不動産投資成功オーナー養成講座　　　　　　　　　　　『アパート経営で成功する人・失敗する人』

　　　　アパ・マン経営は、常に現状維持であるという錯覚



アパート経営が常に現状維持だと思っている方は非常に多いですね。

アパート経営者もこれからアパートを経営しようと思っている方も
いつまでも、経営がこの状態で続くものだと信じ込んでいる方が
多いのにびっくりします。

人間の良くない習癖ですが、10年以上先を見ようとしないことですね。
「先の心配は多少あるけれど、今がいいからこれで良いんだ。」
と、頭から疑問意識を打ち消し、なんとなく日常を過ごしています。

問題はこの意識の希薄さにあります。
アパート経営はなぜか、皆さん楽観的に将来を考えています。

　先日も不動産投資を積極的に進めている不動産会社の担当者と
　お話しする機会がありました。
　その担当者の方も、不動産投資家のリスクに対する防御姿勢が
　大変甘いことを指摘しておられました。

　不動産投資家も空室に対する危機意識は持っておられるようですが
　それをリスク分散（いわゆる数の論理）という形で防ぐこと
　ぐらいしか考えていないようです。

　そういうことを言いながらも投資物件を投資家に売っている。
　これもやはり商売なんですね。

　もっと根源的なところで空室対策を経営当初から考えていなければ
　将来のアパート経営は「絵に描いた餅」となります。

　何度も申しますが、利回りはひとつの指標になりますが、現実に
　これだけの空室率の上昇を考えると数字では表せない投資となるのではない
　でしょうか。

　はっきり言って金融商品と同列に考えることは無理があるように思います。


　アパマン経営は常に現状維持ではないのです。


　例えば、家賃なども現状維持ではありません。

　現在、新築時に設定した家賃がこのまま10年も20年もずっと続く
　保証はありません。

　現実に10年から15年前に設定した家賃は2割から3割程度まで下落しています。

　市場の厳しい地域ではこの程度の家賃下落ではすみませんし、
　需給のバランスの崩れた地域などでは空室が増大し、
　家賃の値下げ合戦となっている状況です。

　10数年前のバブル時の物件などは「建築費は高い、家賃は高い」
　で家賃を下げようにも限度があります。
　当時の設定家賃の高低にも依りますが、
　実際にその時代に建てられた大家さんは頭を抱えておられます。

　景気がよくなってインフレになってきたら、家賃は上がるのでは
　という見方がありますが、需給のバランスから考えてみても
　「供給をストップする」ぐらいでないと、家賃が今後あがることは
　考えにくいと思います。

　今までの私の経験から言っても家賃が高く取れるときは新築時だけで、
　築１０年経った物件などは若い入居者からそっぽを向かれている
　のが現在の賃貸事情です。

　これから賃貸経営を始める方は今後、家賃は現状維持ではなく
　下がることを覚悟しなければなりません。

　長い賃貸経営の歴史で確実に下がることを頭に入れて経営計画を考慮し
　地域の市場を常に観察しながら、現状の家賃ではなく、落とせる限度までの
　家賃を想定して経営に望まなければならなくなりました。



　それほど現在、今後の賃貸市場を取り巻く環境は厳しいものがあります。



　　　　 　　　　　　　▼今日のワンポイント・アドバイス
　　　

　　　これからの時代、家賃は経営をスタートした時から入居者の出入りが
　　　ある度に下がっていく。入居者が住んでいる限り家賃は下げなくてよい
　　　から、出来るだけ、入居者には長く住んでもらうことを心がけることだ。
　　　その為の施策としては、◇入居者サービスに徹すること◇ライバルの分
　　　譲マンション、新築賃貸住宅対策を考えることだ。