[6号物件]の記事一覧 | 近鉄特急☆７７７のニュータウン！

☆ 6号－2入居　満室達成　☆

☆ 6号－2入居　満室達成　☆皆さんいつも読んでくれてありがとうございます。昨日、最後の部屋の契約書を交わしてきました。入居者さんは元から生活保護の方で。自己都合の転居。【条件】家賃：３．５万（満額）礼金：2ヶ月（分割）とうとう満室になりました（＾＾）／全空購入後予想では6ヶ月で満室をめざしていましたが、3ヶ月満室は自分でも驚きの早さでした。この間、パチンコにはまったく行っておらず収入が減って厳しかったですが、自分のリフォームチームもできたしとにかくかなりの知識と絆ができた。改めて人付き合いの大切さを学びました。次の物件はアパートが欲しいです。ツイッターで結構更新してます。フォローよろしくお願いします♪ツイッターをクリックしてみてください

☆ 6号－3 3人目の入居者 ☆

☆ 6号－3 3人目の入居者 ☆皆さんいつも読んでくれてありがとうございます。3DKの戸建が、友人の紹介で入居決定した。和歌山に転勤中の若い兄ちゃんだ。２０代後半で自分とも歳が近い。話し方もすごく誠実な印象を受けて高感度もｱｯﾌﾟ！！家賃：４．３万（交渉で2千円家賃をおまけしてあげた。）礼：　１．５万保証人：父親条件：唯一の和室６畳をフローリングにしてほしいとの事で　　　費用を折半する事で合意した。希望のエリア内の物件（先輩家主・自分）の物件をピックアップして資料を見せたが、どうやら広くてフローリングのある物件が良いそうだ。転居の理由だが、お金を貯めたいので今の家賃よりも安い所に住みたいとの事。自分の物件は、彼が現在住んでいるエリアと同じ上に一戸建なので資料の時点で気に入ってくれた。２ＤＫと３ＤＫを案内したのだが、３ＤＫを見たとたんに、２ＤＫには戻れないと言って３ＤＫの物件から離れない＾＾；翌日、３ＤＫの方に入居したいと連絡があった。入居審査だが、友人の紹介などは逆に慎重になった方いい。なぜなら、問題が起こったときにドライに問題を解決しずらい場合あるからだ。入居審査的なポイントは、１、保証人がお父さん２、会社働いている所を実際に確認３、現在の家賃が７．５万とにかくこれで、６号物件も3/4入居まできました。残りの１棟も今月中にリフォーム完了予定です。満室が見えてきました♪ツイッターで結構更新してます。フォローよろしくお願いします♪ツイッターをクリックしてみてください

６号－５が入居決定・リフォーム後の写真

☆ ６号－５が入居決定・リフォーム後の写真 ☆皆さんいつも読んでくれてありがとうございます。１つ入居者が決まりました。やれやれです。家賃は満額の３．５万　敷・礼はゼロ・ゼロ（募集は１・３）保証人有り生活保護のお婆ちゃんです。今回は少しお役立てる情報を書きます。入居者さんはもともと家賃３万円で生活保護を受けていました。隣の住民が問題有りで、新しい家を探していたようです。市役所の担当者には、「同じ家賃３万で次を探すように言われていました。」【営業マンより】案内の後、物件を入居者さんが気に入ってくれたのですが・・・３万円までしかでないのですが・・・　しかも、ゼロ・ゼロです。入居は駄目ですよね？？？【私】退去の詳しい理由と、前の住居に何年すんでいたのか？問いました【営業マン】カクカク・シカジカで、１０年住んで居たようです。【私】わかりました。３万円　ゼロ・ゼロ　ＯＫです。但し、市役所に家賃３．５万に上げて欲しいと交渉してください。駄目な場合は、３万でもＯＫですから。その後、入居者自ら市役所にお願いしましたが、門前払いのようでした（汗）こちらの地域の保護は３．５万までＯＫのはずなのにそこでもう一度営業マンに役所に自ら交渉してもらうようにお願いした。これまで、生活保護の家賃ＵＰには（上限以内）成功したケースを何度か聞いていた。営業マンも役所との交渉は初めてだと言っていたので、成功したさせた事のある他社の営業マンにコツを教えてもらい、今回担当の営業マンにコツを伝授した。◆ 役所での交渉ﾎﾟｲﾝﾄは　・３．５万までは規定内の家賃である事を伝える。　・今回の物件の家賃相場が適正である事を伝える。　・敷・礼について、交渉しませんでした。　　理由：敷・礼に関しては、自己都合の転居では支払われない。　　　　　事前に分かっていたから。数日後には、営業マンから家賃アップＯＫの返事がありました＾＾ほんと、営業マンの方には頭が下がります。以下今回の決まった物件写真 6-5号（2ＤＫ：42m2）ここはリフォーム費用　１０万　ぐらいでした。【概観】・セルフでペンキ塗り【風呂】・セルフでペンキ塗り【汲み取りトイレ】・クロス・クッションフロア・3,500円の洋式便座【洋室 7帖】・畳 → フローリングへ・壁紙は張替えなしの掃除のみ【ＤＫ 4.5帖】・クッションフロア貼り・換気新品扇取り付け・クロスもキッチンもそのまま使いました。【和室 4.5帖】・襖張替え・畳・綿壁はそのまま。【洗面所】・クッションフロア張替え【屋根付きのフリースペース】【間取り】とにかく安上がりな物件でした。それではまた＾＾ツイッターで結構更新してます。フォローよろしくお願いします♪ツイッターをクリックしてみてください

