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イダケンが吠える!【東京・横浜マンション管理士】

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管理組合理事長のこと

2019.07.26
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イダケンが理事長を務めるマンションでは、年に1-2回役員の懇親会を開催します。

もちろん自腹でw

しかも、自腹で管理会社を招きます。お世話になっていますので。

組合のお金を使うことや管理会社に協賛を募ることは、あらぬ誤解を生みます。

関内のスーパー・コスパのお店。うまうま、やすやすデス。

一品目に出る刺身盛り合わせ。ボリューム、鮮度すごいです。



まぐろのカマ。

大きさが伝わると思いますが、ビッグです。







最終更新日  2019.07.26 23:29:02
2019.07.23
イダケンが理事長を務めるマンションは、築年数が40年を超える高年齢建物です。

立地が最寄駅徒歩5分(横浜の中心エリアである関内駅や石川町駅も徒歩10分)、住戸部分は10坪の間取りが中心ということもあり、賃貸率が高いです。

また、組合員の高齢化率が高くなっています。

役員も80歳超が半数を占め、イダケンが一番年齢が若いという状況です。

イダケンは、やりたくて理事長を長く居座っているわけではなく、成り手がいないということでやむを得ず何年も職務を続けています。

持ち回りが理想ですが、それが許されない状況で、基本役員の顔触れはほとんど変わりません。

総会で出席された方に、加入をしているのですが、新しい方が加わって頂けません。

理事長を務めることで、契約先の理事長の悩みや気持ちは、すごくわかり、仕事には役に立ちますが、一方で、新しい方に変わってほしいという気持ちはあります。

良い方が役員に加わってくれないかな・・・








最終更新日  2019.07.23 10:39:34
2019.07.08
イダケンが理事長を務めるマンションで、先日通常総会が開催されました。

メインは、管理会社変更でしたが、

反対意見もなく、承認・・人気がなかったのですね、今の管理会社は。

新しい管理会社と総会後委託契約締結。

未知数ではありますが、不信感で一緒に仕事をする相手より、未知数ではありますが、期待感をもって契約先を決めました。

ちなみに、総会の開催曜日は水曜日でしたが、前回土曜日に開催した時よりも多くの人が集まりました。曜日は関係ないんだな(笑)

【2019.7.15 イダケン事務所主催で勉強会行います!。詳細は下の画像をクリックしてください】









最終更新日  2019.07.08 00:10:12
2019.06.28
イダケンが理事長を務めるマンション。

今の管理会社は、リプレイスでイダケンの前の理事長時代にリプレイス(変更)した業者です。

今年で約10年。

管理戸数で言うと業界では零細の企業です。

一昨年前くらいまでは、担当者や管理員は、理事会とコミュニケーションがそこそこ取れており、仕事の粗さは目立つもの、及第点をつける仕事ぶりでしたが、今の担当者に変わってから、ボロボロ。

上席者に常にフォローしてもらうようにして依頼して2年経過しましたが、一向に改善の見込みがなく、会社のサポートの効果もほぼ見込むことができませんでした。

半年前くらいから、役員一人一人に意見を聞いた結果、役員全員の不信感はピークに達していたことがわかり、リプレイスを含めてかじ取りをしていきました。

もちろん、その動きは管理会社(役員を含む)に直接伝えました。

ここで、ひと踏ん張りをしてくれるのかな?と淡い期待は、裏切られ、毎回の理事会で不備が続出。

フロントマンに強く改善を求めている横で、上席者は涼しい顔、たまに矛先が向かうと、責任逃れの言い訳を繰り返すばかり。

このままでは、理事会運営のストレスと負担が大きくなりすぎると判断し、今月行われる理事会で管理会社変更を提起します。

結構ストレートにこうして欲しいと伝えてきたのですが、耳を全く傾けてくれませんでした・・

なんだかな・・


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最終更新日  2019.06.28 23:10:06
2019.01.04
管理会社担当者=フロントマンの交替は、やむを得ないことだと思いますが、引継ぎの対応について差が付きます。

