1147479 ランダム
 ホーム | 日記 | プロフィール 【フォローする】 【ログイン】

イダケンが吠える!【東京・横浜マンション管理士】

PR

カテゴリ

プロフィール


イダケン2007

カレンダー

キーワードサーチ

▼キーワード検索

バックナンバー

全1383件 (1383件中 1-10件目)

1 2 3 4 5 6 >

2019.11.14
XML
カテゴリ:マンション管理士
2019年9月関東を直撃した台風15号により箱根は大きなダメージを受けました。

2か月経過したも、未だ箱根戸損鉄道は再開しておらず、道路わきでは被害復旧の工事が行われています。

ところで・・

2018年8月から箱根強羅にあるリゾートマンションの仕事をしています。

このマンションは箱根屈指の施設を有していますが(二つの泉質が違う温泉と屋内プール完備)、管理費が高く、積立金が割安という状況に陥っていました。

大ナタを入れないと、マンション管理が破綻するという理由でイダケンに声がかかりました。

一年が経過して、理事会と取り組んできたことは多岐にわたります。

イダケンが全て行ったわけではありませんが、手助けの一部ができたことは誇りに思います。

1.給排水設備業者の変更と料金見直し
2.プール・大浴場等共用施設の設備改善と光熱費削減のための施策
3.駐車場使用ルール・料金の見直し
4.管理委託契約見直しのと管理会社変更
5.細則変更の変更
6.有線放送の契約解除
7.各種委託業者の変更及びコスト削減の取り組み
一AEDリース料及びコピーカウンター料の見直し
二電気供給会社との契約見直し
三自動販売機料金の減額
四自家用電気工作物設備点検業者の変更及び料金の見直し
五ゴミ収集会社の変更及び料金見直し
六消防設備点検業者の変更及び料金見直し
七灯油代の購入ルール変更
8.新聞の購読の見直し
9.観葉植物レンタルの廃止
10.植栽管理の実施
11.管理費等長期滞納者に対する法的措置
12.エレベータ保守会社・リニューアルの相見積取得

リゾートマンションの難しさは、組合員が

・個人所有居住目的での使用
・個人所有リゾート目的での使用
・法人所有保養所施設としての使用

所有及び管理の考え方が大きく異なることです。

リゾートマンションでありながら、アンケートの実施、説明会の開催、理事会議事録のスピーディーな配付等により、意見聴取・周知を図りながら、合意形成をおこなってきました。

まだまだ、課題は多く残りますが、マンションとしての資産価値を高め、住環境を良くするために、しっかりサポートをしていきたいと思います。









最終更新日  2019.11.14 22:01:05
2019.11.12
カテゴリ:管理組合
街を歩くと、様々な自動販売機を見かけます。

金券ショップで販売している格安切符や株優が売っています。

高額な商品を扱っています。



だし汁の販売器!?

全て同じ700円の商品。どれだけニーズがあるのでしょうか・・



さて、マンションでも自動販売機を設置しているケースがあります。

戸数の少ないマンションは採算が取れないので、難しいようですが、概ね100戸を超えると自動販売機会社さんは相談に乗ってくれます。

コンビニや屋外の自動販売機が遠いところでは、積極的に話が進みます。

屋外の自動販売機では、定価売りが多い為、120-150円の設定をしています。写真のマンションでは、利益を上げる必要がないため、居住者のサービスの一環として、100円からの販売に価格を改定しました。



許可が必要なようですが、酒類の自動販売機です。

スパ施設を備えたマンションは、一汗流した後にイッパイ!のような感じになるのでしょうか。







最終更新日  2019.11.12 08:33:45
2019.11.09
カテゴリ:維持・修繕
耐用年数が長いと言われるアルミサッシュも、古くなると、ガタがきます。

消耗部品交換で延命が図れても、フレームのゆがみや、性能の陳腐化などで、いつかは交換を必要とする時期が訪れます。

サッシュの交換にあたっては、障子(稼働する窓の部分)を撤去後、枠よりも一回り小さなサッシュを取り付けるカバー工法が採用されるケースが多いです。

戸数が大きくなると、工事日数も長期化するために、大規模修繕工事のように敷地内に現場事務所等を設置します。



プレイロット(敷地内の公園)に、そびえたつ現場事務所!!

