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不動産投資成功オーナー養成講座　　　　　　　　　　　『アパート経営で成功する人・失敗する人』

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10月１日大阪で空室対策セミナーをやります

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー現在、アパートやマンションの空室で困っている大家さんーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーこんにちは賃貸経営コンサルタントの竹末です。竹末は、この８年間空室対策についてずーっと研究してきました。このメルマガでも、ほとんどの空室対策を隠すことなくすべて公開してきました。そのため、メルマガを読んでいる大家さんの多くの人が結果を出しています。また、自分でやれる空室対策は、あらゆる実践を試してみてきました。もし自分の物件でチャンスがなければ他の大家さんで実験してもらって効果のほどを確認してきました。そして、その具体的なノウハウを全国の大家さんとの相談で実証してきたんです。だから全国の大家さんから「ああやったら入居が決まった」とか「こうしたら入居者から問い合わせがきた」という報告をたくさん頂いています。http://www4.webcas.net/mail/u/l?p=PBCaRtKQDjvVHD9DV4EOAgZ と同時に、こういうことも考えてみてください。ノウハウやテクニックだけでは満室経営は達成できません。あなたが所有する物件の空室が発生する原因も究明しなければなりません。苦労して、なんとか今月１戸空室を埋めたとしても来月２戸が退去するのでは、何をやっているのかわからない。いくら空室を埋めても退出する入居者がたくさんあっては、何の意味もないのです。少し意味が違うかもしれませんが経営をやっていく上で「入るを量りて出るを制す」ということわざがあるようにできる限り既入居者の流出を押さえなければいけません。昨今の入居状況の厳しい時代ですから「顧客満足」と言う言葉をもう一度思い返し経営に専念してみてください。お、「顧客満足感」という言葉で思い出した！たとえば、入居募集のためにではなく「既入居者に対して大家さんが【自主的に】家賃を下げてあげる」というのも入居者に対しての「顧客満足」かもしれませんね。いまどき、大家の方から家賃を下げさせてくれというのは珍しいですから、意外な効果があるかも。（笑）ほんの感謝の気持ち１０００円でも良いですから家賃を下げてあげると、入居者は喜ぶかもしれません。チョッと、検討してみてください・・・ね。ということで１０月１日の大阪のセミナーではこういう話も交えて講演したいと思います。セミナーまでにあと、４日間ですがまだ、お席は若干残っているようですよ。１０月１日（土）は大阪で叶税理士事務所主催の「空室対策セミナー」関西方面（大阪・京都・兵庫・奈良・滋賀・和歌山）の方はぜひ、ご参加くださいね。http://www4.webcas.net/mail/u/l?p=PBCaRtKQDjvVHD9DV4EOAgZ １０月１日大阪でお会いするのを楽しみにしています。

September 28, 2011

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九州の鹿児島で賃貸経営セミナー

◆九州の鹿児島で賃貸経営セミナーこんにちは賃貸経営コンサルタントの竹末です。昨日8月20日九州の鹿児島市で空室対策セミナーをやりました。ごらんの写真のように満員御礼でとっても盛況だったようです。主催は地元の大手賃貸会社川商ハウスさん協賛は九州電力さんでした。どこの地方へ行っても空室対策の話しは人気がありますしお客さんを呼びます。聞き入る大家さんの目もかなり真剣ですねぇ。ここ鹿児島は九州新幹線の開通の影響で観光客が大変多くなっています。街をあげての観光客誘致の対策で旅行に来る人が多くなっているのではないでしょうか？観光資源も豊富ですし食材もたくさんありますのできっと発展するとおもいます。下の写真はちんちん電車の線路敷きですが芝生を植えて街の環境対策をやっています。こういうものも観光資源の一つですね。すばらしい!

August 21, 2011

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８月２０日（土）九州の鹿児島市でセミナー

◆８月２０日（土）九州の鹿児島市でセミナーこんにちは賃貸経営コンサルタントの竹末です。今週の8/20土曜日に九州地方の鹿児島市で空室対策のセミナーをやります。参加費は無料です。鹿児島の方で参加したいブログ読者さんは上のチラシの「川商ハウス」さんへご連絡ください。講師からの紹介と伝えてくださいね。鹿児島は２年前に行ったことがあり今回で２回目です。空室対策の役に立つ情報を１時間３０分ほど話しますからぜひ、参加してみてください。きっと目からうろこですよ。竹末は鹿児島へ行くのを楽しみにしていて鹿児島ラーメンも楽しみの一つですね。よろしくお願いします。それでは

August 18, 2011

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レンタル収納ビジネス経営ノウハウ説明会

◆レンタル収納ビジネス経営ノウハウマスター講座第２期説明会こんにちは賃貸経営コンサルタントの竹末です。久しぶりのブログです。８月１０、１１日と東京の神田でレンタル収納ビジネスの説明会を開催しました。合計３１名のオーナーさんや不動産投資家の方が参加され、盛況のうちに終わりました。みなさん、お仕事がお忙しいにも関わらすご参加いただきありがとうございました。今回の説明会は皆さん、熱心に聴講されていました。質問もたくさん頂いて、まだまだ時間があればお答えできるのですがいつものように私がしゃべりすぎたため時間が足りなくなってしまい皆さんにご迷惑をおかけしました。この後、マスター講座へ、今日現在で１４名の方がすでに申し込みをされておりうれしい悲鳴です。どうもありがとうございました。９月１０月と４日間の研修をやりますのでよろしくおねがいします。---------------------------------------------------------レンタル収納ビジネス経営ノウハウマスター講座　　　　　　　　【第２期生募集！】物件の探し方から集客そして運営・管理までの全ての　ノウハウを４日間２８時間で身に着けて頂きます。 http://www.kuusitsu110.com/rental/rent-1.htm ---------------------------------------------------------

August 14, 2011

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大家さんは自分のHPを持ちなさい

◆大家さんは自分のHPを持ちなさいおはようございます。賃貸経営コンサルタントの竹末です。さて、、前回の話を、少し補足して説明しますね。あなたがアパートの空室を埋めたいとき斡旋を知り合いの不動産屋さんにお願いしますよね。不動産屋さんは自社のホームページや広告費を出してアットホームなどのポータルサイト、賃貸情報誌へ掲載するでしょう。そこに掲載する賃貸条件の家賃はすでに下げた家賃の価格なんですね。値下げした家賃の魅力なんてなんにもないんです。入居者にとってありがたみもないということ。「家賃をあんなに下げたのになぜ、お客は来ないんだろう？」と大家さんは思うかもしれません。でも、ポータルサイトや情報誌ではお客さんは元の家賃の価格なんてわからないんです。昨日見た、私のHPのキャンペーンはこう書いてありましたよね。『キャンペーン区画　プライスダウン！７番区画をご成約の場合、いまなら、８月中のご契約に限り賃料を１５０００円→１２０００円に！詳しくは、今すぐ、フリーダイヤル０１２０－〇〇－〇〇までお急ぎください！』この内容を見たら、こんなに家賃を下げているのが一目瞭然でわかりますよね。７番区画と書いてあるから希少性もありますよね。また、８月中！という限定性、緊急性もありますよね。見込み客もありがたがると思いませんか？だから、最終的には不動産屋さんのサイトではなく自分のサイトを見せなければ入居者は決まらないんです。自分のサイトへ誘導しなければ見てもらえないし他人のサイトでは今のような工夫もできないんです。結局、大家さんは自分のHPを持っていなければ手の打ちようがないということがわかりましか？ですから、自分のサイトをプロに頼んでやってもらうかブログ等でもいいので作っておくことです。持っておけば、そこから集客はできなかったとしてもいろいろな利用ができます。たとえば業者さんに物件の斡旋紹介のメールを送るとか業者さんのHPから自分のHPへ引っ張ってくるとかこういった活用ができるわけです。そうすれば、一日たった１アクセスのサイトでも入居者を決めることができるんですね。さあっ、サイトを持っていない大家さんは今日からすぐに実践、実践！ですよー。プレセミナー＆説明会は明日、８月８日（月）で締切りです。 ----------------------------------------------------------------レンタル収納ビジネス経営ノウハウマスター講座　　　　　　　　　　　【第２期生募集！】 ※物件の探し方から集客そして運営・管理までの全ての　ノウハウを４日間２８時間で身に着けて頂きます。 http://www.kuusitsu110.com/rental/rent-1.htm----------------------------------------------------------------

August 7, 2011

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一日１アクセスでもバイクの空き駐輪場が埋まる理由

◆一日１アクセスでもバイクの空き駐輪場が埋まる理由こんにちは賃貸経営コンサルタントの竹末です。きょうのブログはおもしろい話をしますよ。今日見逃すと、たぶんあなたは損をします。さて、、竹末は、アパート経営やトランクルーム経営以外にもバイク駐車場もやっています。しかし、このバイク駐車場は首都圏などの３大都市圏ではけっこうニーズがあるようですが地方都市ではまったく需要がないんです。２年ぐらい前からやっているんですが一台空くと次の利用者が見つかるまで２か月から３か月間空きが埋まりません。バイク駐車場のHP を作り募集を常にかけているのですが一日１～２アクセスぐらいしかありません。まっ、アクセスが無いよりましですが、０の時だってあるんです。それにしてもアクセスが情けないぐらいに少ないんですよねー。　（苦）で、先月バイクを借りているお客さんが転勤のため７月一杯でバイク駐車場を引き上げると言ってきました。これで８月から１台空きが出て「さて、困ったな、また３か月は空くのかなあ～まいったな～」と覚悟をしていたところです。商売は、昔から「２８」（にっぱち）といって、一年のうちの２月と８月はモノが全然、売れない月なんです。しかし！竹末はこのHPの、少ないアクセス状況の中である工夫をしたんです。その工夫とはある『キャンペーン』を打ったんです。それがこれ！あまり見せたくないんですが・・・役目を終えればすぐに消去しますので、早く見ておいてください。http://www.mybox24-bike.com/ 見ました？一番トップにあるのがキャンペーンで７月の３１日に更新しました。ところが、昨日、早速お客さんから問い合わせの電話があってすぐに申し込みたいと言ってきました。「全部読んだからすぐにでも契約したい！」　てね。キャンペーンを始めて翌々日で駐車場が埋まりました！　（喜）いつもは３か月かかるところが、わずか二日で利用者が決まっちゃったんです。見込み客というものは、自分が気になったホームページなら何度でものぞいてきます。「どうしようかな～借りたいけれど、家賃が高いしなー」と迷いながらも訪問しているのです。そんな心の状態で訪問したとき期間限定付きのキャンペーンのコンテンツがあったためお客様は即、それに反応したんです。しかも、期限が８月一杯と書いてある・・・「しめた！早く申し込まなくちゃあ！」と、こういうストーリーになるわけですね。これがインターネットの「ちから」キャンペーンの「ちから」ですね。「ん？賃料を下げただけじゃあねーか？」いえ、いえ、違うんです。本来は、ここら辺のバイク駐輪場の相場はどう見たって１２０００円が相場なんですから下げたわけでもありません。適正な家賃相場で利用者に借りていただくわけです。というわけで、損はしていません。どうです。モノが売れない時は「キャンペーン」を仕掛けるんです。商売では、キャンペーンをすることは当たり前ですよね。あなたのアパートの空室が何か月経っても埋まらない時はキャンペーンをやってみることです。見込み客のベネフィット（入居者のメリットになること）を提示し、限定のキャンペーンを打つ！そして、躊躇している見込み客の背中を押してあげる！特別な「期間限定」を付けてあげることも忘れないようにね。（ただし、調子に乗って年中キャンペーンをやると効果は薄れます。）こういった工夫ができるようになれば、空室に悩むことなんかありません。あなたがもし、物件のホームページを持っているならぜひ、試してみてくださいね。いま、すぐ、実践、実践ですよー。やってみて効果があったら報告してくださいね。こういったインターネットマーケティングの手法をレンタル収納マスター講座の中で公開します。----------------------------------------------------------------レンタル収納ビジネス経営ノウハウマスター講座　【第２期生募集！】 ※物件の探し方から集客そして運営・管理までの全ての　ノウハウを４日間２８時間で身に着けて頂きます。 http://www.kuusitsu110.com/rental/rent-1.htm----------------------------------------------------------------

August 5, 2011

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トランクルーム・レンタル収納庫経営説明会

◆トランクルーム・レンタル収納庫経営説明会こんにちは賃貸経営コンサルタントの竹末です。さて、以前からブログやメルマガで言い続けた？「レンタル収納ビジネスの経営ノウハウ」のマニュアルレジュメがやっと完成し公開する準備が整いました。この「レンタル収納ビジネス」は竹末が約５年かけて成功したビジネスモデルです。地方都市でも、首都圏大手トランクルーム業者に打ち勝ち、トップ・ナンバーワンになれた理由と５年間の経緯をお話ししたいと思います。尚、私の推測ですが・・・今回、参加される方は、たぶんこの「レンタル収納ビジネス」のことを、聞いたことがある程度であまり詳細内容的なことについてはご存じないのではないかと思います。そこで、そういった方のために●竹末がレンタル収納ビジネスをやってみようとしたきっかけ●レンタル収納ビジネスとは一体どんなものなのか？●レンタル収納ビジネスは果たして自分の役に立つのか？●レンタル収納ビジネスって儲かるのか？●このビジネスが社会的にどんな役割を持ってどんな貢献をしているのか？●アパ・マンの賃貸住宅とどんな違いがあるのか？などをレンタル収納ビジネスのメリットやデメリットも含めて時間の許す限りお話ししたいと思います。そういった話を聞いて総合的に判断していただいてこのビジネスを本気で取り組んでみたいという人向けに入門コースから「実践的なマスター講座」を用意しています。レンタル収納ビジネス経営ノウハウプレセミナー＆説明会私が今まで、調べた限りでは全国でこのようなレンタル収納ビジネスのセミナーはまずないのではないかと思います。通常はレンタル収納ビジネス業者さんはノウハウや情報を「加盟金」、「ロイヤリティー」、「高利益をオンさせた商品の購入」という形で収益を上げていますので無料でノウハウを流出することはまず考えられません。が、竹末のようなコンサルティングを主体とした仕事は知識や情報を対価として売ることができます。そのかわり利益誘導したり、甘い言葉で自分のビジネスを売り込むことは絶対にありません。それが竹末の良いところでもありますが。（笑）そういった利害関係のない第３者的な立場で皆さんにお話をいたします。全ての情報を公開することも考えましたがレンタル収納ビジネスが初見の方にそれだけの膨大な情報（２８時間）を提供してもたぶん消化しきれないと思います。そのために、今回のような「プレセミナー&説明会」というかたちをとりました。ですので参加料金も「気軽に聞きに行ってみようか」というような低額な価格にさせていただいています。レンタル収納ビジネスは竹末にとって現段階では最高の賃貸経営でありこれに勝るビジネスはないと確信しています。今でもこのビジネスをやって良かったと思っていますしこれからもチャンスがあれば事業を拡大していくつもりです。どうか興味があれば参加してみてください。そしてレンタル収納ビジネスがあなた様にとって有益なものかどうかを判断してください。レンタル収納ビジネス経営ノウハウプレセミナー＆説明会あっ、それからバイク駐車場について大変興味があるという方もおられるようです。決められた時間がありますのでそんなに長い時間はお話しできませんが多少、時間を取ってお話ししたいと思います。９月１０、１１日両日とも限定が２０名になっていますのですぐに満杯になることが予想されます。ですから、早めに申し込みをしておいてくださいね。お知らせは以上です。それでは会場であなたとお会いするのを楽しみにしています。****************************東京オフィス〒101-0042東京都千代田区神田東松下町37-2-610TEL 03-5298-1650 FAX 03-5298-1655広島オフィス〒730-0805広島市中区十日市町１丁目1-31TEL 082-503-2090 FAX 082-503-2093http://www.kuusitsu110.com 有限会社セル企画コンサルタント　　　　　　　　一級建築士事務所*****************************

