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近鉄特急☆777のニュータウン!

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2011年01月05日
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カテゴリ:パチンコ





☆ 2010年まとめ 2011年について ☆



皆さん いつも読んでくれて ありがとうございます。


ブログへの書き込みが遅くなりましたが、

昨年、11月末に結婚して家族が4人になりました。

現在、借家の一戸建に住んでいますw

奥さんは自分の副業にも理解があり協力もしてくれます。

※ ブログ内では相方と呼んでいた人です。



年末に2010年度の副業帳簿をまとておりました。

【 不 動 産 】

家賃収入については、244万の入りがありましたが

分析してみると不動産の出納はキャッシュアウト(2年連続)
※ 修繕・税金・購入・売却・借入・返済込み

今年(3年目)のシミュレーションではキャッシュインになるようです。

副収入でやっているので、キャッシュアウトについては

さほど気になりませんが、改めて考えると通帳にはあまりお金が残ってないなとww

ですが、BSシート状では一年前とくらべて

資産の拡大と純資産は確実に良くなっています。


【 パ チ ン コ 】

お店の還元率は1年前よりも断然低下してきています。

つまり、釘を空けが小さい!!

////////収支////////////期待値/////////稼働時間
1月/////324,500/////////197,900////////133
2月/////325,700/////////196,400////////104.5
3月/////800/////////////130,000 ///////78
4月/////4,900///////////219,100////////107.1
5月/////44,100//////////83,000/////////53
6月/////160,600/////////209,000////////110
7月/////243,500/////////90,500/////////52
8月/////0///////////////0 /////////////0
9月/////-15,000/////////20,000/////////14
10月////0///////////////0//////////////0
11月////212,100/////////97,200/////////62
12月////155,500/////////173,400////////88

合計////1,456,700///////1,416,500//////801


1年前にくらべて時給が1000円以上下がっています><

原因はホームしていたホールの状況が悪くなったにも

関わらず行動範囲を広げて店回りをしなかった事。

スロットで立ち回りをしたが、大した結果が出なかった事。

8月~11月はリフォーム三昧で稼動はなしでした。


良く打った機種:ガロ・大海・みそらひばり・黄門



2011年について

今年も不動産を最優先にして活動して行きたいと思っています。

パチンコについてはすで目線は下がっていますが

日当2万以上あれば積極的に打って行こうと思います。


すっかり更新薄になってしまいましたが、

本年もよろしくお願いします^^



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最終更新日  2011年01月05日 15時47分52秒
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2010年10月28日
カテゴリ:6号物件





☆ 6号-2入居 満室達成 ☆



皆さん いつも読んでくれて ありがとうございます。


昨日、最後の部屋の契約書を交わしてきました。

入居者さんは元から生活保護の方で。

自己都合の転居。


【条件】

家賃:3.5万(満額)

礼金:2ヶ月(分割)



とうとう満室になりました(^^)/



全空購入後

予想では6ヶ月で満室をめざしていましたが、

3ヶ月満室は自分でも驚きの早さでした。



この間、パチンコにはまったく行っておらず

収入が減って厳しかったですが、

自分のリフォームチームもできたし

とにかくかなりの知識と絆ができた。

改めて人付き合いの大切さを学びました。


次の物件はアパートが欲しいです。



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最終更新日  2010年10月28日 10時46分42秒
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2010年10月13日
カテゴリ:6号物件





☆ 6号-3 3人目の入居者 ☆



皆さん いつも読んでくれて ありがとうございます。



3DKの戸建が、友人の紹介で入居決定した。

和歌山に転勤中の若い兄ちゃんだ。



20代後半で自分とも歳が近い。

話し方もすごく誠実な印象を受けて

高感度もアップ!!




家賃:4.3万(交渉で2千円家賃をおまけしてあげた。)

礼: 1.5万

保証人:父親

条件:唯一の和室6畳をフローリングにしてほしいとの事で
   費用を折半する事で合意した。



希望のエリア内の物件(先輩家主・自分)の物件を

ピックアップして資料を見せたが、

どうやら広くてフローリングのある物件が良いそうだ。



転居の理由だが、お金を貯めたいので今の家賃よりも

安い所に住みたいとの事。



自分の物件は、彼が現在住んでいるエリアと同じ上に

一戸建なので資料の時点で気に入ってくれた。



2DKと3DKを案内したのだが、

3DKを見たとたんに、2DKには戻れないと言って

3DKの物件から離れない^^;



