株日記

　不動産投資においても、バリューのアプローチは有効だと考えられる。

　というよりは、むしろ株や債券よりも昔から不動産ではバリューに着目する人々がいたと言えるのかもしれない。



　しかし、株式とは異なり、不動産には「市場」というものがない。



　このことは、流動性が低いことを示すとともに、ミスターマーケットが躁鬱状態になる回数を減らすことになるという点では投資家に不利だと思われる。



　その一方で、「市場」がないことにもメリットがありそうである。



　例えば、私たちは「市場」があることによって、ある程度効率的な価格帯を知ることができ、その知識に基づいて取引することが可能なわけである。

　具体的には、Ａ業種に属する甲社の株価がPER15倍なら、似通った事業をしている乙社の株価がPER８倍のままでいるのは割安なのではなかろうか、などと考えたりするわけである。

　したがって、効率的な価格形成手段としての「市場」が存在しない不動産市場には、非効率性が多々存在しうると考えることもできる。



　特に、不動産取引では、買い手と売り手が直接交渉して取引をするわけだから、そこには大いに非効率性が存在するはずである。

　バリューを追求するものとしては、鬱状態のミスターマーケットのように売り急ぐものから買い取り、躁状態ミスターマーケットのように買い急ぐものに売ることができれば上等ということになるだろう。





　また、不動産投資では、株式投資とは異なる魅力もある。

　例えば、株式投資を通じて投資対象を変化させるためには、それなりの大株主になる必要があると考えられるところ、不動産投資では、買ってしまえばどのような色に染めるのも自由である。

　つまり、己の創意工夫によって投資対象のバリューを上げることが可能ということである。

　具体的には、テレビ番組のように格安で改装してしまったり、繁華街の中の目立たない場所を目立つように改装するという方法などがありえるだろう。





　しかし、近年よく言われるように、インカムゲイン（家賃収入）の面から割安と考えられる東京近郊の不動産は値上がりしてしまっているものが多いようで、買えば誰でも儲かるという状態ではないようである。

　もし、そのような物件を探すつもりであれば、年に１，２件でも見つけられればラッキーということになるだろうか。



　では、東京以外の場所はどうであろうか？

　不謹慎とののしられるかもしれないが、私としては「地震の起きた後の福岡なんてどう？」とか思ってしまうのだがいかがなものだろうか。

　東京からも大阪からも離れた福岡は、他の大都市圏に吸収される傾向は感じられない。

　その一方で、自動車の生産工場もできたり、韓国との交流もあったりして、それなりに人口を確保できるように思われる。

　あとは、「誰でもいいから買ってくれ」というニーズを持った売主を探すことができれば万々歳だという気がするのだが、どんなものだろうか？