July 31, 2011

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トランクルーム　レンタル収納ビジネスの公開

レンタル収納ビジネス経営ノウハウマスター講座　【第２期生募集！】※物件の探し方から集客そして運営・管理までの全てのノウハウを４日間２８時間で身に着けて頂きます。 http://www.kuusitsu110.com/rental/rent-1.htmおはようございます。賃貸経営コンサルタントの竹末です。さて竹末は現在、本業の仕事が忙しい合間にトランクルームの経営もやっていますがこの経営にはほとんど時間を使っていません。しかし、たった２店ではありますが２店合計で７０室あるこのトランクルームと〇〇は、年間６２０万以上を稼いでくれています。これをもう少し増やして５店舗だったらどうでしょうか？しかも、電気代や家賃を払った残りの荒利率は６５％ぐらいあります。通常の商売で粗利６０％以上ある商売はなかなか良い方だと思います。また不動産を所有しているわけではありません。全部借り物です。だから借金もありません。「借金」というものは若いときはいいですが先が見えない年頃になってくると、借金を持っているのは精神的に疲れます。返せるものなら、できる限り借金は返しておきたいもんですね。５年以上経営していますが投資額はとっくの前に回収してしまいあとは預金口座にお金が貯まるばかりです。現在は仕事がありますのでこのお金に手を付けることはありません。しかしわたしが将来老後に突入した時は毎月入ってくるこの収益は強力な味方になってくれるでしょう。経営のしくみが簡単なので８０歳ぐらいまで自分でできると思います。年金プラス副収入ということですね。不労所得とまでは言いませんが年金型のストックビジネスだと思います。アパートやマンションのように原状回復、リフォーム費用など一切かかりません。お金が出ていくことが全くないのです。なぜなら、「収納」に特化しているから。。。また器（建物）はオーナーさん（他人）のモノだから外壁の塗装や防水、リフォーム等を心配する必要がないのです。ときどき、読者の方の質問で私の地域はニーズがあるのでしょうかと心配されるんですがこの収納ビジネスの「ニーズ」は日本全国人間が住んでいるところであれば確実にあります。人口が少ない地方でも、です。このメルマガで竹末のレンタル収納庫を公開しますね。１日たった１５～２５アクセスしかないのであまり見せたくないのですがこちらです。マイボックス24本川 http://mybox-24.com/ このインターネットを使った集客法がこのビジネスのカナメなんですね。インターネットマーケティングのスキルをどれだけ習得しているかということなんです。ほとんどの人が知っていないインターネットマーケティングの成功ノウハウやテクニックをこのマスター講座で竹末が教えます。レンタル収納ビジネス経営ノウハウマスター講座　【第２期生募集！】※物件の探し方から集客そして運営・管理までの全てのノウハウを４日間２８時間で身に着けて頂きます。 http://www.kuusitsu110.com/rental/rent-1.htm

July 28, 2011

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レンタル収納ビジネス経営第２期募集開始

◆レンタル収納ビジネス経営第２期募集の開始　　　　　　　　　３月のプレセミナー＆説明会おはようございます。賃貸経営コンサルタントの竹末です。さて今日は大事なお知らせがあります。「レンタル収納ビジネス経営ノウハウマスター講座」【第２期募集】を開始します！ http://www.kuusitsu110.com/rental/rent-1.htm ３月に開催した東京のセミナーでは、５０人近くの参加者があり東北大震災という災害があったにもかかわらずその内、１８人の方がマスター講座第一期へ参加されました。講座終了後、受講生の中から、空きテナント物件を探し、レンタル収納ビジネスをすでにスタートさせた人もおられました。このように、このビジネスは物件を持っていなくても、少ない自己資金でも早急にスタートさせることが可能です。賃貸のアパートやマンション投資のように物件取得に時間がかかることはありませんしネックとなる銀行融資などでつまづくこともありません。あなたにやる気とスキルと若干の自己資金さえあれば明日からでも簡単にできる、リスクのないビジネスなんですね。ですから、参入障壁は決して高くはありません。でも参入障壁が低いからと言って、誰でもこのビジネスに入ってくるかといえばそんなこともありません。実は、竹末はいろんな人にこのビジネスのことをお話ししていますがほとんどの方（投資家、大家、ビルオーナー）は利回りだけは「ほーっ！すごいねぇー」と感心しますがこのビジネスに興味を示さないのです。消費者がトランクルームという商品をまだまだ認知していないように商品を提供する側（事業者）もまだまだ体制が整っていないようです。だから、参入するチャンスなんですね。そういう意味でも、早くからこの事業に参入し実績を作っていけば後発組が参入してもびくともしない経験や仕組みができあがります。早くやればそれだけ市場を牛耳ることができるわけです。実際にここ数年、このビジネスで大きく成長した企業が首都圏にたくさんあります。ある公的なレンタルスペースの団体で業者さんから直接聞いたんですが企業の財務内容も皆さんがびっくりするような健全な内容で人手がかからず手堅い商売だということです。また、このビジネスはアパートやマンションのように２０年３０年という償還期間は必要ありません。満室を前提に考えれば、投資に対する回収期間は早くて１年長くても３年です。投資金額を早めに回収し後は儲けと考えてもよいでしょう。回収期間が早いということは、「利回りが高い」ということであって不動産の投資でこれだけの利回りの高さはそうそう見つかるものではありません。また、賃貸のように設備のメンテナンスや管理の費用が全く発生しません。アメリカなどでは３５年前のストレージがいまだに利用され施設の古さが問題ならないことが証明されています。アパートやマンションのように時代に合わせて常に設備の更新をしなければならない必要性など全くないのです。このようにすばらしく完成されたビジネスを受講生と共有し成功者をどんどん増やしていければと竹末は思っています。 http://www.kuusitsu110.com/rental/rent-1.htm それでは４月に行った「レンタル収納ビジネス経営ノウハウマスター講座」第一期の受講生の方の声の一部を公表しますのでお聞きくださいね。自己保有の地方物件の1階テナントが空いているため、何とかできないかなと考えていた時にこのセミナーの開催を知りました。これだと思いプレセミナーに参加し、3月の本セミナーに参加する予定でしたが直前に大震災。4月に延期させていただき今回の参加となりました。長年にわたり竹末先生が蓄えられた経験と知識、実体験をつぶさに教えていただき本当に参考になりました。現在開設したばかりの自己物件HPの活用にも役立てることが出来そうです。まずは自分の物件で・・・その後その周辺に空き地や空きテナントを探し、実践してみたいと思います。ありがとうございました。（荒井信人様　40代　東京都） 2日間という短い講座でしたが、内容の濃いものだったと思います。有料のこういった講座は初めてで不安もありましたが懇親会で他の方々の意見も聞け良かったと思います。気になった点としては、・すぐにスタート出来ない場合もあると思うので、ある程度の期間は相談に乗って欲しい（岡嶋政明様　43　埼玉県）具体的な説明で大変勉強になりました。竹末先生の実例を実際の収支まで公表していただいたので、これ以上の参考になる物はないと思います。今回のセミナーをもとに出来るだけ早くこのビジネスに取組みたいと思います。是非、有料でも結構ですから、成功までのアドバイスをお願いしたいと思います。ありがとうございました。（50代男性　埼玉県）メリットだけでなくデメリットや注意すべき点なども教えていただき大変参考になった。SEO対策についても知識を得ることができた。あせらず良い物件を探していきたいと思います。（30代　男性　神奈川県）ビジネスを開拓していく1つのモデルとして発想の背景やアイデアを生じる要因や具体化してゆくプロセスや姿勢に対して感動いたしました。（女性　神奈川県） ---------------------------- 竹末は、このレンタル収納ビジネスの講座を昨年からマニュアルなどに長期の時間をかけ練りあげました。受講生が４回の講座２８時間を受け、受講後、ビジネスを開業できるような実践に即した親切丁寧なカリキュラムをつくり徹底的な指導・アドバイスをします。そして、講座終了後、トランクルーム経営をすぐにスタートし成功への階段を昇っていただきます！募集人員は１０名です。定員を少なくした理由はたくさんの人に聞いてもらうより、竹末と受講生とのコミュニケーションが最大限取れる人数に限定し少人数でのお世話をしたかったからです。コンセプトはレンタル収納ビジネスを成功させるため賃貸住宅経営の「第２の柱」を作るためにトランクルーム経営の全てのノウハウ、スキルを磨きしいては老後のライフスタイルをより健康的で経済的に充実させるです。それでは、定員が一杯にならないうちに早めのお申し込みをしてくださいね。レンタル収納ビジネス経営ノウハウマスター講座　　　　　　　　　第２期生募集！ http://www.kuusitsu110.com/rental/rent-1.htm

July 26, 2011

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マル秘！トランクルーム・レンタル収納ビジネスの採算性

◆マル秘！トランクルーム・レンタル収納ビジネスの採算性こんにちは。賃貸経営コンサルタントの竹末です。今日は日曜日ですが、竹末は頑張ってブログをお届けしています。さてアパートやマンションばかりが賃貸経営ではありません。私が５年かけて実証した次世代型不動産投資「レンタル収納ビジネス」をこれから説明しますね。それでは、肝心なレンタル収納ビジネスの【採算性】についてお話しします。このビジネスの経営収支が皆さんの一番知りたいことだと思います。で、竹末のいっている「レンタル収納ビジネス」というものは　「本当に儲かるのか？」わかりました。では・・・あまり公開したくないんですが今回、ブログの読者さんだけに特別に教えますね。表面利回り６８.３％ネット利回り４７．６％自社所有物件だったら８０％以上はいくでしょう。竹末が考え出した、【バイク駐輪場複合型レンタル収納庫】であればまだ、実験段階ではありますが表面利回り１１０％ネット利回り７１％になります。信じられないでしょうね？でも、本当です！しかも、不動産を取得せずに経営ができます。高額な不動産を購入するというリスクは一切ありません。必然的に銀行借り入れは必要ありません。だから、自己資金の範囲内でできる「賃貸経営」です。回収期間はわずか２～３年。複合型であればわずか１年！２年、３年すると自己資金を回収できそれ以降は預金口座に着実に現金が溜まっていきます。その溜まったお金を使って、積極的に投資しさらに２店、３店と増やしていくことも可能です。そうすれば２，３年おきにお店をオープンし１０年すれば最低でも５店舗以上できます。しかも、アパートやマンションのような賃貸住宅と違って、常に借金（負債）がない状態です。よく、人に「〇〇億でマンションを建てた」と自慢する人がいますけどそんなの自慢になりません。半年に１回、金融機関から送られてくる償還表（ローン返済予定表）を見て「１０年かかって元金がこれだけしか減らないの？」と、ため息をつくことなんかないのです。たぶん、皆さんも経験があるでしょう？（笑）アパート経営やマンション経営があほらしく見えてきますね。でも、今までこの話をいろんな大家さんに言ってきましたが、「へぇー、すごいね」と感心はしますが残念ながら、だれもこの話に乗ってこないのです。だから、この話に真剣に乗ってくる人はかなり、理解力のある人で逆にこういった機会を逃す人は頭の堅い人です。逆に誰も興味を持たないから市場に参入するチャンスなんです。明日のブログでその秘密を公開しますね。楽しみに待っていてください。●このレンタル収納ビジネスの情報や経営ノウハウを年に２回、研修しています。利回り69.8％のレンタル収納ビジネス経営ノウハウ====================================================

July 24, 2011

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神田で発見！トランクルーム＋貸しロッカー？

◆神田で発見！トランクルーム＋貸しロッカー？おはようございます。賃貸経営コンサルタントの竹末です。神田の駅前を歩いていると面白いビジネスを発見しました。写真のように駅前ロッカー２４hと書いてあります。通常の貸しロッカーは駅構内や外でよく見かけるのですがこのローカーは、建物の中にあって２重にロックされているようです。チラシをよく見ると月額会員制レンタルロッカー箱のタイプが４つあって３０００～８０００円まで。室内には机が一つあってインターネットもできる様子。監視カメラ、カードシステム、エアコン空調までそろっています。貼紙があって注意書きがありました。室内でお酒を飲んで宿泊する人がいるようで「そのような方は契約を解除します。」と書いてありました。空調が利いているので終電に乗り遅れた人は一夜を明かすのもいいかもしれませんね。貸しロッカーでもないしトランクルームでもないしその中間型でしょうか？さてさて、利用者はいったいどんな使い方をするのか？おもしろい商売があるもんですね。果たして借りる人がいるのかどうかわかりませんが東京ですからニーズがあるかもしれませんね。今後どうなるのか成り行きを見てみましょう。●このレンタル収納ビジネスの情報や経営ノウハウを年に２回、研修しています。利回り69.8％のレンタル収納ビジネス経営ノウハウ====================================================

July 23, 2011

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ライバルを知れば手は打てる

空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちらこんばんは賃貸経営コンサルタントの竹末です。さて、いきなり、おもしろくないビジネスの話かもしれませんが大事なことなので最後まで聞いてくださいね。今日はビジネスの３原則についてお話しします。ビジネスをセールスアップさせるために３つの基本的な原則があります。それは「環境分析３Ｃ」といって Company 自社 Customer 顧客 Competitor 競合こういう意味です。わかりやすく言えば、「自分の環境を知る」ということです。 ●自分を知る ●お客様のことを知る ●ライバルを知るまず、「自分を知る」ということは大家さんの所有する物件を把握するということ。物件の「強み」や「弱み」を知ることです。それから「お客様のことを知る」ということは大家にとってのお客様は入居者のことですから入居者の嗜好や特性、ライフスタイルを把握するということ。そして、最後に「ライバルを知る」ということですが自分の物件の近くの競合物件を調べるということです。実はこの「ライバルと知る」ということをやっていない大家さんが非常に多いんです。話せば長くなるんですが竹末は全国でセミナー、講演会をやっています。そこへ参加している大家さんに「ライバルを調べたことがありますか？」と聞くと地域にもよりますがわずか１５パーセントぐらいの方しか手を上げられません。さらに「あなたはライバルの賃貸条件をしっかりと把握していますか？」と聞くとその半分の方しか手を上げられないんですね。これ、とっても残念なことです。９割の大家さんがライバルと自分の物件の比較をしていないんです。この事実を知ってほとんどの大家さんはまだまだ、なんだなと思いました。よーく考えてみてください。ほとんどの入居者は、インターネットで検索してくるんですよ。インターネットは「比較、比較の世界」です。たとえば、あちらのマンションＡは家賃が４５０００円で共益費が２０００円敷金が２か月礼金が１か月。そのマンションの近くのこちらのマンションＢは家賃が４３０００円で共益費が１０００円敷金１か月礼金が１か月。もし、同じような条件のマンションだったら当然、ユーザーは後者の方のマンションに気をひかれるでしょう？内容については、はっきりとわからなくても単純に数字で比較すれば、入居者からはマークされます。もちろん、値段だけとは言いませんが入居者が物件を調べる目というものはそんなもんです。だから、たくさんある物件を３０分や１時間ぐらいで済ますわけがない。何日でも物件検索に時間をかけます！だってアパートやマンションは「高額商品」なんですから。大家さんは早くそれに気づくことです。賃貸は入居者にとって毎月４万も、５万も払う「高額商品」なんです。だから、少しでも良い条件の方へ傾くのは当然のことですね。「高額な商品」だと思っていないのは大家さん、あ・な・た・だけ、かもしれません。今日も辛口でした。これがわかるようになるのは・・・簡単です！自分が物件を探す入居者になってみれば一番よく理解できるでしょう。一度、入居者になってみてください。この比較を実践すると空室が簡単に決まることがあります。空室対策実践マニュアルhttp://www.kuusitsu110.com/saikyou/saikyou.htm

July 22, 2011

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テナントＶＳ賃貸マンションどちらが良いのか？

空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら◆テナントビルＶＳ賃貸マンションどちらがいいのか？おはようございます。賃貸経営コンサルタントの竹末です。東京都内のオフィスビル街で賃貸マンションが増えています。最近は、テナントビルの空室率が上がり土地の有効利用、遊休地活用も考え方が根底から崩れています。以前はオフィス街だったら黙っていてもテナント、オフィスビルで成り立っていたものですが昨今は事情が違うようです。テナントの空室リスクを避け賃貸マンションのような住宅の用途に企画することが多くなっています。高度成長期も終わりテナント需要の減退とともに土地オーナーも現実的な選択をせざるを得なくなっています。賃貸アパート・マンションのオーナーさんと比べテナントオフィスビルのオーナーさんは少し上質で格が上という感じでした。森ビルとか三井・三菱不動産なんかの「大家さんイメージ」とダブっていましたが、これからはそうはいきません。生き残れるのは大手や財閥系だけで零細、個人の大家さんでは生き残れないでしょう。自分の資産を守っていくためには不動産に対する思想を修正しなければこの少子高齢化がどんどん進んでいる日本では勝ち抜いていけません。大家業が「楽してのんびり」とやっていた時代はとっくに過去の時代になったのです。空室対策実践マニュアルhttp://www.kuusitsu110.com/saikyou/saikyou.htm

