通るたびに・・・とか「奥の方が静かで絶対いいいですよぉ～」となる。駅から遠いときも「不便ねぇ～」とか言うお客さんに「そやから静かなんですやん！」とまぁ～こんな感じで、物件の立地条件や環境をその場その場で価値観を変えさせるわけだ。これがある意味、腕の見せ所でもある。しかし、こんな言い方、書き方をしてしまうと、ホンマに不動産屋っていうのは口から出任せを言う、いい加減な奴っちゃ！となるかもしれないが正直この世の中、不動産だけでなく、１００点満点なんでないわけだ。常にあっちたてたら、こっちたたずで。先の価格についてもお客さんがいい買い物をしようと思うのであればある程度は自分で目的地の環境を調べて、信用できる不動産業者を捜すことから始めるべきだ。５，０００万円を売り希望価格で、その物件を気にいった買い主候補のお客さんが欲しい！と言ったが、ギリギリ４，５００万円ぐらいまでしか出せない場合間をとると、４，７５０万円であるが、これがなかなか難しい！ここで駆け引きを試みる。売り主には、４，６００万円ぐらいまでなら頑張って買いたいと言う買い主がいる、と話す。買い主には、４，８００万円ぐらいまでの交渉可能かどうかを確認する。これで、第一回目の価格の交渉範囲を特定していって、あとは落ちていないお金で売り、買いとも大きなお金には違いないが、全体の売り買いを達成できるかどうかの所なので売り主には、「このお客さんが千載一遇の勝機で、ココで売り切らなければこれ以上価格が上がることはないですよ～」いい限りなく、買い主希望の所まで歩み寄らせるように近づけていく。バブルの時なら、売り手市場で、欲しいのならココまで買い上がってこい！みたいな、ココまでおいで～商売だったけど、今で、まだまだ、買い手市場のため、いつまでも頭がバブルな素人売り主にコンコンと言い聞かせて、その事を解らせてやらないといけないわけだ。誰しも自分の持っているモノだけは、値下がりしない良い物だと思いこみたい気持ちは分かるが、死んだ子の年を数えるみたいにいつまでも昔の値段をいってもらってはこまる。

「両手」

不動産屋の業務にはいろいろあるけど、仲介という業務は非常に重要でありおいしい。よく週末の新聞に入っている不動産屋のチラシを見ると「不動産のご売却は当社にお任せください。～査定無料・秘密厳守～」とかいうフレーズが入っているのを見かけると思う。これは不動産の売り主を捜しているわけだ。仲介業務というのは、。売り主に売買の業務を委託されて売買契約まで行うもので不動産屋と言われる仕事のうち８割を占めると言える。チラシを見た客から売買を任された物件は、本来、不動産流通機構（業界ではレインズと呼んでいる）へ登録しなければならないとされている。（任せ方に種類があるので、これによっては義務ではなく任意の場合がある）しかし、不動産屋の本音は登録をしたくない。なぜなら、自分のところで買い主を見つけたいので、おいしいモノを独り占めしてコソッと食べたいのである。なぜか？次回につづく

不動産【屋】

ワタイの商売は不動産“屋”一口に不動産屋と言っても、いろんな不動産屋がいる。賃貸を専門にやっている不動産屋もあれば、売買仲介を主としてやっている不動産屋、地上げをして開発行為を行い、新しい街を造ったり競売物件や管財物件の整理などをやっている不動産屋などなどいろんな形がある。これらを引っくるめて、“不動産屋”という商売を、世の人たちはいったいどう思っているのか？不動産屋さんは必要だけど、一般的にみて、浮き沈みが激しく、どちらかと言えば博打的に捉えられ、派手で行儀が悪そう？？などと自分の身近な存在の人にはあまりいいイメージがなく、大事な人に就いて欲しい職業のように思われていないのではないでっしゃろか？欧米では不動産業と言うと弁護士や医師などに負けずとも劣らない職種であると聞いたことがあるが、この日本では大きな財産を扱う割には、不動産屋は日の当たらない商売だなぁ～～とつくづく感じることがある。自分的にはいつ頃からそういうイメージを持たれ出したのかよくわからないがこの業界、特に悪徳業者が多い、胡散臭い奴が多いという風に思われているようだ。確かに、今のような平成の大不況が続くと物件がなかなか売れないためになかには「あくどい」やりかたを当然のようにやっているものをいるだろう。そんな「あくどい」やり方をする業者もあるせいか、最近の消費者は住宅ローンをはじめ不動産の情報をよく収集してよく勉強しているなぁ～と感じさせられる。世の中の一部に蔓延る欠陥住宅などを掴まされないようにと勉強をしているのだろう。それでも、所詮は素人。やはりプロにはかなわない。当たり前である。不動産屋であっても毎回、毎回新たなことを勉強させられ、時に不動産業の奥深さと怖さを感じるぐらいだ。不動産は素晴らしい財産だ。くれぐれも失敗しないように、このカテゴリーでは、不動産という大きな財産の売買を考えている人、家を借りたいと思っている人にちょっとだけ参考になればと思い、話していきたいと思う。