不動産投資マイスター

前回は、「私達、一般サラリーマンがプレミアムな人気立地での物件を狙うのは、ハードルが高い」ってところで終わりましたので、今回はその続きです。

もうちょっと分り易く言うなら、「一般的なサラリーマン投資家が利益を得ようとするなら、都内の都心寄りや周辺の人気エリアの物件を狙うのは現実的ではない」

資金量や携われる時間に限界のある一般的なサラリーマン投資家が儲けるには、地方から面白い素材を見付けて、それらをアイディアや付加価値で育てていくことが一番の近道です。
これは、物件の価格や融資問題以外にも、減価償却費（建物の価格按分）も理由の一つです。

どうも地方と言うと「人口が減るから」とか「出口が少ないから」と、殊更に神経質になる方がいらっしゃいますが、都内でも足立区や葛飾区や練馬区、板橋区、いや世田谷区辺りでも少し的を外すと入居付けに苦労するのが実情ですので、地方に限らず、都内にだって立地によっては同じリスクがあります。

人口（世帯数）問題一つとっても、（このブログでも）再三、書いてきましたが市や町村レベルで考えるべきではありません。
例えば、全国的に見ても人口減少が顕著だと言われている青森県の青森市や弘前市だって市全体が押しなべて同じ様に人口や世帯数を減らしていく訳ではなく、エリアを細分化してみると、中には横ばいや増えるエリアがある筈です。
はじめからそのエリアの中の物件を狙えば、上述のリスクは軽減できます（同じ東北の秋田市も人口減少率の高い市ですが、コンパクトシティ化を進める中、徐々にその成果が出てきている様に思えます）。

ここで話を融資絡みに。
未だに多くの販社が「積算評価の高い物件≒良い物件」としていますが、確かに融資を引く上では積算評価の高い物件が有利であることは（今のところ）間違いありません。
但し、一般的に「売価≦積算評価」となる物件は都内や地方都市でも人気エリア内には、ほぼ存在せず、はっきり言って（地方の）郊外にあるものが殆どです。
入居が一定以上有る間は良いですが、そうでなくなると、税リスクが重くのしかかってきます。
大家さんからすると、重要なのは収益性≒収益還元評価の方であって、その視点で考えると税リスクは低い方が良いのは説明の必要もないでしょう。
更に（収益還元評価が出た上で）積算評価が出ると言うことは、建物の規模が大きく、修繕リスクも大きくなるのです。

ここで問題となるのは、（融資を検討する）金融機関からすると「積算評価が低いこと≒担保としての評価が低いこと」で、その足りない分を他の条件で補う必要があります。

「大丈夫！儲けられる道は、まだまだあるさ3」につづく。