July 14, 2011

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全国賃貸住宅フェアー２０１１イン東京の視察

空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら◆全国賃貸住宅フェアー２０１１イン東京の視察おはようございます。賃貸経営コンサルタントの竹末です。昨日は東京のお台場の近くで開催されている全国賃貸住宅新聞主催の全国賃貸フェアー２０１１へ行きました。あまりに大きな建物なので、カメラに全部が入りきれません。今回は全国賃貸フェアーの会場で「レンタル収納ビジネス」について全国賃貸住宅新聞の記者さんから取材を受けました。せっかく賃貸フェアーにきましたので会場を半日かけ廻ってみました。セミナーも２、３件受講しました。右から３番目が有名な「投資家けーちゃん」です。１００ぐらいのショートセミナーがありますのでどれを選んだらいいのか迷います。賃貸フェアーの帰りに新橋駅の前のビルで自動販売機の缶コーヒー・ペットボトル飲料水が脅威の価格で売られているのを発見！思わず写真を撮りました。?じられない価格ですね。こんなのはじめて見ました。さすが東京です。普段見られないものが見れるのが東京なんですね。いやー今日もいろいろな発見がありました。これだから東京探索は止められないんですね。空室対策実践マニュアルhttp://www.kuusitsu110.com/saikyou/saikyou.htm

July 13, 2011

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コンセプトを持った「女性専用」の防犯配慮型賃貸住宅

空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら◆コンセプトを持った「女性専用」の防犯配慮型賃貸住宅とは？みなさん、こんばんは賃貸経営コンサルタントの竹末です。さて、、、以前、コンセプトを持った賃貸として防犯配慮型賃貸住宅のご紹介をしたことがありました。このメーカーさん、昨年は予想外の商品の売れ行きでまた新たに調子に乗って「女性専用」の防犯配慮型賃貸住宅商品を開発したそうです。確かに、男性よりは女性の方が数段防犯意識は高いでしょうね。またリスクを回避するなら防犯をお金で買えということでしょうか。うーん、この「防犯」というキーワードは、けっこうニーズがあるんですねぇ。我々家主もこういったコンテンツを取り入れなければいけませんね。メーカーさんでさえ、今後の賃貸住宅商品をコンセプトを絞り込んで開発しているようですね。大衆的量産賃貸住宅から個性的コンセプト賃貸住宅へと時代が変わってきたんですね。東京や大阪などの大都市では、世の中が物騒ですから家賃を少々出しても安全、安心を求めるかもしれません。でも、地方都市ではどうでしょうか？地方の人にそこまでの価値観があるか（家賃が高くなっても）ですね。ここら辺の意識の違いが商品の売れ行きに影響するでしょう。ご参考までに女性のためのアイテムが満載の防犯配慮型賃貸住宅商品　http://www.daiwahouse.co.jp/release/20110627132106.html　空室対策実践マニュアルhttp://www.kuusitsu110.com/saikyou/saikyou.htm

July 10, 2011

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えっ、大家さん広告費まだ払ってないの？

空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら◆えっ、大家さん広告費まだ払ってないの？みなさん、おはようございます。賃貸経営コンサルタントの竹末です。さて、さて　以前、電力会社主催のオーナー交流会を　ある地方でやりました。　そのセミナーで、広告料の話題が出まして　参加者の大家さんに広告料を払っているかどうか　を聞いてみると　ほとんどの大家さんが広告料を払っていませんでした。　ですので　地方ではまだ広告料のことを　あまりよく知らない大家さんもいるようです。---------------------------------------------　ここで　広告料という言葉を　知らない大家さんも結構いるみたいですから　やさしく解説しますね。　広告料は「広告宣伝費」と言い換えても良いでしょう。　　この費用は、空室に入居者を入れてもらった　仲介会社さんに支払う手数料、お礼のようなもので　斡旋料とも言われています。　本来、　仲介会社さんは　仲介手数料を入居者から頂きますが　余分に報酬料をもらうことは　宅建業違反になりますので　広告宣伝費という名目で大家さんから得るものです。　大家側としては、空室が長くなると　経営上困るので、この費用を払うことで　早く入居付けをしてもらう理由があります。　一般的には、家賃の１か月分ぐらいが相場ですが　ところによれば２ヶ月、３ヶ月という地域もあり　最近の家主の台所事情は、大変厳しくなっています。　仲介会社さんは、広告費が多ければ多いほど　客付けを優先する傾向があり、　こういった営業行為が　広告料が高騰する原因にもなっています。--------------------------------------------------　私は地方都市でも広告料は慣習化していると　思い込んでいましたので　ちょっと、以外だなという感じがしました。　でも、　全国的に空室が増加すると　仲介手数料以外の報酬料（斡旋手数料）が　いずれ普及してくるのではないかと思っています。　大家さんも自分の物件の空室を埋めるのが必死で　他の人の事はかまっていられないというのが　賃貸市場の現状です。　都会で広告料が１ヶ月の相場なのに　２ヶ月を出す大家さんが、時々いるように　相場破り、慣習破りの大家さんが　出てくることは十分可能性があることです。　必然的に客付け業者さんは　広告料の高い物件から優先的に　詰めていくようになる。　そうして、広告料を出せない資金の少ない　大家さんの物件は後回しになる。　そのため空室が長期になるので、　仕方なく、上がった広告料相場に合わすようになる。　相場家賃の値下がりと同じ状況で　スパイラル的に広告料が上がっていく。　客付け業者さんの思うつぼです。　まるでグーグルのＰＰＣ広告みたい（笑）　だから、今はそういった慣習が無くても　空室の増加とともに少しずつ事例が出てくる　ことも予想されますので安心はできません。　私自身も７,８年前は、「広告料」なんて　考えられなかったぐらいで　「なんで、広告料なんか払わなければいけないの？」　という意識を持っていました。　　しかし、空室の多い今の時代は違います。　やはり、広告料を払わなければ　空室を埋めてもらえません。　　客付け業者の本気度がまるっきり違うからです。　コレがわたしの実感ですね。空室対策実践マニュアルhttp://www.kuusitsu110.com/saikyou/saikyou.htm

July 9, 2011

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土地活用に疑問を感じている、ある土地オーナー

空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら◆土地活用に疑問を感じている、ある土地オーナーみなさん、こんにちは賃貸経営コンサルタントの竹末です。さて、いつものようにブログ読者さんから質問を頂いています。【質問】　ある地方都市の土地オーナーから　　竹末さまこんにちはいつも拝読しております。前回のブログに書かれておられる次の文、> 「いったい、何のために建てるのか？」・・・・・・・・最近、本当につくづくそのように思います。家賃を上げることができた昔と違い、今は築年数に伴って家賃は下げるもの。という考えが、なかば常識化してきています。加えて礼金ゼロ、敷金ゼロも常識化しつつあります。大手さんで３０００万円以上もするアパートを建ても、築年数と伴に家賃収入は減る一方で、老朽化に備えたリフォーム費用の預金も考えると、結局、２０年間～３０年間での収入は数％しかありません。最初の投資が回収できたころは、アパートはすっかり老朽化しており、建て替えかリフォームが必要となっています。しかも、屋根、外壁、内装、水回りなどの大がかりなリフォームをしても、周囲に建ち続ける最新のアパートには負けます。つまり、家賃の維持がやっとです。本当に、一体、何のために建てるのか・・・・・？？おまけに借家を持つと心労も増えます。最近、つくづくそう思います。少子化と先が読めない日本経済を考えると、これからの借家経営は、小投資・小リターンで確実に短期間に収益を上げれる物件を持つことが大切なように思います。　　　　ー中略ーどのように思われますか？また、お考えをお聞かせ下さい。ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー【竹末からのご返事】あるオーナーさんからの声ですが現在、将来の賃貸経営の市場を現実的な側面からよく把握されているようですね。まったく、その通りです。　　　（苦笑）わたしがメーカーに入った２７～８年前ぐらいはまだ建築費も安く私たち建設側は２階建ての賃貸住宅であれば返済期間を２０年で組んでいました。ＲＣ３階建て以上のものは３０年。そのぐらいの償還期間でローンを返してなんとか手元にキャッシュが残っていたのですが建築費が年々高騰し採算が合わなくなってきたのである時から一気に３０年３５年に変わってしまった。そしてそれがいつの間にか慣習化してしまった。わたしはその時、「あれっ」て思いました。正直、クライアントに見せる収支計画は「見せかけ」をよくしなければ契約できません。２０年が３０年に変われば収支が劇的に変わるのです。私たちにとっては大変都合の良いことであったので大きな疑問も持たずに経営計画を作成したものでした。一部のクライアントは我々が提出する経営計画書を見て懐疑的であった人もいましたが世の中はイケイケどんどんで不動産価格も上がり物価も適正なインフレ気味で家賃も少しづつ上がっていた時代でしたから国民全体が浮かれ全ての疑問も打ち消されていたように思います。しかし、バブルがはじけたごろから少しづつ賃貸市況が変わっていきました。いらぬ話をしましたが賃貸住宅経営は「旬」が過ぎ成長期、成熟期を経て完全な衰退期に入っています。そんな状況でもし、賃貸経営をスタートさせるとしたら〇コストをかけない、〇早めに回収する、〇返済期間を短くする〇いずれ解体処分してその時代に合ったものに再度建て替える〇ＲＣのような頑丈なものではなく解体費のかからない建物を建てるこういったことを考えておかなければいけません。これが私が考えている「これからの賃貸経営の考え方」です。また、土地があっても「建てない」という選択肢もあります。これについては説明に時間がかかりそうなのでいつか時間を取ってお話ししたいと思います。結論として・・・まさに〇〇さんのお考えでよろしいかと思います。日本という国はいまだに土木建設国家で、国内産業は建設需要によって内需を支えているところがあります。日本人の根底にあるスクラップアンドビルドの思想、伝統的価値観を止めない限り世界中どこの国を探してもありえない稀有な現象。「２０年経って建物の価値が０！」になってしまうのです。住宅にしても賃貸住宅にしても何千万、何億というお金を投資して建てた翌日から資産価値が下がり２０年で価値が０になるにもかかわらず借入期間の３０年間は銀行を儲けさせるために国民がコツコツとローンを返していかなければならないのが日本という国なんですねぇぇ。官民一体の住宅政策を実践している不思議な国です・・・・レンタル収納ビジネス経営ノウハウマスター講座

July 6, 2011

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工夫した看板で入居者を集客。アパマンの空室対策

空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら◆工夫した看板で入居者を集客。アパマンの空室対策おはようございます。賃貸経営コンサルタントの竹末です。さて今日は前置きは無しにして「看板の有用性」についてお話ししますね。皆さん、入居者の募集をするとき不動産屋さんに入居者募集の看板を物件に掲げてもらいますよね。そう、あの小さな看板。そうですね。５０cm×４０cmぐらいの大きさかな。あの看板、どこの賃貸にもぶら下がっていてどうってことないものですが竹末はいつもあれを見て思うんですね。「もう少しは工夫しろよ！」と言いたくなるんですね。インターネットの時代に昔からの古典的な方法ではありますが近所でお客さんを見つける手法として「看板」というものは大変効果的なツールなんですね。ターゲットになる人が、ご近所を歩いていたり自転車に乗ったりしてたまたま看板を見て問い合わせをする。オーソドックスなスタイルの集客方法です。でも、私の経験ですが看板を見て問い合わせしてくる客はインターネットなんかで探ってくるような難しーいお客さんと較べたらはるかに質の良いお客、上客です。そういう良いお客を連れてきてくれるのが「看板」なんです。アパートを探している見込み入居者は遠くから探してくる人ばかりではありません。地域を昔からよく知っていてその中でしか動かない人もいる。いろいろな事情があって半径５００mとか１kmの範囲で探している人だって確実に存在するんです。そういう時に役に立つのが看板なんですね。だから、その看板が代わり映えしない汎用タイプのちいさな看板じゃあお客さんを見つけられない、もったいない、機会の損失だ、ということです。看板なんて安いものです。一度作ったら半永久的に働いてくれますし一回、看板でお客さんを見つけたらすぐに元は取れてしまいます。たとえばこの看板いくらだと思います？１８００×９００で２７０００円です。不動産屋さんへ広告費を払うぐらいなら安いもんでしょう。不動産屋さんが作ってくれなければ自分で作ればいいじゃないですか。そうやって自分でお客さんを見つけるんです。あなたが、渾身の力を込め工夫されたでっかい看板が入居者を呼び込みます。レンタル収納ビジネス経営ノウハウマスター講座

July 2, 2011

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【続】土地活用する前に地域の空室率を調べる方法　

空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら◆【続】土地活用する前に地域の空室率を調べる方法　おはようございます。賃貸経営コンサルタントの竹末です。さて前回の続きですが自分の土地の半径５００Ｍの範囲内で空室率を調べる方法として賃貸のアパートやマンションのバルコニー側にある吐き出し窓を目視で空室を調べるということをお話ししましたね。この方法は調査する方法として、一番手固いやり方で地域のライバル物件なども把握できますし街中をうろうろするので土地勘も養えます。蛇足ですが昔、メーカーに在籍した時によくこの方法で市場調査しこのおかげで、地元ゼネコンを打ち破り１億５０００万ぐらいの仕事を取ったこともありました。（嬉）半日ぐらいの時間はかかりますがほぼ、正確な空室率が読めます。具体的にどういうぐあいにやっていくのかというとまず、５００Ｍ圏内までの地域を住宅地図をコピーして張り合わせます。事前に地図上で分譲マンションは外し賃貸らしき物件をマーキングしておいていざ、行動開始です！徒歩でもいいですし、自転車に乗って回るのもよいでしょう。具体的にどこを見ていくのかというとバルコニー側にある掃出し窓のカーテンの有無を調べます。下から見えない高い建物であれば隣のビルの屋上か廊下で確認します。カーテン付の賃貸もあるでしょうが細かいことは気にしないでやりましょう。また、窓で確認できない場合は「洗濯物」等でも確認できます。その際、単身用かファミリーか、も調べておく必要があります。単身とファミリーの区別は、あくまで一般論ですが１戸につき単身用は一つの窓のみでファミリーの場合は最低２つの窓があります。ですから、ファミリータイプはバルコニーの間口が広いわけですね。一方、単身用は間口が狭くバルコニーが一戸づつ隔壁版で仕切られています。 ※隔壁版：ベランダなどに設置されている隔壁板は、　緊急時に隣へ避難できるよう突き破れるしくみに　なっています。この隔壁板の付近に物を置くと避　難の妨げになるので注意しなければならない。今、言った隔壁版を目安にすることで単身かファミリーかの区別ができて１棟の建物で何戸の住戸があるかがわかります。１２－２とか２０－１というようにマップにメモるんですね。このようにして、住宅地図に賃貸アパートやマンションの戸数と用途の区別、空室数をメモしていきます。そして調査が終わったら、単身、ファミリー別にエクセルなどで集計し空室率が判明します。あっ、そうそうついでに建物のだいたいの築年数、階数、構造体別も調べておくといいですね。築年数は「定礎板」もしくは「電気メーター」などの製造年月日。建物構造は、わたしのような専門家ならすぐにわかりますがちょっと素人さんには無理かな？構造体はＲＣかＳ造か木造か軽量鉄骨かの区別もあるといいでしょう。これらを調べておくと役に立つデーターとして残ります。これらを実践すると、あなたは地域の賃貸状況が体感的にわかってきます。また、一つ一つのライバル物件が把握できてかつ土地勘が養われ、地域通になってくること請け合いです。以上のような調査の方法でしたがあなたにとって参考になったでしょうか？不動産投資の物件調査にも利用できますが「土地活用」は、このように泥臭く地道なことをやるのが賃貸経営成功へのステップになるんですね。レンタル収納ビジネス経営ノウハウマスター講座

