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イダケンが吠える!【東京・横浜マンション管理士】

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管理会社を斬る

2012.06.08
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カテゴリ:管理会社を斬る

イダケン普段はとても穏やかです。

でも、怒りの人でもあります。

最近のブログ記事に鼓動してコメントのみならず、多くの方からメールを頂きました。

感情的になり、イダケンの気持ちは発散できるかもしれませんが、そんなの自己満足。正義を主張するならば、これからどう対処するかを真剣に考えなくてはなりません。

許せない!行為をする管理会社は上場企業を親会社に抱える業界では巨人。

かたやイダケンは身長が巨人みたい(190センチ)でも、資本金1000万円の小さなコンサルタント。

でも・・・

巨人の管理会社は何で商売しているかというと、管理組合の財産を当てにしています。

管理組合から仕事をもらっていることについてはイダケンも同じですが、許せない!管理会社と違うところは 、管理組合の利益を守り、管理を良くするために尽力をすることです。

マンション管理業界では、イダケンは巨人企業に猪突猛進で挑むドンキホーテかもしれません。

でも、 企業がどんなに大きかろうが、本来守るべきであるものを穿違えた管理会社は、近い将来管理組合からそっぽを向かれると思います。

一度失われた信頼関係は簡単には取り戻せず、奢れる者も久しからずで信用失墜します。

競争原理からいうと当たり前。妨害工作をする管理会社は沈みかけの船です。

マンション管理業のドンキホーテ、イダケンが守るべきものは管理組合、組合員の幸せです。

管理会社の非道な妨害工作を許したのは、イダケンの気持ち・業務姿勢の甘さだと猛省しています。

前職管理会社へのやりきれない気持ちがイダケンをマンション管理士にしました。

そして、今回はマンション管理業界へのやりきれない気持ちを原動力として、改革に取り組んでいこうと思います。

これからも、こんなイダケンのことよろしくお願いします。

 

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最終更新日  2012.06.08 22:43:00
2012.06.07
カテゴリ:管理会社を斬る

前回、前々回の日記で妨害工作にふれましたが、妨害工作は具体的にどんなことをするのか?

中身は多少違えど基本的に同じ手法です。

管理会社シンパ(同情者)を巧みに操り、管理会社は矢面に出ず、内部分裂を引き起こします。

1.シンパである組合員(過去の役員等)や売主の深い付き合いで買った組合員に管理会社変更の動きがあることをリークする

2.直接の面談を求め、1.のメンバーを集合(または結束)させる

3.2の面談の際は、今まで顔も出さないようなお偉方さんを引き連れ、「クレーマーの一部の組合員に苛められている」と泣きつき、在らぬ噂をでっちあげる(コンサルタントやリプレイス先からバックマージンをもらっている、勤務先等の個人情報等を平気で公開、人間性を決めつけた発言で先入観を持たせる)。存在感が強い住み込み管理員の場合は管理員が一軒一軒回って、交渉に当たることも(当然管理会社本社の指示)

4.1のメンバーはそもそもシンパなので、リプレイスを先導する役員の問題提起を問題と思わない

5.2の面談の際は手土産はあたりまえ。豪勢な食事会を設けたり、売主と付き合いが深い組合員がいた場合お金になることもちらつかせます

6.5までにより、シンパの組合員は弱い者(管理会社)を守る言う正義感に燃え、リプレイスを先導する役員を敵と思うようになる

7.6までの気持ちが固まれば、妨害工作を管理会社が企て、表に出る行為はシンパの組合員が行うような図式を立てる

8.管理会社は独占禁止法なんかは無視。暴走したシンパはむしろ歓迎。気の毒なシンパの組合員が強要行為で罰せられようが関係なし。シンパ派対改革派になるよう焚きつけます。

9.誹謗中傷文配布、シンパが理事会に乗り込み圧力行為、総会で威圧発言を行い決議をさせないよう企てるます。正義感に燃え、興奮しているシンパ組合員の気持ちを巧みにコントロールし、管理会社は裏で全てお膳立てします。

10.総会の票の大半は「良きにはからえ」です。揉めていることには係わりたくない方が増え、シンパの声が強くなると、波風を立てないように、本心はシンパ支持ではなくとも、リプレイスを先導する役員の意見を黙殺します。

