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イダケンが吠える!【東京・横浜マンション管理士】

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マンション大規模修繕のこと

2018.08.14
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前回の日記に書いたように、工事定例会とは以下のような会議です。

1.期間:工事着工から引き渡しまでの間

2.出席者:

施主(理事会または修繕委員会が出席)

施工会社

コンサルタント(設計監理会社やアドバイザー)
の三者

3.頻度:月1-2回で、施主側の都合が良い日

4.内容
1)前回議事の確認
2)工事進捗状況(工程と出来高)の確認
3)居住者より問い合わせ事項・対応の確認
4)工事増減・実数精算・追加工事の確認
5)コンサルタント(監理者)の巡回報告
6)工事中に発生した事案の問題提起、対策の検討
7)現場パトロール・工程検査※必要に応じて足場に登る
8)材料・色彩の確認
9)理事会答申事項の検討
10)次回工事定例会日程の調整

やってないマンションはないと思いますが、4.内容で、漏れていることはあるのではないでしょうか?










最終更新日  2018.08.14 00:00:16
2018.08.13
お盆時期なので、平日と言えども、移動の電車内はレジャー目的の方でいっぱい。

ワイシャツ組がマイノリティーな中、仕事をしているイダケンですw

お盆真っただ中ではありますが、本日134号線を挟み、目の前が海に面したマンションの大規模修繕定例会に参加しました。

大規模修繕工事期間中は、概ね月1-2回は、施主(管理組合)、施工会社、コンサルタント三社同席による進捗会議が開催されます。

今回は、たまたま、スケジュールの都合でお盆期間になりました。(イダケンが駄々をこねて、この日程になったわけではありません)

このマンションは長期修繕計画上、3年後に実施予定であった大規模修繕を、前倒しに行うことになりました。

消費税の駆け込みや、大盤振る舞いな管理組合であったわけではなく、

立地条件も多分に影響し、安全性を脅かす不具合が建物全般に散見され、昨年詳細な劣化調査を行った結果、前倒しで工事を行うことが最善であると判断しました。

財政事情は余裕があったわけではないため、金融機関からの融資に資金を頼ることになりますが、借り入れをしてまで、前倒しで工事をしなければならない状態であったのです。

大規模修繕を12年周期で行うことは、あくまでも目安です。劣化の進行具合によっては、先送りできることもありますし、今回のように、早めに実施しなくてならないこともあります。

如何に、建物の状態を適切に見極めることができるかが重要なのです。

最上階は、江の島ビュー♪



西側は富士山、リバービュー。夜景スポットである湘南平も見えます。



さすが気候が良い、西湘エリア。
外に出ての確認作業も、それほど苦ではありません。









最終更新日  2018.08.13 16:37:08
2018.05.28
予備費が超過する・・こんなことが起こることがあります。
そもそも余裕を持たせる枠として予備費を取ったのに、これを超えることがあれば、組合内は紛糾します。
・見積や設計・監理業者の見込みがあまりにも甘かったのではないか
・最初から予備費の発注(追加工事、実数精算工事)を期待して、安値で受注したのではないか?
基本、見積もりを提出する際には、現地調査を行っています。
確かに調査の時間は限られているかもしれませんが、リスキー(例えば予備費が超過するくらいの増加の可能性)があれば、事前に告知するべきであったのでは、と施工会社や設計事務所に文句も言いたくなります。
コンサルタントの立場として組合に関わる場合は、限られた予算内で適切な工事を行う・・という「コスト管理」も重要や役割の一つです。
修繕積立金の残高は打ち出の小槌ではありません。
可能であれば、1円でも多く、大規模修繕の支出を節約したい・・これが管理組合の期待です。
競争が激しい・・と言っても、総会で決められた予算を超過するような工事範囲を提案することは問題があります。







最終更新日  2018.05.30 22:56:15
2018.05.27
イダケンの事務所は、大規模修繕において、設計・監理業務を受託する場合もあれば、アドバイザーとして理事会や修繕委員会を支援する立場になる場合もあります。

大規模修繕は施工会社が決まった場合・・

見積金額(契約金額)=総予算

になるわけではありません。

通常、大規模修繕は実数精算項目という、工事後増減の可能性がある下地補修工事(足場がない中で積算するため、外壁等の下地補修は想定数量で見積もりを提出するため、増減がありえる)があります。

また、足場を架けた際に見積に含まれていない不具合が発見されたり、今回の大規模修繕と合わせて実施した方が良い工事が提案されるたりします。

修繕積立金の取り崩しは総会の決議事項であるため、

こうした工事の予算として予備費を計上します。

総会で決議する大規模修繕の予算は・・・

工事会社の見積金額+予備費となります。

予備費はどのくらいとれば良いのか・・ですが、

一般的に工事会社の見積金額の5-10%を予備費として計上することが多いと思います。

予備費が超過する可能性が出てきた場合どのように対処するのか・・

次回の日記でご説明したいと思います。







最終更新日  2018.05.30 22:51:07
2018.05.26
マンションの中でひろーいバルコニーがあるお部屋があります。

この広いバルコニーをルーフバルコニーと呼びます。

なぜ「ルーフ」と名がつくのか?

