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2023年11月08日
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2011年01月05日
カテゴリ：パチンコ
☆ 2010年まとめ 2011年について ☆ 皆さん いつも読んでくれて ありがとうございます。 ブログへの書き込みが遅くなりましたが、 昨年、11月末に結婚して家族が4人になりました。 現在、借家の一戸建に住んでいますw 奥さんは自分の副業にも理解があり協力もしてくれます。 ※ ブログ内では相方と呼んでいた人です。 年末に2010年度の副業帳簿をまとておりました。 【 不 動 産 】 家賃収入については、244万の入りがありましたが 分析してみると不動産の出納はキャッシュアウト（２年連続） ※ 修繕・税金・購入・売却・借入・返済込み 今年（３年目）のシミュレーションではキャッシュインになるようです。 副収入でやっているので、キャッシュアウトについては さほど気になりませんが、改めて考えると通帳にはあまりお金が残ってないなとww ですが、BSｼｰﾄ状では一年前とくらべて 資産の拡大と純資産は確実に良くなっています。 【 パ チ ン コ 】 お店の還元率は１年前よりも断然低下してきています。 つまり、釘を空けが小さい！！ ////////収支////////////期待値/////////稼働時間 1月/////324,500/////////197,900////////133 2月/////325,700/////////196,400////////104.5 3月/////800/////////////130,000 ///////78 4月/////4,900///////////219,100////////107.1 5月/////44,100//////////83,000/////////53 6月/////160,600/////////209,000////////110 7月/////243,500/////////90,500/////////52 8月/////0///////////////0 /////////////0 9月/////-15,000/////////20,000/////////14 10月////0///////////////0//////////////0 11月////212,100/////////97,200/////////62 12月////155,500/////////173,400////////88 合計////1,456,700///////1,416,500//////801 1年前にくらべて時給が1000円以上下がっています＞＜ 原因はホームしていたホールの状況が悪くなったにも 関わらず行動範囲を広げて店回りをしなかった事。 スロットで立ち回りをしたが、大した結果が出なかった事。 8月～11月はﾘﾌｫｰﾑ三昧で稼動はなしでした。 良く打った機種：ガロ・大海・みそらひばり・黄門 2011年について 今年も不動産を最優先にして活動して行きたいと思っています。 パチンコについてはすで目線は下がっていますが 日当2万以上あれば積極的に打って行こうと思います。 すっかり更新薄になってしまいましたが、 本年もよろしくお願いします^^ ツイッターで結構更新してます。 フォローよろしくお願いします♪ ツイッターをクリックしてみてください
2010年10月28日
カテゴリ：6号物件
☆ 6号－2入居 満室達成 ☆ 皆さん いつも読んでくれて ありがとうございます。 昨日、最後の部屋の契約書を交わしてきました。 入居者さんは元から生活保護の方で。 自己都合の転居。 【条件】 家賃：３．５万（満額） 礼金：2ヶ月（分割） とうとう満室になりました（＾＾）／ 全空購入後 予想では6ヶ月で満室をめざしていましたが、 3ヶ月満室は自分でも驚きの早さでした。 この間、パチンコにはまったく行っておらず 収入が減って厳しかったですが、 自分のリフォームチームもできたし とにかくかなりの知識と絆ができた。 改めて人付き合いの大切さを学びました。 次の物件はアパートが欲しいです。 ツイッターで結構更新してます。 フォローよろしくお願いします♪ ツイッターをクリックしてみてください
最終更新日
2010年10月28日 10時46分42秒
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2010年10月13日
カテゴリ：6号物件
