マンション管理士イダケンが管理をグッと良くする

過去の記事でも何度か書いている内容ですが、管理委託契約の見直しでコンサルタントが起用されようとすると、管理会社が妨害工作をしてくることがあります

管理会社が直接表面上「手を下す」ことは、ほとんどありません。

管理会社シンパである組合員を利用して、組合内の内部分裂を起こすのが常套手段です。

まずは、総会議案にならぬように、管理会社のシンパの組合員が、理事会に対して「強い抗議文」を提出したり、全組合員に「理事会批判文章」を提出したりします。管理会社に協力してくれるシンパの組合員がいない場合は匿名の組合員からとして怪文書が出回ります。

文書の作成は、もちろん管理会社が行います。

なぜ文書を管理会社が作成しているのかわかるかというと、マンション管理業に従事している方は、組合向けの文書について業界特有の言い回しや独特の見解論を提示します。長年この業界に携わっている人がみれば、業界人が作った文書か否かはすぐに判断がつきます。

持ち回りの役員はもうすぐ任期が終わり。事を荒立てることを嫌い。来期の方が考えてくれればいいと、申し送りとなります。その結果、総入れ替えで前期の詳しい経緯がわからぬ次期役員が、反対派の攻勢があるとわかりながら、改革を進めることは考えられにくいので、ここで見直しの灯は消えることになります。

理事会が一枚岩で 、管理会社シンパの組合員の意見に負けず、総会上程を進めると、次は総会までに票集めをしたり、理事会の提案に賛成しないような文書を配布したりし、混乱を狙います。

票集めをすることは否定されるものではありませんが、時には管理会社フロントマンや管理員を同行させ、理事会にいじめられているような言い回しで、「猛省し、自ら改善をします。部外者のコンサルタントにお金を払うのはもったいない」と同情票を勝ち取ろうとします。この時もあくまでも管理会社が自発的に同行しているのではなく、建前上は管理会社シンパの組合員が釣れていることになります（本当は管理会社がすべて仕込んでいるロビー活動です）

理事会の提案に賛成しないような文書は時には複数の連名できます。理事会は独自の考えで暴走し、複数の組合員の声に耳を傾けないという論調で攻めてくることが多いです。

なんとか、総会を迎えることになると、当日管理会社シンパは威勢よく総会会場に乗り込んできます。

初めて総会に顔を見せ、いかにも管理組合運営に深くかかわっているような物言いをする方もいます。シナリオは管理会社が書いているので、前情報はしっかり入手しているので、これまで管理組合活動に全く参加していなくても何とかなるのです。

当日出席者の反対を集めるのが目的ではなく、審議保留にし、来期持ち越しで、なし崩しでこの議論が終わることを狙います。

審議保留を目的とするのが、議長委任や議決権行使書により理事会提案の議案が通過する可能性があるからです。

当日出席者が少ない組合だと、声の大きい反対派が複数現れ、数多く発言すると、あたかも組合員の多くが反対しているような錯覚にとらわれ、任期満了が迫っている持ち回りの役員は、これ以上自分が悪者になりたくないと思い、議案を取り下げることがあります。前述の通り、これで議論は終わってしまいます。

多少のアレンジメントはありますが、基本、管理会社が介在する妨害工作はワンパターンです。

こんな実例も紹介されています。

http://www.mynewsjapan.com/reports/2147

他のコンサルタントがどうかは知りませんが、私が管理委託契約を見直す時は、管理会社変更ありきでは進めません。

コストの適正化と品質向上が図る可能性があれば、十分今の管理会社が引き続き管理を継続できる可能性があるのです。

強固に妨害工作をする理由は複数です。

１）万が一管理会社を変更されるリスクがある

２）委託費が競争にさらされることにより自社の利益が減る

３）サービス要求が厳しくなることで、自社のやりやすい業務でできなくなる

頑張れば１）は回避できることは管理会社はわかっています。むしろ２）と３）の理由が強いと思います。 

楽してぼろ儲けができなくなることが嫌なのです。

イダケンから言わせると、妨害工作にエネルギーを使う余裕があるのならば、組合の満足度を高めるための努力をしろと思います。

管理組合の健全運営を阻害する、管理会社の妨害工作は許すことができません！

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