理由は、下に専有部分(居室)があり、その屋根になるからです。

ルーフバルコニーの新築時の防水は、

アスファルト防水(防水の工法・材料名)の上に、保護として軽量コンクリートで仕上げをします。

バルコニーの床面はコンクリートなので、かなり乱暴に扱っても、防水層自体が傷つくことはありません。

建物が古くなり、補修をするときは・・・

床面のコンクリートを壊すことは手間も時間もかかり、大きな音が発生するため、床面の上から防水施工をする「被せ工法」を採用します。

通常は、ウレタン防水絶縁工法を採用します。

ここで問題なのが、今まで床面がコンクリートだったものが、修繕後、床面が直接防水(正確には保護塗装)になることです。

前述の通り、乱暴に扱っても平気だったものが、歩行は使用上問題ありませんが、モノを落としたり、引きずったりすると、防水層が破れる可能性があります。

イダケンは様々な大規模修繕の準備を進めるマンションを見ていますが、この辺の使い勝手の変更を丁寧に説明していることが少ないように感じます。

イダケン事務所が修繕に直接かかわると、防水することのメリット・デメリットとして、使用上の問題は必ず説明します。

ルーフバルコニーを利用している住戸は少数派だとしても、その利用価値は使用者にとって、非常に重要であるからです。

納得はしてくれないかもしれませんが、理解はしてくれないと、防水後に乱暴に使われて、困るのは管理組合や下の階の住民になります。







最終更新日  2018.05.26 22:50:36
2018.05.24
イダケン、勉強不足でした。

大規模修繕の共用部リフォームローンは

  1. 住宅金融支援機構の共用部リフォームローン
  2. 三菱電機クレジットのマンション共用部リフォームローン

代表的なものはこの二つだと思っていましたが、

リコーリースでも​大規模修繕工事ローン​という商品があることを知りました。

金利は1.7-3.0%と、住宅金融支援機構0.57%(H30.5現在)に比べると、少しお高めですが、

資金が不足しているマンションは選択肢が増えますね。









最終更新日  2018.05.24 18:04:37
2018.05.19
工事が完了して、コンサルタントと契約して良かったか。

評価基準はなんでしょう?

大規模修繕修繕の目指すべきものは、限られた資金のもと、1)適正な価格で、2)適切な内容(仕様)の工事を3)手抜きなしに行うことです。

2)、3)は一般の組合員が評価することは難しいと思いますが、

1)はすごくわかりやすい評価です。

最近の当事務所事例を見ると・・

ケース1(神奈川県約300戸)
管理会社当初見積4.5億円
長期修繕計画の予定3.2億円
発注金額2.9億円

ケース2(東京都約50戸)
管理会社当初見積5900万円
発注金額4900万円

コストだけをみると、コンサルタント参入によるメリットは大きいことがわかります。










最終更新日  2018.05.19 18:23:17
2018.05.12
築年数が経過すると、サッシュ(窓)の消耗品が劣化し、

開け閉めが悪くなったり、すき間から風が入ったりします。

最近の新築マンションは、遮熱性能が高い、複層ガラス(ペアガラス)を採用することが増えていますが、従来通り一枚ガラスを使っている建物は、冷暖房効率が悪い(西日で暑い等)と感じることがあります。

このようなことから、

3回目か4回目の大規模修繕実施の際、サッシュの改修をどうしようという議論が置きます。

サッシュは共用部分の専用使用部分にあたりますので、原則は管理組合が負担して、修繕を行うことになります。

サッシュの改修方法は・・・

1.既存のサッシュを外して新しいサッシュに交換する更新工事

2.既存のサッシュの枠を残して、新しいサッシュを被せるカバー工法

3.既存のサッシュを生かして、ガラスのみを交換するガラス交換

4.戸車やパッキン等消耗品のみを交換する、部分補修

以上四点があります。

1から3については、行政から助成金が出る場合があります。(最近は減少傾向)

1-4の選択肢は、修繕費が大きく変わります。どのような修繕方針にするかで、修繕積立金徴収額に大きな影響があります。







最終更新日  2018.05.13 10:07:49
2018.05.07
大規模修繕を実施する上で、どうしても借り入れをしないといけないケースがあります。

もちろん、借り入れしないでできる方法がないのか、十分に検討を行った上ですが・・

借り入れをする場合は、金利が安いので、住宅金融支援機構の共用部リフォームローンを利用します。

ちなみに金利は0.57%(平成30年5月7日現在)

返済期間は最長10年間

借り入れ金額は工事金額の80%が上限になります。

借り入れを行うためには・・・

まず、住宅金融支援機構に足を運び(事前に予約をする)、申請条件や簡単な予備審査を行います。

つぎに総会で、借り入れをすること決議をします。

総会決議後、必要な書類をそろえて、住宅金融支援機構に融資申し込みをします。

この資料の準備が結構大変・・当事務所で事務代行を行うケースが多いのですが、結構時間を取られます。

最終的に工事が終われば融資実行のための申請をします。

工事完了後、2か月以内ぐらいに組合口座にお金が振り込まれます。







最終更新日  2018.05.07 20:28:18
2018.05.02
皆様が毎月支払っている積立金は、長期修繕計画をもとに資金計画されています。

余裕を持って、積立金を多めに徴収している組合は少なく、ほとんどのケースが、ぎりぎり間に合うように金額を設定しています。

築年数が25年を超えると、建物の大規模修繕以外に設備の修繕が多く発生します。

一回目の大規模修繕を実施する段階においては、将来設備修繕に必要な金額も会計にストックされるため、よほど計画の精度が低い場合や、積立金の値上げが遅れたマンション以外は、大規模修繕を行ってもお金に余裕があります。

お金があるのだからと、大盤振る舞いするマンションもあります。長期修繕計画の予定額以上にお金を使うと、将来資金不足の発生が懸念されます。

そうならないために、大規模修繕のメニューを決める際には、長期修繕計画との対比・検証を必ず行うことが必要です

『〜大規模修繕時、こうして管理組合の財産が搾取される〜』
2018年5月6日(日)13:30〜15:00











最終更新日  2018.05.03 01:03:37
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