リプレイスを先導する役員の支持者が多ければ、シンパの組合員は浮き、下手すると色眼で見られるようになり住みにくくなります。

リプレイスを先導する役員の支持者と、シンパの組合員の支持者が拮抗すると、溝が埋まらない内部分裂が起きます。

リプレイスを先導する役員の支持者が少なければ、正しいことをしようとしたことが、悪者扱いになり孤立化し、将来的に恨みつらみが組合員の円滑な活動を阻害原因になります。

どのような結果になるにせよ、管理組合内の誰かがイヤな思いをするのです。

高くて、質の悪い仕事をしないからリプレイスを検討させられるのに、さらに裏で管理組合をぐちゃぐちゃにする管理会社。ひどいと思いませんか?競争に負けた管理会社が、道連れに管理組合を巻き込むのです

リプレイスを先導する役員及び支持者をつぶすることができなくとも、内紛まで持ち込めば、管理会社変更まではいきつかず、自分たちは高みの見物。

管理会社シンパの組合員を絶えず煽り、管理組合がまとまらないようします。

管理会社の犠牲になった管理組合は気の毒です。

管理会社シンパも弱者救済で立ち上がっているし、リプレイスを先導する役員も適正な競争を求め、悪いことをしている認識はありません。

これはイダケンの作り話ではありません。年間200件以上の相談を受け導き出した結果がこれです。

全ての内容が、妨害を受ける全てのマンションに当てはまるわけではありませんが、このような愚劣なことを平気でする管理会社がいます。

仕事柄、多くの管理会社の営業担当と接点があるがゆえ、担当者が穏やかな接し方をするD社とH社は盲点になりました。

管理会社はイダケンの敵とは思いませんが、妨害工作はするものと考えた上で、予防性を引いたうえで、管理組合のサポートを行っていこうと思います。

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最終更新日  2012.06.08 02:16:31
2012.06.06
カテゴリ:管理会社を斬る

昨日の日記で管理会社の妨害工作に触れましたが、まじめに管理組合のほうを向いて仕事をしているイダケンとしては怒り心頭です。

ボランティア的な依頼も多く抱えている身としては、露骨なことをしてきた二社(D社とH社)の管理物件に対しては、無償で管理会社選定のお手伝いをしたいくらいの気持ちになっています。

仕事が取れなかったから悔しいのではなく、正当な競争が阻害される行為が許せないのです。妨害にエネルギーを注ぐくらいなら、コンサルタントに入られないよう信頼関係を築けるような仕事ができたのではないか!と叱責したくなります。(イダケンのホームページでなぜ管理士をしているか書いています。http://www.idaken.net/reason.htmlまぁ実際のところ商売でマンション管理士をやっている以上ほかのお客様と公平性に問題があるので特定の案件のみ無償は難しいですが)

さて・・・少し古い話になりますが、公正取引委員会は平成15年に

マンションの管理・保守をめぐる競争の実態に関する調査

をおこなっています。

http://www.jftc.go.jp/info/nenpou/h15/15kakuron00002-7.html

1. 分譲時には,ほぼすべてのマンションで管理業者に管理委託されており,なかでも比較的大手の分譲会社が販売したマンションでは68.5%が自社系列の管理業者に管理委託されているが,その後49.2%の管理組合が管理業者の変更を検討している。

2. アンケート調査によると,管理業者の変更を検討した管理組合の25.3%が管理委託契約書の内容に「変更の障害となった事項がある」と回答し,障害となった事項としては,「管理組合が契約解除を提案できない」,「管理業者の了解がなければ契約解除ができない」など,管理組合による管理業者との取引内容や取引先の見直しを制限するものもみられた。また,既存の管理業者の行為については,36.0%の管理組合が「障害となった事項があった」としており,「管理業者の変更により,マンションが売却しにくくなったり,設備の保守に支障が出たりする」と管理業者から聞かされたことや,「契約解除に応じない」,「設備管理の引継書類を渡さない」,「組合理事の抱き込み工作を行う」,「会計資料の提出を求めても提出しない」など具体的な妨害行為を挙げる回答があった。

