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カテゴリ:仕事の不動産
明日、仕事で東北地区へ出張です。
とにかく気分が乗りません。 この案件は非常に難解です。 通常、商業系の新築はテナントによるリースバック方式を取る。 ようするにテナントから敷金・建設協力金として借り入れをし、 建築費に当てるというものである。 敷金 =契約満期終了or退去時に返還。 建設協力金=通常銀行返済の元金均等返済方式で毎月の賃料と相殺をする。 最近は低金利もあって、金利は付さない。 テナントはこれらの保証金を銀行借入して、 預託するので当然質権設定を要求するのだが、 今回のケースは、大家の建物に銀行抵当権を設定していた。 質権設定よりも抵当権の方が、銀行の執行力が強いので。 大家は、何とかこのテナントに入ってもらいたいということで、 何も考えずに抵当させたのだろう。 さてさて、 テナントの営業が順調で、大家は賃料が入り建設協力金も残高が減ります。 しかし、テナントの営業が不調になり、大家への賃料支払いが遅延してきた。 銀行はすばやく手を打ってきます! この建設協力金の返還請求権の譲渡を要求してきたのです。 この大家やテナントは銀行に逆らえないと考え、この譲渡契約を締結したのです。 ※これが一番難解にしている。 大家はテナントの賃料から建設協力金を支払えません。 しかし、建設協力金の返還請求権を銀行へ譲渡したため、 テナント賃料遅延が建設協力金支払い遅延理由にはなりません。 この半年テナントからの賃料は支払われず・・・営業はしている・・・ 銀行に対する返還もできない状態。 ここで建物に抵当権を設定しているので、競売にかけると 大家は脅されるわけです。 この案件を着陸させないといけない。 まあ無理ですけどね。 ようはテナントも大家も「お金」がないのです。 会社の保有物件ではなく、お付き合いしている会社が本題の大家で まあアドバイザー的な感じなんでしょうか? 財務部長との同行ですので、私は運転手ということで同行します。 会社にいるよりは、外出しているほうがいいし、かつ飛行機も乗れますから、 楽しんで行ってきたいと思います。 ↓ ↓ あぁプライベート不動産から離れているな。 保有物件がないと、書くことがありませんね。 そうそうFXをやってみようと2冊基本知識のため購読し、 今2社の口座開設用紙を取り寄せました。 スワップ、手数料の安いところといろいろ探してますが、 だんだんわからなくなってくる。 後数社資料を送付させて、外資運用を考えてます。 株式投資が全くうまくいってないので、FXも痛い目にあうかも。 でも失敗から学ぶことが多いので、果敢にチャレンジしたい。 この当たりは、不動産と違ってFXは取り掛かりやすい反面、 損失がでやすいのでしょうね。 本を読んだだけですのでよくわかってませんが、株式投資よりは リスクが少ない感じがする。 でも、やはり実践してみないとわかりません。 お気に入りの記事を「いいね!」で応援しよう
最終更新日
2006年09月21日 23時56分54秒
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