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不動産投資成功オーナー養成講座           『アパート経営で成功する人・失敗する人』

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May 31, 2006
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カテゴリ:アパ・マン経営
 
                

 私がコンサルティングをした学生用賃貸マンションが、2月に完成しました。

 RC造4階建て(鉄筋コンクリート壁式構造)
 1DK 8戸
 敷地面積 33.6坪
 一戸当たり住居面積 28平方メートル

 の単身者用賃貸マンションです。

 2月末にオーナーさんへ満室でお引渡ししました。
 事前に募集をかけ、わずか3週間で8戸すべてが決まりました。

 家賃は相場の一割り増し。
 相場の家賃が45,000円程度。
 募集家賃は49,000円。

 大学生の居住期間が4年と考えて(たまに5年滞在する学生もいるが?)
 4,000円×8戸×12ヶ月×4年=1536,000円
 4年間だけは、相場よりこれだけ儲かる計算です。

 4年後に学生の入退去があった時、
 「入居が難しいようであれば家賃は相場に戻す」
 「この家賃は新築だから取れるのであって、一回転すれば
 もはや新築ではありませんよ。」

 オーナーさんはその家賃がずっと続くものだと錯覚します。
 そのため、時期を逃して何ヶ月も空室が続くようになります。
 ですから、このことを肝に銘じて経営を行うようにアドバイスしています。

 実はこの物件、不動産会社に客付けを任せたにもかかわらず
 その不動産会社は一件も決めずにオーナーさんが全て決めてしまいました。

 その理由は、私とオーナーさんでチラシ、写真等を作り大学の学生課
 に出向き、大学側の斡旋物件として登録してもらったからです。
 もちろん、菓子折りを持参して・・

 さすが大学の信頼度は抜群で、オーナーさんは現地で待機し
 大学学生課の紹介で次から次へと来る入居者の案内、内見をこなし
 その場での決定者を不動産会社に送り込んだのです。

 但し、断っておきますが
 この大学の学生課の紹介の場合、入居者から仲介手数料を取っては
 いけない条件なのです。
 オーナーさんが客付けした訳ですから、不動産会社と話し合って
 仲介手数料の半額をオーナー側から支払います。

 ここでのポイントは大学学生課との連携プレーとオーナーさんの
 すばやい行動です。

 大学の学生が学生課にある掲示板を見て、それを学生課に
 問い合わせ、学生課から大家さんに連絡があります。

 大家さんは常に携帯電話を持ち、学生課から連絡があれば
 現地で待機し学生を待ちます。

 入居者が現地に来て、誰もいない物件を見て決めるのと
 大家さんに直接会い、内容を確認して決めるのでは大きな違いがあります。


 通常、入居者は何軒も物件を見て回ります。
 しかし、実際家賃が相場より、一割も高いにもかかわらず、
 12人が内見して8人がその場で申し込みをしています。

 内見決定率は66パーセントという高い成約率です。

 大家さんはこの3週間の大学側のスケジュールやデーターを
 詳細に記録していますので、この大学学生課の入居システムを
 体験上自分のものにし、4年後もきっと空室を埋めることでしょう。

 傾向と対策を自ら学習したわけです。

 しかし、いまさらながら大学学生課の威力に感心いたしました。
 どんな優秀な不動産会社よりも営業力がありましたね。

 オーナーさんも自分で決めた満足感と早期入居で大喜びです。

 もし、不動産会社に全面的に委託していれば、こんなに早く
 決まらなかったでしょう。

 大家さんの真剣な努力の成果です。

 その後は誰にも頼らず、大家さん一人でもやっていけるはずです。

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Last updated  May 31, 2006 09:53:22 AM
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ななし@ Re:和室が若い入居者に嫌われる理由(06/09) いやあ畳の部屋ってやっぱいいよな~と実…
うざい@ Re:和室が若い入居者に嫌われる理由(06/09) 和室、畳を異様に持ち上げてるのは不動産…
ななし@ Re:和室が若い入居者に嫌われる理由(06/09) 私も和室は大っ嫌いです。見ただけで気分…
いやあ@ Re:和室が若い入居者に嫌われる理由(06/09) フローリングの目地と畳では虫の量が圧倒…
畳関連業者@ Re:和室が若い入居者に嫌われる理由(06/09) また、清潔さという観点から見ると、埃や…

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