翌日、3DKの方に入居したいと連絡があった。

入居審査だが、友人の紹介などは

逆に慎重になった方いい。

なぜなら、問題が起こったときに

ドライに問題を解決しずらい場合あるからだ。




入居審査的なポイントは、

1、保証人がお父さん

2、会社働いている所を実際に確認

3、現在の家賃が7.5万


とにかくこれで、6号物件も3/4入居まできました。

残りの1棟も今月中にリフォーム完了予定です。

満室が見えてきました♪



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最終更新日  2010年10月13日 12時22分13秒
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2010年10月05日
カテゴリ:カテゴリ未分類





☆ 6号-1 入居者決定 ☆



皆さん いつも読んでくれて ありがとうございます。



リフォーム前の2DKが、満額で入居決定しました。


今回も生活保護のお婆ちゃんで条件は

家賃:3.5万

敷・礼: 1・3

保証人:娘



敷・礼が自己都合の転居で役所からは

支払われないパターンでしたが

入居者さんの方で分割で頂ける事になりました。



2度目の内覧してくれた時は

自分もリフォーム中で現場にいましたが

大家である事は隠して

現場責任者と言う事で応対。



それと南・北で同じ間取りの物件で、どちらにするのか?

相当迷ったらしく、1時間ぐらい現場を見て、

いろいろな注文を言ってましたが、、、(汗

満額頂ける事もあり、1室を和室→フローリングに



お婆ちゃんも高齢という事もあり、

最後の住家になるだろうと、、、言ってました。


今の住んでいる長屋が環境が悪く

大家さんが何も修繕してくれないとか。


最終的には、

「ここ(南側)に決めたから、リフォームよろしくね」

と言って元気に帰って行った。


後日、11月1日入居で契約書作成中であるが

とにかく今の家を早く出たいみたいなので、

10月はフリーレントを付けてあげました。

リフォームの完成日は10月中頃を予定。

※ フリーレント:10月分の家賃無料という事



写真は後日、アップします。



これで2/4の入居が決まった。

のこりの部屋も10月末までにリフォーム完成するので

年内に満室も見えてきた感じです^^




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最終更新日  2010年10月05日 12時08分04秒
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2010年09月30日
カテゴリ:6号物件





☆ 6号-5が入居決定・リフォーム後の写真 ☆



皆さん いつも読んでくれて ありがとうございます。


1つ入居者が決まりました。やれやれです。

家賃は満額の3.5万 

敷・礼はゼロ・ゼロ(募集は1・3)

保証人有り

生活保護のお婆ちゃんです。



今回は少しお役立てる情報を書きます。


入居者さんはもともと家賃3万円で生活保護を受けていました。

隣の住民が問題有りで、新しい家を探していたようです。

市役所の担当者には、「同じ家賃3万で次を探すように言われていました。」


【営業マンより】

案内の後、物件を入居者さんが気に入ってくれたのですが・・・

3万円までしかでないのですが・・・ しかも、ゼロ・ゼロです。

入居は駄目ですよね???


【私】

退去の詳しい理由と、前の住居に何年すんでいたのか?問いました

【営業マン】

カクカク・シカジカで、10年住んで居たようです。

【私】

わかりました。3万円 ゼロ・ゼロ OKです。


但し、市役所に家賃3.5万に上げて欲しいと交渉してください。

駄目な場合は、3万でもOKですから。




その後、入居者自ら市役所にお願いしましたが、

門前払いのようでした(汗)


こちらの地域の保護は3.5万までOKのはずなのに


そこでもう一度営業マンに役所に自ら交渉してもらうようにお願いした。

これまで、生活保護の家賃UPには(上限以内)成功したケースを

何度か聞いていた。



営業マンも役所との交渉は初めてだと言っていたので、

成功したさせた事のある他社の営業マンにコツを教えてもらい、

今回担当の営業マンにコツを伝授した。


◆ 役所での交渉ポイントは

 ・3.5万までは規定内の家賃である事を伝える。

 ・今回の物件の家賃相場が適正である事を伝える。

 ・敷・礼について、交渉しませんでした。

  理由:敷・礼に関しては、自己都合の転居では支払われない。
     事前に分かっていたから。


数日後には、営業マンから家賃アップOKの返事がありました^^

ほんと、営業マンの方には頭が下がります。


以下今回の決まった物件写真
6-5号(2DK:42m2)

ここはリフォーム費用 10万 ぐらいでした。


6-1.JPG

【概観】

・セルフでペンキ塗り

6-2.JPG

【風呂】

・セルフでペンキ塗り

6-3.JPG

【汲み取りトイレ】

・クロス
・クッションフロア
・3,500円の洋式便座

6-6.jpg


【洋室 7帖】
・畳 → フローリングへ
・壁紙は張替えなしの掃除のみ

6-8.JPG

【DK 4.5帖】
・クッションフロア貼り
・換気新品扇取り付け
・クロスもキッチンもそのまま使いました。

6-7.JPG

【和室 4.5帖】
・襖張替え
・畳・綿壁はそのまま。

6-4.JPG


【洗面所】
・クッションフロア張替え

6-5.jpg

【屋根付きのフリースペース】

5号間取り.JPG

【間取り】

とにかく安上がりな物件でした。


それではまた^^

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最終更新日  2010年10月05日 12時06分02秒
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2010年09月01日
カテゴリ:6号物件