☆ 6号－3 3人目の入居者 ☆ 皆さん いつも読んでくれて ありがとうございます。 3DKの戸建が、友人の紹介で入居決定した。 和歌山に転勤中の若い兄ちゃんだ。 ２０代後半で自分とも歳が近い。 話し方もすごく誠実な印象を受けて 高感度もｱｯﾌﾟ！！ 家賃：４．３万（交渉で2千円家賃をおまけしてあげた。） 礼： １．５万 保証人：父親 条件：唯一の和室６畳をフローリングにしてほしいとの事で 費用を折半する事で合意した。 希望のエリア内の物件（先輩家主・自分）の物件を ピックアップして資料を見せたが、 どうやら広くてフローリングのある物件が良いそうだ。 転居の理由だが、お金を貯めたいので今の家賃よりも 安い所に住みたいとの事。 自分の物件は、彼が現在住んでいるエリアと同じ上に 一戸建なので資料の時点で気に入ってくれた。 ２ＤＫと３ＤＫを案内したのだが、 ３ＤＫを見たとたんに、２ＤＫには戻れないと言って ３ＤＫの物件から離れない＾＾； 翌日、３ＤＫの方に入居したいと連絡があった。 入居審査だが、友人の紹介などは 逆に慎重になった方いい。 なぜなら、問題が起こったときに ドライに問題を解決しずらい場合あるからだ。 入居審査的なポイントは、 １、保証人がお父さん ２、会社働いている所を実際に確認 ３、現在の家賃が７．５万 とにかくこれで、６号物件も3/4入居まできました。 残りの１棟も今月中にリフォーム完了予定です。 満室が見えてきました♪ ツイッターで結構更新してます。 フォローよろしくお願いします♪ ツイッターをクリックしてみてください
2010年10月05日
カテゴリ：カテゴリ未分類
☆ 6号－1 入居者決定 ☆ 皆さん いつも読んでくれて ありがとうございます。 リフォーム前の2DKが、満額で入居決定しました。 今回も生活保護のお婆ちゃんで条件は 家賃：３．５万 敷・礼： １・３ 保証人：娘 敷・礼が自己都合の転居で役所からは 支払われないパターンでしたが 入居者さんの方で分割で頂ける事になりました。 2度目の内覧してくれた時は 自分もリフォーム中で現場にいましたが 大家である事は隠して 現場責任者と言う事で応対。 それと南・北で同じ間取りの物件で、どちらにするのか？ 相当迷ったらしく、1時間ぐらい現場を見て、 いろいろな注文を言ってましたが、、、（汗 満額頂ける事もあり、1室を和室→フローリングに お婆ちゃんも高齢という事もあり、 最後の住家になるだろうと、、、言ってました。 今の住んでいる長屋が環境が悪く 大家さんが何も修繕してくれないとか。 最終的には、 「ここ（南側）に決めたから、リフォームよろしくね」 と言って元気に帰って行った。 後日、11月1日入居で契約書作成中であるが とにかく今の家を早く出たいみたいなので、 10月はフリーレントを付けてあげました。 リフォームの完成日は10月中頃を予定。 ※ フリーレント：１０月分の家賃無料という事 写真は後日、ｱｯﾌﾟします。 これで２／４の入居が決まった。 のこりの部屋も１０月末までにリフォーム完成するので 年内に満室も見えてきた感じです＾＾ ツイッターで結構更新してます。 フォローよろしくお願いします♪ ツイッターをクリックしてみてください
最終更新日
2010年10月05日 12時08分04秒
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2010年09月30日
カテゴリ：6号物件
☆ ６号－５が入居決定・リフォーム後の写真 ☆ 皆さん いつも読んでくれて ありがとうございます。 １つ入居者が決まりました。やれやれです。 家賃は満額の３．５万 敷・礼はゼロ・ゼロ（募集は１・３） 保証人有り 生活保護のお婆ちゃんです。 今回は少しお役立てる情報を書きます。 入居者さんはもともと家賃３万円で生活保護を受けていました。 隣の住民が問題有りで、新しい家を探していたようです。 市役所の担当者には、「同じ家賃３万で次を探すように言われていました。」 【営業マンより】 案内の後、物件を入居者さんが気に入ってくれたのですが・・・ ３万円までしかでないのですが・・・ しかも、ゼロ・ゼロです。 入居は駄目ですよね？？？ 【私】 退去の詳しい理由と、前の住居に何年すんでいたのか？問いました 【営業マン】 カクカク・シカジカで、１０年住んで居たようです。 【私】 わかりました。３万円 ゼロ・ゼロ ＯＫです。 但し、市役所に家賃３．５万に上げて欲しいと交渉してください。 駄目な場合は、３万でもＯＫですから。 その後、入居者自ら市役所にお願いしましたが、 門前払いのようでした（汗） こちらの地域の保護は３．５万までＯＫのはずなのに そこでもう一度営業マンに役所に自ら交渉してもらうようにお願いした。 