イダケン理事長のマンションでは、交替までの約1年間、新旧担当者の二名で理事会に出席して頂きました。

これだけの期間があっても、十分に引継ぎができていない面があります。管理会社の責任者クラスに伝えると、今は上席者2名を含めた3名で理事会に参加頂いています。

イダケン事務所の顧問先のマンションでは、交替が決まってから、6か月間、新旧担当者の二名で理事会に出席してもらいました。前任担当者からの引継ぎが上手くいかなかったことについて苦言を呈したところ、自主的にこのような対応を知れクレタTCグループのCO社の対応は立派なものだと感じました。

一方で・・

新任者や上席者の同席がないまま、担当者交替を告げ、次の理事会1回のみ理事会に出席して交替する大手管理会社S。担当者のお話を聞くと、大部分のマンションで一斉交替する社内方針で、社内でも大混乱とのこと。当然、イダケンが仕事している複数のマンションで同タイミングで交替が起きています。一斉に担当者交替をするなんて、引継ぎが上手くいかないことは目に見えています。会社都合でクライアントである管理組合を向いていない対応。どんなにブランドがしっかりしていても、近い将来大きなひずみがでると思います。

担当者交替時における会社の姿勢。大手だから、ブランド系だからきちんとしているわけではないようです。










最終更新日  2019.01.04 00:00:27
2018.10.28
イダケンが理事長を務めるマンションでは、数カ月前に清掃員が役員に直談判と言う事態が発生しました(過去ブログにも記載かな)

組合の要望で、月最低1回物件担当者(フロントマン)と管理員、清掃員が顔合わせをした現場ミーティングを開催し、要望を吸い上げ、報告を理事会にあげるよう依頼しています。

しかしながら、清掃員が何度も物件担当者に嘆願しても、回答がなく、当事者である我々理事空きに直訴したという顛末です。

清掃員が要望した内容は簡単に言うと

「ゴミ集積所の整理に手間をかけるので、何とかして欲しい」

という内容です。

何とかして欲しいという漠然とした要望だけではなく、保管容器を購入して欲しい等具体的な提案までありました。

マンションは24時間ゴミ出しが可能な屋内ゴミ集積所です。

場所柄、ゴミの出し方が悪いとネズミが大量発生する事もあります。

清掃員⇒理事会の談判は、交渉ルートから言うと間違っています。

清掃員⇒管理員⇒フロントマン⇒理事会が本来の姿です。

管理員の責任なのか、フロントマンの責任なのかがわかりませんが、要望をストップしているため、理事会には一切上がってきません。

その結果、ネズミの発生で不愉快な思いをしているのは我々組合員になります。

今は清掃員を理事会に直接招き、ヒアリングをしています。

でも、これって、違和感があります。

風通し・・なんでこんな小さなグループ(チーム)でも悪くなるんだろう。

と管理会社の力のなさを痛切に感じる場面です。







最終更新日  2018.10.28 02:20:08
2018.09.12
管理会社のフロントマン(物件担当者)は大手であればあるほど、交替が頻繁に行われます。

零細の管理会社のフロントマンが変更するときは、次の3つの理由が主です。

1)今のフロントマンが退職する

2)今のフロントマンが昇進して、社内で大幅な担当替えが行われる

3)リプレイスされそうなので、別の担当に替える

もっとも多いのは1)の退職でしょう。

管理会社のフロントマンは離職率が高いです。

雇用条件が大手に比べて落ちる零細管理会社は、社員を定着させることができません。

次から次へ、担当が辞めるものですから、引継ぎがまともに行われません。

イダケンが理事長を務めるマンションも、担当が替わるごとに、マンション独自ルーツが引き継がれないため、一から管理会社に説明をしなくてはなりませんので、非常に面倒です。

