固定資産から流動資産へ2001.12

**さん。

今日はクリスマスイブですね。
大手町から有楽町にかけてのイルミネーションがきれいでしょうね。
夫婦で買い物ついでに、今から出かけるつもりです。

土地本位制資本主義の総本山ともいえる、大手町で三菱グループによる
不動産資産の固定資産から流動資産への証券化が始まった2001年ですが、
不動産のビッグバンの本質は持つことに価値を置く（所有価値）から、
利用することに価値を置く（使用価値⇒交換価値））への大転換ですから、
日本の不動産の代表的大家さんである、三井、三菱、住友グループの、
不動産の証券化の波は、
不動産ビッグバンにとっての大波となって、
日本の主要10大都市へ波及しつつありますね。

金融のビッグバンと会計のビッグバンを前提とした，
不動産のビッグバンの流れは、
世界の資本主義の生き残り競争（土地本位制資本主義から株式本位制資本主義）のなかでは、必然の道かもしれませんね。

金融の世界では、既に、世界のグローバルマーケット化が確立しており、
瞬時にしてマネーが世界中を駆け巡っています。
エンロンの破綻から日興MMFの元本割れが発生する時代は、
まさに金融のグローバル化のハイリスク・ハイリタ＾ンの象徴でしたね。

今日もアルゼンチンの金融危機発生のニュースが知れると、
世界の金融当局が緊急ホットライン上で、危機防止の対策を検討中です。
3年～4年前のロシア金融危機が、アジアの金融危機へ拡大した、
歴史的経験を味わった金融当局と投資家は、
南米への影響力のあるUSAを中心に、
今週は為替、株式、国債、への安定化行動をすると見ています。


私が不動産投資に関わるきっかけは、
今の住まいを購入した1992頃から1994年にかけて、
生活用不動産（自分の住まい）探しから始まっています。

そのころの私は、不動産の価値を「所有する」ことに置いていましたから、
まったく収益還元による評価方法なんて知りませんでした。
業者の説明する取引事例比較法による不動産の評価方法を、
信じて疑っていませんでした。

それがたまたま偶然に，
100社近くの不動産屋さんと物件の情報交換をしていて、
商業用不動産の評価方法が採用されつつある世界を知ったわけです。
その世界が不良債権担保不動産の世界だったのです。
取引事例比較法に比べ、収益還元法は評価額が半分以下と低く、
”目から鱗が落ちた”瞬間でした。

３年前に立ち上げたヤフーの不動産掲示板に、
「不動産ビッグバンは可能か」で約１年間に渡り、
不動産専門家や非専門家とのディスカッションを展開し、
商業用不動産の収益還元法によるRCCからの購入を実施してきました。

土地の下落が当分続く時代では、
取引事例比較法による不動産の購入は、自殺行為です。
下落覚悟で購入できる方法は唯一収益還元法です。

固定資産を「所有価値」で抱え込む時代は終わっています。
会計制度のビッグバンにより、
不動産のフロー化（証券化・商業化等）による、
キャッシュ創出が絶対必要条件となってきています。

今、企業（株式会社等）だけでなく、
個人・家庭まで，
時価主義による不良資産・債権の見直しの波が襲来してきましたね。

私の2002年度の投資のポートフォリオ構築上のキイ・ワードは、
「キャッシュ・フロー」の比率を高めることです。

具体的には株式比率の相対的低下です。

じゃまた
よい新年を！