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イダケンが吠える!【東京・横浜マンション管理士】

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2019.04.11
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平成30年度は、平成最後の年度になるのかな・・

次年度は「令和元年度」なのでしょう。

平成30年度のイダケン事務所を振り返ってみます。

1.建築士と管理士を一名ずつ増員しました。

2人も・・ということで、人件費は大丈夫だろうかと不安も多少なりともありました。でも、仕事が増えた時に、人を増やしても、慣れないスタッフではサービスレベルが低下します。
先行投資の意味もあり、体制強化を図りました。
とはいえ、未経験の方を一から育てるのは大変ですから、経験者の採用です。

2.多数のご依頼を頂き有難うございます。

新規問い合わせと、契約率が絶好調でした。
1で増員していて良かったとホッとしています。
仕事を増やすことが目標ではなく、お役に立つことができる数を増やすことができるよう、気を引き締めて仕事に取り組みます!

3.契約戸数が、サラリーマン時代にお世話になった管理会社の管理戸数を抜きました。

勤めていた会社は小さな管理会社だったので、これを目標にしていたわけではありませんでしたが、ふと数えてみたら、越えていました。
でも、ちょっと嬉しかったです。
管理会社の契約金額と比較すると、管理士の報酬は微々たるものなので、会社の売上としては月とすっぽんほどの差があるんですけどねw

4.健康管理は大事だと改めて思いました。

憩室炎という病気と、肺炎になりました。
また初めてインフルエンザにもかかりました。
最大2-3週間ほど、仕事に影響を及ぼしました。
スタッフが頑張ってくれているので、事務所は円滑に回っていますが、健康には気を付けないとと痛感しました。







最終更新日  2019.04.11 00:50:09
2018.08.23
カテゴリ:カテゴリ未分類
最近のメールで謝罪と思われる言葉を頂くのですが…

・すみません☓

→友達同士のレベル、すいませんのナマリ?

・すいません☓

→会話していてわず、ですか

お客様から井田へは問題ないのですが、

・申し訳ありません(恐れ入ります)○

が正しいと。

会話の中で使われることは気になりませんが、お客様以外の協力会社やスタッフからすみませんなんてメールでもらると、何だかなと思ってしまいます。







最終更新日  2018.08.23 17:15:16
2018.04.30
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一年以上ぶりのセミナー楽しかったデス。

早朝から準備を始め懇親会まで終わったのは懇親会18時半!

寝坊しないのと、朝一で準備ができるよう前日(ネットカフェ泊)入りして気合入れて望みました!

疲れたけど充実しました。

参加頂いた方ありがとうございました。

次は5月6日開催。頑張ります♪






最終更新日  2018.04.30 19:22:03
2018.01.20
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例えば50戸のマンションの1回目の大規模修繕で…

管理会社や施工会社が、5500万円の工事プラン(見積)を提案したとします。

積立金は6500万円が貯まっていたとして、発注は組合の積み立てたお金の範囲で可能です。

まだ、余裕があるからと、アンケートで要望があったことをこの機会にいっしょにやっちゃえと、使い勝手の悪い駐輪ラックを交換したり、集会室の設備を見直したりと、グレードアップの費用に500万円くらいを見込みます。

改修5500万円に改良500万円までやって、おつりが来る。

予算内で良い工事ができると、検討した修繕委員会はホクホク顔。

でもちゃっと待ってください。

長期修繕計画を確認すると・・

1回目の大規模修繕の予算は4500万円、2回目は6000万円となっています。

業者の見積ですでに1000万円超過。改良工事を行う余裕は、計画上ありません。

2回目の大規模修繕までは建築工事が中心になりますが、築25年目以降は、建築工事の他に、給排水設備、電気設備、エレベータ設備、駐車場設備、外構工事等の費用が大きく加算されてきます。

そのために、早い時期(最初の大規模修繕)にお金を使いすぎると、後々資金不足により、必要な工事ができず資産価値を低下させたり、資金を工面するために高額な臨時徴収が必要になったり、組合員が高齢化した中で月々の積立金を値上げせざるえなかったりと、こんな悪影響がでてきます。