これまで、生活保護の家賃ＵＰには（上限以内）成功したケースを 何度か聞いていた。 営業マンも役所との交渉は初めてだと言っていたので、 成功したさせた事のある他社の営業マンにコツを教えてもらい、 今回担当の営業マンにコツを伝授した。 ◆ 役所での交渉ﾎﾟｲﾝﾄは ・３．５万までは規定内の家賃である事を伝える。 ・今回の物件の家賃相場が適正である事を伝える。 ・敷・礼について、交渉しませんでした。 理由：敷・礼に関しては、自己都合の転居では支払われない。 事前に分かっていたから。 数日後には、営業マンから家賃アップＯＫの返事がありました＾＾ ほんと、営業マンの方には頭が下がります。 以下今回の決まった物件写真 6-5号（2ＤＫ：42m2） ここはリフォーム費用 １０万 ぐらいでした。  【概観】 ・セルフでペンキ塗り  【風呂】 ・セルフでペンキ塗り  【汲み取りトイレ】 ・クロス ・クッションフロア ・3,500円の洋式便座  【洋室 7帖】 ・畳 → フローリングへ ・壁紙は張替えなしの掃除のみ  【ＤＫ 4.5帖】 ・クッションフロア貼り ・換気新品扇取り付け ・クロスもキッチンもそのまま使いました。  【和室 4.5帖】 ・襖張替え ・畳・綿壁はそのまま。  【洗面所】 ・クッションフロア張替え  【屋根付きのフリースペース】  【間取り】 とにかく安上がりな物件でした。 それではまた＾＾ ツイッターで結構更新してます。 フォローよろしくお願いします♪ ツイッターをクリックしてみてください
2010年09月01日
カテゴリ：6号物件
☆ 6号-3 室内リフォーム ☆ 皆さん いつも読んでくれて ありがとうございます。 集合住宅の空室をリフォームする場合は、１度にすべての部屋を リフォームする必要ないと考えています。 とりあず、１戸か２戸をリフォームして 入居が決まってから、また1つリフォームしても遅くないです。 【ポイント】 １、お金がかからない部屋から順番にリフォームして行く。 ２、入居者のニーズを確認しながら、リフォーム内容も決められる。 ３、他にも物件を所有している場合は、毎月のキャッシュフローで リフォームして行けるので資金が回しやすい。 ※ 売り切れた場合は、機会損失がでるのでバランスよく調整してください。 今回の場合は、セオリーは外して お金が1番掛かる家・掛からない家を同時にやりました。 理由は２ＤＫを２つ作るよりも、２ＤＫ・３ＤＫを 作った方が集客が早いかもと考えたからです。 一番酷かった 6-3号（３ＤＫ：５２m2） ◆ リフォーム前  【6帖和室】   【4.5帖洋室】  【4.5帖和室】   【6帖ＤＫ】   【風呂】  【トイレ】 ◆ リフォーム後  【6帖和室】 ・クロス 壁のみ ・柱 ﾍﾟﾝｷ（セルフ） ・ふすま張替え ・押入れ補修 ・タタミ別の部屋のと入れ替え。  【4.5帖洋室】 ・クロス 天井のみ ・壁の回りぶち ペンキ（セルフ） ・フローリング ・押入れ補修  【4.5帖和室 →洋室へ】 ・クロス 壁のみ ・柱 ﾍﾟﾝｷ（セルフ） ・フローリング ・襖補修  【6帖ＤＫ】 ・クロス 壁・天井 ・キッチン カッティングシート貼り（交換はしていない） ・フローリング ・給湯配管・混合の蛇口  【トイレ】 ・簡易水洗取付け ・壁ペンキ（セルフ）  ※ 父が左官屋さんです。 ちなみに叔父が大工。 【風呂】 写真 まだなし（後日ｱｯﾌﾟ） ・桶交換（友人に中古を千円で売ってもらった） ・壁も床も崩壊しいた、柱も朽ちてない。 セメント＆ブロックで補修。 【共用部】 ・クロス 壁 ・ペンキ塗り（セルフ） ・フローリング ・裏口ドア 補修 ・ほかたくさん 大まかなリフォームの内容です。 ※ 営業用の写真なので綺麗部分だけ映っています。 クロスを省いた天井や洋室の壁などは まぁ、この家賃相場ならこんなもんか的な 感じで完璧に綺麗にはなってません。 やり過ぎると家賃を下げられないので注意です。 営業マンにはクロスを貼っていない場所なんかは 営業の時に正直に伝えてます。 私の場合はこんなスタイルでやってます。 ◆リフォーム後の間取り  ・こんな感じの酷くボロイですが、中途半端に綺麗でも 交換・張替えする場合同じ金額が掛かります。 なれてくればいつも通りのボロさですｗ ・ボロやっていて、個人的に一番嫌いな作業は ニップル外しです＞＜ ほんと厄介な作業です。 ・たくさん苦労はあるけど、仲間がいろいろ助けてくれるので なんとか暑い夏を乗り越えられそうです＾＾ ツイッターで結構更新してます。 フォローよろしくお願いします♪ ツイッターをクリックしてみてください
2010年08月31日
カテゴリ：6号物件
