マンション管理士イダケンが管理をグッと良くする

「管理会社を斬る」今回のターゲットは、ゼネコン系の大手管理会社のＨＣ社です。

評価は◎とても評価が出来る、○評価ができる　●着眼点は良いがもう一息　△普通　×視点がずれているです

1.「平均12棟~15棟を担当」×

管理組合の運営業務に専念できるよう、担当棟数が平均12物件と管理組合様に改善提案ができる体制としているとしていますが、今時の管理会社では、フロントマン一人当たり１２~１５物件担当は常識的な仕様になりつつあります。ちなみに10万戸を超える大手管理会社の1棟あたりの平均戸数は約50戸に対して、ＨＣ社は1棟当たりの平均戸数が93戸であることを考えると、一人当たりが担当する戸数を考えると他社より多い計算になります（ＨＣ社は大規模マンションの管理が多いことを意味する）。このことを考えると、担当棟数が7~8物件くらいをアピールしないと評価ポイントになりません。

2.「組織的なバックアップ体制」●

フロント担当者の他に、管轄支店の施設管理課・計画修繕課や本社の各専門部署により組織的なバックアップ体制を整えているとしています。大手管理会社ならではのメリットではありますが、具体的にどのようなバックアップをし、管理組合にどのようなメリットがあるのか、もう一歩踏み込んだ説明が欲しいところです。

3.「管理員との連携」○

担当マンションを訪れて、管理員から居住者の方たちの意見や要望を聞き取り調査します。

マンションごとに違う事情を考慮し、適切なフォローやアドバイスを行うとしています。管理組合を運営サポートする上では、現場の熟知、管理員の連携が重要です。ＨＣ社ではフロントマンと管理員の連携体制のイメージ図を載せ説明しています。居住者の声を反映した運営サポートが期待できます。

4.「マンションのコミュニティつくりを支援」○

ＨＣ社独自の「あるフォーラム」と言う居住者どうしの交流支援を、現地サービススタッフ、フロント担当者、本社支援担当者が行っています。管理組合では居住者間、組合員間の人とのつながりが運営の良し悪しを決めるポイントになります。無償で支援を行っていることを前提に○という評価をしました。

【総合評価】

ＨＣ社はゼネコン系管理会社だということもあり、技術系サポートについて強くアピールをしています。他社と差別化する上では良いことなのでしょうが、基本となる管理組合運営支援業務についてもっと踏み込んだ特色説明が欲しいところです。管理組合運営支援は委託契約書に掲げる基本業務、大規模修繕工事は基本契約外のオプション業務なのです。オプション業務である大規模修繕工事の説明が濃い管理会社を見ると、売り上げ至上主義なのでは？と変に勘ぐってしまいます。

「管理会社を斬る」の注意ですが、ホームページ上からの評価で、実態の管理と異なることがあることをご理解ください。実態と異なる可能性があることを日記に示す理由は、管理会社の良し悪しを見極めるポイントを管理組合の皆様に理解して頂きたいからです。リプレイスをする大多数のマンションは、管理会社が提案する「良いことづくめ」の提案書と饒舌な説明を過信し、「良い管理」をしてもらえるだろうと錯覚します。本質を見極め、良いパートナーと長くお付き合いして下さい！

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