今回は1年近く新旧担当が重なっていたのに、ダメダメです。

引継ぎの事務処理が行われないだけではなく、担当の個人的な資質の問題かもしれませんね。









最終更新日  2018.09.12 15:51:07
2018.08.18
イダケンが理事長を務めるマンションでは、毎月1回定例の理事会が開催されます。

先月(7月)の理事会は、ブログでも書きましたが、体調不良のため、やむを得ず欠席しました。

激痛の中、副理事長と管理会社に電話し、短時間ではありましたが、会議のポイントを説明(議案書は事前にイダケンが作成済み)。進行を副理事長に依頼しました。

翌日に、理事さんよりメールで資料1式がpdfデータで送られ、大体何があったか把握できましたが、管理会社から連絡なし。

議事録の素案が管理会社から送られてきたのは、会議から約1か月後。会議の詳細を把握できたのはこのタイミングです。

そもそも、私も失念していたのですが、次回理事会の開催日も理事会議事録で初めて知りました。

イダケンが管理会社フロントマン時代に、理事長が欠席される会議は、たまにありました。

そんな時は、次回の開催日について仮に理事会で候補日を決め、会議後速やかに欠席の理事長へ日程の打診をして、確定としていました。

理事会会議の発起者が理事長なのに、本人に確認しないで開催日を確定するんはどうよって思ってしまいます。

イダケンは、すでに予定が埋まっており、出席はできません。二か月連続、会議不在は嫌だなぁ//










最終更新日  2018.08.18 08:20:07
2018.08.08
先月、イダケンが理事長を務めるマンションの役員さんから携帯に電話がありました。

内容は・・

「清掃員が、話を聞いてほしいと、部屋を訪問した」

とのこと。

役員さんへ詳しい話を伺ったところ、要旨としては

1)ごみの出し方のマナーが悪くて困っている。

2)ごみ置き場をきれいにするために改善提案がある。

3)管理会社に話しても一向に改善されない。

4)以前改善提案をしたことが理事会によって断られたという話を聞いた。

こんな感じです。

そもそも、理事会へ直接言う前に、組合が契約している管理会社に話をしてよと言うのが筋ですが、

上の3)にあるよう、管理会社へ話したことが、正確に理事会へ伝わっていないという問題があり、

この状況を解決するためには、組合⇔管理会社⇔清掃員という、通常の連携ではうまくいかないと思いました。

管理会社に強く言うと、下手すると上下関係でフロントマンが清掃員にパワハラをし、話がややこしくなる可能性があります。

清掃員から話を聞いた役員さんと相談し、次回の理事会で清掃員を招き、ざっくばらんに話を聞くこととしましたが、もちろん管理会社へ筋を立てなくてはならないので、事情を説明し、納得はしてもらいました。

マンション管理を行う上で、複数の人間がかかわることになります。

イダケンが、この業界に長くいるからと言って、杓子定規に物事を考え、通例で采配しても、事態が好転しないこともあります。

プロとして・・の物事の考えではなく、理事長の立場でどのように考えるか・・この部分を大切にしたいと思います。

理事長は大変っす^^;







最終更新日  2018.08.08 17:47:11
2018.07.15
イダケンが理事長を務めるマンションは築40年を超えています。

理事会は毎日実施していますが、会議の中でもっとも多くの時間を割くのが・・

・漏水問題

・老朽化・高齢化による改修の検討

です。

潤沢に積立金が貯まっていれば、常に予防保全を前提とした修繕が実施でき、

緊急案件は少なくなりますが、

高齢化問題で大幅な積立金値上げにとん挫したイダケンのマンションでは、ギリギリ(むしろ足りない?)のラインで資金をやりくりしているため、事後保全や、後手後手の改修がどうしても増えてしまいます。

効率が悪いと思っても、ない袖はふれません。理事会のテーマは常に「修繕」が中心となります。

その結果、理事会の負担は過大になります。

マンションの財源に応じてやりくりをする。当たり前といえばあたりまえなのですが、役員を務める立場としては「きっつい」ですね(汗)







最終更新日  2018.08.08 17:46:51
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