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イダケンが吠える!【東京・横浜マンション管理士】

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維持・修繕

2018.06.30
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カテゴリ:維持・修繕
蜂を多く見かけるな・・と思って、ふと軒先を見ると、蜂が巣をつくっていたなんて話はよく聞きます。

郊外の戸建だけではなく、都市部のマンションでも十分に起こりえる事です。

行政に駆除を頼んでも、原則無償で作業をしてくれません。駆除業者を紹介して終わり・・でしょう。

イダケンは、管理会社時代、委託契約に含まれる仕事ではないものの、万が一居住者が蜂に刺されることがないよう、自ら蜂駆除に赴くことが数回ありました。

このブログでも何回か紹介していますが、ホームセンターには蜂駆除用の専用のスプレーが売っています。

スズメバチもOKなんていう、強力な商品も売っています。

駆除にあたって、リスクは当然生じます。業者に頼むか、自前で行うのか・・悩むところです。

(写真ピンボケ・・でした(汗)











最終更新日  2018.06.30 06:50:11
2018.04.27
カテゴリ:維持・修繕
築年数が古くなると、漏水事故の確率が増えます。

事故が起きた際、どのように対応するか、流れを居住者に周知することは、被害拡大を防ぐとともに、早期解決に繋ります。

漏水が起きた場合は、まず居住者が管理会社に連絡します。

管理会社が緊急対応業者を手配し、状況確認、被害拡大防止策、原因特定調査を行います。
この調査費は共用部分保険の適用になります(保険金など制限あり)

対象が賃貸住戸の場合は、管理会社が、オーナーに一報を入れます。また、事故報告を理事長にします

漏水箇所を修繕した後、止水を確認し、後日被害箇所の復旧を行います。

漏水の原因になった場所な修繕費負担は、
共用部分→組合負担
専有部分→加害住戸負担
※保険の適用はできません。

被害箇所の復旧費
共用部分→組合負担
専有部分→加害住戸負担
※保険の適用になる場合があります

『〜スモール管理をベースにした管理仕様の組み立て〜』
2018年4月30日(月・祝日)13:30〜15:00




『〜大規模修繕時、こうして管理組合の財産が搾取される〜』
2018年5月6日(日)13:30〜15:00











最終更新日  2018.04.27 20:23:16
2018.04.26
カテゴリ:維持・修繕
今年は5月1日と2日を休みにすれば、かなり長く休めます。
イダケンは5月3-5日はお休みをいただきますが、他は仕事です・・
さて、ゴールデンウィーク等の長期休暇の際は、お出かけをする・・または、自宅に来客が来る、こんな方が多いと思います。
自宅に来客がくると・・・
・来訪者駐車場
・ゲストルーム
等、共用施設を使用する機会が増えます。
ゴールデンウィーク期間中は、管理員が休みであったり、休日シフトで現場スタッフが少なかったりします。
ルール違反があったときに、即時対応ができない場合があります。
ゴールデンウィーク前には、今一度ルール厳守の告知をすると、あらぬトラブルが避けられるかもしれません。

また、平日と祝日とでは、現場スタッフのシフトが変わるマンションもありますので、年末年始と同じように、案内を全戸に配付する方が親切でしょう。

『〜スモール管理をベースにした管理仕様の組み立て〜』
2018年4月30日(月・祝日)13:30〜15:00




『〜大規模修繕時、こうして管理組合の財産が搾取される〜』
2018年5月6日(日)13:30〜15:00











最終更新日  2018.04.26 20:40:46
2018.03.15
カテゴリ:維持・修繕
イダケンが修繕アドバイザリーを務めて、6年目を迎えるマンションで、給水管更新工事の検討を進めています。