とアンケート調査結果をまとめ、

『 管理組合が管理業者との取引を見直すことを妨害するような管理業者の行為については,例えば,大手分譲会社やその系列子会社が,管理組合が他の管理業者や設備保守業者と契約することを阻止するために行う場合,「不当な取引妨害」(一般指定第15項)として,独占禁止法上問題となる場合があると考えられる。』

と見解を示しています。

妨害工作は企業倫理からも許されることではありません。

管理組合の意向次第ですが、弁護士を立てた上で管理会社に対する徹底交戦も視野に入れています。

一部組合員が理事会に圧力をかけることは、言論の自由はあれど、強要罪が成立するケースや、共同の利益に反する行為等で管理組合が法的措置を講じることもできなくはないと思っています。

圧力をかけた一部組合員は、その行為を誘導した管理会社の犠牲者だと思っています。

一部上場企業のグループ会社である管理会社が、強要罪を誘発させるほう助をしたり、 「不当な取引妨害」(一般指定第15項)として,独占禁止法上に抵触する行為をしたりするのです。

管理会社は管理組合を甘く見ています。管理会社性善説は間違いです。

法律に触れる妨害工作をしても、自分たちはお咎めがないだろうと、安心しきっているのです。

マンション管理業界で手本を示さないといけない大手管理会社がこうなのですから、適正化法ができても、いつまでも厳守しない管理会社ばかりいても問題がない

マンション管理会社業界、これが実態です。

(まじめにやっている管理会社が同じ目で見られるのはかわいそうですが・・・)

こんな実態があるから管理会社はまじめに仕事をしようとしないのです。業務が評価されずリプレイスになりそうなら・・・工作部隊が管理組合の内紛を起こせば、値下げせずとも、業務の質を向上しなくとも、自分たちの好き勝手に仕事を続けられるのですから・・

 争いごとを好まないイダケンですが、どこかで立ち上がらないといけない時が来そうです。

 

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最終更新日  2012.06.07 01:36:47
カテゴリ:管理会社を斬る

管理会社お任せから主体性をもった管理組合。

管理会社はありとあらゆる手でコンサルタント起用を取り崩ししてきます。

1ヶ月で3件。

住民間でいがみ合う形となる内紛を引き起こす管理会社。

詳しくはかけませんが、そんなやり方今時する?ってくらいに荒っぽいです。

ありもせぬうわさまで流され、イダケンや改革に旗を振る組合員さんの名誉を傷つける行為は許せません。

大手D社とH社は要注意です。

イダケンにも実害が及びました。これまで相談を受けた管理組合様から情報公開はOKと許可をもらっているところもあります。時間があるとき、その手口を紹介していきます。

 

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最終更新日  2012.06.06 14:59:46
2010.08.16
カテゴリ:管理会社を斬る

「管理会社を斬る」今回のターゲットは事業仕訳にも登場した公的事業系の大手管理会社NSJ社です。

いつものように会社ホームページから、理事会・総会支援体制・・主にフロント業務をポイントにおき、分析してみます。

NSJ社の管理サービスは一般的な管理会社と異なるために、いつものような表による比較を使わず解説します。

  • 自主管理を基本とした考えの管理サービスメニュー
    →いわゆる基幹事務は、会計・出納業務のみを行います。
    →総会・理事会に管理会社は出席しません。(議事録、議案書等は理事会が全て一から作成することになります)

 

  • フロントマンはいなく、管理員が窓口業務を実施
    →厳密に言うと担当者はいると思いますが、他社でいう役割を果たすフロントマン(物件担当者)はいません
    →専属の受付担当の事務型管理員が、事務処理や対管理組合との窓口業務を行います。
    →夜間、管理組合運営相談専用にコールセンターがあります。

他社管理会社と比較して、NSJ社に委託する管理メニューが少ないために、トータル的な委託費は安いのが特徴です。

管理組合運営、理事会運営は全て組合員に委ねられます。理事会は、主体性を持った運営を必ず行うことになりますが、時間的制約、ノウハウ不足な役員さんの力だけでは、マンション管理のイロハがわからず困ることが多々あると思います。一年任期輪番制総入れ替えの理事会体制を取っているマンションでは、相当運営が難しいのではないでしょうか?