☆ 6号-3 室内リフォーム ☆

☆ 6号-3 室内リフォーム ☆皆さんいつも読んでくれてありがとうございます。集合住宅の空室をリフォームする場合は、１度にすべての部屋をリフォームする必要ないと考えています。とりあず、１戸か２戸をリフォームして入居が決まってから、また1つリフォームしても遅くないです。【ポイント】１、お金がかからない部屋から順番にリフォームして行く。２、入居者のニーズを確認しながら、リフォーム内容も決められる。３、他にも物件を所有している場合は、毎月のキャッシュフローで　　リフォームして行けるので資金が回しやすい。※ 売り切れた場合は、機会損失がでるのでバランスよく調整してください。今回の場合は、セオリーは外してお金が1番掛かる家・掛からない家を同時にやりました。理由は２ＤＫを２つ作るよりも、２ＤＫ・３ＤＫを作った方が集客が早いかもと考えたからです。一番酷かった 6-3号（３ＤＫ：５２m2）◆ リフォーム前【6帖和室】【4.5帖洋室】【4.5帖和室】【6帖ＤＫ】【風呂】【トイレ】◆ リフォーム後【6帖和室】・クロス　壁のみ・柱ﾍﾟﾝｷ（セルフ）・ふすま張替え・押入れ補修・タタミ別の部屋のと入れ替え。【4.5帖洋室】・クロス天井のみ・壁の回りぶちペンキ（セルフ）・フローリング・押入れ補修【4.5帖和室 →洋室へ】・クロス　壁のみ・柱ﾍﾟﾝｷ（セルフ）・フローリング・襖補修【6帖ＤＫ】・クロス壁・天井・キッチンカッティングシート貼り（交換はしていない）・フローリング・給湯配管・混合の蛇口【トイレ】・簡易水洗取付け・壁ペンキ（セルフ） ※ 父が左官屋さんです。ちなみに叔父が大工。【風呂】　写真まだなし（後日ｱｯﾌﾟ）・桶交換（友人に中古を千円で売ってもらった）・壁も床も崩壊しいた、柱も朽ちてない。　セメント＆ブロックで補修。【共用部】・クロス壁・ペンキ塗り（セルフ）・フローリング・裏口ドア補修・ほかたくさん大まかなリフォームの内容です。※ 営業用の写真なので綺麗部分だけ映っています。　クロスを省いた天井や洋室の壁などは　まぁ、この家賃相場ならこんなもんか的な　感じで完璧に綺麗にはなってません。　やり過ぎると家賃を下げられないので注意です。　営業マンにはクロスを貼っていない場所なんかは　　営業の時に正直に伝えてます。　私の場合はこんなスタイルでやってます。◆リフォーム後の間取り・こんな感じの酷くボロイですが、中途半端に綺麗でも　交換・張替えする場合同じ金額が掛かります。　なれてくればいつも通りのボロさですｗ・ボロやっていて、個人的に一番嫌いな作業は　ニップル外しです＞＜　ほんと厄介な作業です。・たくさん苦労はあるけど、仲間がいろいろ助けてくれるので　なんとか暑い夏を乗り越えられそうです＾＾ツイッターで結構更新してます。フォローよろしくお願いします♪ツイッターをクリックしてみてください

☆ 6号物件の取得 7/23 ☆

☆ 6号物件の取得 7/23 ☆皆さんいつも読んでくれてありがとうございます。6号物件を取得してから１ヶ月が経過しました。仲間たちにもずいぶん助けてもらいなんとか2棟ﾘﾌｫｰﾑが完成して営業を開始する段階まできました。とにかく忙しいです。取得してからは、1日しか休みを取っておらず平日も夜遅くごそごそ労働力投入しておりました。労働力投入初日は、張り切り過ぎて熱中症になり焦りましたが、一晩休むと無事に復活！！現場に冷蔵庫も設置していたんですが、こまめに休憩もしないと身体がついてきません＞＜労働力投入の目的は・資金が少ないので、安く仕上げる方法を学ぶ。・ﾘﾌｫｰﾑの一連の流れを学ぶ。・業者さんの使い方を学ぶ。※ 1番のﾎﾟｲﾝﾄは実際に資金が乏しい！！セルフの内容は、ﾍﾟﾝｷ全般と掃除です。サラリーマンなので自分で出来ない事は潔くプロに外注しております。将来的にはセルフリフォームはなくしてすべて外注に発注してリフォームしていくつもりです。物件の紹介【スペック】購入価格５００万一戸建（文化住宅）　×　４棟間取り２ＤＫ３棟　+ ３ＤＫ１棟 + 駐車場１Ｐのみ築年昭和４７年土地　約９５坪場所　自宅から車で１５分ぐらいの場所状況　全空路線価　１０００万ぐらい1200万で売りに出ていて、３～４年ほど売れていない状況で売主さんもしびれを切らせていたようです。【皮算用】リフォーム費用：１２０～１５０万（4棟内外込み）※ 労働力投入の費用換算は含みませんｗ4棟満室家賃：１４～１５万（地域最安を想定）※ ボロ物件の家賃・リフォームは諦めが肝心ｗｗ（こちらの地域では）【購入時の写真】【リフォーム後の写真】また、室内も写真ｱｯﾌﾟします。ツイッターで結構更新してます。フォローよろしくお願いします♪ツイッターをクリックしてみてください