現在工事中のイダケン顧問先のマンションでは・・

サッシュをLow-Eガラスという、性能の高い複層ガラスを使用したものと玄関扉を交換。

総工費は約1億3千万円。1戸あたり約70万円。

助成金(二つ)の総額は約3500万円。1戸当たり約19万円。

助成金の効果大なりーーーw






最終更新日  2019.11.09 00:00:13
2019.11.08
カテゴリ:マンション管理士
関内のセルテに買い物(ダイソーw)しにいくと・・

うーーーん、最近はやいはやいと言っても、11月上旬ですよーーー



最近は、クリスマスの飾りつけをマンションエントランスで行う管理組合が増えています。

クリスマスツリー自体は、通信販売や量販店に行けば、手ごろな価格で見栄えのするものをゲットできます。

気を付けなくてはならないことは・・・

イルミネーションの配線



転倒防止対策

です。

クリスマスツリーの置く場所に、ちょうどよい位置にコンセントがあるといいのですが、設置場所によっては配線を引き回さなければなりません。コードが歩行の障害になる・・・なんてことも考えられます。

また・・

購入したクリスマスツリーは、自立はするものの、ちょっとした衝撃で倒れます。

仮にぶつからなくても、エントランスが、風の通り道になっているマンションもあります。

見栄えのする大人の高さくらい(NBAのバスケットボール選手くらいのものも?)のツリーを設置すると

飾りつけや電飾をすると、結構な重さになります。

倒れた時に、小さなお子様がけがをする・・(大人でも怪我をすることも十分考えられます)・・リスクも十分にあります。

街中や地下街で自立型のクリスマスツリーを置いていますが、人通りの多いとこに設置する者は、安全策として足元に砂の入った土嚢ふくろをツリーの足元の上に置き、簡単に倒れないよう工夫しています。









最終更新日  2019.11.08 00:37:15
2019.09.23
カテゴリ:マンション管理士
関東全域で甚大な被害を与えた台風15号(Faxai(ファクサイ))。

翌週に訪問した三浦海岸のマンション。



最上階のガラス庇が、風に巻き上げられ、数十メートル先の民家の屋根に刺さっていたとのことです。

イダケンは管理会社時代も、同様の事象を見たことがあります。



ステンレス製の消火栓ボックス蓋が風で破損。

壊れなさそうな部位ですが、台風おそるべしですね。



パーテーションが割れていました。

これは多くのマンションで同様の被害が見られます。

台風の被害は共用部保険が適用される場合があります。

被害箇所が多い為、復旧工事が思いのほか時間を要する可能性があります。

工事を待っていては、破損部からの二次災害が起きますので、安全策は早急に講じた方が良いでしょう。

因みにイダケンは、家に帰れず、横浜事務所に泊まり、翌日電車が動き始めた昼過ぎに帰宅しました。

電車が止まっているのをわかっていても、何とか会社に行こうとするサラリーマンの皆様。

37度近い高温で、かつあの混雑したホームに長い時間待たされるのは、体に異常を来すレベルです。

月曜日の朝にはその状況が容易にわかったはずなのに、国として、何らかのメッセージ(東日本大震災の翌日に外出を控えるようにと言ったもの)を発信していれば、会社としても休業にするなどの策が講じられたと思います。