その反面、一部委託を基本スタンスとするNSJ社は、自主管理を目指す管理組合にとっては良い受け入れ先かもしれません。

NSJ社がリプレイスを行っているかはわかりませんが、こういう考え方を持った管理会社は必要枠でしょうし、ニーズは必ずあると思います。

管理組合セミナー

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最終更新日  2010.08.19 01:07:52
2010.07.28
カテゴリ:管理会社を斬る

「管理会社を斬る」今回のターゲットは、財閥不動産系列の大手管理会社MFJS社です。

いつものように会社ホームページから、理事会・総会支援体制・・主にフロント業務をポイントにおき、分析してみます。

チェックポイント

各社アピール

 

フロントマン一人当たりの担当物件数

 

 

マンションへの巡回数

 

 

フロントマンへの教育

1.充実した研修制度

フロントマンへの社内バックアップ

2. 業務の品質管理・品質向上

その他の特長

3.管理実績とノウハウ

4.理事長セミナーの定期開催

6.サポートツールの発行

 

 

 

 

評価は◎とても評価が出来る、○評価ができる ●着眼点は良いがもう一息 △普通 ×視点がずれているです

1.充実した研修制度 ○

『事務管理業務については、「会計研修」、「法務(管理規約・区分所有法)研修」、「損害保険研修」、「長期修繕計画研修」など、その他の清掃や点検業務については、「清掃研修」、「植栽研修」、「技術研修」など、さまざまな研修プログラムが組まれています。またその他にも、マンション管理適正化法や個人情報保護法などコンプライアンスに関わる研修やマナー・プレゼン能力の向上など個人のスキルを向上させる研修など、・・・』

ホームページに記載されているような研修制度が実施されるのであれば、一定水準以上のレベルを持ったフロントマンを派遣することが可能でしょう。管理業界に抱える問題点はフロントマンの資質に個人差が大きいと言うことがあげられます。この問題を解決する方法に研修制度の充実があげられます。研修制度を実践している体制について評価は○です。

2.業務の品質管理・品質向上 ●

スペシャリストの品質管理として『大各種業務ごとに、確かな経験を持つスペシャリストを配置し現場の作業を的確に指示フォロー』

品質向上として『手各種業務の現場担当者を集め技術指導や意見交換のための会議を定期的に開催し、さらなる品質向上に努めている』

バックアップ体制とサービスの改善努力という視点でとらえるのであれば良い評価ですが、もう少し具体的にどのようなフォロー体制があるのか?またどのような方向性の品質向上を目指しているのかの記述が欲しいところです。結果●の評価です。

3.管理実績とノウハウ ●

『21万戸の多種多様なマンションを管理してきた豊富な管理実績』と『豊富な管理実績に基づく、管理ノウハウをいかし、居住者間のコミュニティ形成のサポート』

親会社の供給数が多いため、管理棟数が多いのです。とはいえ、実績が多い=ノウハウが蓄積されるのは事実ですし、ノウハウを生かすことができれば、管理組合へのサポート体制が充実できます。大手ならではのメリットと言えますが、逆を返せば当たり前すぎるアピールポイントになりますので、評価は●です。豊富な実績をどのような形で管理組合に還元しているのか具体的な記述が望まれます。

4.理事長セミナーの定期開催 ○

『マンション管理組合の理事長や理事会役員を対象に、マンションライフにおけるさまざまの問題をテーマにセミナーを開催しています。』

定期的とはどれくらいの頻度で開催されているのか気になりますが、理事長向けセミナーを開催する管理会社は、管理組合の声を聴く努力をしている姿勢を感じます。大手であっても理事長セミナーを開催している管理会社はまだ少数と言うこともあり、評価は○です。

5.サポートツールの発行

『マンションライフのさまざまなシーンで役立つ暮らしの情報をまとめた「 オーナーズガイドブック」や管理組合をサポートする「管理組合運営ガイドブック」、「防犯ハンドブック」など多彩なツールを取り揃えています。』

