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May 18, 2011
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カテゴリ:空室対策
空室対策110番



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 ◆大家さん「空室を解消するヒント」です!


こんにちは
賃貸経営コンサルタントの竹末です。


製造業の多い東海地域の大家さんから
質問がありましたので
お答えしますね。


【ご質問】

購読させていただいています〇〇といいます。
私は〇〇県内でアパートを2棟14室1Kと12室1DKをやっ
ています。築10年過ぎましたがアパートの建設過剰と景気の
低迷で人材派遣の減少と重なり最近空室が多くなりました。

他物件との差別化を図りたいと思い色々管理会社と相談していま
すが管理会社が今一つ能力に欠けるといいますか、入らない理
由の言い訳が多く中々うまくいきません。

どのような対策を考えればよいのかお知恵をお借りしたと
メール致しました。ぶしつけな相談事で申し訳ありませんが
よろしくおねがいします。


 
【お答え】 


〇〇さん、こんにちは竹末です。

いつも、メルマガ購読ありがとうございます。



>他物件との差別化を図りたいと思い色々管理会社と相談していま
>すが管理会社が今一つ能力に欠けるといいますか、入らない理
>由の言い訳が多く中々うまくいきません。


一部の業者さんは、築年数が古いとか、家賃が高いとか
入らない言い訳を大家さんに言いますが
あまり耳を貸さない方がよろしいでしょう。

これは自己弁護であり、空室を埋められない原因を
自分の所為ではない、市場環境が悪いんだと
言いたいんだと思います。

また、仮にアドバイスしても
アドバイスした結果の責任を負うことを
避ける傾向があります。

大家さんから
「言われたとおりにやったけれど、空室が埋まらないじゃないか!」
と、責められるのが怖いのかもしれません。

管理会社さんは
もっと、大家の意見に前向きに接し、
大家と一緒に考えていく姿勢が大事です。


でも、業者さんをあまり責めないでくださいね。

彼らも大家と同じように空室に悩んでいるのですから。

わかってあげてください。



余談はこのぐらいにして・・・


空室対策は、いろいろな方法があって
これをやったら絶対に決まる!という
保証はありません。

それぞれの物件には個性があって
千差万別。

また、
不動産屋さんの資質や営業力も大きく影響があります。

入居者が100%気に入ってくれる物件などは存在しません。

ご質問は、大変抽象的でお答えがしにくいですが

ただ、私が申し上げたいのは
〇〇さんの持っている物件は

大変失礼ながら・・・

そこらへんに転がっている白いクロスが貼られた1K
と一緒だということです。

何百、何千とある物件の代わり映えしない
物件の一つだということ。

もし、そうだとしたら
物件の個性化、差別化を図るしかないわけです。

たとえ、その物件が4割の入居者に
興味をもたれないとしても
6割の入居者に興味をもたれたらいいんです。


20年前と較べて
「万人に受け入れられる」商品など
今の時代には通用しません。

デパート型の店舗がダメになって
衰退しているのは代表的な例ですね。

現代の日本では、市場は常に「専門化」なのです。

モノのあふれた日本では
どこにでも転がっているような商品には
若い人は見向きもしません。

「物件の個性化」というのはそういうことです。

これからの賃貸は
並みの物件では、すぐに入居者から飽きられます。

新築であろうと2~3回転すれば並みの物件です。

それほど、日本には物件がタブついているということ。

現実に、日本の賃貸市場では
賃貸物件が2183万戸もあって
その内、空室が409万戸もあるのです。

まず、この現状を自覚して頂きたい。

管理会社に不平を言っても始まりません。
これから、管理会社はもう、頼る存在ではないのです。

そうだとすれば、家主自身が自立しなければ
空室を埋めることなど到底無理なことだといえます。

入居者が喜びそうなこと、好きそうなこと、を想像し
物件の個性化、差別化を図っていくということを
じっくりと考えてみてください。


「どうやったら、入居者を喜ばせるか?」


このことを、四六時中常に考えておくことです。

そうすれば、必ずアイディアやヒントが出ると思います。


そして

「他の物件を断ってでも、ココに入りたいー!」

と言ってもらえるような物件にしましょう。

-----------------------------------

空室を埋めるために
設備投資も必要ですが

設備投資にはきりがありません。

TVモニターホンも
ウォッシュレットも
エアコンも
ブロードバンドも
防犯カメラも
オートロックも。。。

ときりがないぐらいにあります。


標準並みの物件にしようと思ったら
お金をかけてこれらの設備投資を
常にしなければなりません。

また、
それらの人を相手にしようと思ったら

家主は永遠に「ご機嫌取り」に走らなければ
ならないんです。

だから、もう、こんな人達を相手にするのは止めて

「モノ」で釣るのでなく
「こころ」で釣るようにしてはどうでしょうか?


たとえば

参考までにこのような事例をご覧ください。

http://plaza.rakuten.co.jp/kuusitsu110/diary/201012260000/ 

http://plaza.rakuten.co.jp/kuusitsu110/diary/201012300000/

http://plaza.rakuten.co.jp/kuusitsu110/diary/201008150000/


もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら

 






Last updated  May 18, 2011 05:36:20 PM
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ななし@ Re:和室が若い入居者に嫌われる理由(06/09) いやあ畳の部屋ってやっぱいいよな~と実…
うざい@ Re:和室が若い入居者に嫌われる理由(06/09) 和室、畳を異様に持ち上げてるのは不動産…
ななし@ Re:和室が若い入居者に嫌われる理由(06/09) 私も和室は大っ嫌いです。見ただけで気分…
いやあ@ Re:和室が若い入居者に嫌われる理由(06/09) フローリングの目地と畳では虫の量が圧倒…
畳関連業者@ Re:和室が若い入居者に嫌われる理由(06/09) また、清潔さという観点から見ると、埃や…

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