July 1, 2011

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土地活用する前に地域の空室率を調べる方法

空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら◆土地活用する前に地域の空室率を調べる方法おはようございます。賃貸経営コンサルタントの竹末です。土地活用は賃貸住宅ばかりではない土地には個々に特性があってその土地に合った使い方があるということを以前お話しました。土地の用途としていろいろな利用方法があるということを理解してください。賃貸住宅を考えると竹末のメルマガのタイトル「アパート経営で成功する人・失敗する人」ですから今回は皆さんが一般的に考える「賃貸住宅」をテーマとして取り上げてみましょう。賃貸住宅といえば一番気になるのが「空室」です。土地活用の前に空室率の市場調査が必要ですね。そこで、私の長年の経験からその「空室の市場調査」についてある一定の地域で半径５００Ｍ以内をカンタンに調べる方法を教えましょう。それは「目視」で調べるのです。目視ですから物件をみなければなりません。「えっ、外からみてどうしてわかるの？」でもこれが一番確実で正確な調査方法なんです。物件ごとに空室かどうかをどうやって調べるのか？と思うでしょうね。居住空間を外から見てどう判断するかですが簡単に言いますと「外から部屋の窓を見るのです。」正確に言えば窓というより「掃き出し（窓）」です。一般的な窓は、室内から見た場合腰からある窓ですが、掃き出し窓というのは床からある窓でバルコニーなど、外部に出れるものです。今は掃除機があるから使うことはないですがむかしむかし、部屋を掃除するのにほうきで掃除してましたよね。ほうきで部屋の埃やごみを外に掃き出していたので「掃き出し」と言われるようになったんですね。中連の窓では埃やごみは掃き出せないですよね？わかりました？と、なんだかんだといいながらまた悪い癖で、はなしが脱線しました。（笑）明日のブログで続きをお話します。レンタル収納ビジネス経営ノウハウマスター講座

June 30, 2011

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賃貸経営はスタート後からがほんとうの経営の始まり

空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら◆賃貸経営はスタート後からがほんとうの経営の始まりおはようございます。賃貸経営コンサルタントの竹末です。　さて、　私のメルマガは、賃貸経営の運営、管理面での　話題が多いことはごぞんじだと思います。　こういうのって　専門用語でPM（プロパティーマネージメント）　って言うんですが　なぜ、　そのようなお話が多いかというと・・・　こういうことなんです。　アパートやマンション経営は、　建物を建設、あるいは購入し　経営をスタートするまでの苦労より　経営を始めてからの苦労や心配、悩み、不安のほうが　何十倍も多いことを知っているからです。　私のプロフィール　を知らない方もいるかもしれませんが　私はメーカー時代の１９年間に２ＤＫ３ＤＫなど　２４５棟・１１４９戸およそ、１００億以上の　アパートやマンションその他事業用建物を建設しています。　ですから、ある意味、建設する側の「賃貸経営の専門家」です。　それだけのたくさんの器（建築）を造っても、　以後の経営は、自分が引き継ぐわけではなく　建てたクライアントご本人が経営しなければならない。　所詮は、、　私の仕事は、建てるまでの仕事であって　自分自身が経営していくのではなく　他人（クライアント）が経営していくわけで、　結局、「他人事」にしか過ぎなかった。　いくら、建物を建てるまでの企画が　緻密な計算がされていても　完成した建物がすばらしいモノであったとしても　建物を維持運営し、入居者管理までやる苦労は　自分のものでない限り体験できません。　どこかのコンサルタントさんのように　物件も所有せずに机の上の勉強だけして　大家さんの前で講釈をたれる人には　絶対にわからないことなのです。　しかし、　わたしは今から７年前に投資物件を購入してからは　気持ちが１８０度変わりました。　賃貸経営がまるで大家目線になり　一円でも節約したい気持ちになりました。　全てを大家さんと同じ立場で考えるようになったのです。　「人に建てさせるのと自分で経営するのは　　これはちょっと違うな・・・」と。　賃貸経営を自分で体験し、　家主になってから運営や管理をすることが　家主にとって　どれほど大変なことなのか、　またどれほど精神的なストレスがあるのか　を体で覚えたのです。　大家は　空室の悩みや滞納、原状回復、家賃の下落、広告費など　直面する問題がたくさんあります。　また経営中にそういった難しい問題が次から次へと降りかかってきます。　これから何十年と経営し、こういった諸問題を　乗り越えていかなければならないのが「賃貸経営」です。　ー賃貸経営はスタートした後からがほんとうの経営の始まりー　で「苦労の始まり」だといっていいかもしれません。　これから賃貸経営を始める人にも　このことをしっかりと頭へ叩き込んで　スタートしていただきたいと思いますね。　やってみなければ理解できないでしょうが　良い話ばかりではありません。　仮にうまく取得したとしても　経営スタート後、何年か経って、空室で悩んだり、　滞納で家賃が入らなかったり　昨日も、浄化槽の臭いが酷いと入居者から連絡がありました。（苦笑）　こういった管理上のいろいろな問題が突発的に起こります。　いいことはいつまでも長く続きません。　このように、　ほとんどの大家さんが経営中のことで悩んでいます。　だから、わたしは、こういった日の当たらない　部分に特化して情報をお届けしているのです。　でも、こういった後ろ向きの話題って　派手でないから受けませんよね。　それがとても残念ですが・・・レンタル収納ビジネス経営ノウハウマスター講座

June 29, 2011

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東京の建物は耐震補強工事が進んでいる

空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら◆東京の建物は耐震補強工事が進んでいるこんにちは賃貸経営コンサルタントの竹末です。昨日、東京の神田を散歩していると耐震補強している建物を発見！千代田区の警察署の横の東京電機大学の建物でしたがなかなか壮観ですね。耐震補強もこのぐらい大きな建物になると補強もすごいもんですねぇ。う～ん、大きな鉄骨です。１０階建ての５階までというのがミソなのでしょうか。建物の外からブレースを付けているので丸見えです。片面だけで両面までやっていないのですがはたして持つのでしょうか？面白いです。東北大震災以降はこれからこんな光景をたくさん見るようになるでしょうね。ついでに皇居も廻ってきました。レンタル収納ビジネス経営ノウハウマスター講座

June 27, 2011

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レンタル収納ビジネス経営ノウハウ特訓講座

空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら◆レンタル収納ビジネス経営ノウハウ特訓講座おはようございます。賃貸経営コンサルタントの竹末です。昨日の土曜日は、東京の神田でレンタル収納ビジネス経営ノウハウ特訓講座を開催しました。４月にやったマスター講座の１８名の中の８人さんが参加されました。今回も朝１０時から夕方５時までの丸一日の長い研修です。今回の講座はマスター講座へ参加され「レンタル収納ビジネスをなんてしても成功させたい」という方のために特別に設けた講座です。講座内容は物件の探し方見つけ方のコツや屋外型レンタル収納庫ノウハウその他前回話足りなかったことや経営上の注意点などをお話しました。最終的にはまだ時間が足らなかったようです。（しゃべりすぎ？）今回の参加者８名は意欲が高く絶対に成功させるんだという方が多かったですね。たぶん、この講座を受けた方のほとんどは１年以内にレンタル収納庫を立ち上げ経営をスタートしていることと思います。竹末もとても楽しみにしています。ぜひ、首都圏で成功させてくださいね。レンタル収納ビジネス経営ノウハウマスター講座

June 26, 2011

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【大家業はサービス業だ】のカン違い

空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら◆【大家業はサービス業だ】のカン違い　　～入居者を甘やかすな～おはようございます。賃貸経営コンサルタントの竹末です。先日、ある大家さんから電話相談がありました。　話を聞いてみると、空室の相談ではありません。　「長く空いた部屋がやっと詰まった！」ということで　大変喜ばしいことだったんですが　入居者は、生活保護を受けている母子家庭だそうで、　それはそれで、時代がこういう時代ですから　仕方がないことです。　生活保護を受けた人でも、家賃を払ってくれるなら　大事なお客様には変わりありません。　ですが、その後の話を聞いてみると　引っ越した時点から、男性が毎日部屋に出入りし　一緒に生活している様子。　朝は仕事しているのかどうかわかりませんが　しっかり車に乗って出て行くそうです。　しかも、　その母子家庭の母親と賃貸契約を交わしたときの　保証人がその男性だということらしい。　こういうケースって、よくあるんですよね～　自分が借りれるだけの条件を持っていないので　女性の名前で契約をさせ、女性に住まいを借らせて、　あとから自分が部屋に入り込む。　たぶん、計画的な所業です。　そこで私はその大家さんに言いました。　私：「○○さんと契約を交わしているのはその女性でしょう」　　　同居人の名前や年齢もしっかり契約書に謳っているはず。　　　だから、その同居人でない男性が生活している状態　　　であれば、明らかな契約違反じゃないですか？」　大家さん：「そ、そうですね。確かに契約書に書いてあります。」　私：「そうでしょう。　　　だったら、その契約書の女性にはっきりと契約違反だと言ってください。」　大家さん：「そうですが・・・言わないとダメですか？」　私：「遠慮することはないでしょう。　　　入居者は大家が優しいと思えば甘えてきます。　　　ここは毅然と大家の立場で物言いをしてください。　　　今後のこともありますのでいい顔をしないで　　　契約書をたてに追求してください。」　大家：「はい、わかりました」　私：「それに、生活保護を受けてこういう状況になっている　　　とわかったらすぐに役所の福祉課へ行って説明すればいい。　　　役所も事情がわかれば、生活保護を打ち切るかもしれません。　　　そうなったら本人たちも困るでしょう。　　　だから、言うべき時はいいましょうよ。」　大家さん：「ハイ、わかりました。早速、話をしてみます」　ということで話は終わりましたが　どうも、本や雑誌、インターネットなどで勉強した　「大家業はサービス業」という文言に踊らされ、　間違った解釈をしている大家さんが多いように思います。　古臭いですが、大家と店子の関係は親と子の関係です。　日ごろは子供ですから、優しくしたとしても　一度、子供が悪さをすればお尻を叩いて厳しく躾ける。　（最近はこういう行為が子供の教育上問題になるそうですが。）　これですよ。大家と店子の関係は！　どんなに空室が多くなって立場が逆転しようと　この関係だけは死守しなければなりません。　たとえば、水が漏れたとか臭いがするとか　日常的なクレームには緊急に対処して　あげるのはもちろんのことです。　これが入居者の「顧客満足感」ですし　大家として守らなければならない義務です。　お互いに守るべきルールは守るということです。　しかし、店子にへつらったり、愛想をしたり　ぺこぺこ頭を下げたりすることが果たして　サービスになるのかといったら大きな勘違いです。　大家は親代わりなんですから、ぺこぺこしなくたっていいんです。　どーんと構えて「貸してやっているんだ」という気持ちを　持ってもらいたいもんです。　あなたは大家。　入居者からは一目置かれる存在なんですよ。　そういう意識を持って接していると　入居者は「貸してもらっている」と自覚し　変な権利意識を持たないようになるでしょう。　大家としてのスタンスを問われますね。　　私は自分のアパートで入居者に会うと　かならず、挨拶をするように心がけています。　これは　「入居者と良好な関係を保ちたい」という　希望的な欲求と共に　「私が大家である」と言う一種の自己顕示でもあるのです。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら

June 24, 2011

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お客様の声を聞いているか？　～入居者に聞け～

空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら◆お客様の声を聞いているか？～入居者に聞け～こんにちは賃貸経営コンサルタントの竹末です。さて、　わたしのパソコンは、５年も使っているので　すでに寿命なのでしょう。　パソコンがクラッシュ寸前で、　そろそろ、買い替えなくてはいけないと思い、　買う気満々で近くの家電量販店に行きました。　そこのパソコンコーナーで、若い店員さんに説明を受けました。　私は、正直、機械音痴でパソコンの知識がなく、　高齢者のユーザーと同じ程度（失礼！）　のスキルしか持ち合わせていません。　そこで、　私はそのことを説明し　店員さんにパソコンを購入するだけでなく　余分なお金を出してもいいから　パソコンを設置して今までどおり、　操作がすぐにできるようなサービスを求めました。　たとえば、　配線、接続、設定、データーの移行など、　初心者と同じレベルのことをその店員さんに説明し　その対応に期待しました。　私は「困っているお客」なのです。　ところが、　その若い店員さんは、私の言っていることを理解しようとせず、　自分の店の立場を強調しました。　特にデーターの移行などは個人情報の法律で　データーが消えたりして責任がかかるので対応ができない。　自分で説明書を読んでやってみてください。　というのです。　まるで「うちは商品を売ったらオシマイですよ。」　とそんな言い方にしか聞こえませんでした。　話にならないと思い、その店員さんから　パソコンを購入する気になれませんでした。　その後すぐに同じ量販店のほかの店員さんに　そのことを話しました。　すると、　彼は、私の望んでいることをキャッチし、こう言いました。　「有料のサービスになりますが、商品をお届けしたサービスの係りに　相談してみてください。３０分ぐらいの有料サービスを　商品と別に付けておきますからもし、そのサービスが　必要なければ断っていただいて結構です。」　この店員さんは私の知りたいこと、望んでいることを　的確に掴んで、お店ができる範囲でベストなアドバイスをしてくれました。　その他にも初心者の抱えている単純な疑問を　全て解決してくれました。　結果、私は前出の若い店員さんではなく　この店員さんからパソコンを購入しました。　外付けハードディスクとかいう余分なものまでも・・・（笑）　このできごとは私にとって、とてもいい体験でした。　そして、いろいろな重要な意味を　我々大家に投げかけてくれます。　ところで　我々の賃貸経営ではどうでしょうか？　客付けの営業マンさんや大家さん　入居者の声を聞いていますか？　入居者さんの知りたいこと、　望んでいること　を聞いていますか？　商品の説明だけに終わっていませんか？　自分だけの早とちりになっていませんか？　そんなに難しいことではありません。　商品を「物件」という言葉に置き換えたらいいと思います。　私がパソコンを購入した動機と同じように　小難しいことを言っているのでなく　カンタンなことを言っていますよね。　ですから　「お客は問題点を解決するために、商品を購入する」のです。　　逆に、　　「お客は問題点を解決できれば、商品を買ってくれる」のです。　　大きな量販店では　顧客対応接客スキルは研修していることと思います。　しかし、　店員さんには個々で、能力的にスキルに差があります。　無茶を言う顧客には対応は難しいでしょうが　「顧客の切実な悩み」を真剣に解決してくれる　人材こそがトップセールスになれるのでしょうね。　スキルやセールス話法など、テクニック的な　問題だけではありません。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら

June 23, 2011

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土地活用・有効利用は果たして正解なのか？間違いなのか？

空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら◆土地活用・有効利用は果たして正解なのか？間違いなのか？おはようございます。賃貸経営コンサルタントの竹末です。アパートやマンションを経営する大家さんは中古物件を購入して不動産投資をする人ばかりではありません。もともと、土地を持っているもしくは親の代からの土地を相続してその土地へ賃貸住宅を建てる人だっているわけです。そこで土地に賃貸住宅を建てることを前提に「土地活用・有効利用」の話をしたいと思います。竹末は以前、大手建築メーカーにいて新築の賃貸住宅ばかり建てていました。ですからどちらかといえば賃貸の運営とか管理ＰＭ（プロパティーマネージメント）より「新築企画」の方が得意です。クライアントから建てることを前提に依頼があった場合、その土地に建物を建てる「理由」とか「動機つけ」が必要です。ほとんどのオーナー（土地所有者）はさまざまな建設動機を持っています。たとえば、両親が高齢で土地を維持できなくなったとか体を壊して農業ができなくなったとか固定資産税が高くなって今のままでは税金が払えないとか相続税がかかるのでその対策のために何かしなければとか建物が老朽化して建て替えしなければとかこのようにオーナーにしか理解できない様々な理由があります。我々のように猫の額のような不動産しか持っていない人間にはなかなか理解しにくい、オーナーならではの「悩み」があるのです。余分なものを持っている「富裕層」の悩みですね。うらやましい・・・　　そのような悩みを解決するためにオーナーはその土地に建物を建てようとするのです。しかし建物を建てるということは何千万、何億という投下資金が必要です。土地を持っているにも関わらずこれだけの大きな投資をしても条件によって違いますが建設資金全額借入で実質的な利回りはわずか４～５％程度ぐらいしか回りません。この程度の利回りしか得られないわけですからはじめて土地の有効利用をしようという人は賃貸住宅の経営計画書を見てびっくりします。（建築会社・メーカーの収支計画は　儲かるような見せかけが多い）ほとんどの人が「なんだ、これぽっちか？あほらしい」計算のできる人だったらやる意味、気持ちを失うでしょう。要はアパートやマンションは「儲からない投資」の代名詞なのです。だからオーナーの建設する動機づけが明確でないと企画している途中で頓挫する可能性があるわけです。そのために意志をしっかりと持っていないといけないんですね。「いったい、何のために建てるのか？」ということです。ここら辺をきっちり抑えておかないと土地の有効利用・活用は大金をはたいてやる事業ですから成功はしません。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら

