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あきこ5185@ 平和な日 今日はとても久しぶりに休日?を満喫して…
ぐうたら弁護士@ あきこ5185さん へ 拙著を評価していただき、光栄の極みです…
あきこ5185@ 全くです 大きな組織の波にのまれて、自分を見失っ…
*こころ*~♪@ Re:湯だけ???(04/03) 間違い無くグルですね。 最近は「見て…
ぐうたら弁護士@ ありがとうございます。 Sissi@管理人さん 本当にお書きのとおり…

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2009.04.09
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カテゴリ:カテゴリ未分類
このところ、敷金、礼金がいらない、いわゆる「ゼロゼロ物件」で賃料支払いを少しでも怠ると強引に施錠されて「追い出し」をかけられる「追い出し屋」被害が増えています。

この問題、よくよく考えるととても微妙な利害関係が潜んでいるのです。

通常の賃貸借では、賃料支払いが1回や2回遅れても、信頼関係を破壊するような事情がない限り裁判所で契約解除は認められません。

信頼関係を破壊するような賃料不払いが続いたとしても、賃貸人としては裁判所に訴えて、勝訴判決を得て、これまた裁判所に強制執行を申し立てなければなりませんので、大変な費用と時間がかかります。

私がこのような相談を受けた時は「引っ越し代に色をつけた金額の支払いと引き換えに大挙してもらえるなら、その方が費用も時間もかかりませんよ」と説明せざるを得ないのが実態です。

ゼロゼロ物件の場合、賃貸人は敷金で未払い賃料を賄うことができないので、いわゆる「保証会社」と契約し、損害を保証してもらいます。

保証会社は一刻も早く立ち退かせないと赤字になりますから、鍵を変えて入れなくするなど極めて強引な方法で追い出しにかかるわけです。

ここでひとつ着目しなければならないことは、「提訴リスク」の転換が図られていることです。

「追い出し屋」の行為は不法行為に当たる場合がほとんどですが、契約条項に「鍵を変える」などと明記されていれば警察は関与したがりません。
(契約が有効か無効かは純然たる民事問題ですから)

すると、「追い出し」被害にあった方が提訴しなければならないのですが、提訴するには弁護士費用や裁判所に収める印紙代などが必要になってきます。

従来の賃貸借契約であれば、提訴費用と強制執行費用は賃貸人が負わなければならなかったので、賃貸人が「提訴リスク」を負っていました。

ところが、ひどい「追い出し被害」を被って追い出し屋に対して損害賠償請求をする場合は、賃借人が「提訴リスク」を負うことになります。

このように、現在の賃貸借は、極めて使い勝手が悪いことから、追い出し屋のような商売が出てくる訳です。

賃貸借契約の代わりに「即決和解」の手続をとっておいて、裁判をやらずに強制執行ができるようにするという変則技が使われたりもしましたが、これはちょっと…。

私は、強制執行が可能な条件を客観的に決めておいて(具体的には敷金が3ヶ月分なら、催告をしても3か月分以上未払いが続いた場合など)、公正証書で賃貸借契約を作り、強制執行が可能な条件を満たせば、裁判を経ることなく裁判所に強制執行の申し立てができるようにする。

というように法改正をするのが妥当だと思うのですが…。






Last updated  2009.04.09 10:42:13

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