☆ 6号物件の取得 7/23 ☆ 皆さん いつも読んでくれて ありがとうございます。 6号物件を取得してから１ヶ月が経過しました。 仲間たちにもずいぶん助けてもらい なんとか2棟ﾘﾌｫｰﾑが完成して営業を開始する 段階まできました。とにかく忙しいです。 取得してからは、1日しか休みを取っておらず 平日も夜遅くごそごそ労働力投入しておりました。 労働力投入初日は、張り切り過ぎて熱中症になり 焦りましたが、一晩休むと無事に復活！！ 現場に冷蔵庫も設置していたんですが、 こまめに休憩もしないと 身体がついてきません＞＜ 労働力投入の目的は ・資金が少ないので、安く仕上げる方法を学ぶ。 ・ﾘﾌｫｰﾑの一連の流れを学ぶ。 ・業者さんの使い方を学ぶ。 ※ 1番のﾎﾟｲﾝﾄは実際に資金が乏しい！！ セルフの内容は、 ﾍﾟﾝｷ全般と掃除です。 サラリーマンなので自分で出来ない事は 潔くプロに外注しております。 将来的にはセルフリフォームはなくして すべて外注に発注してリフォームしていくつもりです。 物件の紹介 【スペック】 購入価格 ５００万 一戸建（文化住宅） × ４棟 間取り ２ＤＫ３棟 + ３ＤＫ１棟 + 駐車場１Ｐのみ 築年 昭和４７年 土地 約９５坪 場所 自宅から車で１５分ぐらいの場所 状況 全空 路線価 １０００万ぐらい 1200万で売りに出ていて、３～４年ほど売れていない状況で 売主さんもしびれを切らせていたようです。 【皮算用】 リフォーム費用：１２０～１５０万 （4棟 内外込み） ※ 労働力投入の費用換算は含みませんｗ 4棟 満室家賃：１４～１５万 （地域最安を想定） ※ ボロ物件の家賃・リフォームは諦めが肝心ｗｗ （こちらの地域では） 【購入時の写真】    【リフォーム後の写真】   また、室内も写真ｱｯﾌﾟします。 ツイッターで結構更新してます。 フォローよろしくお願いします♪ ツイッターをクリックしてみてください
2010年08月25日
カテゴリ：相方の物件
相方の物件室内 リフォーム後 （記録） ※ 過去に紹介して、すでに入居中の相方物件です。 【相方物件の過去記事】をクリックして、記事を見てください  （ＤＫ）  （キッチン） ・洗いで再利用  （1F納戸）  （1F和室 6帖）  （1F洋室 6帖）   ・ペンキ塗り（労働力投入）     （2F洋室 4.5帖） ・天井をペンキ塗り（労働力投入） ・壁と床は掃除のみ  （2F洋室 4帖） ・天井をペンキ塗り（労働力投入） ・壁と床は掃除のみ  （2F和室 6帖） 【リフォームメモ】 ・戸建のﾘﾌｫｰﾑをやる場合は 予算を50万ぐらいで見積もる。 ・今回の物件は納戸を含めると 6室あり広い。よって、全部屋 ﾘﾌｫｰﾑすると予算ｵｰﾊﾞｰする。 ・1階部分は綺麗にて、2階の2室は 掃除とﾍﾟﾝｷのみでﾘﾌｫｰﾑした。
最終更新日
2010年08月25日 12時43分39秒
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2010年08月24日
カテゴリ：3号物件
3号物件室内 リフォーム後 （記録） ※ 過去に紹介して、すでに入居中の3号物件です。 【3号物件の過去記事】をクリックして、記事を下まで見てください  【キッチン】 ・流し台は磨いて、再利用。 ・写真内の電化製品等はすべてもらいもを プレゼント（設備ではなし）で募集した。 写真にはないがクーラー×２台、全部屋照明なども  【3帖・4.5帖・6帖 和室】 ・畳の表替えはしないで、3部屋ゴザ仕様。 3部屋1.2万円で完成。    【風呂場】 自分でペンキ塗り。  【汲取りトイレ】 3,500円の簡易洋式便座を取り付け洋式化。 ◆ リフォームメモ とにかくリフォーム代がなかったのでお金を掛けない工夫した。 低家賃の場合は、全力でリフォームをしてはならいと 事前に教わっていた。 手間を掛ければ以外に安く出来ることを学んだ。 ただし、自分で出来ない事はプロに任せて時間短縮することは重要。
最終更新日
2010年08月24日 10時00分27秒
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2010年07月21日
カテゴリ：相方の物件
相方の物件室内 リフォーム前 （記録） ※ 過去に紹介して、すでに入居中の相方物件です。 【相方物件の過去記事】をクリックして、記事を見てください  不動産屋さん      （1F納戸）  （1F和室）  （1F洋室）   （2F洋室 4.5帖）  （2F洋室 4帖）  （2F和室 6帖）
最終更新日
2010年07月22日 09時33分29秒
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