☆ 6号-3 室内リフォーム ☆



皆さん いつも読んでくれて ありがとうございます。


集合住宅の空室をリフォームする場合は、1度にすべての部屋を

リフォームする必要ないと考えています。

とりあず、1戸か2戸をリフォームして

入居が決まってから、また1つリフォームしても遅くないです。



【ポイント】

1、お金がかからない部屋から順番にリフォームして行く。

2、入居者のニーズを確認しながら、リフォーム内容も決められる。

3、他にも物件を所有している場合は、毎月のキャッシュフローで
  リフォームして行けるので資金が回しやすい。

※ 売り切れた場合は、機会損失がでるのでバランスよく調整してください。



今回の場合は、セオリーは外して

お金が1番掛かる家・掛からない家を同時にやりました。

理由は2DKを2つ作るよりも、2DK・3DKを

作った方が集客が早いかもと考えたからです。



一番酷かった 6-3号(3DK:52m2)

◆ リフォーム前

3-1.JPG

【6帖和室】

3-2.JPG

3-3.JPG

【4.5帖洋室】

3-4.JPG

【4.5帖和室】

3-5.JPG

3-6.JPG

【6帖DK】

3-7.JPG

3-9.JPG

【風呂】

3-8.JPG

【トイレ】

◆ リフォーム後

P8290115.JPG

【6帖和室】
・クロス 壁のみ
・柱 ペンキ(セルフ)
・ふすま張替え
・押入れ補修
・タタミ別の部屋のと入れ替え。

P8290099.JPG

【4.5帖洋室】
・クロス 天井のみ
・壁の回りぶち ペンキ(セルフ)
・フローリング
・押入れ補修

P8290093.JPG

【4.5帖和室 →洋室へ】
・クロス 壁のみ
・柱 ペンキ(セルフ)
・フローリング
・襖補修

P8290095.JPG

【6帖DK】
・クロス 壁・天井
・キッチン カッティングシート貼り(交換はしていない)
・フローリング
・給湯配管・混合の蛇口

P8290097.JPG

【トイレ】
・簡易水洗取付け
・壁ペンキ(セルフ)

P1010637.JPG

※ 父が左官屋さんです。 ちなみに叔父が大工。

【風呂】 写真 まだなし(後日アップ)
・桶交換(友人に中古を千円で売ってもらった)
・壁も床も崩壊しいた、柱も朽ちてない。
 セメント&ブロックで補修。

【共用部】
・クロス 壁
・ペンキ塗り(セルフ)
・フローリング
・裏口ドア 補修
・ほかたくさん

大まかなリフォームの内容です。

※ 営業用の写真なので綺麗部分だけ映っています。

  クロスを省いた天井や洋室の壁などは

  まぁ、この家賃相場ならこんなもんか的な

  感じで完璧に綺麗にはなってません。

  やり過ぎると家賃を下げられないので注意です。

  営業マンにはクロスを貼っていない場所なんかは
 
  営業の時に正直に伝えてます。

  私の場合はこんなスタイルでやってます。


◆リフォーム後の間取り

6-3間取り.JPG


・こんな感じの酷くボロイですが、中途半端に綺麗でも

 交換・張替えする場合同じ金額が掛かります。

 なれてくればいつも通りのボロさですw

・ボロやっていて、個人的に一番嫌いな作業は

 ニップル外しです>< ほんと厄介な作業です。

・たくさん苦労はあるけど、仲間がいろいろ助けてくれるので

 なんとか暑い夏を乗り越えられそうです^^






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最終更新日  2010年09月01日 17時21分47秒
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2010年08月31日
カテゴリ:6号物件





☆ 6号物件の取得 7/23 ☆



皆さん いつも読んでくれて ありがとうございます。

6号物件を取得してから1ヶ月が経過しました。



仲間たちにもずいぶん助けてもらい

なんとか2棟リフォームが完成して営業を開始する

段階まできました。とにかく忙しいです。

取得してからは、1日しか休みを取っておらず

平日も夜遅くごそごそ労働力投入しておりました。




労働力投入初日は、張り切り過ぎて熱中症になり

焦りましたが、一晩休むと無事に復活!!

