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イダケンが吠える!【東京・横浜マンション管理士】

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セミナー開催案内

2019.07.25
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カテゴリ:セミナー開催案内
2019年9月16日(祝日)13時30分より15時(受付13時15分より開始)

イダケン事務所の新宿支社(新宿駅10分ちょっと、大久保駅5分)にて、マンション管理セミナーを開催します。

定員は8名(1週間前までに参加申込者が3名以下の場合は、中止とさせて頂きます。)

会費は無料

セミナー終了後、会費制で懇親会(情報交換会)を行います。会費の目安は1000円になります。

今回のテーマは『大規模修繕はいつ、だれが、どのように、どこを、いくらで行うのか?』です。

建物の外周で足場を架けて行う大規模修繕。

進め方や、発注する工事の中身について、わからないことが多いのではないかと思います。

管理会社に相談すると・・・

『いつ?』
(管理会社)⇒そろそろ長期修繕計画で大規模修繕実施時期なので検討を始めましょう。

『だれが?』
(管理会社)⇒組合さんが発注者になりますが、専門的な知識が必要なので、日常管理を長く携わっている我々=管理会社にお任せいただければ安心です。

『どのように?』
(管理会社)⇒他マンションの実績を踏まえて、組合に無理のないスケジュールを準備しています。その通りにやれば、失敗しません。我々=管理会社にお任せいただければ安心です。

『どこを?』
(管理会社)⇒せっかく足場を架けますし、いっしょに色々な工事を行った方がスケールメリットで割安となります。不安がないように、この機会に「しっかりやりましょう」=フルスペックで工事をしましょう。

『いくらで?』
(管理会社)⇒次の工事は10数年先になりますので、多少高いと感じられても、この機会にしっかりした工事を行わいとリスクを背負うので、高額な大規模修繕を行うために、皆さんは修繕積立金を貯めてきたので、必要なお金は使いましょう。足りなければ、低金利で借りられるので、我々=管理会社が斡旋するのでご安心ください。

と・・営業マニュアルに書いてあるような、説明・提案をフロントマンは淡々としてきます。

管理会社の助言は、果たして皆様のマンションに当てはめて、適切な提案なのでしょうか?

・長期修繕計画はあくまでもシミュレーションなので、この時期に大規模修繕をしないと、建物が急速にダメになることは考えられにくいです。

・管理会社は利益相反です。管理会社が元請けになれば施工費が売り上げになります。また、管理会社が業者を紹介すれば、中間マージンで管理会社は利益を得ます。発注の意思決定の助言を管理会社に預けると、管理会社の意図が強く働き、組合は高いコスト(工事費)を払うはめになります。

・準備に時間をかければ、かけるほど、工事のタイミングが遅れ、また、修繕担当の管理会社社員の負担が増えます。そのため、管理会社は最短のゴールを設定し、スケジューリングを行うため、本来管理組合がしっかりした議論を行わなければならない機会を逸することがあります。その結果、大規模修繕の中身を十分に理解しないまま、スケジュールが進行し、いつの間に工事が終わっているなんてことが起こります。

・考えられるすべての建物部位を、全面改修する=フルスペックすることは、確かに安心かもしれませんが、本来今回の工事ではまだまだ大丈夫な場所まで手を付けるという、過剰な仕様になりがちです。イダケンが知る限り大多数のマンションが、資金ぎりぎりで運用しています。フルスペックを常に採用すると、将来の資金不足が生じたり、修繕積立金が高額となり各戸の負担が増えたりという、デメリットが生じます。

・例えば、大規模修繕実施時に修繕積立金が10あったとしたら、10つかうわけにはいきません。なぜなら修繕積立金の構成には大規模修繕の費用の他、将来実施する設備の改修費も含まれるからです。今、お金があるからと言って、大盤振る舞いをすると、将来お金がなくなり、さらなる積立金の値上げや、資金不足の原因となります。

イダケンの話は何となくわかるけど、どうしていいか代替え案が浮かばないよ!