現行の積立金は、長期修繕計画をもとに徴収額が設定され、資金案にはそれほど余裕を持たせていないことが多いです。また、改良工事は計画に含まれていません。

この事例の場合は、

改良工事500万円を実施したいのであれば、基本的な改修を4000万円以内に収め、合算額を長期修繕計画の予算である4500万円を超過しないように、計画することが求められます。

最近元請けをもらう管理会社や、バックマージンをもらう設計・監理業者は、

施工金額(見積)が大きくなれば、自分たちの利益が大きくなるため、

「オリンピックや増税の影響で、長期修繕計画よりも工事費が高くなっている」⇒新築はそうかもしれませんが、改修は建築コストボトムのころと比べて若干値上がりしてますが、目立つような上昇ではないです。

「早い時期にしっかりした工事を行えば、安心して生活できます」⇒過剰な提案をされます

「長期修繕計画はあくまでもシミュレーションなので、「今」を考え、資金不足が生じそうであれば、改めて検討すればよい」⇒人の財布だと思って無責任な発言です。

もっともらしい助言をして、兎に角組合にお金を使わせようとします。

自分達の腹は痛まない・・むしろ肥えることは業者にとっておいしい話です。

一社特命で元請け提案をする管理会社やバックマージンをもらう施工会社が良心的な提案をしてくれるなんて、ありえないと思います。

業者は、組合の大切な財産を狙っていますよ!!









最終更新日  2018.01.20 04:00:05
2016.09.19
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イダケンが仕事で関わるマンションは千差万別です。

一番小さなマンションは8戸、大きいと2000戸以上。

「大きいマンションは大変でしょ?」 と聞かれることがあります。

「管理組合が最低限行わなければならない業務は現場スタッフの派遣と設備管理以外は戸数の大小によってそうそう違いはありません。確かに大きいマンションならではの大変さはありますが、小さなマンションはお金が少ない、マンパワーが足りない、管理会社が力を入れない、スケールメリットがでない・・等々で、様々な課題に対して八方ふさがりになっているケースが多いのです」と回答します。

イダケンのホームページをご覧になって、コンサルタントを起用したいと考えていたとしても、お金が少ないから無理と諦めている方も多いようです。

小規模マンションでも特に小ぶりな15戸以下の物件を「極小規模マンション」とここでは定義づけます。

極小規模マンションの、組合事情は十分に理解していますので、組合の財布にやさしい形のコンサルタント提案をしています。

事例をいくつかあげます。

●8戸築40年超横浜市内のマンション

➡高齢化により自主管理から管理会社方式に変更のお手伝いを行いました。管理費を上げないで、全部委託を希望されたので、かなり難易度の高いマッチング作業になりましたが、最終的には、管理費を値上げせずに、全部委託が可能になりました。

●11戸築12年横浜市内のマンション

➡管理会社提案の大規模修繕見積が修繕積立金を使い切るため、施工会社選定と工事完了検査立会を行いました。管理会社見積より300万円近くコストカットが実現しました。その後管理会社の不満と管理費収支目的で管理会社選定のサポートを行い、現行より2割近く委託費が削減されました。

●13戸築20年藤沢市内のマンション

➡組合活動が全く行われていなかったマンションから相談を受け、長期修繕計画の策定、管理規約の作成、理事会の立ち上げのお手伝いをしました。修繕積立金の制度がなく、20年で一度も建物の修繕を未実施でしたが、借り入れ等を利用し、2年前に防水工事、来期に外装修繕工事を予定しています。管理費を最低限に抑えるために、自主管理運営をイダケンがフォローする形をとっています。

●15戸築26年東京都内のマンション

➡ 管理費収支が赤字のため、委託契約見直し、管理会社選定を行いました。結果、大幅な仕様変更なしに約50%コストカットを実現。現在長期修繕計画と資金計画に取り組んでいます。

そして・・現在上記の戸数より少ない物件から具体的な相談を受けています。

極小規模マンションでも、支出に無理がなく、かつコストパフォーマンスに優れたコンサルタント提案を致します。

理事会運営サポート、管理費・積立金の支出見直し、大規模修繕準備のサポート等々

小さいマンションだからといって、管理会社お任せで、高値低品質のサービスに我慢することはありません。

イダケンが、管理の最適化のお手伝いをします!