最終更新日  2019.09.23 13:07:34
2019.09.08
8月下旬に体調を崩しました。

風邪かなと思っていましたが、9月に入っても、仕事に身が入らず、時間が空けば横になっていることが多く、

数日前からは食欲もなくなり、食事が喉を通りません。

来週病院で検査を受けます。昨年のように大病を患っていないか心配です。

事務所は、スタッフがいますので、イダケンが体調を崩しても問題なく回るようになっていますが、

こんな状態なので、

9月16日(祝日)に予定したセミナーは中止にさせて頂きますのでお知らせ致します。

お申込みいただいた皆様申し訳ありません。

体調悪いと、だめですね。

モチベーションが極端に落ちますし、イライラしているのが表面にでていることがわかります。

お会いする方々に不愉快な思いをさせているのでは・・・と

物事を後ろ向きに考え、ネガティブモード全開で、自己嫌悪に苦しみます。

50に近くなると、体力がなくなるのでしょうか・・

一日でも早く復活するよう頑張ります。






最終更新日  2019.09.08 12:51:47
2019.08.01
【マンション管理再生プロジェクト4-3】

大規模修繕・瑕疵問題・管理コスト削減・修繕の適正発注、横浜市緑区129戸マンション

前回のブログ記事⇒​設計・監理会社選定のお手伝い

設計・監理が決まり、まずは診断。

躯体の痛み(タイル浮き、ヒビ)は少ないですが、防水や塗装面の状況が悪く、予定通り、大規模修繕を進めることになりました。

診断の次は、設計と予算立てです。

設計・監理を決める中で、各コンサルから、120万円は下らないというお話を聞いていました。

劣化状況を勘案し、施工範囲と工法を決める設計を行い、それに基づき予算を導き出したところ、約1.5億円くらいになる見通しでした。

雨漏りをしている屋上防水のやりかえは必須。

廊下やバルコニーの長尺シートも剥がれなどが出ており、張替は外せない。

タイル面は、同規模のマンションと比較すると補修範囲は少なめでしたが、タイルの種類が非常に多いため、製作するタイル金額は大目になります。

鉄部は横浜でも内陸で、劣化の進行が遅く、この部分は範囲を絞り込むことになりました。

『建通新聞」と『マンション管理新聞』の二新聞を使い、公募記事を掲載。

15社くらいから参加申し込みがありました。

施工会社選定においては、途中まで設計・監理業者を外して行う事としました。

この部分は、是非組合で準備を進めたいという要望があったからです。

もちろん、手伝いがいないと大変なので、こちらもイダケン事務所へ依頼を頂きました。

10社に見積もりを依頼。8社から見積が提出され、5社とヒアリングを行う事に。

次にさらに絞り込み3社から二次ヒアリング。

プレゼンテーションの納得性と、価格の妥当性により、2番目に安い業者が選ばれました。

見積金額は、約1.29億円と、想定した戸当たり単価が150万円であったので、約3分1圧縮できたことになります。

4-4に続く

【2019年9月16日イダケン事務所主催のセミナーを開催します】

​​









最終更新日  2019.09.08 13:07:13
2019.07.30
カテゴリ:カテゴリ未分類
【マンション管理再生プロジェクト4-2】

大規模修繕・瑕疵問題・管理コスト削減・修繕の適正発注、横浜市緑区129戸マンション

前回のブログ記事⇒​コンサルタントのコンサルタントが必要と判断

イダケンへの依頼は、まず、設計・監理コンサルタント選定の補助でした。

イダケン事務所では、大規模修繕の設計・監理業務を受注することもありますが、アドバイザーとして監修業務を行うことも間々あります。

専門委員会で、設計事務所一社、管理会社二社(現管理会社含む)の合計三社から、見積を取得したところ、

税込約250万円、約285万円、約480万円と、一社が断トツ高く、他社と200万円以上の開きがありました。

組合は、最低額の業者を選んでよいか不安でした。

これまで、各社の自由提案(各社提案方式)で見積を取得したため、価格以外の比較は難しく、共通条件でどのくらい違いがあるのか確認をしたいとの意向でした。

イダケンが共通仕様書を案を作成し、何度か委員会で協議。

その後、委員が業者をリサーチ。当初見積もりを依頼した業者+3社の6社に見積を依頼することが決まりました。

現地調査段階で、「競合するのであれば、辞退したい」という設計事務所の申し出があり、結局5社から見積が提出されました。

見積金額は・・税込みで最低金額が約200万円、最高金額が約325万円という結果です。

因みに最初に見積を依頼時に最高金額の見積を提示してきた業者が、今回最低金額の見積提示がをしてきました。しかも半額以下!?