こんなお困りのマンションの為に、イダケンが代替え案をレクチャーします。

しつこい営業や、事務所の宣伝を主体として、セミナーではありません。

参加された方々が、「役に立つヒントを手に入れた」と思えるような場となるよう尽力します。

申込みは、

mail@11kanri.com

に、1)申込者名 2)参加人数 3)マンション名(築年数及び戸数だけでも構いません)を記載の上、8月12日セミナーに参加しますとメールを頂ければ、折り返し参加受託のメールを返信いたします。









最終更新日  2019.09.08 13:04:03
2019.06.20
カテゴリ:セミナー開催案内
2019年7月15日(祝日)13時30分より15時(受付13時15分より開始)

イダケン事務所の新宿支社(新宿駅10分ちょっと、大久保駅5分)にて、マンション管理セミナーを開催します。

定員は8名(1週間前までに参加申込者が3名以下の場合は、中止とさせて頂きます。)

会費は無料

セミナー終了後、会費制で懇親会(情報交換会)を行います。会費の目安は1000円になります。

今回のテーマは『委託費値上げ・保険料高騰から、組合の財産を守る方法はあるのか?』です。

不動産・建設業界はオリンピックの影響なのか、景気が良いようです。

この業界の系列が多いマンション管理業界は、ここに来て強気の戦略に出ており、委託費の値上げの提案を積極的に行うケースが大変増えてきています。

中には、便乗値上げで、そこの部分まで金額変更するの?ということも起きています。

また、保険料は昨今の自然災害の影響や、高年齢マンションの増加に伴い、値上げを何度も繰り返し、マンションの諸条件によっては、5年前の数倍の保険料の提案が示されることも起こっています。

しかたがない・・と、受け入れるのか。

それとも、この機会に適正なコストを探るべく立ち上がるのか?。

選択肢によって、管理組合の運営が今後大きく変わってきます。

多くのマンションが支出の値上げを簡単に受け入れたいとは思っていないはず。

でも、どうすれば、値上げを食い止める(軽減する)方法がわからず、しかたがなく管理会社の提案を受け入れてしまっているような気がします。

お困りのマンションの為に、イダケンが対策をレクチャーします。

しつこい営業や、事務所の宣伝を主体として、セミナーではありません。

参加された方々が、「役に立つヒントを手に入れた」と思えるような場となるよう尽力します。

申込みは、

mail@11kanri.com

に、1)申込者名 2)参加人数 3)マンション名(築年数及び戸数だけでも構いません)を記載の上、7月15日セミナーに参加しますとメールを頂ければ、折り返し参加受託のメールを返信いたします。









最終更新日  2019.06.20 10:56:26
2018.09.19
カテゴリ:セミナー開催案内
9月の最初の三連休。喉の痛み、咳、発熱があり、週明け病院に行くと「肺炎」と診断されました。

完治までには、最短で1週間から10日は要するとのこと。

先生に無理を行って、外来(自宅療養)にしてもらいましたが、ちょっとでも悪化したら、即入院です。

こんな事情があり、来週半ばまでのイダケン事務所の仕事のスケジュールの組み直しを行っています。

9月24日(祝)に予定していたセミナーも、中止とさせて頂くこととしました。

楽しみにしていた方申し訳ありません。

また、しばらくの間、仕事に影響がでますので、ご理解頂けますようお願い申し上げます。







最終更新日  2018.09.19 09:55:12
2018.09.10
カテゴリ:セミナー開催案内
9月24日(祝日)イダケン事務所東京支店で14時よりセミナーを開催します。

今回のテーマは『共用部保険』です。

この度案内ページをUP(期間限定、セミナー終了までの掲載となります)しましたので、ご興味のある方はこちらをご確認ください。

よろしくお願いします。









最終更新日  2018.09.10 12:23:57
2018.08.25
カテゴリ:セミナー開催案内
9月24日(祝日)14時より15時30分、当社新宿事務所でセミナーを開催します。

定員は8名、参加費は無料になります。

セミナー終了後、希望者のみ会費制(1000円)で軽食付きの情報交換会を開催します。

今回のテーマは、共用部保険です。

保険の更新があると、理事会は「えっ?なんでこんなに値上がりするの?」ってびっくりします。

東日本大震災以降、保険料が毎年値上がりしています。

築年数が古いマンションはその値上げの幅はとんでもありません。

本当にこれだけの保険料を支払わなくてはいけないのでしょうか?

