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March 6, 2006
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テナントの空室対策を考える ■地方の街中でアパートやマンションの入居者募集看板を よく見かけますが、じっくり観察するとそれ以外に、 テナントの募集看板が多いことに気づきます。 新聞誌上でもテナントの空室率が１３パーセントとか １５パーセントと、度々発表されています。 事実、街の中をぶらぶら歩きながら調べていますと テナントの空室が多いのに驚かされます。 私の事務所の周辺でもどうでしょうか。 ５０メートルおきにテナントの空室物件があるようです。 他の地方都市ではどうかは分かりませんが 地方都市であれば似たり寄ったりではないでしょうか。 空室になったアパートやマンションを所有している大家さん も大変でしょうが、テナントの空室物件を抱えている大家さんも 大変です。 ■以前に申し上げたことがありますが、テナントの空室は 建物に対する家賃の比率が大きく、大家さんの 経営に大きな影響を及ぼします。 アパートやマンションの類であれば１０戸の内の１つや２つで 済みますが、テナントの場合はその程度では済みません。 もし、仮にテナント物件単体であれば一つの内の一つが 空室になるわけですから家賃が０ということになります。 アパートと比較して、リスクの高い不動産経営と いえるかもしれません。 ■景気が良く、売り上げが伸びている時代であれば テナントの需要もたくさんあり、企業としてビジネス拡大の ための投資もするでしょう。 いったん経済が冷え切って規模を縮小してしまうと なかなか企業も元には戻りません。 しかるべくして、テナント需要も減少します。 ■ですから企業というものがいかに当てにならないということが よく理解できると思います。 過去、私がバブル時に斡旋したテナントさん（企業）は １０年以上すると敷金や保証金を投げ捨ててでも撤退しています。 後は何年も空室の看板がぶら下がっている状態です。 スピードの速いこの社会で、企業の１０年先は読めない時代 ですから 「大きな企業が借りてくれるから安心だ。」 ということは妄想にすぎないのです。 ■そのような状況が街のあちこちで見受けられますので 私の事務所にも大家さんからのご相談がしばしばあります。 「テナントの空室が続き困っているのですが 何かよい方法はありませんか？」 と、いう相談です。 私がお勧めできる提案として まず可能であるならコンバージョンを提案していますが 相当な投資額になり、新たに借金を抱えるため なかなか大家さんも決断はできないようです。 （コンバージョンとは「用途変更する」という意味で たとえば、事務所を賃貸マンションなどの住居系に 変更することなど） ■そこで、私が次に提案することはビルインタイプの トランクルームです。 時代は変わり、社会に新たなニーズが発生しているのです。 既成の土地活用に縛られず、コインパーキングなどもそうですが、 新たなるニーズを的確に読み、時流にあったビジネスを 取り入れる必要性があります。 ■ある東京の企業ですが、街の中でのテナントの空室に目を付け コレを事業化しているところもあるぐらいですから 需要もそこそこにあるのでしょう。 ⇒ http://www.hello-trunk.com/beginner/ アパートやマンションの入居者或いは企業、自営業者 などがターゲットとなり需要は拡大しております。 土地が狭く器の狭い日本。モノの溢れた日本では 都会に限定して、必然性のあるビジネスといえる のではないでしょうか。 ■テナントの空室で、困っている大家さんに突きつける要求が フリーレント！ フリーレントというのはテナント側が大家さんと賃借契約 を結び、入居してからそれ以降の家賃の何か月分かを 無料にするサービスです。 その要求もすごい！ トランクルームの募集を掛け、そのトランクルームの家賃が 入ってくるまで大家に払う家賃を待ってもらうそうです。 言い方は悪いのですが、空室で困っている大家さんの 足元を見るビジネスで、完全に借り手の企業側の論理です。 テナント側の家賃負担無しに、トランクルームが満室になって 賃料が自動的に増えていく仕組みです。 ■話は横道にそれましたが、年々倉庫業の需要も伸びており 今後のテナント需要がほとんど望めないということであれば このようなビルインタイプのトランクルームも 検討に値する使い方ではないでしょうか？ 投資金額もアパートやマンションと比較し、小額で済みますし 満室になれば投資効率もある程度期待できます。 空室で家賃０のことを考えるとお勧めできる提案で テナントの空室は、待っていてもなかなか埋まらない のが現状ですから、大家さんは動いてみることです。 お気に入りの記事を「いいね！」で応援しよう
Last updated
March 6, 2006 12:40:13 PM
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