築年数は28年。

前期の給水管劣化調査を行いました。

その結果、概ね5年以内を目途に、少なくともパイプシャフト内の給水管の更新が必要であると判断されました。

長期修繕計画においては、35年目に予定されている全体の給水管更新を予定されています。

少し早めなのですが、予算感、工法等の知識を身に着け、今後効率的(費用、工法とも)に工事を企画調整するため、業者を招き勉強会を行いました。

理事、専門委員、組合員有志と真剣に業者の話に耳を傾け、マンションを適切に維持管理するために、積極的な質疑応答が行われました。

3つの業者から詳しいお話を聞く中で、各社さん微妙に工法が異なっています。

当然金額にも差が開きます。

不具合が起きてから補修・・となると、議論する時間が制約されることから、組合にとってベストな選択肢を選べないことがあります。

早め早めに議論を行っていれば、万が一、実施時期が前倒しになっても、方向性付けは容易です。













最終更新日  2018.03.15 10:44:17
2018.02.21
カテゴリ:維持・修繕
先日八王子の顧問契約しているマンションの理事会に出席しました。

八王子は都内でも雪が多いエリアで、3・4年前の大雪時には60センチの積雪があり、1か月以上雪が解けませんでした。

2018年1月の積雪1週間後もこんな感じ



このマンションは5棟で形成されている団地で、全戸平置き駐車場付きということもあり、敷地は戸数の割に、かなり広いです。

これまで、スコップのみで除雪していたとのことです・・

都心部がみぞれや小雪の時でも、八王子は普通に積もることが多く、冬=積雪があるという風に考えたほうが良いエリアなのです。

除雪の準備をしっかりないといけません。

今年に入って(築28年目)、ようやくスノーダンプと融雪剤を購入することが理事会で決議されました。

他でも、スコップが壊れていたり、凍ってエントランスで滑って転んだ居住者がけがをしたり・・

まだまだ、雪対策は後手にまわっています。

過去の日記に雪対策について​触れています。3月でも雪は積もる可能性はあります。

今からでも遅くありません。安全を確保するために、しっかりとした準備をしましょうね!







最終更新日  2018.02.21 01:37:26
2018.01.23
カテゴリ:維持・修繕
関東の大雪(2018_01_22)すごいことになっています。

電車があまりに混み過ぎて体調不良になってしまったイダケンです。うちのスタッフも立ち往生。ご迷惑をお掛けした組合様申し訳ありません。

写真は途中で電車を降りフラフラになりながら、新宿で撮影した一コマです。雪国の光景っすね。






積もるような雪が降る場合は、週間天気予報でアラートを確認できます。

ゲリラ豪雨や地震と違い、台風と雪は予見でき、事前に対策を取れます。

雪の対応抜かりなかったですか?

管理員がいるから安心。管理員さんはいつもいるわけではありませんし、除雪は本来の業務ではないのです。

管理会社を頼りにするのではなく、管理組合として雪対策を怠りなく準備する必要があります。

1.ウィンターシーズンに突入したら、除雪用具や融雪剤は速やかに調達する
右矢印雪が降る日、積もったあとにホームセンターに行っても、品薄で欲しい除雪用具は入手できません。雪かき用のスコップ、敷地が広ければスノーダンプ、通行制限用のカラーコーン(下記7参照)、融雪剤などをリストアップし、あらかじめ準備をしておきましょう。

2.冠雪時は屋外機械式駐車場は使用しない
右矢印故障や事故の原因になりますので、駐車場使用者には早めにアナウンスをすることが大切です。

3.融雪剤は積もる前に撒く
右矢印薄っすらと積もるだけで、すってんころりんと転倒事故が置きます。エントランスや主要動線にはあらかじめ融雪剤を撒くことが必要です。

4.スコップは共用部等に出しておく
右矢印倉庫に保管し、管理員さんがいないと雪かきできないのでは困ります。雪が降る日は居住者の方が除雪できるようスコップ等は出しておきましょう。なお、盗まれる可能性があるので、マジックででかでかマンションの所有物がわかるよう書いておくことも必要です。

5.注意喚起
右矢印降雪時の注意事項や、除雪の協力願い等、ひな型を予め管理員室で保管し、雪予報の前日や当日に掲示するようにしましょう

6.役員への協力要請
右矢印仮に管理員さんが勤務時間に積雪があっても、一人では広範囲の除雪はできません。手の空いている役員さん(居住者ボランティアでもオケ)に協力依頼をしましょう

7.落雪の恐れのある箇所の通行規制
右矢印斜屋根、庇、駐輪場の屋根の下は落雪により怪我や事故が起きる可能性があります。危険な箇所は雪予報の前日または当日(降雪する前)にカラーコーンなどを置き、通行規制をしましょう

8.役員の除雪対応トレーニング
右矢印11月の理事会で、上記の内容を周知するとともに、スコップの場所や除雪用具の在庫を確認するようにしましょう

皆様のマンションでは、上記8つの事項で、どこまでできていましたか?