委員の皆様はこの見積提示に驚きました。

全社(5社)から一度プレゼンテーションを聞き、プレゼンテーションの評価が高かった3社と二回目のプレゼンテーションを行いました。

委員会で一人一人意見を聞いたところ、僅差で「一番高い金額を提示した設計事務所」を選ぶことが決まりました。

選ばれた理由は、プレゼンテーションの納得性、担当技術者の受け答えの評価が高かったこと。二番評価の設計事務所と金額差は25万円程度と、金額面よりもプレゼンテーションによる期待値の方が上回る結果となりました。

因みに一番低い金額を提出した業者のプレゼンテーションは最低。見積最低金額の会社でしたが、話を聞けば聞くほど不信感が募り、価格メリットはないと組合は考えました。

さぁ、これから大規模修繕の本格的な準備が始まります。

このマンションは、非常に設計に拘っているため、設計・監理業者のプレゼンテーション時に各社とも戸当たり150万円は下らないであろうという見立てをしていました。





予備費を考えると、今ある積立金の大部分を使い果たしてしまうのでは?そんな不安を感じながら、診断・設計に突入しました。

4-3に続く


​​









最終更新日  2019.09.08 13:08:27
2019.07.29
【マンション管理再生プロジェクト4-1】

大規模修繕・瑕疵問題・管理コスト削減・修繕の適正発注、横浜市緑区129戸マンション

8年前のことです。

電話で相談を頂き、その後初回面談をした当時の理事長は疑心暗鬼でした。

でも・・イダケンの提案に光明を見出していました。

初めての大規模修繕を準備するにあたって、どうすべきか悩んでいました。

管理組合としては、設計・監理方式で行く腹積もりを決め、管理会社を含めた複数社の業者から提案を受けたところ、共通条件で見積を依頼したつもりが、250-500万円と金額にあまりにも大きなばらつきがあり、選考基準がよくわからず、5回目の専門委員会開催で大規模修繕コンサルタントの選定作業が止まってしまいました。

準備を進めるにあたって、右も左もわからない。

しかも、管理会社は、業者の一つとなるため、準備作業は組合内で行わなくてはならない。

高額な出費を伴う大規模修繕。準備を行うにあたって、失敗は許されない。

委員会活動を遠隔に行うために、活動支援を行う専門家が必要と考え、イダケンに白羽の矢が立ちました。

「コンサルタント」のコンサルタントが必要。

組合にとっての参謀、修繕アドバイザーとしてイダケンが参画させて頂くことになりました。

4-2に続く

【2019年8月12日イダケン事務所主催のセミナーを開催します】

​​









最終更新日  2019.07.30 11:45:30
2019.07.26
イダケンが理事長を務めるマンションでは、年に1-2回役員の懇親会を開催します。

もちろん自腹でw

しかも、自腹で管理会社を招きます。お世話になっていますので。

組合のお金を使うことや管理会社に協賛を募ることは、あらぬ誤解を生みます。

関内のスーパー・コスパのお店。うまうま、やすやすデス。

一品目に出る刺身盛り合わせ。ボリューム、鮮度すごいです。



まぐろのカマ。

大きさが伝わると思いますが、ビッグです。







最終更新日  2019.07.26 23:29:02
このブログでよく読まれている記事

全1383件 (1383件中 1-10件目)

1 2 3 4 5 6 >


Copyright (c) 1997-2019 Rakuten, Inc. All Rights Reserved.