築年数が浅いマンションでも、保険料の金額は馬鹿になりません。

内容もよくわからない保険に、これだけの金額を払うメリットがあるのか?疑問に感じます。

保険が大幅に値上げして、ホクホク顔なのは保険会社だけではありません。

大多数の保険代理店は、管理会社が務めます。

保険料の20-25%もの手数料が入る管理会社にとっては、保険料の値上げは、非常においしい話です。

管理会社は、保険料を安くする提案を積極的にするはずがありません。

マンションにとって、必要な保険加入。ここにメスを入れます。







最終更新日  2018.08.26 08:15:23
2018.04.18
カテゴリ:セミナー開催案内
ゴールデンウィーク最終日5月6日(日)13時30分より「大規模修繕時、こうして管理組合の財産が搾取される」をテーマに、新宿にてセミナーを開催します。

平成29年1月27日国土交通省が、設計コンサルタントを活用したマンション大規模修繕工事の発注等の相談窓口の周知について次のような通知がなされました。

具体的には・・

・実際に調査診断・設計等を行っていたのは同コンサルタントの職員ではなく、施工会社の社員であったこと。

・施工会社の候補5社のうち特定の1社の見積金額が低くなるよう、同社にだけ少ない数量の工事内容を伝えたこと

・一部のコンサルタントが、自社にバックマージンを支払う施工会社が発注できるように不適切な工作を行い、割高な工事費や、過剰な工事項目・仕様の設定等に基づく発注等を誘導するため、格安のコンサルタント料金で受託し、結果として、管理組合に経済的な損失を及ぼす事態が発生している。

以上の内容について注意喚起をしています。
当事務所では、いち早く、大規模修繕時の悪しき商慣行の実態をホームページ等を通じて伝えてきましたが、未だに悪質な手口で組合の財産を搾取する業者は後を絶ちません。
今回のセミナーでは、
・「プロが推奨していることはベストプランじゃないかもしれない」をテーマに大規模修繕の基本的な流れと組合側の選択肢を勉強して頂いた後、
・「財産は自分たちで守る!」をテーマに業者のだましのテクニックと組合側の対策をレクチャーしたいと思います。

また、4月30日(祝日)にもセミナーを開催します。

案内のホームページは下のバナー(画像)をクリックしてください。


『〜スモール管理をベースにした管理仕様の組み立て〜』
2018年4月30日(月・祝日)13:30〜15:00




『〜大規模修繕時、こうして管理組合の財産が搾取される〜』
2018年5月6日(日)13:30〜15:00
平成29年1月27日、国土交通省が通知を行いました。











最終更新日  2018.04.18 21:38:56
2018.04.16
カテゴリ:セミナー開催案内
2018年4月30日及び5月6日開催のセミナー案内ページを作成しました。

ご興味のある方はご覧ください。参加申込もこのページから受付致します。

『〜スモール管理をベースにした管理仕様の組み立て〜』
2018年4月30日(月・祝日)13:30〜15:00




『〜大規模修繕時、こうして管理組合の財産が搾取される〜』
2018年5月6日(日)13:30〜15:00
平成29年1月27日、国土交通省が通知を行いました。











最終更新日  2018.04.17 19:02:46
2018.04.06
カテゴリ:セミナー開催案内
次の要領でセミナーを開催することとしました。

開催日:平成30年4月30日(祝日)13時30分より15時まで※終了後懇親会(情報交換会)を開催する予定です。
会場:マンション管理支援事務所の新宿支社
定員:8名
テーマ:スモール管理をベースにした管理仕様の組み立て

管理コストや管理会社の契約内容を見直すとき、単純に高い、安いだけではなく、中身(仕様)が重要な要素になります。

管理会社が提案する業務(管理委託業務や工事等)は、割高でかつ仕様が最適かされていない(過不足がある)ケースが多く、金額の多寡だけではなく、中身を見直す作業も必要です。

仕様の最適化を図るうえで、ミニマム(最小限)の管理メニューはどの位置にあるのか、下限を理解した上で、組合が期待する予算の範囲内で肉付けをするという手続きを取ると、管理のぜい肉が上手に取れるのではないかと考えています。

マンションの規模別に

・清掃の最低ラインは?

・建物設備管理業務の回数の目安は?

・管理会社の運営サポートに求める重要な業務と、なくても困らない業務の区分

スモール管理の位置付けはどこにあるのかを勉強していきたいと思います。

セミナー料は無料になります。

終了後、会費制で懇親会を開催予定です。

近々ホームページで参加者募集を行いますので、参加してみたいという方はもう少しお待ちください。







最終更新日  2018.04.07 15:58:18

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