不動産投資成功オーナー養成講座　　　　　　　　　　　『アパート経営で成功する人・失敗する人』

　　　　　　　　　　　　　　　　
　
　空室調査をしていると、いろんなケースに遭遇します。
　アパート・マンションで、２,３階は埋まっているのに
　１階が空いているケースがたくさんあります。

　確率からいっても空室の大部分が１階なのです。

　1階の部屋を入居者が嫌う理由は、まず、プライバシーの問題が大きい
　と思います。それから、最近は世の中が物騒になり、入居者は
　セキュリティー(防犯）に敏感になってきています。

　そうかといって、一階をつくるなと申し上げているのではありません。
　一階に住居を持ってくるなら、それ相応の対策をとっておくことです。

　嫌われる理由がわかっているなら、それを上回る付加価値をつけてやることです。

　例えば

　○ファミリータイプなら一階しかできない専用庭を設ける。
　○その庭に一階しかできない大きな専用物置を付けてあげる。
　○外部に１階だからできるウッドデッキを設けてあげる。　
○２階以上の部屋と比べて家賃格差をつける。（お得感を打ち出す。）

　このように入居者が2階か1階かで迷っているときに背中を押して
　あげる付加価値をつけることでしょう。

　「本当は２階がいいんだけれど、コレが付いているからなあ。」
　と入居者が迷えばしめたものです。
　見向きもされないよりマシでしょう。

　また、新築時で将来空室なることが予測できる1階のバルコニーは
　通常の高さより1.5倍程度の高さにしておくことです。
　1階部分の高さをを底上げすることにより、プライバシーやセキュリティー
　に対応することができます。

　他にも、どうにもならない1Ｋの一階の空室は、部屋を潰して
　自転車置き場スペースに改装したり、物置スペースとして
　活用することもできると思います。

　建築コストはアップすると思いますが、10年、20年と続くアパート経営で
　空室の機会損失を考えるなら、そのコストはペイできると思いませんか？

　長年の損失の累積は一体どのくらいになるでしょう。
　５０万？１００万？２００万？

　どんなに家賃が安くとも、空室を作らないことが経営です。

　汽車や船、飛行機、ホテルや旅館など、空席を作るぐらいなら
　値段を安くしても満席にすることがあります。
　それと同じようなものです。

　古い賃貸住宅の空室の原因を探れば、新築賃貸住宅の企画段階で
　応用ができ空室を防ぐことができるのです。

　人は先人が失敗したことから学びます。
　

　　　
今日のワンポイントアドバイス　　　　　　　　　　
　　　　
　空室の原因を探ることが、いかに重要であるか理解できるはずだ。
　それがソフトであるか、ハードな原因であるか、たくさんの事例
を見て、研究することだ。それをやろうとしない大家さんは、
　いつまでたっても空室が改善されない。

　空室対策１１０番