今回の大雪で、もしできていなければ、ウィンターシーズン真っただ中、また雪が降ることも十分考えられます。これからでも遅くありません。備えあれば患いなし!

大雪でも安心な、マンションにしましょう!






最終更新日  2018.01.23 01:50:04
2017.06.10
カテゴリ:維持・修繕

前回のブログでは、イダケンが理事長を務めるマンションで更生工事が始まり、店舗の占有者がいちゃもんをつけてきたというお話をしました。

  • 配管改修を行う際、専有部分を立ち入らないと工事ができない
  • 大規模修繕時に、専用使用部分であるルーフバルコニーの防水を実施する
  • 排水管高圧洗浄や消防設備点検で、専有部分内での点検を行う

居住者(使用者)のプライベートスペースに入り、作業を行うことは間々あります。

  • プラベートエリアに他人に立ち入ってもらいたくない
  • 専有部分で事業を行っており、工事の都合で休業したくない

こんな事情で断ることができるのでしょうか?
断った場合、何か事故が起きた場合の責任はどうなるのでしょうか?
まず、管理規約を見てみましょう。
こんな記載がないか探してみましょう。

(必要箇所への立入り)

管理を行う者は、管理を行うために必要な範囲内において、他の者が管理する専有部分又は専用使用部分への立入りを請求することができる。

2 前項により立入りを請求された者は、正当な理由がなければこれを拒否してはならない。

3 前項の場合において、正当な理由なく立入りを拒否した者は、その結果生じた損害を賠償しなければならない。

4 立入りをした者は、速やかに立入りをした箇所を原状に復さなければならない

ここでは管理を行う者とは、
管理組合(管理会社の指定を受けた管理会社や施工会社も含む)になります。
他の者が管理するとは、区分所有者や専有部分を使用する占有者を指します。

規約(法的拘束力あり)には、「正当な理由なく立ち入りを断れない。断った結果により生じた損害賠償は断った方が負う」旨記載されています。
個人的な理由で断ることができないし、断った場合、組合管理部分の事故であっても、その責任は管理組合から個人に移ります。
また、弁護士に確認したところ、この規約があれば、休業等による損失補てんの必要はないとのことです。

道理が通らない居住者(使用者)が、事故があった際、素直に責任を認めるとは思えません。
一部の方の我がままにより、建物の維持が不適切になることは許されることではありません。
規約に定められた注意勧告の他、あまりにも度が過ぎた場合は、区分所有法による法的措置も検討はしなくてはなりません。参考までに区分所有法の法的措置の規定(抜粋)を掲載しますので、ご覧ください。

57条 区分所有者が第六条第一項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる

58条 前条第一項に規定する場合において、第六条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、前条第一項に規定する請求によってはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、相当の期間の当該行為に係る区分所有者による専有部分の使用の禁止を請求することができる。

59条 第五十七条第一項に規定する場合において、第六条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によってはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。

60条 第五十七条第四項に規定する場合において、第六条第三項において準用する同条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によってはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る占有者が占有する専有部分の使用又は収益を目的とする契約の解除及びその専有部分の引渡しを請求することができる。







最終更新日  2017.06.10 00:50:04
2017.06.08
カテゴリ:維持・修繕

イダケンは、2017年5月現在現役で管理組合の理事長を務めています。
この管理組合は、過去日記に何度か書きましたが、老朽化、高齢化、資金難、多国籍化と様々な課題を抱える難易度の高い物件です。
4月から排水管の更生工事が始まりました。予算の関係で工期を分けて複数年にわたり実施する計画で、今年は第1期工事になります。

ここで問題が浮上。
低層階の専有部分は店舗・事務所用途になっていますが、そのうち1戸から「店舗の営業に影響が出るから、何か補填がないとやらない」とごねてきたのです。
ごねているのは店子(占有者)で、オーナー(区分所有者)は実施することについては賛同して頂いています。
ごねた場合、
組合は休業補償に応じなくてはならないのか?
強制的に実施させる方法はないのか?
次回の日記では、この辺について解説したいと思います。

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最終更新日  2017.06.08 04:10:04
2016.02.09
カテゴリ:維持・修繕

2016年4月より始まる(50kw以下)の電力自由化。

マンション管理組合としては、共用部分はどうなるのか?が気になる事項になりますが、個々の家庭では自分の住戸はどうなの?が問題です。

果たして専有部分では電力自由化の恩恵を得られるのでしょうか?