June 22, 2011

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続！入居者立ち退き交渉のコツ

空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら◆続！入居者立ち退き交渉のコツ　おはようございます。賃貸経営コンサルタントの竹末です。さて昨日の続きです.「立ち退き」　これで第一段階の壁をクリアーしました。　しかしこれで一貫落着と思ったら大間違いです。　入居者側もそれなりに研究します。　入居者は、退去期限までの間に友人や知人へ相談します。　そうすると、いろいろアドバイスされたり知恵が入ったりして、　自分たちに有利な知識を得るでしょう。　そして時間がたつにつれ被害者意識を持つ人が多いようです。　通常期限の６ヶ月まで待てば、それなりの反応が必ずあります。　ほとんどの大家さんは追い出しに　お金を掛けるつもりはありませんので　お金を出したくなければここまで待つ必要があります。　そしてそこから　個々の入居者と条件面などで折衝しなければなりません。　入居者が退去するまでの期間は相手次第ですが、　８ヶ月から１年の期間を要することも。　難しい入居者になると、２年以上ということもありました。　８２歳の元ストリッパーのおばあちゃんでしたが・・・　お金を出しても良いから、早く出て行ってもらいたい　というのであれば、条件付の催促文を作ります。　どんな内容かというと　「期限をつけて迷惑料を余分に出す」ということです。　たとえば、　「契約書には６か月と書いてあるが、〇月中に退去してくれれば　〇〇円の迷惑料をお支払いします。　しかし、その期限を過ぎれば迷惑料は０となります。」　というような期間限定つきの内容の文章です。　まともな人なら、お金欲しさに大概はこの条件に乗ってきます。　条件を呑むということであれば　即座に「合意確認書」というものを交わし　お金は退去確認後に入金してあげます。　他にいろいろな経験をして気がついたことで、　アパート形式と一戸建て借家の追い出しでは　まるで質が違います。　アパート形式は間借りしている感覚があり　空間を借りているので、比較的追い出しは簡単です。　ところが、　一戸建ての借家の場合は入居者はそういった　感覚を持ち合わせておりませんので一筋縄ではいきません。　次にお金の問題ですが、　私の今までの経験では敷金の返還、引越し代　移転先のための仲介業者への手数料が最低限の費用です。　付加的に迷惑料を考えておけばよいでしょう。　ちなみに　私の過去の体験では、一件につき総費用１００万というのも結構ありました。　最高は１５０万で相手は総会屋。　最低は敷金の返還のみで０の時もありました。　話をうまく持っていけば費用が０の時もあるのです。　ですから、結論として、　金額の多い少ないは「入居者次第」ということです。　物分かりの良い入居者であれば０になるし　悪い入居者であれば費用は底なしです。　また、解決策の一つとして、　交渉ごとは大家さん自ら交渉するより　代理人（仲介業者・コンサル）を起てるほうが、話が進みやすくなります。　それから少し費用が掛かりますが、　やはり法律の専門家「弁護士さん」でしょうね。　　今日はチョッと長かったですが、古い借家をお持ちの　オーナーさんは参考になったかなと、思います。　「立ち退き」は入居者の生活の基盤に関わる問題ですので、　交渉はきれいごとではすみません。　理屈通りにいかないのが立ち退き交渉だと覚えておいてください。　　もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら

June 21, 2011

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建て替え時の入居者立ち退き交渉のコツ

空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら◆建て替え時の入居者立ち退き交渉のコツ「立ち退き」　この問題に関して　たくさんの大家さんが悩んでおられます。　築３０～４０年の古い借家やアパートは、　老朽化、防災上、土地利用の観点から考えると　家主として何とかしたい悩みの一つです。　そこで家主さんが考えることは、　古い借家の入居者を立ち退きさせて解体し、　新しく時代にあったものに建て替えたいという気持ちがあります。　しかし、入居者が入居している以上　すぐに解体に取り掛かるわけにはいきません。　入居者の居住権がある限り、　簡単に事を運ぶわけにはいかないのです。　一般的には　家主側の言い分は　「今まで安く貸してやっていたんだから　出て行ってくれるのは当然だ。」　と思われている大家さんが非常に多いですね。　また、大家として、店子に頭を下げるのも　今一つ気乗りがしないということも　理由にあるのでしょう。　　しかし、それは大家の驕りでもあります。　現実は、　入居者側は大家さんの都合など、　これっぽちも理解しようと思っていません。　長い間住まわせていただいて感謝しているなんて　気持ちもさらさらありません。　入居者の立場から考えてみれば、　引越しに掛かる労力や費用など多くの負担を強いられます。　それを家主の都合で出ろというのですから　たまったものではありません。気持ちもよくわかりますね。　このように、貸主、借主双方の思いが　利害相反しているため、　入居者の追い出しはそう簡単にいくものではないのです。　ましてや低廉な住宅に住んでいる借家人は、　次の住処を探したとしても　なかなか希望の地域、条件のものはそうそうあるものではありません。　また、特に高齢者の入居者の場合など、　不動産業者や家主側から嫌われる傾向にあり、　移転先の確保には難があるといえます。　このように、素人の大家さんが思うほど　追い出し作業は簡単ではありません。　どこかの著名なコンサルタントが、　入居者の追い出しは短期間で簡単にできると　云っていましたが、よほど経験のないコンサルタントなのでしょう。　あまりにも単純すぎて呆れます。　経験がないということは怖いことですね。　では、この難しい入居者たちの追い出しを　どうやって事を運ぶかですが　過去、何度も追い出しのコンサルをやった　私の経験からお話ししますね。　まず　段階を追って粛々と作業を進めなくてはなりません。　入居者に口頭で告げても入居者は真剣には受け止めてくれません。　そのためには契約解除文書を作って告知することです。　告知文には「解約のお願い」として、退去してもらう「理由」と「期限」を設けます。　「理由」は誰でも理解しやすい納得できる理由付けが必要です。　たとえば、　　「建物が老朽化し、もし災害があれば　入居者の方に被害が及ぶ可能性がある　だから、入居者に迷惑がかかるのは　家主として耐えられない。　その為に涙を呑んで退去をお願いしたい。　入居者の方に是非とも協力してほしい。」　というような低姿勢な文言で入居者の気持ちに訴えます。　それから、期限。　通常の賃貸契約書では借主は一ヶ月前。　貸主は６ヶ月前に申し出ることになっていますので、　賃貸契約書を確認して退去する希望日の　期限を謳います。　挨拶文書ができたらそれを封筒に入れ、　丁寧に一軒ずつ挨拶に回ります。　その際、粗品を持参すると良いでしょう。　そうすることによって、入居者に家主側の誠意を見せておきます。　これで第一段階の壁をクリアーしました。　しかしこれで一貫落着と思ったら大間違いです。　話の続きは明日に・・・もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら

June 18, 2011

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灯台下暗し！空室の原因は自分にはわからない

空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら◆灯台下暗し！空室の原因は自分にはわからないおはようございます。賃貸経営コンサルタントの竹末です。さて、昨日、空室対策実践マニュアルを購入したいという大阪のある年配の大家さんから電話がありました。そこで、気がついたことがありますので皆さんと気づきをシェアーしたいと思います。その大家さんは私にこういうことをお話しされました。「不動産業者にも協力してもらっていろいろな対策を打っているんですがいま一つ空室が埋まりません。」「それで、今回竹末さんにお願いしたいのは自社物件のどこがいったい悪いのか？また、自分が行っている空室対策がはたして効果のある対策を打っているのか？専門家の目で、第三者的に物件や方法論が適切であるかどうか見てもらいたいのです。」わたしはこれを聞いてなるほど、と思いました。以前もある年配の大家さんの物件を見てあげた時、わたしは「なんかおかしなことをやっているなー」と思ったことをつぎつぎに指摘したことがありました。たとえば、今思い出して一つはこんなことでした。各階のエレベーター前にスタンド型の灰皿が置いてあったのでその大家さんに質問しました。「どうしてＥＶの前に灰皿を置くのですか？」そうするとその大家さんはたばこを吸ってＥＶの前で捨てる人がいるからだと答えました。しかし、灰皿を置いていることは「ＥＶの中やＥＶ前でたばこを吸ってもいいですよ」という暗黙の了解になるんですね。喫煙を奨励しているようなもんです。もし煙草を吸う行為を禁止したいなら「喫煙禁止」と張り紙をしておけばいいんです。また、たばこの嫌いな女性の入居者であれば灰皿を共有部分に置くことは大きなマイナスです。それを見た女性入居者は果たしてどう思うでしょうか？どう感じるでしょうか？「このマンションは喫煙可の賃貸マンションか・・・？」現在は男女含めて７割ぐらいが禁煙者で多数です。だから禁煙の人の気持ちを理解しようと努めなければこれから貸家業は成り立ちません。このように自分が良いと思った行為が見込み入居者には良いと思われないことがあるのです。それを指摘されるまで何も気がつかないことって誰にでもあることです。その年配の大家さんもわたしから指摘を受けるまで「全然気がつかなかった」と言っておられました。だから第３者の目で見てもらうことは非常に重要になってくるわけです。忙しい不動産屋さんがそんなことをいちいち教えてくれるわけがありません。仮に意見をしてあげても「大きなお世話だ」と家主からいわれることもあるでしょう。「だったら、黙っていよう」ということになるのです。だれしも自分の仕事が忙しいのです。人からアドバイスしてほしいと言われなければ教えてくれる人などだれもいないのです。だから、賃貸経営をやっていくうえで第３者からの客観的な評価や助言を求めれば先ほどのような意外な盲点を見つけることができるでしょう。「灯台下暗し」ということですね。大事なことは、自分の経営スタイルを頑固に守らないで、他人の意見を聞いてみることだと思います。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら

June 17, 2011

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続続：アパートの家賃滞納を未然に防ぐコツ３

空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら◆続続：アパートの家賃滞納を未然に防ぐコツ３おはようございます。賃貸経営コンサルタントの竹末です。さて、、前回、入居者は教育していくものだということ。また、電話連絡で入居者が捕まらない場合のちょっとしたコツをお話しました。でも、入居者と電話でお話ができる状態になっただけでも大きな収穫です。連絡が取れなくて入居者と接触がなければ家賃の滞納問題はなかなか進展しません。せっかくの機会ですから腹を割って入居者とお話しましょう。こういうとき、入居者が素直になってもらえればいいんですが、時々「暖簾に腕押し」「ぬかに釘」の人がけっこういるものです。全然、歯ごたえがなくて反省をしている様子もなく逆に大家に噛み付いてくる人。こうなったら、最悪ですよねぇ。このような人にはこの後、何度、電話連絡をとってもたぶん、電話に出ないと思います。しかし、ですね。こういう状態が逆に滞納者にとって不利な状況を作り我々家主にとってチャンスになるんですよ。そして、こういう人には、とっておきの「奥の手」があるんです。その方法は・・・携帯では話にならないですから職場に電話して、本人を呼び出してもらうんです。これは効果がありますよ。そうすると滞納入居者はきっとこういうでしょう。「職場へ電話してもらったら困りますっ！」と。そういう時、応酬話法をしっかり用意しておいてください。こういうんです。「何度電話してもあなたが出ないから　あなたに確実に連絡ができる方法を採っただけです。　携帯に連絡しても家の電話に連絡しても　まるっきり連絡が取れないんだから・・・」「もし、職場に掛けられるのがいやなら　なぜ、あなたは私からの電話を避けるのか　私からの電話に出ないから悪いんでしょ。　私はあなたと話しがしたいからココへ掛けてるわけ。　職場に電話を掛けられるがいやなら　なぜ、私の電話連絡に出ないんですか？」こういう正当な応酬話法でいくと滞納者はほとんど抵抗できません。またこういうことも推測できます。職場内での周囲の目を気にするんですね。「下手をすると、この大家は他の同僚に　滞納していることを言いかねない　これはまずいな」と。こちらにはサラサラそんな気はないのにあちらさんが勝手に思うわけです。もちろん、会社の他の人へ告げ口することは絶対にできません。大家としてそんな常識のないことはしませんしまた滞納者を威迫する行為にもなりかねませんからね。滞納者が変な気を回すことに意義があるわけで精神的なプレッシャーになることは確かです。で、これをやると私の経験からですが、まず、家賃を２、３日中に振り込んできます。（笑）また、その後も順調に家賃が入ってきます。。♪ここでも入居者の教育をしているんですね。何事も入居者は「教育」ですよ。　最後までお読みいただきありがとうございます。こういう生々しい話が一番、ブログ読者の方が喜ぶ話題なんですよね。普通は、督促文送ってそれでダメだったら内容証明送って次の小額訴訟で云々という司法書士さんが大家さんの質問に回答するような決まりごとばかりでしょう。体験的に私がやっているようなゲリラ的な方法が意外に決着が付くことも多いんですよ。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら

June 15, 2011

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続: アパートの家賃滞納を未然に防ぐコツ

空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら◆続：アパート経営の家賃滞納を未然に防ぐコツおはようございます。賃貸経営コンサルタントの竹末です。さて、、、昨日は滞納を防ぐコツについてお話しました。今日も私の経験に基づいて滞納をどうやって防ぐか、お話しましょうね。初犯であれば、やんわりと催促すればほとんどの入居者は３日以内に入金します。しかし、３日待っても入金が確認できなかった場合ちょっと問題がありますね。その人の性格の問題もありますがこちらから「教育していく」必要があります。そう、大家さんが入居者を教育していくんです。１回目の催促の電話より少し高飛車に大家：「どうなっているんですか？」入居者：「すみません」大家：「約束した期日までに家賃が入っていませんね。　　　　期限を守ってもらわないと困りますね。　　　　契約では家賃の入金は前月の月末までの約束ですよ。」　　　　当月に払うもんじゃあないんですよ。理解しているんですか？」 ※入居者は意外に家賃が前払いであることを　　認識していないので、ここで家賃のルールをお互い確認する入居者：「はい、わかっています。」大家：「それじゃあ、明日までに入れてもらえますか？」※期限は相手の意向を聞かずにこちらで決める入居者：「明日までに間違いなく入れます。」大家：「明日までですね。　　　　間違いなく入れてもらえますね。　　　　わかりました。」このように、入居者を厳しく教育していく必要があります。特に家賃に関しては甘やかさないことです。少しでも大家が隙を見せたり優柔不断な態度を見せると入居者は「この大家さん、少しぐらいはいいかも」と間違った解釈をします。また、催促の電話に出ない入居者もいますねぇ。最近は携帯電話がほとんどですから着信の表示が出て、誰からの電話かすぐわかります。自分に都合が悪ければ電話に出ません。こういう人は「確信犯」ですね。ここからはちょっと大家さんのパッション(情熱）が必要です。(笑）あくまで私流儀のやり方ですが一日、最低３回、朝、昼、晩と３日続けて電話連絡してください。入居者との根競べと考えて頂いてけっこうです。粘り強く気をながーく持って対処しましょう。私の経験では、電話呼び出しを根気よく続けると入居者は、必ず根負けして電話に出てきます。勝ったー！？（笑）その後の電話応対は、気持ちを冷静にかつ、多少、強気にお話します。何度も言ってますが感情を出すと理性を失います。入居者が電話に出たら怒りの感情をぐっと飲み込んで粛々とお話を進めてください。滞納入居者との果てしない駆け引きが続きます。以上が私の場合の滞納催促の方法です。滞納催促の続きはまた次回で・・・　　　最後までお読みいただいてありがとうございます。「滞納」の悩みは賃貸経営の大家さんの悩みの中で一番だというデーターを見たことがあります。それほど、神経を使い、労力を使うできごとです。仮になんとか払ってくれたとしても翌月もまた、心配しなければなりません。これがいやで賃貸経営を止めると言う人もいるぐらいですからね。私も何度も経験しているので気持ちがよくわかりますよ。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら

