敢えて掲載します 高属性の方へのレポート2
私達「通販大家さん」の会員さんの数は、登録ベースですが、37,000名を超えました。その多くが、一般的なサラリーマンの方々です。これは、金森代表の考え方（金森ロジック）と当然ですが、合致しています。ですから、私達、スタッフも、日々、その考え方に沿って営業や販売活動をしているのですが、その課程で非常に気になっている事があります。最近、かなり属性の高い方までが、小振りな物件を狙う傾向が強くなっている、と言う事実です。勿論、手頃なものから始めたいと言う考え方が悪い訳ではありませんが、今後の融資環境も楽観視出来ない状況では、次の融資の可能性も不透明ですし、資金効率面でも勿体無いと思います。それにも増して、平均的な属性の方々が買える物件が高属性の方々に買われてしまい、手に入り辛くなる、と言う大きな弊害になっています。ここの所、1億円前後の物件の価格が上り始めているのは、これが原因でしょう。そこで、高属性の方々をターゲットしたレポートを配信し、高属性の方々に合った投資の考え方を伝える目的でレポートを配信する事としました。今回は、レポート2を掲載いたします。┏┓━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┏┓ ┗■┓ 年収2,000万円以上の方への限定レポート ┗■┓ ┗■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┗■=ノーリスク資産??の国債と比較してみる=日頃より「通販大家さん」をご利用頂きまして、誠に有難うございます。このメールは、「通販大家さん」のメルマガにお問合せ頂いた会員様の内、ご年収が2,000万円を超える方に限定配信しております。○既に会員登録を抹消しているのにも拘らず、送られてしまった際は、誠に申し訳ございません。お許し下さい。仙台の物件については、かなり条件が良いので、イベント時に皆さんにご紹介する目玉とする為に一度、売り止めにしました。その他は、ほぼ全ての物件の売却が決定いたしました。今後も引き続き、効率の良い2億円オーバーの物件情報を集めていきますので、ドンドンご希望やご要望をお寄せ下さい。※11月には、都内で某外資系金融機関と某有名サブリース会社との共同で、お一人お一人に合った資産形成をご提案する"個別面談"型のイベントを開催いたします。詳細が決まり次第、お知らせいたしますので、どうか積極的にご参加下さい。随分と前置きが長くなってしまいました。早速、今回のテーマ「ノーリスク資産？？の国債との比較」に入ります。皆様方の様に属性的にハイクラスの方々の中には、冒険的な資産形成や投資を嫌う方が多くいらっしゃいます。勿論、儲かる事を嫌う方は居ないのでしょうが、敢えてリスクを受け入れて、一段上の利益を狙うほど、時間的や精神的な（勿論、肉体的にも）余裕が無いのが、皆様方ハイクラスの方々の特徴です。視点を変えて考えてみると、皆様方の場合は、1棟目（時には2棟目までも）は、手堅い物件を購入し、次の投資の際には、CFを重視した物件を狙うスキームが適しているとも言えます。さて、問題は、この「手堅い」ですね。何を基準にして、「手堅い」を判断したら良いのか？先日、ある士業の著名な先生と面談したのですが、その際に、その先生から出た要望が、あらゆるリスクヘッジをした上で「10年国債」と比較して投資効果の高い物件が欲しいと言うものでした。10年国債と比較する意味で、物件も10年後に出口を迎える事を前提としました（勿論、実際に売却するかは、分かりません）。果たして、国債がノーリスクと言って良いのかどうかには、疑問が残りますが、投資の世界では、原則ノーリスク資産として見られているので、手堅さを判断する基準としては、非常に的を得ています。では、ここでシミュレーションをしてみましょう。2つのケースを用意しました。まず、ケース1は、実際に存在する物件ではなく、想定の物件です。地方の大都市を想定して、築10年のRC、売買価格200,000,000円、表面利回り10.5％の物件です。手堅さを判断するのですから、シミュレーションにも、しっかりとストレスを掛けました。まず、入居率は、85％にします。そして、10年後の売却額を、購入額の85％：164,645,000円とします。詳しくは、添付のファイル「投資基準1」を見て頂ければ分かりますが、管理費や他の費用も盛り込んでいます。融資に関しては、スルガの基準ですが、4年目からは、金利を3％にする事を前提としています。結果、投資総額に対するリターン率は、42.0％になります。10年国債の利回りは、良くても中々2％（2009年は、1.361％）を超えない事考えると、投資効果は非常に高いと言えます。次にケース2は、実在の物件でシミュレーションします。仙台の物件で、上述の通り銀行融資審査でのトラブルの為、幸運にも2億超でご案内出来る唯一の物件（ロイヤルパーク若林）です。表面利回りは、14.8％を超えます。実際には、自販機や有料洗濯機の収入が結構な額になりますので、15％近くになるのではないでしょうか？これも、添付のファイル「RP投資基準」を見て頂くと分かりますが、費用も確り織り込んでしているのは、当り前ですが、10年後の売却額は、築年数を考え、購入額の70％：176,267,000円に設定しました。これだと、その時点の表面利回りは、21.85％になります。融資条件は、投資基準1と同様にしました。こちらの投資総額に対するリターン率は、何と93.3％に上ります。どうでしょうか？勿論、投資や事業には、「絶対」はありませんが、上述の様なストレスを掛けても、少なくとも国債よりははるかに良いリターンが望めます。そして、前回のレポートにも書きましたが、2億円オーバーの物件は、価格面で下げ止まっていますので、間違いなく購入のチャンスです。買える属性の方は、是非、積極的に挑戦して頂く事をお勧めします。○現在、条件の良い良質な2億円オーバーの物件を複数物上げ（売物にする）作業に入っています。詳細は、販売の石渡、中村にお尋ね下さい。石渡mailto:ishiwatari28083@wish,ocn.ne.jp中村mailto:pnpgc733@ybb.ne.jp
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