 

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最終更新日  2016.09.19 11:21:43
2015.09.08
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妻が2か月ほど入院。療養を含めて実家と家の往復を繰り返すこと3か月・・9月に入り、やっと落ち着きを取り戻しました。

仕事と家庭をおろそかにするわけにはいきませんので、ブログは一旦アップお休み。

毎日の更新は無理としても、今日からブログを再開します。ネタはいっぱいためこんでいますので、お楽しみにw

さて・・

平成27年9月23日(水)10時より、新宿にてマンション管理セミナーを開催します。

テーマは「管理費・修繕積立金を納得して支払っていますか?」です。

前回のセミナーでは管理費に着目し、有効活用方法をレクチャーしましたが、今回は長期修繕計画と修繕積立金、そして日常管理との密接な関係について触れていきたいと思います。

定員は8名、会費は無料です。

セミナー終了後は、会費制(1000-1500円程度) にて情報交換会を兼ねた懇親会を開催します。

近々専用案内ページを公開しますので、しばらくお待ちください。

 

 

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最終更新日  2015.09.08 15:52:48
2015.06.24
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超久しぶりのブログ更新です。

5月30日(土)セミナーには11名が参加頂きました。誠に有難うございます。

しばらく毎月開催していましたセミナーは6月中止・・理由があります。

妻が6月上旬より2か月ほど入院。父子家庭状態になりました。

娘は3歳

週の3分の1は妻の実家にお世話になっていますが、3分の2はイダケン一人で子育てをしています。

家庭の事情で仕事がおろそかにはしたくありません。寝る時間を減らし、休日を取らず、せっせと生きています。

普段は妻にお任せですが、炊事・洗濯・掃除は全くストレスに感じませんし、さして仕事への影響はないです。ただ、幼児といっしょだと簡単ではありませんねw

でも・・7月はセミナーを開催します。予定は7月20日(海の日)。

ブログ内容つまらなくてすいません。

いっぱいお伝えしたいことがあるのですが、もう少し落ち着いたらにさせてくださいね

 

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最終更新日  2015.06.25 00:27:50
2014.12.27
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カープファンにとっては秋の風物詩と言われた黒田の去就。

ま・まさかの朗報!!

忙しくて球場には応援しに行きませんが、シーズン中はCS放送で欠かさずチェックしているカープファンのイダケンにとっては、涙が出る嬉しい出来事です。

大リーグ数球団のオファーは20億円を超えるとも言われる中、「お金がない」市民球団の広島カープに、5分の1の年俸で契約・・

お金に動かされない黒田 博樹!格好良すぎます!!

先日カープに復帰することが決まった新井と同時期にカープを去った黒田。

残された戦力は、他チームに比べて明らかに劣りました(エースと4番が出たのですから・・・)。

でも、この時期からカープへの思いがイダケンは異常に強くなりました。

地べたから這い上がって、このチームは強くなる!そのために応援しなければ!!

そして、去っていた二人が、共に他球団の高額年俸提示よりもカープ愛を選び帰ってきます。

イダケンは、ますます広島カープが好きになりました!

こんなすばらしいカープを応援できることを幸せに思う瞬間です。

今日、明日も契約先での会議に出席します。清清しい気持ちで望むことができますよ♪

【年末年始の業務案内】

年末は12月30日(火)午前中まで仕事をしています。

年始は1月7日(火)から業務開始です。

なお、お休みの期間中でも多少返信が遅れることはあるかもしれませんが、メールでの対応は行っています

 

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最終更新日  2014.12.27 07:37:07
2014.10.27
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電車で長々しい通話を続ける人がいるとイダケン注意します。

今日も注意すると20台の子がもう反発。

構わずイダケン、道徳かんねんを諭します。

イダケン偉いわけじゃないけど、誰かが言わないとダメ。







最終更新日  2014.10.27 00:35:30
2014.10.18
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今週も土日共に仕事です。

横浜事務所から打ち合わせに向かう途中、最近移転した市立高校の跡地にスケートリンクができていたのでビックリ!

校舎を壊さず体育館部分を再利用していました。

はまボールのスケートリンクが閉鎖されたり、反町のスケートリンクが取り壊されたり、スケートリンクはなくなる一方かと思っていましたが、コンナトコに!

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最終更新日  2014.10.18 13:21:26
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