June 14, 2011

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アパート経営の滞納を未然に防ぐコツ

空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら◆アパート経営の滞納を未然に防ぐコツこんにちは賃貸経営コンサルタントの竹末です。さて、、アパート経営で大家さんを悩ますベスト１はまず、「空室」でしょうね。それから、２番目に大家さんを悩ませることは「滞納？」でしょう。ね、当たっているでしょ。以下、大家さんを悩ますことは原状回復、家賃の下落、広告料の高騰などでしょうね。どれも大家さんにとって悩ましいことですが今日は２番目の「滞納」問題についてお話しましょうね。滞納は私も過去、何度も経験がありますが本当に腹立たしいことです。入ってくるべき家賃が入ってこないんですからね。しかし、怒ってはいけない、いけません。感情が先走ると理性を失い滞納者に当たってしまうことになります。ここはひとつ大人になって冷静に、粛々と、ことを進めなければなりません。それで私の場合の、滞納を回収する要領、コツをお話したいと思います。まず、一番最初にすることは電話かメールで連絡することですよね。「○○さん、　どうも９月分のお家賃が入っていないようですがね？」とやんわりとやさしく催促します。そうするとたいていの入居者は「うっかり忘れていました。　すみませんでした。すぐ、入金します。」という返事を頂きます。まあ、初犯ですから大目に見るとして大事なことを一言だけ付け加えますと「じゃあ、いつ、入金していただけますかね？」この質問を忘れないようにしてください。相手に言質を取って入居者は自分の発言したことに責任を負います。何時までに払う、ということを本人はすでにしゃべっていますのでなんとしてもその日までに家賃を払おうと意識し努力します。これです！家賃を払うという行為は入居者に鋭意、努力させることなんです。この入居者への教育が今後の賃貸経営を楽にするコツなんですね。次回、滞納問題について続きを話しますね。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら

June 13, 2011

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土地の有効活用の目的は何ですか？

空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら◆土地の有効活用の目的は何ですか？こんにちは賃貸経営コンサルタントの竹末です。さて、、今日は、新築アパートやマンションを建てるときのお話しをしますね。賃貸住宅の建設については昔とった杵柄もあり、私の得意な分野になります。竹末のプロフィール　土地がある限り、所有者はその上に何かを建てたくなる。畑や田んぼのような農地であってもお米や野菜を作るという目的、意思がなければ利用されていないただの土地ですから必然的に農業以外の利用をしたくなる。そこで、一番手っ取り早いのが、駐車場か他人に貸してしまうという選択肢です。でも、昨今は駐車場も飽和状態でよほどいい場所でない限り、募集を掛けてもなかなか駐車場が埋まらない。結果、駐車場から上がる賃料と固定資産税がトントンかそれ以下にもなることもあります。また、他人に丸ごと貸すという方法も権利が発生して土地を最後取られてしまうのではという危惧も生じます。だから　貸したくない。そうかといって土地からもっと収益を稼ぐ方法はないものかと思案しますがなかなか楽して儲かる方法はないものです。ロードサイドに面して交通量があって人がたくさん通り視認性の良いA級クラスの土地なんてそうたくさんあるもんじゃないです。９９パーセントの土地は、ロードサイドから一歩引っ込んだ道路に面した土地で土地活用しても儲からないフツーの土地なんですね。で、結局なんだかんだといってもアパートやマンションなど、人が住む住宅系の建物（賃貸住宅）を建てるしか選択の道は残されていないわけです。どうです？こういう地主さん（オーナー）って多いのではないかと思います。ほとんどの建築会社やメーカーさんはオーナーが賃貸住宅を建てるという動機、目的からスタートしていますので建てる以前の部分が空白になっているんですね。その空白こそが一番重要な部分なんです。そもそも、あなたは何の目的で土地を有効利用しようと思ったのですか？収益なのですか？それとも固定資産税の対策でしょうか？それとも相続税の対策でしょうか？この目的によって土地の利用の仕方は大きく変わってきます。「土地があるから、土地が空いてるから何かを建てなければならない」という強迫観念に踊らされていませんか？アパートや賃貸マンションのような賃貸住宅でなければいけないのでしょうか？土地の利用方法はここからスタートしましょうね。土地を有効利用するときほとんどのケースでアパートやマンションのような「賃貸住宅」です。しかし土地（不動産）には、それぞれに特性があって個性がありその土地の適正な活かし方があるのです。土地に潜んでいる神様は着せてもらえるぴったりの服を待っているのかもしれませんね。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら

June 12, 2011

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税務署の調査が。。。？

空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちらこんにちは賃貸経営コンサルタントの竹末です。イヤーまいりましたなぁー作日も税務署の方二人が来られました。これで２日続きです。こんな儲かっていない零細の企業相手に丸２日も掛けていただいて、たいへん感謝しています。はいしかも、お二人で。。。竹末の弁解「コンサルなんて全然、儲からないんですよ～」税務署の人「皆さん、そうおっしゃいますよ！　社長さん」　へっ？　　（苦・・・）わたしのメルマガやブログのことも訊ねていたのでもし、このブログを見られたりしたら話は筒抜けですから残念ながら今日はあまり悪口はかけません。ほとぼりが冷めたら、いつかぜーんぶしゃべりますから今回はほどほどにしておきます。なんてたって、あちらさんは調査のプロ、国勢調査官。全ての会話が、あちらにとって役に立つ情報ですから油断はできません。このブログも読んでいる可能性だって十分考えられます。でも、帰り際にこんなこと言ってたな・・・「何も出ないなー。これじゃ、まずいなあ　ね、社長さん？」「かえったら、またお知らせしますね。」げっ、やっぱり！何か見つからないと手ぶらで帰ることになるから所内的にまずいんだ。「なにもないんだったらことさらあらだてなくっていいじゃないかぁぁー」どうなるんだろ？裁定を待つ不安な竹末でした。。。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら

June 10, 2011

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入居者のインターネット利用の行動

空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら◆入居者のインターネット利用の行動こんにちは賃貸経営コンサルタントの竹末です。竹末は、いつもアパートやマンションの空室対策についていろいろなお話をしています。その中で入居者がインターネットを利用して物件を探すときについて考えてみましょう。皆さんごぞんじのように見込み入居者は、８割から９割ぐらいの割合でパソコン、携帯(最近はアイフォーンやスマートフォンもありますね）のインターネットを使い物件を調べます。「地域名＋賃貸」とか「駅名＋賃貸」さらに、「駅名＋賃貸＋１ｋ」などのように具体的かつ絞り込んだキーワードで検索をかけてきます。インターネットを利用するユーザーの検索行為スキルは、昔と比べて高度化しています。消費者として賢くなっているんですね。インターネットのユーザーはそうやってインターネットを使いこなしながら希望する地域、希望する条件の物件を調べます。賃貸の場合のユーザーは３０分や１時間の短時間で調べて決めることはしません。何日、或いは何週間もかけて納得するまで調べていきます。「何故か」って？「そんなに時間を掛けるんだろうか？」という疑問をお持ちの方もいるかもしれませんね。ですがそれが理解できないのは「あなたがユーザーの立場に立っていない」からです。実は、竹末は、東京のオフィスを探すとき見込入居者と同じ立ち位置、同じ目線で行動したから、彼らの気持ちがわかったんです。竹末も見込み入居者と同じように少しでも安く、少しでも条件の良い物件を探しまくりました。１ヶ月ぐらいはかけたと思います。そのぐらい真剣なんですね。入居者も・・・だから、入居者の気持ちが理解できれば次への行動が少しづつ見えてきます。今の時代は情報がたくさんありすぎてユーザーはどれを選んだらいいのかわからない。膨大な情報の中から自分の希望する条件にぴったりの物件を探すのは容易なことではありません。だからユーザーは段階的に少しづつキーワードを変えながら物件の条件を絞り込んで探していきます。そうして物件の中から、さらに何件か絞り込んでリストアップしていくでしょう。賃貸物件はユーザーによって差異はありますが場所→家賃→設備→環境の順序で絞り込まれ整理されたリストアップ物件は比較にさらされます。そう、このようにインターネットの世界は「比較対象の世界」なのです。比較！比較！比較の世界なんです。そうしてあなたの物件は品評会の場のごとく他の物件と比較されひとつづつ吟味されていきます。さらにユーザーがその次に取る行動は・・・？ごめんなさい長くなりそうなので次回に伸ばしますねー。最後までお読みいただきありがとうございます。今日の話はいかがだったでしょうか？あなたも、入居者の立場になるとお客様の気持ちがよくわかりますよ。竹末は、時には大家。時には入居者になって常に研究を心がけています。何事も商売は「お客様のことを知る」ことから始めなければなりません。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら

June 8, 2011

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家賃保証は大家さんの味方か？

空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら◆「家賃保証」は大家さんの味方か？こんにちは賃貸経営コンサルタントの竹末です。さて、、、ブログ読者さんから、質問がありました。ちょうど良い機会ですから「入居保証」のことについてカンタンに説明しますね。断っておきますが私は「保証」を全面的に否定する人間ではありません。大家さんは、人それぞれ、です。保証料がもったいないから自分で管理をやる、という人もいれば勤めがあるので管理上の煩わしいことはできないまた、少々管理料を出しても管理してくれて、安定した賃貸経営を望んでいる人もいるわけです。私自身も賃貸管理の煩雑さを知っているので駐車場の管理は管理会社に頼んでいるぐらいですから。ただ、知識なしに保証をしてもらうのと保証の仕組みをよく知っているのとでは大きな違いがあります。家賃保証について否定する人もいるとは思いますが理解し納得すれば「保証」もそれなりに悪くないと思います。借家経営って本当に大変なんですからねぇ。はい、それではどうぞ！ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー読者からの質問ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー > 竹末　様> メルマガを購読させて頂いております。> また購入したDVDも繰り返し見ております。>> 中古の賃貸アパートの購入を検討しております。> 〇〇管理センターの保証も確認しました。> 注意すべき点があれば教えて下さい。ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー　質問に対する私の回答ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーこんにちははじめまして竹末です。いつもブログ購読ありがとうございます。〇〇さんのご質問ですが> 中古の賃貸アパートの購入を検討しております。> 〇〇管理センターの保証も確認しました。> 注意すべき点があれば教えて下さい。購入を検討ということはまだ買っていないということですね。私へ事前に相談していただいてよかったですね、〇〇管理センターの保証を、”確認”と書いてありますがどの程度の段階の確認でしょうか？〇〇管理センターが●ただ単に物件の概要書だけを見て　判断しているのか？●物件を十分精査してOKを出しているのか？●具体的な保証条件を〇〇さんへ提案しているのか？〇〇さんの購入予定物件は、新築物件ではなく中古物件ですので〇〇管理センターは、保証する限りは相当な条件を要求してきます。たとえば、私の経験から、賃料の改定（当然、現行の家賃値下げ）とか物件の多額なリフォーム投資などお金に関わる要求が多いのが常です。保証というものはそういうものです。保証会社もバカでありませんから損切をしてまで入居保証をすることはありません。物件へ入居者を安定的に詰めようとしたら相場か、相場以下の家賃設定をしなければいけません。景気が悪いときですから、なおさらですよね。また、内部や外部など、入居が決まりやすい仕様や設備の導入、更新を図らなければなりません。何年間保証期間があるのか？更新は何年おきになるのか？こういった保証条件を保証会社からよく説明してもらい確認し、納得してから、物件購入を進めてくださいね。そうしないと物件を購入した後から家賃を下げたり、リフォームにお金がかかったりして思わぬお金が出ていくことになります。当初、想定したことが狂ってくることにもなりかねません。十分検討してくださいね。私からのアドバイスは以上でございます。よろしくお願いいたします。ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー何度も言いますが「家賃保証」について全面否定するつもりはありません。その人にとっていい場合もあるし、悪い場合もあるからです。だから、いろんな意見を聞いて判断するべきだ思ってます。詳細に話せば、いくら時間があってもあっても書ききれません。ただ、建築会社さんが言うような「全面的に信頼できる夢のようなシステム」だと信じるのはどうかと思います。そこら辺を理解しておいてくださいね。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら

June 5, 2011

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２０,３０代の絶対欲しい設備・なくてもいい設備ランキング

空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら◆２０,３０代の絶対欲しい設備・なくてもいい設備ランキングこんにちは賃貸経営コンサルタントの竹末です。　さて、、、　見込み入居者が部屋を決める条件は　人によってさまざまです。　大家さんは　不動産屋さんの営業マンからの情報や　他の物件などを参考にして　設備や仕様を自分の物件へ導入することがあるでしょう。　そうはいっても設備や仕様は高価なもの。　選択にはかなり悩まされることも多いでしょう。　そこで　単身者用賃貸の物件を持っている大家さんに　参考になるアンケート調査がありましたので　ご紹介します。　２０,３０代の絶対欲しい設備・なくてもいい設備ランキング　　ＳＵＵＭＯ「注目の記事」　（２０１０.２．１７）　男性と女性に分かれているアンケート結果もあって　興味深くて面白いデーターです。　こういったアンケートは　”質問の話法”次第で回答が大きく違ってくるんですね。　今回も、リクルートさんならでの的確な質問形式で　２０代３０代の人から答えを引き出しています。　あくまで首都圏のデーターですので　地方の大家さんに役立つかどうかわかりませんが　じっくり時間を掛けて分析すると良いでしょう。　人それぞれの思いや志向が違うから　これを付けたら絶対に決まるという約束はできません。　ある人はコレがなくても生活できるという人もいるだろうし　また、ある人は　以前使っていてコレがなかったら不便だと感じる人もいるでしょう。　恥ずかしながら、　私なんか以前に「痔」の経験があり　「ウォッシュレット」という設備は絶対に欠かせません！　（笑）　今の時代は、入居者は便利で豊かな生活に慣れています。　だから　少々の付加設備では、家賃を値上げする材料にはなりません。　よく、大家さんから　「これだけの設備を投資したので、　何とか家賃を上げて回収したい」という相談がありますが、　こんな賃貸の不況時代ですから　家賃を上げることより「空室」を埋めるほうが先決です。　お気持ちはわかりますが　空室の損失のほうが大きいですから。　あくまで　「空室対策」の延長として　付加価値的な要素だということを頭に入れて導入してくださいね。　大家さんは　オーナーという立場で　切磋琢磨し　常に研究を怠らないようにしなければいけませんね。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら

June 1, 2011

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賃貸物件をモデルルーム化しドレスアップする

空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら◆賃貸物件をモデルルーム化しドレスアップするこんにちは賃貸経営コンサルタントの竹末です。いつもブログを見ていただいてありがとうございます。さて、、私が以前、メーカーにいたのはご存知だと思います。まだ、私のプロフィールを知らない人はこちらメーカーには住宅部門があり、この部門は、私のような土地活用を専門にしていた部署とは、仕事の内容がまったく違っていました。同じ建設業の業種であっても戸建て注文住宅のような「夢を売る」商売とは営業的には質が違うんですね。詳しいことは、時間がいくらあっても足りませんので今回は説明しませんが、いずれ時間があればお話しますね。それで、ですね。その住宅部門では、モデルハウス（住宅展示場）を作って、見学者に来てもらい見込み客の販促活動をしています。展示場には、たくさんのメーカーのモデルハウスがあり顧客はそれぞれ気に入ったメーカーの住宅を見学して廻ります。もちろん、モデルルームの中は、単なる部屋があるのではなく高価な家具や生活観を感じる小物などを飾り付けしています。ごちゃごちゃした日常的な自分のアパートやマンションの室内とは違って生活感を感じながらも「めったに体験できない非日常性」も演出しているわけです。戸建て注文住宅のモデルハウスを玄関から訪問するとそこでは営業マンやきれいなお姉さんが待ち受けています。そういう時見学者は、メーカーの営業マンに接して営業マンから物を売られるのが怖いので警戒しながら対応することが多いと思います。モデルハウスでの営業マンの仕事はまず第一に「土地はお持ちですか？」と訊ね、「土地あり客」か「土地なし客」かを見極めます。土地がなければ、すぐ仕事になりませんからこの質問は重要です。ここまで持っていくのに、ストレートな話法を使うと見学者は心を閉ざしてしまいますので注意深く会話を進めなければならないのです。ここでモデルハウスでの接客対応として「着座率」というのがあります。モデルルームに訪れた顧客に立ち話では前向きな話もできません。ですから顧客から質問に答えてもらうためにはまず、「席に座らせる」ことが重要。この目的のためにコーヒーを出したりお茶を出したりします。人間だれしも、飲み物を出され「まあ、まあ、お茶でも」と言われたら席に座らざるを得ないでしょ。ファミリーであれば子供たちへの飲み物やお菓子などを用意してまず、いすに座らせ、じっくりと料理？にかかるのです。このように、見込み客のランクによっても違いますがまずじっくりと話し込み面談時間を少しでも引き延ばす手法が使われます。最近は、ショップやスーパーなどでも滞在時間を延ばすように仕組まれていますよね。それと似たようなもので滞在時間を延ばせば延ばすほど売り上げにつながっていくからなんです。「着座率」というのはモデルルームへ何人もしくは何組が来訪して何人か何組かが、席へ座ったという率なんです。で、この「着座率」を上げるために、先ほど言ったようにあの手この手で座らせようとテクニックを駆使するわけなんですね。ということで前置きが長くなりましたが・・・（笑）アパートやマンションの内見にもこれと似たようなことが言えると思います。要は、アパ、マンの「内見の時間を引き延ばす」ということです。そのためにアパートの部屋に家具や小物を置き「モデルルーム化する」ことが必要です。たとえば〇ポップをあちこちに貼る〇大家からのあいさつ文を貼る〇周辺環境の地図を貼る〇イケアやニトリで家具や小物を調達し　　部屋をドレスアップする。　　などなど・・・。ガラーンとした部屋では見学者の滞在時間は延びません。こういったことをすることで営業マンと入居者との会話もそれを話題にして弾むでしょうし成約する確立は間違いなく高まるでしょう。ついでに、その時の部屋の写真も撮影しておいて不動産屋さんのＨＰや自分のＨＰに掲載してください。一般的な部屋の写真より、家具や小物を置きドレスアップした写真のほうが確実にネット上で「クリック」されやすくなります。こういう小さな努力の積み重ねが満室経営へと繋がっていくのです。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら

