マンション管理士イダケンが管理をグッと良くする

「管理会社を斬る」今回のターゲットは、『高品質なサービスを低価格で行う』をうたい文句にしている大手独立系管理会社ＧＫ社です。

いつものように会社ホームページから、理事会・総会支援体制・・主にフロント業務をポイントにおき、分析してみます。

評価は◎とても評価が出来る、○評価ができる　●着眼点は良いがもう一息　△普通　×視点がずれているです

1.少数担当制　●

フロントマンの一人当たりの担当物件数が少ないほど、一つのマンションに費やせる余裕・時間が増え、きめ細かいサポートが可能です。具体的に少数とはどのくらいを示すのか？判断基準がわかりませんので●の評価としました。

2.本社バックアップセクションの充実　○

大手管理会社あれば、ほとんどと言ってよいほど、この部分をメリットとしてアピールしていますが、具体的などこの部署がどのように支援しているかを明確化している管理会社は少ないようです。この点を評価して○としました。

3.月間管理報告書の全戸配布　○

『マンション内の情報を共有化することを目的として、「月間管理報告書」を作成し、設備点検の実施状況、工事・事故の状況、居住者の入退去等の情報を毎月全戸にお知らせ』

理事会または理事長へは毎月報告書を提出する管理会社は多いのですが、5.月次決算報告書を含めて全戸に配布する管理会社は少ないのではないでしょうか？経費（印刷代）の問題はありますが、透明性がある管理を実現する良い方法だと考えます。

4.総会・理事会議事録の全戸配布　△

『理事会・総会の議事録を作成し、全戸に配布』

きちんとできている管理組合にとっては、そんなのあたりまえでしょ？って思うかもしれませんが、作成、保管するきちんとできていないマンションは意外と多い実態があります。この辺をアピールするところは、独立系ならではの着眼点です。評価としては、普通になります。

5.月次決算報告書を四半期ごとに全戸配布

『毎月の理事長への報告に加え、四半期（3ヶ月）毎に管理組合の収支状況が分かるように、貸借対照表と収支計算書を全戸に配布』

フロント業務ではないのですが、月間管理報告書の全戸配布と併せ技で、○の評価です。これは見える管理としては細やかな対応です。

【総合評価】

ＧＫ社は低価格かつ高い品質の管理を強調しています。

『修繕に多額の費用を必要とする管理組合には「低価格な管理」が求められます。合人社はこの「低価格」という管理組合の最大のニーズに応え、かつ高い品質の管理を追求し実現』

高品質の理由として、ISO9001の認証、本社バックアップセクションの充実、フロントの少数担当制度等をあげていますが、高品質なサービスを提供するためにはフロントマンの人材育成・人選がもっとも大きなポイントであると考えます。ＧＫ社のホームページでは、少数担当がどの程度をさすのか明示されていません。また、どんなに担当物件数が少なくとも、フロントマンの経験・知識が欠けていたり、意識・やる気がなかったりすると、良いサービスが提供できません。高品質なサービス＝フロントマンの質向上には、少数担当制＋継続的な社員教育および研修制度＋社内バックアップ体制全ての要素が求められますが、ＧＫ社のホームページを見ると、バックアップ体制こそ具体的な事例を示していますが、その他の点はさらっとしか書いていません。よって高い品質の管理が実現できる期待を持てるとは言えません。

独立系管理会社の利点として、

『親会社を持たない当社は高品質・低価格を求める市場競争に長年さらされ、「選ばれる為の努力」を余儀なくされてきました。また、創業当時大手デベロッパー各社が分譲するマンションを引き受け、それぞれのデベロッパーから得た様々な管理ノウハウが、現在の多様なニーズを捕らえた独自のノウハウに繋がりました』

をアピールしています。

確かにエスカレーター方式で仕事が自動的に入ってくるデベ系の管理会社の企業体質はぬるま湯につかっています。業界の動向など気にせずに、管理組合の動向・ニーズについていっていない、井の中の蛙的な管理を行っているのが特長です。

今までは、価格面でもサービス面でも競争力の足りないデベ系管理会社からリプレイスにより契約を受注することは、営業力を持つ独立系管理会社にとって容易いことだったはずです。しかし、リーマンショック以降、新築マンション供給数が激減している今、デベ系管理会社も重い腰を上げ、積極的にリプレイス市場に参入するようになりました。

入札、合い見積においても、独立系管理会社の下をいく金額をデベ系管理会社が提示することも度々みられるようになりました。

近い将来、本当の意味での競争が始まると思います。デベ系の仕事ぶり・提案力があまりにも不甲斐なかったために、サービス面でそれほど努力しなくとも価格競争力だけでリプレイスで仕事が取れていましたが、これからは価格優位性を打ち出すことも容易ではないでしょうし、当然としてサービスの優劣が受託を決めるポイントになってくるでしょう。

独立系管理会社も過去の体制を良かれとして変わらないと、今後供給確保に苦戦すると思われます。

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