現場に冷蔵庫も設置していたんですが、

こまめに休憩もしないと 身体がついてきません><



労働力投入の目的は

・資金が少ないので、安く仕上げる方法を学ぶ。

・リフォームの一連の流れを学ぶ。

・業者さんの使い方を学ぶ。

※ 1番のポイントは実際に資金が乏しい!!



セルフの内容は、

ペンキ全般と掃除です。

サラリーマンなので自分で出来ない事は

潔くプロに外注しております。



将来的にはセルフリフォームはなくして

すべて外注に発注してリフォームしていくつもりです。




物件の紹介


【スペック】

購入価格 500万

一戸建(文化住宅) × 4棟

間取り 2DK3棟 + 3DK1棟 + 駐車場1Pのみ

築年 昭和47年

土地 約95坪

場所 自宅から車で15分ぐらいの場所

状況 全空

路線価 1000万ぐらい


1200万で売りに出ていて、3~4年ほど売れていない状況で

売主さんもしびれを切らせていたようです。



【皮算用】

リフォーム費用:120~150万 (4棟 内外込み)

※ 労働力投入の費用換算は含みませんw

4棟 満室家賃:14~15万 (地域最安を想定)

※ ボロ物件の家賃・リフォームは諦めが肝心ww
(こちらの地域では)


【購入時の写真】

6号概観1


6号概観2

6号概観3

【リフォーム後の写真】

050.JPG

030.JPG

また、室内も写真アップします。



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最終更新日  2010年08月31日 14時07分02秒
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2010年08月25日
カテゴリ:相方の物件




相方の物件室内 リフォーム後 (記録)


※ 過去に紹介して、すでに入居中の相方物件です。

【相方物件の過去記事】をクリックして、記事を見てください


P1010389.JPG

(DK)

P5252206.JPG

(キッチン)

・洗いで再利用

P5252205.JPG

(1F納戸)

P1010383.JPG

(1F和室 6帖)

P1010380.JPG

(1F洋室 6帖)

P1010396.JPG

P1010397.JPG

・ペンキ塗り(労働力投入)

P5252207.JPG

P1010420.JPG

P5252212.JPG


P5252221.JPG

(2F洋室 4.5帖)

・天井をペンキ塗り(労働力投入)
・壁と床は掃除のみ

P1010403.JPG

(2F洋室 4帖)

・天井をペンキ塗り(労働力投入)
・壁と床は掃除のみ

P5252218.JPG

(2F和室 6帖)

【リフォームメモ】

・戸建のリフォームをやる場合は
 予算を50万ぐらいで見積もる。

・今回の物件は納戸を含めると
 6室あり広い。よって、全部屋
 リフォームすると予算オーバーする。

・1階部分は綺麗にて、2階の2室は
 掃除とペンキのみでリフォームした。












最終更新日  2010年08月25日 12時43分39秒
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2010年08月24日
カテゴリ:3号物件




3号物件室内 リフォーム後 (記録)


※ 過去に紹介して、すでに入居中の3号物件です。

【3号物件の過去記事】をクリックして、記事を下まで見てください

3号キッチン

【キッチン】
・流し台は磨いて、再利用。
・写真内の電化製品等はすべてもらいもを
 プレゼント(設備ではなし)で募集した。
 写真にはないがクーラー×2台、全部屋照明なども

3号部屋3

【3帖・4.5帖・6帖 和室】

・畳の表替えはしないで、3部屋ゴザ仕様。
 3部屋1.2万円で完成。

3号部屋2

3号部屋1

3号風呂

【風呂場】
自分でペンキ塗り。

3号トイレ

【汲取りトイレ】
3,500円の簡易洋式便座を取り付け洋式化。


◆ リフォームメモ

とにかくリフォーム代がなかったのでお金を掛けない工夫した。

低家賃の場合は、全力でリフォームをしてはならいと

事前に教わっていた。

手間を掛ければ以外に安く出来ることを学んだ。

ただし、自分で出来ない事はプロに任せて時間短縮することは重要。













最終更新日  2010年08月24日 10時00分27秒
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2010年07月21日
カテゴリ:相方の物件




相方の物件室内 リフォーム前 (記録)


※ 過去に紹介して、すでに入居中の相方物件です。

【相方物件の過去記事】をクリックして、記事を見てください


PB171041.JPG


不動産屋さん


PB171044.JPG

PB171046.JPG

PB171048.JPG

PB171049.JPG

PB171050.JPG

(1F納戸)

PB171051.JPG

(1F和室)

PB171052.JPG

(1F洋室)

PB171054.JPG

PB171055.JPG

(2F洋室 4.5帖)

PB171057.JPG

(2F洋室 4帖)

PB171061.JPG

(2F和室 6帖)









最終更新日  2010年07月22日 09時33分29秒
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