May 28, 2011

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物件購入時の建物チェックは最重要課題！

空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら◆物件購入時の建物チェックは最重要課題！こんにちは賃貸経営コンサルタントの竹末です。中古物件を購入するとき、投資家の人は、建物のいったいどこを見て納得し購入するのか？ほとんどの人は売主、もしくは仲介業者の意見を聞く程度で、自分の見た目の感覚に頼って済ませていることが多いようです。投資物件の良し悪しの判断は環境や立地、などの外的条件によっても大きく左右しますが商品である建物のクオリティーがとても重要です。クオリティーを見極めるために建築の知識のない素人の投資家がどんなにしっかり見たところで見抜けるはずがありません。たとえば、こういうことがありました。築18年の木造アパートである投資家から相談がありました。建物を見てほしいという相談です。インスペクションというほど大げさな調べ方ではありませんが建物をざっと外から見てチェックしていきました。何箇所か気になる部分はありましたが早急に処理しなければならない大きな瑕疵はありません。そこで建築前の建築確認申請書類や業者さんの関係書類を見せてもらうと基礎補強の杭工事の工事報告書が見つかりました。「おっ、しっかり杭工事をやってるな」と感心しましたがよく見ると、杭工事を施工している部分は建物の外周部分と界壁の真下部分だけしかやっていなかったのです。そう、だからその該当部分以外の基礎の真下には杭は打っていなかったのを発見したのです。工事写真を見ると、元の田んぼの土地にマサ土を８０～９０センチ埋め転圧をして敷地内の地盤を整地していました。埋土というのは切土と違って５、１０、２０年の長期間で確実に地盤沈下を起こします。内部の部屋の床下に入ってみると外壁部分は下がっていませんでしたが案の定、建物の内部では基礎と土台の間に５～６センチほどの隙間がありました。ということは土台に付いている柱が隙間分だけ下がるということです。柱が下がるということは、全ての部屋の部位（建具・床・壁・天井）に大きく影響が出ます。最終的には床下に入り、土台を柱ごとジャッキアップして建物全体を４～５センチ上げました。これは空室になっている部屋だけですので他の部屋もすべてやらなければなりません。どれだけお金のかかることやら。このように目に見えない瑕疵がどれほど購入後の負担になるかわかりません。中古物件は怖いですね～ちなみに、この物件は私の物件です。（笑）プロの私でさえ、そういったことが見抜けなかったのです。皆さんも投資物件を購入するときは購入前に必ず専門家に見てもらってください。２０年ぐらい前の建物で、こんな工事をやっている建物はごまんとあります。長年、建築を経験した私が言っているので間違いないです！瑕疵が発見できなければ思わぬ費用がかかりますよ。　　　最後までお読みいただきありがとうございます。これからのアパ・マン経営は物件を取得するときもその物件を運営、維持していくときも「リフォームの知識」や「建築の知識」は必須です。これらの知識を身に着けると力強い経営ができると思います。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら

May 24, 2011

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続：3点ユニットバスの解決策

空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら◆続　3点ユニットバスの解決策こんにちは賃貸経営コンサルタントの竹末です。さて、、　お約束どおり　昨日の３点ユニットの改善法の続きです。　一旦はあきらめてください、といいましたが　まだまだあきらめないでくださいね。　まず、事実を認めなければいけません。　あなたの持っているアパートは３点ユニットバスで　入居者から嫌われるタイプのアパートだということ。　ＳＵＭＭＯ部屋捜しの実態調査（全国版）のデーターによると　http://suumo.jp/edit/chintai/survey/100217/index.html　「付いていて当たり前・付いてない部屋は　借りないと思う設備、仕様」では　エアコンに次いでバス・トイレ別が　男女全体で６５．５パーセントです。　しかし、逆に３５パーセントの人が　バス・トイレ別でなくてもかまわないという　見方も取れるわけで　まったくダメ！というわけではないのです。　業者さんや大家さんが　「３点ユニットは、入居者が付かない」という　　先入観は怖いですね。　それで、昨日言ったことを思い出してほしいのです。　こういうことでしたよね。　「弱点を越える価値を商品に付け加える」　商品の決定的な弱みやデメリットは　何らかでカバーするしかありません。　消費者にその弱みを弱みと感じさせない、　それ以上の大きな付加価値であれば消費者は納得します。　わかりやすく言えば　トイレフロが別々になっていなくっても　それ以上に心を奪われるものがあれば　その弱みは弱みでなくなるわけです。　デメリットであった３点ユニットが　大きなネックとならないようにすればいい。　それが実現できるのが１Ｋマンションの　「ローコストデザインリノベーション」です。　たとえば、これを見てください。　良い実例です。　http://www.m-apartment.co.jp/produce-jirei/highgrade-16.html　より　３点ユニットバスの写真をじっくり見れば　ユニットバスを変えずにちょっとした工夫をしていますね。　壁面いっぱいの鏡や壁面のシート張りそして木目調のトイレ便座。　このようなデザインリノベーションは　入居者の全ての人に通用するというものではありません。　凝ったデザインでなくフツーの部屋でいいという人も　いるでしょうし、壁クロスも白でいいという人もいるわけです。　しかし、何の興味性もないネックを持った物件（３点ユニット）　に誰が関心を持つでしょうか？　デザインリノベは万人に受けるというものではありません。　逆に、万人に受け入れられるものは今の時代難しいでしょう。　１０人いて１０人の人に受け入れられるということは　物を選べない時代ならともかく、現代では不可能です。　ですから１０人の内５人ぐらいが気に入ればいいのです。　その５人を見つけてくれば良いのです。　デザインに惚れて「どうしても入居したい！」　という人を見つけてくればいい。　最終的には「自分だけのための部屋」として愛着心が湧けば　長期入居にもつながります。　個性的であるということが受け入れられる時代に　なったということでしょう。　これこそが、究極の３点ユニット空室対策法なんですね。　まだまだ、あきらめてはいけません。　　　最後までお読みいただきありがとうございます。　今日の話はいかがだったでしょうか？　今後、３点ユニットバスはますます入居付けに苦しくなるでしょう。　その時のために、対策を考えておかなければなりません。　参考までに、役に立ちそうなＨＰがありましたので　研究してみてください。　３点ユニットバスリフォーム研究会　　→　http://www.3-unit.com/もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら

May 22, 2011

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●バス・トイレ一体型３点ユニットバスの解決法

空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら ◆バス・トイレ一体型３点ユニットバスの解決法こんにちは賃貸経営コンサルタントの竹末です。私は　大家さんの永遠の課題（悩み）である　「３点ユニットバスを解決する方法」を　セミナーやマニュアルなどで提案してきました。　この３点ユニットは、昭和６０年から平成７年ぐらいの　間におよそ、２６０万台も出荷されています。　この内ホテルなどでも利用されていますので　２００万戸以上の賃貸住宅で使用されているでしょう。　１棟平均１５戸としても　全国で１３万人以上の大家さんが　この問題で、日夜悶々と悩んでいるのです。　そして、この問題が解決できなければ　今後、永遠に差別化され「空室」の代名詞となるかもしれません。　そこで、私は今までに　トイレとフロを分ける商品とか　http://www.fujiyama-net.jp/item/item05.html　トイレとシャワー室に分ける商品とか　http://group.panasonic-denko.co.jp/pewjawe/product_shpd.html　果てはこんな商品とか　http://www.villahousing.co.jp/files/bunrikun.htm　こんなアイディア商品を紹介しました。　しかし、　いずれにしても、ある程度のコスト負担はかかります。　裕福なオーナーさんなら少々は出せるでしょうが　貧乏な不動産投資家では投資額に限界があります。　もう、コストをかけたくない大家さんは　いったい、どうすればいいのか？　この件については　私も何年も研究してきたのですが　残念ながら　お金をかけずにやる方法で決定的な方法は見つかりませんでした。　まったく、手の打ちようがない・・・　だから、あきらめてください！　何も考えず、そのまま家賃を下げて募集をかけるしか手はありません。　駄目なものはダメ！なのです。　しかーし・・・　こんな突き放した言い方では私の役目は果たせていません。　　そこで　ある方法で、この課題を解決することができます。　それが　「弱点を越える価値を商品に付け加える」　ということ。　これについての説明は長くなりそうなので　明日、このブログで続きを話しますね。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら

May 21, 2011

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築４０年和室を小予算でデザインリフォームして満室にする方法

空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら◆築４０年和室を小予算でデザインリフォームして満室にする方法こんにちは賃貸経営コンサルタントの竹末です。先日、ある大家さんと電話相談をしている最中唐突に、「あのリフォームは大正解でしたよ。」と、言われました。「はあっ？リフォーム？何のリフォームのことですか？」と答えたところ、大家：「あれですよ。あれ！　　　　マニュアルに書いてあった　　　　【和室の小予算リフォーム】のことですよ。」　私：「　あ～あ、あのことですか？」大家：「そう、やってみたんですよ。」私：「えっ、やられたんですか！」私：「それで、それで、結果はどうでした？」大家：「それが、業者さんがすごく気にいちゃって入居者をどんどん内覧に連れて行くんですよ。」大家：「それで、すぐに決まっちゃいました。」私：「そうですか～。良かったですね。」大家：「あれって、効果ありましたよ～」私：「で、あれに書いてある通り忠実にやったんですか？」大家：「ええ、その通りに忠実にやりました。」大家：「リフォーム費用も和室を洋室に変えるほどの　　　　費用も掛からないし、畳も表替えだけで済ませました。」　　　　「畳の縁まで選別しましたよ。」私：「ほとんどの大家さんはマニュアルを見て　　　”へえー！おもしろいなー”　　　という段階で終わってるだけで、全くやらないんですよ！　　「あなたのように本気で実践すれば、絶対に効果があるのにね。　　　とっても残念です。」　　　参考までに　　http://www.kuusitsu110.com/reform.htm 私：「ところで、そのアパート、築何年ですか？」大家：「ええ、それが築40年以上の木造なんです。」私：「ええーっ、築40年？すごいですね。」大家：「古くても利回りの良い物件を購入して　　　　自分でリフォームをやっているんです。」さてこの大家さん、地方で利回りは高いが見放されたような物件（失礼！）を購入しリフォームして再生し経営しているとか。日夜、リフォーム業者と格闘しているようです。それで建築の知識が少々、不足しているので困って、建築に詳しい私に聞いてくるわけ。一昨日、「軽水洗」の話をしましたがそれも、この大家さんの物件です。しかし、軽水洗の物件を買うんですから大したもんです。わたしだったら、そんな物件、躊躇します。しかも、中古の40年。ほんと、脱帽です。投資物件の取得というのは何も考えずに「えい、やっ！」といって買う方が結果が出るのかもしれませんね。私のように物件を見る目が肥えていると「ああだ、こうだ」といっていつまでたっても買えません。地方で、したたかに生き抜いている大家さんの見本でした。がんばってください！もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら

May 19, 2011

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これが「空室を解消するヒント」だ！

空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら　◆大家さん「空室を解消するヒント」です！こんにちは賃貸経営コンサルタントの竹末です。製造業の多い東海地域の大家さんから質問がありましたのでお答えしますね。【ご質問】購読させていただいています〇〇といいます。私は〇〇県内でアパートを２棟１４室1Ｋと１２室1ＤＫをやっています。築１０年過ぎましたがアパートの建設過剰と景気の低迷で人材派遣の減少と重なり最近空室が多くなりました。他物件との差別化を図りたいと思い色々管理会社と相談していますが管理会社が今一つ能力に欠けるといいますか、入らない理由の言い訳が多く中々うまくいきません。どのような対策を考えればよいのかお知恵をお借りしたとメール致しました。ぶしつけな相談事で申し訳ありませんがよろしくおねがいします。　【お答え】　〇〇さん、こんにちは竹末です。いつも、メルマガ購読ありがとうございます。 >他物件との差別化を図りたいと思い色々管理会社と相談していま>すが管理会社が今一つ能力に欠けるといいますか、入らない理>由の言い訳が多く中々うまくいきません。一部の業者さんは、築年数が古いとか、家賃が高いとか入らない言い訳を大家さんに言いますがあまり耳を貸さない方がよろしいでしょう。これは自己弁護であり、空室を埋められない原因を自分の所為ではない、市場環境が悪いんだと言いたいんだと思います。また、仮にアドバイスしてもアドバイスした結果の責任を負うことを避ける傾向があります。大家さんから「言われたとおりにやったけれど、空室が埋まらないじゃないか！」と、責められるのが怖いのかもしれません。管理会社さんはもっと、大家の意見に前向きに接し、大家と一緒に考えていく姿勢が大事です。でも、業者さんをあまり責めないでくださいね。彼らも大家と同じように空室に悩んでいるのですから。わかってあげてください。余談はこのぐらいにして・・・空室対策は、いろいろな方法があってこれをやったら絶対に決まる！という保証はありません。それぞれの物件には個性があって千差万別。また、不動産屋さんの資質や営業力も大きく影響があります。入居者が１００％気に入ってくれる物件などは存在しません。ご質問は、大変抽象的でお答えがしにくいですがただ、私が申し上げたいのは〇〇さんの持っている物件は大変失礼ながら・・・そこらへんに転がっている白いクロスが貼られた1Ｋと一緒だということです。何百、何千とある物件の代わり映えしない物件の一つだということ。もし、そうだとしたら物件の個性化、差別化を図るしかないわけです。たとえ、その物件が４割の入居者に興味をもたれないとしても６割の入居者に興味をもたれたらいいんです。２０年前と較べて「万人に受け入れられる」商品など今の時代には通用しません。デパート型の店舗がダメになって衰退しているのは代表的な例ですね。現代の日本では、市場は常に「専門化」なのです。モノのあふれた日本ではどこにでも転がっているような商品には若い人は見向きもしません。「物件の個性化」というのはそういうことです。これからの賃貸は並みの物件では、すぐに入居者から飽きられます。新築であろうと２～３回転すれば並みの物件です。それほど、日本には物件がタブついているということ。現実に、日本の賃貸市場では賃貸物件が２１８３万戸もあってその内、空室が４０９万戸もあるのです。まず、この現状を自覚して頂きたい。管理会社に不平を言っても始まりません。これから、管理会社はもう、頼る存在ではないのです。そうだとすれば、家主自身が自立しなければ空室を埋めることなど到底無理なことだといえます。入居者が喜びそうなこと、好きそうなこと、を想像し物件の個性化、差別化を図っていくということをじっくりと考えてみてください。「どうやったら、入居者を喜ばせるか？」このことを、四六時中常に考えておくことです。そうすれば、必ずアイディアやヒントが出ると思います。そして「他の物件を断ってでも、ココに入りたいー！」と言ってもらえるような物件にしましょう。 -----------------------------------空室を埋めるために設備投資も必要ですが設備投資にはきりがありません。ＴＶモニターホンもウォッシュレットもエアコンもブロードバンドも防犯カメラもオートロックも。。。ときりがないぐらいにあります。標準並みの物件にしようと思ったらお金をかけてこれらの設備投資を常にしなければなりません。また、それらの人を相手にしようと思ったら家主は永遠に「ご機嫌取り」に走らなければならないんです。だから、もう、こんな人達を相手にするのは止めて「モノ」で釣るのでなく「こころ」で釣るようにしてはどうでしょうか？たとえば参考までにこのような事例をご覧ください。http://plaza.rakuten.co.jp/kuusitsu110/diary/201012260000/　http://plaza.rakuten.co.jp/kuusitsu110/diary/201012300000/ http://plaza.rakuten.co.jp/kuusitsu110/diary/201008150000/もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら　