管理会社にとって都合のよい管理方法を記載されているのであれば問題がありますが、管理組合運営ハンドブックは初めて分譲マンションで生活する方また、初めて理事役員を経験するための方に役立つ冊子だと思います。評価は○です。機会があれば一度読んでみたいものです。

 

【総合評価】

派手な宣伝はみられないものの、アピールするポイントは堅実で、基本的にまじめな仕事をする管理会社だと思います。ただし、真面目すぎは融通が利かないことがありえます。それぞれの分譲マンションは管理組合に個性があります。管理組合の満足を勝ち得るためには、堅実であることが前提になりますが、融通、柔軟性をもったサービス提供ができるかがカギとなります。また、堅実な管理を実践する会社は、往々にして提示する管理委託費が高いようです。価格とサービスのバランスは、サービスを受ける管理組合にとっては重要なポイントです。

管理会社の実態をもっと詳しく知りたい方は此方へ

↓↓マンション管理関係のブログがいっぱい紹介されています。コチラをクリック↓↓

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最終更新日  2010.07.28 12:15:14
2010.07.18
カテゴリ:管理会社を斬る

「管理会社を斬る」今回のターゲットは、『高品質なサービスを低価格で行う』をうたい文句にしている大手独立系管理会社GK社です。

いつものように会社ホームページから、理事会・総会支援体制・・主にフロント業務をポイントにおき、分析してみます。

チェックポイント

各社アピール

 

フロントマン一人当たりの担当物件数

 

 

マンションへの巡回数

1.少数担当制

フロントマンへの教育

 

 

フロントマンへの社内バックアップ

2.本社バックアップセクションの充実

その他の特長

3.月間管理報告書の全戸配布

4.理事会議事録の全戸配布

5.月次業務報告書を四半期ごとに全戸配布

 

 

 

 

評価は◎とても評価が出来る、○評価ができる ●着眼点は良いがもう一息 △普通 ×視点がずれているです

 

1.少数担当制 ●

フロントマンの一人当たりの担当物件数が少ないほど、一つのマンションに費やせる余裕・時間が増え、きめ細かいサポートが可能です。具体的に少数とはどのくらいを示すのか?判断基準がわかりませんので●の評価としました。

 

2.本社バックアップセクションの充実 ○

大手管理会社あれば、ほとんどと言ってよいほど、この部分をメリットとしてアピールしていますが、具体的などこの部署がどのように支援しているかを明確化している管理会社は少ないようです。この点を評価して○としました。

 

3.月間管理報告書の全戸配布 ○

『マンション内の情報を共有化することを目的として、「月間管理報告書」を作成し、設備点検の実施状況、工事・事故の状況、居住者の入退去等の情報を毎月全戸にお知らせ』

理事会または理事長へは毎月報告書を提出する管理会社は多いのですが、5.月次決算報告書を含めて全戸に配布する管理会社は少ないのではないでしょうか?経費(印刷代)の問題はありますが、透明性がある管理を実現する良い方法だと考えます。

 

4.総会・理事会議事録の全戸配布 △

『理事会・総会の議事録を作成し、全戸に配布』

きちんとできている管理組合にとっては、そんなのあたりまえでしょ?って思うかもしれませんが、作成、保管するきちんとできていないマンションは意外と多い実態があります。この辺をアピールするところは、独立系ならではの着眼点です。評価としては、普通になります。

 

5.月次決算報告書を四半期ごとに全戸配布

『毎月の理事長への報告に加え、四半期(3ヶ月)毎に管理組合の収支状況が分かるように、貸借対照表と収支計算書を全戸に配布』

フロント業務ではないのですが、月間管理報告書の全戸配布と併せ技で、○の評価です。これは見える管理としては細やかな対応です。

 

【総合評価】

GK社は低価格かつ高い品質の管理を強調しています。

『修繕に多額の費用を必要とする管理組合には「低価格な管理」が求められます。合人社はこの「低価格」という管理組合の最大のニーズに応え、かつ高い品質の管理を追求し実現』