導入にあたって何か支障はないのでしょうか?

 

マンションの電力はこうなっています上の図をご覧いただければわかりますが、一括受電をしているマンションを除き、共用部分又は敷地に設置された電力会社所有の変圧器を介して、6600Vから100V(または200V)に変圧された電気が各住戸に供給されています。

今回の自由化は発電と送電の事業は対象外(2020年から自由化予定)。

小売りのみが自由化されます。

基本的に、各戸が自由に電力会社(小売り)を選ぶことができます。

しかし・・・

変圧器は電力会社所有のものをつかっていましたが、これをそのまま利用できるのでしょうか?

⇒東京電力所有の変圧器を、他の事業者が「ただ乗り」で利用ができるのか?

⇒他の事業者が変圧器を設置するとして、マンションにいくつもの変圧器を置くスペースはあるのか?

仮に、電力会社所有の変圧器を、別の業者が「ただ乗り」(または利用料支払いで)使用できたとして、電気メーターの検針はどうなるのでしょうか?

⇒複数の事業者が、マンションに検針作業に訪れるのか?

⇒電力会社所有のメーターをそのまま使用できるのか?電力会社を変更したら交換する必要が生じるのではないか?

⇒ スマートメーターを導入している場合、東京電力以外の外部に検針データが漏えいしまわないのか?

こんな問題が浮上してきます。

専有部分の問題とはいえ、管理組合としても関心を持たなくてはならない事柄がでてくる可能性があります。

これから総会シーズン。組合員から質問があった際、明確な回答が求められます。

イダケン事務所では2016年2月11日(祝日) に当社新宿事務所において、電力自由化をテーマにしたセミナーを開催します。

電力に精通した外部講師を招き、 とことん疑問点を解消して頂きたいと思います!!

興味のある方、勉強したい方は是非ご参加ください。

案内ページは下の画像をクリックしてください♪

平成28年2月11日イダケンのマンション管理セミナー

 

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最終更新日  2016.02.09 11:22:07
2016.02.02
カテゴリ:維持・修繕

イダケン事務所では数多くの管理費支出の見直しに対する改善提案をしていますが・・

支出で大きなウェイト占める項目の代表選手は次の通りです(順不同)

1.管理委託費

2.管理委託費以外の外注費

3.共用部電気料

4.共用部保険

5.小修繕費

平成28年2月11日(祝日)に行われるセミナーにおいては、電力の自由化をテーマに勉強したいと思います。

そもそも、皆様のマンションの電力に構成について皆様は理解していますか?

大まかに・・次の三つの図面のどれかに当てはまると思います。皆様のマンションはどれでしょうか?

管理費会計支出長者番付の代表各の一つである電気料は、ぜひ着目し、改善の余地があるか検討していただきたいと思います。

 

マンションの電力はこうなっています

マンションの一括受電
皆様が知りたい情報としては・・

1.専有部分について個別に電力会社(小売り)を選択することが可能か?

2.共用部分について電力会社(小売り)の変更は可能か?変更できる場合はどんな手続きが必要なの?

3.専有部分と共用部分は別々に電力会社(小売り)を選ぶことができるのか?

4.自由化により、管理組合はどんなメリットがあるの?

5.自由化後、将来的な見通しは?

6.電気料を下げるためにはどのような手法があるのか?

こんなことがあげられると思います。

セミナーでは、外部講師を呼んで、一つ一つ詳しくレクチャーをする予定です。

興味のある方は下の画像をクリックし、案内ページをご覧ください。

平成28年2月11日イダケンのマンション管理セミナー

 

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最終更新日  2016.02.02 15:03:19
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