May 18, 2011

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老人携帯からスマートフォンへ

空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら◆高齢者用携帯からスマートフォンへ皆さんこんにちは賃貸経営コンサルタントの竹末です。最近、電車の中で周りを見ていると携帯からスマートフォンに切り変えている若い人をよく見かけるようになりました。携帯だと片手で使えますが両方の指を使っているからスマートフォンだ、とすぐにわかるんですよねー　（笑）なんか、その行為を見ていると時代に取り残されるようなあせりをひしひしと感じるんですよね。そこで、竹末も負けずに今までの高齢者用携帯からスマートフォンに切り替えました。そろそろ１か月が経って自慢ではないですがいまだにメールと電話ぐらいの機能しか使い切っていない。使い方がわからなくなるとわざわざ、お店の店員さんに教えてもらいに行ってます。しかし、説明書見ればわかることなんですがねえ。私はどちらかといえば理科系出身なんですがまったく機械音痴なんですね。あっ、そうそう、ワンセグがついているからテレビは時々見てますよ～もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら

May 16, 2011

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質問：リース活用による賃貸経営のすすめ

空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もちろん無料です。（期間限定）空室対策の無料レポートはこちら◆質問：「所有からリースへ」こんにちは賃貸経営コンサルタントの竹末です。以前のブログで「リース活用による賃貸経営のすすめ」についてたくさんの質問を頂きましたので私からお答えをしました。【ご質問】> 竹末治生様> このような設備は何年リースが可能なのでしょうか？> リース料金に保守料も入っていて金利と人件費合わせて> リース料率になっていますので、> リースが本当に得かどうかはわからないと思います。> ただし、一時的な出費はおさえられますので、CF的にはメリットありです> 長い目で見たときの損得は考えものという気がします。>　【お答え】こんばんは　〇〇さん竹末です。いつも購読して頂いてありがとうございます。今回の質問の件ですが〇〇さんに私が詳しい説明するよりこのサイトを見たほうがわかりやすいと思います。この企業さんは賃貸設備関連のリース業務をやっているようです。ただし他にも似たような企業さんがあるかもしれませんのであしからずご参考までにhttp://www.stecx.jp/index.htmlリースが安くつくかということですが金利や利益がかかりますので安くはつかないと思います。最高８年リースを使うと倍ぐらいになるのではないかと思われます。建築費のローンと同じように最終的に倍になるでしょう。リースというものはどこでもそういうものです。無駄なお金を払いたくないならやはり直接購入したほうが安くつきます。ただ、〇リフォーム資金の余裕がない人は都合が良いこと。〇所有する面倒くささがないこと。〇メンテナンスがあちら持ちだということ。〇常に新しいものに交換できること。（空室対策になる）〇所有することが家主にとって負担であるということ。〇全額経費になるということ。〇支払いが固定していること。などなどのメリットがあるのは確かです。それから、家主というのは元来ケチですから（私も含めて）購入するとなると設備の導入に対しては奥手になりがちです。お金がかかることを躊躇する人が多いので思い切った投資ができないのが現実です。そういう意味で、リースの方が「思い切った設備導入」ができるというメリットもあります。ですからあっさり、コピー機や車のリースのような感覚で利用したほうが家主にとってメリットが出てくる場合もあるということを言いたいわけです。いろいろな意見もあるでしょうが一つの提案として受け止めていただければよいと思っています。税務に関しては私は税理士ほどの知識は持ち合わせておりませんので言及は避けます。以上でございます。（期間限定）空室対策の無料レポートはこちら

May 15, 2011

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質問：看板で入居者を見つける方法　

空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もちろん無料です。（期間限定）空室対策の無料レポートはこちら◆質問：看板で入居者を見つける方法こんにちは賃貸経営コンサルタントの竹末です。以前に「看板で入居者を集客する方法」をお話ししましたが読者さんから質問がありましたのでお答えしますね。 ◆ご質問　竹末先生いつも発信ありがとうございます。看板すごくいいと思います。材質はどういうもので、表面プリントでしょうか。業者はタウンページかネットで探すとして、連絡した時にどう説明すれば同じ様なものを作ってもらえますか。あと作成後、家賃金額など書かれている情報を変更したい場合はどうしますか？上からシールのようなものを張る？、看板を作り直す、その他・・・？教えてください。宜しくお願いします。 ◆お答え〇〇さまこんにちは　竹末です。いつもメルマガ購読ありがとうございます。〇〇さんのご質問の件ですが＞材質はどういうもので、表面プリントでしょうか。＞業者はタウンページかネットで探すとして、連絡した時にどう説明すれば同じ様な＞ものを作ってもらえますか。最近の看板はほとんどがプリント（シール）です。ワードの図形とかワードアートなどで見本を自分でかっこよく作ってそれを看板屋さんに持って行き大きさ、デザイン等を打ち合わせして作成してください。デザインを看板屋さんへ頼むとデザイン料を別にとられることがありますので気を付けてくださいね。＞あと作成後、家賃金額など書かれている情報を変更したい場合はどうしますか？＞上からシールのようなものを張る？、看板を作り直す、その他・・・？そうです。変更したいときには上からシールで貼ればＯＫです。大きさも看板屋さんと打ち合わせして作ってください。看板作製はそんなに難しい作業ではありませんので自分で動いてお金をかけずに物件に掲載してください。まちがいなく効果はあります。また、一度作ると１０年以上効果が続きます。仮に３００００円で看板を作成しても３００００÷１０年＝３０００円／年の広告費です。だから、不動産屋さんへの広告料のことを考えると安いものです。実践！実践！です。実践して効果があったらお知らせくださいね。以上です。よろしくお願いいたします。ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー看板は、過去竹末がいろいろな実験をしてみて効果があった方法を読者の皆さんに教えています。その他の看板に関する記事は以下のブログに書いてあります。http://plaza.rakuten.co.jp/kuusitsu110/diary/200704260000/ http://plaza.rakuten.co.jp/kuusitsu110/diary/200701160000/

May 14, 2011

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リース活用による賃貸経営のすすめ

空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もちろん無料です。（期間限定）空室対策の無料レポートはこちら◆リース活用による賃貸経営のすすめこんにちは賃貸経営コンサルタントの竹末です。最近、私は疑問に思うことがあります。築２０年ぐらいの物件をリフォームやリニューアルをやってお金を何十万、何百万と掛けますよね。特に設備。そりゃあ、古いんですから時代に合わせて設備を入れ替えたり新しいものを付け加えたりしないと今の時代、入居者はなかなか入ってくれません。２０年以上の前の入居者のように我慢してくれる人などいないのです。確かに一戸に１００万単位のリフォーム資金を使えばニーズに合った物件となり入居者も付きやすいかもしれません。しかし、そこまでのお金をかけて物件を品質アップしたところで７～８年もすれば陳腐化してしまうようなご時世です。陳腐化とまではいかないとしても何年か経てば「付いていて当たり前」という時代が、やがてやって来るのです。入居者のニーズやご希望に答えてあげるのは我々家主の責務ではありますが消費者のニーズを常に追いかけなければならない家主の懐も考えて頂きたいものです。入居者の立場からは関係ないでしょうが。今の時代は、新築の賃貸物件であっても分譲マンション並みの仕様、設備をつけるのがほぼ、常識となっています。結果、新築物件を見て、目の肥えた入居者が要求するものは年々エスカレートしています。ほんと、際限がないのです。ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー「所有」から「リース」へーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーＲＣ造の法定耐用年数が４７年重量Ｓ造の場合が３４年木造の場合が２２年その内の設備部分の法定耐用年数が１５年です。しかし、新築時の場合のローン借入期間は大抵が３０年～３５年。設備はローンを返済している間に耐用年数が切れてしまうということになる。ローンをまだ返している期間に設備がだめになってもう一度別枠でお金を借りてリフォームしなければいけないということです。これなんかおかしいと思いませんか？でもこれって現実なんですね。分譲マンションの大規模修繕などは３０年ぐらいしたら共用部分の設備をやり替えるのが通例です。現実に設備なんてよく持って２０年。仮に機能が果たせたとしても入居者に選んでもらうためにはしぶしぶ１５～２０年前後で取り替えなければいけません。ローンを返してもいない設備を家主が所有する必要がないのではないかという気持ちになってきました。もっと合理的に考えて設備を所有するのではなく「リースする」という発想でもいいのではないかと思います。洗面化粧台、流し、トイレ、ウオッシュレットＴＶモニターホン、追い炊き、エアコン給湯器、洗濯機パン、ユニットバス、浴室乾燥機、ブロードバンドなどなど、家主が所有していたら古くなればお金がかかり、お荷物となるものばかりです。また、廃棄処分のことや故障した時メンテナンスもしなければならないなどのデメリットもあります。その点、リースならメリットとして家主側でメンテナンスの必要が全くありませんし時代遅れになった設備はリースの償却が終わったら更にリースを組んで新品に取り替えもできる。入居者のニーズに沿った新しい商品が出ればまた付け加えることもできる。高コストのリフォームをするぐらいならあっさりリースで片を付けたほうが良いのではないかと思うのです。「所有」から「リース」へ本気で考えてみたいものですがいかがでしょうか？（期間限定）空室対策の無料レポートはこちら

May 13, 2011

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ライバルのいないマーケットで一人勝ちする

空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もちろん無料です。（期間限定）空室対策の無料レポートはこちら◆ライバルのいないマーケットで一人勝ちするこんにちは賃貸経営コンサルタントの竹末です。先日、ある若い大家さんから電話で相談がありました。　建築のリフォームについての相談でしたが今時、とってもめずらしい設備の名前が出てきたので皆さんにもシェアーしますね。あまりキレイな話でないことを断っておきますね。それは「軽水洗」といわれているモノでほとんどの方はご存じないかと思われます。最初、その大家さんから聞いたとき「軽水洗？」わたしも思わず、笑ってしまいましたが「いまどき、まだこんなものがまだ存在しているんだ」と思いました。軽水洗というのは簡単に言えば、”汲み取り式便所”　のことです。 ”汲み取り”　というのはイメージするのは、用を足すとき、下の汚物が見えて「ポットン式」とも言われています。ただ、軽水洗というのは便器にふたがあってたくさんの水を使わず少量の水で汚物と一緒に便槽に落としこむものです。だから、水洗のように汚物をきれいに水と一緒に洗い流すものと違いトイレの真下に大きな便槽があってそこに汚物が溜まっています。一か月に一回ぐらいの割合で汲み取り屋さんにバキュームで吸い取ってもらうものです。ですから皆さんが知っている「浄化槽」とはちょっと質が違います。昔、うちの娘が小さかった頃観光地のトイレに入って「キャアー」といって公衆便所から飛び出してきたのを思い出します。汲み取り式を体験したことがないものだから便器の中を見たとたん、下の汚物を見てびっくりしたのでしょうね。（笑）笑い話ですね。わたしは娘の顔を見て、大笑いしました。この軽水洗。わたしは２５年ぐらい前のメーカ時代に郊外のある地域で、たくさん建てたことがありました。トイレが汲み取り式だから入居がないだろうと思われがちですがいえ、いえ、それなりにニーズがあるんです。見かけはふたがありますし臭いもそんなにしないので入居者にとってそんなに抵抗感がないのです。最近の若い入居者は、見た感じがきれいだから水洗と同じだと勘違いして入ってくるんだとか。ただ、一か月に一度は汲み取りをしなければならないのが難点ですね。その地域で２０所帯以上ありましたが　そんなに空室にはなりませんでした。わたしは、相談したその大家さんにこういいました。「軽水洗しかできない地域だと他の競合メーカーも進出してこないからライバルがいなくて一人勝ちできるんじゃあないですか？」といったら案の定、「そうなんです。実は他にライバルの賃貸がないから空室になりません。」ちなみにそのアパートは築４０年だそうです・・・「ライバルのいないマーケットで一人勝ちする！」これは私が推奨する「不動産の投資戦略の鉄則」でこれから、不動産投資を考えている人にはヒントになるんじゃないかな。（期間限定）空室対策の無料レポートはこちら

May 12, 2011

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これからの日本は西と東に分かれる？

空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もちろん無料です。（期間限定）空室対策の無料レポートはこちら◆これからの日本は西と東に分かれる？　　　　　　大阪梅田駅　大阪ステーションシティーこんにちは賃貸経営コンサルタントの竹末です。４月４日大阪の梅田駅大阪ステーションシティーがついに完成したそうですね。去年、大阪駅に何回か行きましたが工事中で大変不便でしたね。大阪ステーションシティは国内最大級の商業施設だそうでこの開発プロジェクトは総事業費がな、なんと２１００億円だとか。完成までに７年もかけたんだそうです。首都圏があのような状態ですので関西圏がこれから注目される起爆剤になればと思います。私は東京一極集中は個人的にはあまり良いことではないと思っています。あのような災害が起こったときを想定して今後日本は政治も経済も西と東にリスク分散するべきだと考えています。人、モノ、お金を一つの地域に集中させておくと一つがつぶれた場合日本は経済的にも１０年は立ち直れません。一気に後進国になってしまう可能性があります。日本人が誰しも望んでいることではないと思います。そういう意味では比較的地震が少なく津波の災害が起こりにくい関西圏に期待するところが大きいですね。頑張って関西さん！（期間限定）空室対策の無料レポートはこちら

May 8, 2011

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地域情報を入居者へドンドン知らせる

空室対策１１０番アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法をあなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。もちろん無料です。（期間限定）空室対策の無料レポートはこちら◆地域情報を入居者へドンドン知らせるこんにちは賃貸経営コンサルタントの竹末です。ある年配の大家さんにアドバイスしたことで大変効果があったことをお話ししますね。それは【地域情報をもっと入居者に知らせる】ということです。以前、入居者に見せる案内チラシを作って下足箱の上に置いて実験してみたことがありました。下足箱に以下の２種類のチラシを５枚づつ置いておきました。一枚は物件の詳細な情報が載っているチラシで間取り図とか物件の写真や賃貸条件などを掲載しています。もう一枚は地図を作ってその上にいろいろな地域の情報（写真付）を掲載しているチラシです。結果、どちらが早く無くなったでしょうか？解答は？　・　・　・　・　・「地図を載せているチラシ」です！２週間目にアパートへ行ってみたところ物件情報のチラシはそのままでしたが地図のチラシはきれいに無くなっていました。このことからわかったことは内覧者は物件の賃貸条件よりこれから住もうという地域の情報の方に興味を持っているようでした。竹末の物件を気に入って決めてくれたわけではありませんが地域の情報が盛りだくさん載っているチラシを取っていったことは事実です。勘の良い大家さんなら私の言っていることがわかりますよね。そう、「入居者は地域の情報を欲しがっている」のです。そうとわかれば大家さん、やるべきことはわかりますよね。案内チラシやホームページにできるだけ地域の情報を盛り込みましょう。インターネットなどで地域の情報を探りあなたが知っている限りの地域の情報を自分の足を使って調べ、写真を撮りまくりましょう。利便施設として学校や銀行、スーパーだけではなく郷土の有名な名所や旧跡、地元の人しか知らないような隠れたお店やおいしいものを食べさせてくれる飲食店などなど・・地域のことをよく知らない入居者に「あなたの自慢の街」を教えてあげるのです。「この街に住んでみたいな」と思わせる魅力的な情報コンテンツを作ればあなたの物件はさらに輝き入居者から選択されることは間違いありません。時間はかかるでしょうが頑張ってぜひ、つくりましょうね。（期間限定）空室対策の無料レポートはこちら

May 7, 2011

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