高品質の理由として、ISO9001の認証、本社バックアップセクションの充実、フロントの少数担当制度等をあげていますが、高品質なサービスを提供するためにはフロントマンの人材育成・人選がもっとも大きなポイントであると考えます。GK社のホームページでは、少数担当がどの程度をさすのか明示されていません。また、どんなに担当物件数が少なくとも、フロントマンの経験・知識が欠けていたり、意識・やる気がなかったりすると、良いサービスが提供できません。高品質なサービス=フロントマンの質向上には、少数担当制+継続的な社員教育および研修制度+社内バックアップ体制全ての要素が求められますが、GK社のホームページを見ると、バックアップ体制こそ具体的な事例を示していますが、その他の点はさらっとしか書いていません。よって高い品質の管理が実現できる期待を持てるとは言えません。

独立系管理会社の利点として、

『親会社を持たない当社は高品質・低価格を求める市場競争に長年さらされ、「選ばれる為の努力」を余儀なくされてきました。また、創業当時大手デベロッパー各社が分譲するマンションを引き受け、それぞれのデベロッパーから得た様々な管理ノウハウが、現在の多様なニーズを捕らえた独自のノウハウに繋がりました』

をアピールしています。

確かにエスカレーター方式で仕事が自動的に入ってくるデベ系の管理会社の企業体質はぬるま湯につかっています。業界の動向など気にせずに、管理組合の動向・ニーズについていっていない、井の中の蛙的な管理を行っているのが特長です。

今までは、価格面でもサービス面でも競争力の足りないデベ系管理会社からリプレイスにより契約を受注することは、営業力を持つ独立系管理会社にとって容易いことだったはずです。しかし、リーマンショック以降、新築マンション供給数が激減している今、デベ系管理会社も重い腰を上げ、積極的にリプレイス市場に参入するようになりました。

入札、合い見積においても、独立系管理会社の下をいく金額をデベ系管理会社が提示することも度々みられるようになりました。

近い将来、本当の意味での競争が始まると思います。デベ系の仕事ぶり・提案力があまりにも不甲斐なかったために、サービス面でそれほど努力しなくとも価格競争力だけでリプレイスで仕事が取れていましたが、これからは価格優位性を打ち出すことも容易ではないでしょうし、当然としてサービスの優劣が受託を決めるポイントになってくるでしょう。

独立系管理会社も過去の体制を良かれとして変わらないと、今後供給確保に苦戦すると思われます。

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管理会社を比較する方法

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最終更新日  2010.07.18 16:01:40
2010.06.24
カテゴリ:管理会社を斬る

「管理会社を斬る」今回のターゲットは、ゼネコン系の大手管理会社のHC社です。

 

チェックポイント

各社アピール

 

フロントマン一人当たりの担当物件数

1.平均12棟~15棟を担当

×

マンションへの巡回数

 

 

フロントマンへの教育

 

 

フロントマンへの社内バックアップ

2.組織的なバックアップ体制

その他の特長

3.管理員との連携

4.マンションのコミュニティつくりを支援

 

 

 

 

 

評価は◎とても評価が出来る、○評価ができる ●着眼点は良いがもう一息 △普通 ×視点がずれているです

 

1.「平均12棟~15棟を担当」×

管理組合の運営業務に専念できるよう、担当棟数が平均12物件と管理組合様に改善提案ができる体制としているとしていますが、今時の管理会社では、フロントマン一人当たり12~15物件担当は常識的な仕様になりつつあります。ちなみに10万戸を超える大手管理会社の1棟あたりの平均戸数は約50戸に対して、HC社は1棟当たりの平均戸数が93戸であることを考えると、一人当たりが担当する戸数を考えると他社より多い計算になります(HC社は大規模マンションの管理が多いことを意味する)。このことを考えると、担当棟数が7~8物件くらいをアピールしないと評価ポイントになりません。

 

2.「組織的なバックアップ体制」●

フロント担当者の他に、管轄支店の施設管理課・計画修繕課や本社の各専門部署により組織的なバックアップ体制を整えているとしています。大手管理会社ならではのメリットではありますが、具体的にどのようなバックアップをし、管理組合にどのようなメリットがあるのか、もう一歩踏み込んだ説明が欲しいところです。

 

3.「管理員との連携」○

担当マンションを訪れて、管理員から居住者の方たちの意見や要望を聞き取り調査します。

マンションごとに違う事情を考慮し、適切なフォローやアドバイスを行うとしています。管理組合を運営サポートする上では、現場の熟知、管理員の連携が重要です。HC社ではフロントマンと管理員の連携体制のイメージ図を載せ説明しています。居住者の声を反映した運営サポートが期待できます。

 

4.「マンションのコミュニティつくりを支援」○

HC社独自の「あるフォーラム」と言う居住者どうしの交流支援を、現地サービススタッフ、フロント担当者、本社支援担当者が行っています。管理組合では居住者間、組合員間の人とのつながりが運営の良し悪しを決めるポイントになります。無償で支援を行っていることを前提に○という評価をしました。

 

【総合評価】

HC社はゼネコン系管理会社だということもあり、技術系サポートについて強くアピールをしています。他社と差別化する上では良いことなのでしょうが、基本となる管理組合運営支援業務についてもっと踏み込んだ特色説明が欲しいところです。管理組合運営支援は委託契約書に掲げる基本業務、大規模修繕工事は基本契約外のオプション業務なのです。オプション業務である大規模修繕工事の説明が濃い管理会社を見ると、売り上げ至上主義なのでは?と変に勘ぐってしまいます。

「管理会社を斬る」の注意ですが、ホームページ上からの評価で、実態の管理と異なることがあることをご理解ください。実態と異なる可能性があることを日記に示す理由は、管理会社の良し悪しを見極めるポイントを管理組合の皆様に理解して頂きたいからです。リプレイスをする大多数のマンションは、管理会社が提案する「良いことづくめ」の提案書と饒舌な説明を過信し、「良い管理」をしてもらえるだろうと錯覚します。本質を見極め、良いパートナーと長くお付き合いして下さい!

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最終更新日  2010.07.11 23:39:37
2010.06.21
カテゴリ:管理会社を斬る

「管理会社を斬る」今回のターゲットは、電鉄不動産系の上場管理会社のTC社です。

 

チェックポイント

各社アピール

 

フロントマン一人当たりの担当物件数

 

 

マンションへの巡回数

 

 

フロントマンへの教育

 

 

フロントマンへの社内バックアップ

1.組織的な運営支援

その他の特長

2.業界トップクラスの規模と実績

3.社員のクオリティーの高さが自慢

4.信頼の一部上場企業

 

 

 

 

評価は◎とても評価が出来る、○評価ができる ●着眼点は良いがもう一息 △普通 ×視点がずれているです

 

1.「組織的な運営支援」●

必要に応じ、(フロントマンの他に)各種専門スタッフが出席して、技術面のアドバイスや、管理組合の課題等についてご提案、サポートしているそうです。フロントマンの力量を補うためにメリットがありますが、大手管理会社では一般的なバックアップ体制です。もう一歩踏み込んだアピールがあれば○以上の評価ができたかもしれません。

 

2.「業界トップクラスの規模と実績」△

管理棟数が多い=業界トップくらいの規模、超高層マンション、複合マンション、団地型マンション、リゾートマンションなどの多様な建物の管理業務も豊富に受託=実績ということらしいです。そもそも親会社、グループ会社の供給数が多いので、必然的に管理物件が多く、また多様な建物を管理しているだけです。ノウハウの蓄積があるかもしれませんが、それを生かせきれるのかがポイントです。

 

3.「社員のクオリティーの高さが自慢」△

マンション管理に必要な専門家をすべて社内に擁し自社内一貫の体制でサポートしていること、「マンション管理適正化法」の基準を大幅に上回る管理業務主任者を配置し、業務品質の向上を図っていることを資格者一覧を載せアピールしています。大手管理会社のメリットでありますが、大手管理会社間の差別化にはなりません。クオリティーの高さは資格に裏付けされる点プラスアルファのプラスアルファが大切だと思います。このプラスアルファをもっと打ち出さなければ普通△の評価を超えられません。

4.「信頼の一部上場企業」○

管理会社を選ぶ際には、企業の格、安定と言った点は重要視されると思います。上場企業でも倒産しているご時世ではあるものの、一部上場企業は選ぶ側としてはポイントが高いのではないでしょうか?管理組合サポートの評価にはなりませんが、管理会社で上場している企業は少ないことと、リプレイスの上で大切な要素として○としました。

 

【総合評価】

今回は、会社案内的なメインのホームページとリプレイス営業的な管理サービス紹介のホームページの二つを分析しました。リプレイス専門サイトを会社のホームページとは別にもっているので、リプレイスを積極的に行っている姿勢がうかがえます。しかしながら、管理組合運営支援のアピールが地味です。良い方向に捉えると堅実であるとの見方はできないことはないでしょうが、大手他社とのサービスの差別化が図れていないと感じます。

「管理会社を斬る」では管理組合運営支援をスポットにあてて評価しているのは、顧客である管理組合にとって、管理会社サービスの肝となる部分は、フロントマン(物件担当者)の良し悪しだからです。ホームページを見る限り、他社とTC社はフロントマンの質が違うんだぞと言う特徴がいま一つ伝わってきません。

管理会社はメガ化(大手管理会社の寡占)が進む中、中小規模管理会社との差別化を図るよりも、業界をリードする大手管理会社間が切磋琢磨し、マンション管理を良くしてもらいことに力を注いでもらいたいと思います。大手さんは甘えている。ホームページからも十分垣間見ることができます。

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最終更新日  2010.06.21 12:01:59
2010.06.13
カテゴリ:管理会社を斬る
こんにちは!「マンション管理奮闘記」のイダケンです。 

「管理会社を斬る」今回のターゲットは、財閥不動産系管理会社のSFTS社です。

 

チェックポイント

各社アピール

 

フロントマン一人当たりの担当物件数

 

 

マンションへの巡回数

 

 

フロントマンへの教育

 

 

フロントマンへの社内バックアップ

 

 

その他の特長

•1.    安心のお手伝い

•2.    管理会社の信用と総合力によって違うサービス内容

•3.    管理組合運営の負担を軽減

 

 

 

 

 

評価は◎とても評価が出来る、○評価ができる ●着眼点は良いがもう一息 △普通 ×視点がずれているです

 

1.「安心のお手伝い」△

「一番求められるのは、居住者の方々に常に安心をご提供することができる管理力」書いている通りですね。「大規模やタワー型マンションを管理してきた実績があります。その中で培ってきました確かな技術力、多くの経験及び豊富なノウハウで居住者の方々から信頼され・・」親会社がこうした物件を供給していますから、当然といえば当然です。可もなく不可もなく△普通の採点です。

 

2.「管理会社の信用と総合力によって違うサービス内容」△

「居住者の立場に立ったワンランク上の、充実した管理サービスの提供」は、ブランドイメージを強調したいのでしょうか?良いサービスはCS(Customer Satisfaction)=顧客満足の意識から生まれます。ブランド力=ワンランク上のサービスをアピールするのはちょっと視点がずれているかな・・っと。企業イメージを宣伝するホームページなら有でしょうが、リプレイスの集客を目的とするならアピールが不十分です。

 

3.「管理組合運営の負担を軽減」●

「複雑な管理業務をスムーズにこなし、的確なアドバイスも行うことで、役員の負担が大幅に軽減され、家族とのふれあいの時間も妨げない」管理組合の主体性を前置きにしながら、しかし書きでつづっています。これって管理会社任せにしてください?のプロパガンダでしょうか? 甘い人参をぶらさげるところをみると、前置きの部分は「管理組合の主体性」を軽視していると受け止めてしまいます。

 

【総合評価】

「うちの会社はブランド力が違うんだぞ!」端々にそう感じ取れてしまうのは私だけでしょうか?少なくともS社は現時点においてリプレイスを積極的に行っていく姿勢はないと読み取れるホーム-ページの内容でした。受託戸数ランキングトップ10の会社だからと言って、大多数の管理組合から評価を受けて受託戸数を増やしているわけではありません。何度も書いていますが、親会社の供給数が多いので、必然的に管理物件が多いだけです。リプレイスにおいて候補会社を選定する時は、ブランドやランキングだけを見て判断しないように気を付けてください!

 

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最終更新日  2010.06.13 16:13:14

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