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June 21, 2011
カテゴリ：テナントの空室対策
空室対策１１０番
アパートやマンションの空室をたった３０日で埋める方法を あなたのＰＣへ２分以内にメールでお届けします。 もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら ◆続！入居者立ち退き交渉のコツ おはようございます。 賃貸経営コンサルタントの 竹末です。 さて 昨日の続きです. 「立ち退き」 これで第一段階の壁をクリアーしました。 しかしこれで一貫落着と思ったら大間違いです。 入居者側もそれなりに研究します。 入居者は、退去期限までの間に友人や知人へ相談します。 そうすると、いろいろアドバイスされたり知恵が入ったりして、 自分たちに有利な知識を得るでしょう。 そして時間がたつにつれ被害者意識を持つ人が多いようです。 通常期限の６ヶ月まで待てば、それなりの反応が必ずあります。 ほとんどの大家さんは追い出しに お金を掛けるつもりはありませんので お金を出したくなければここまで待つ必要があります。 そしてそこから 個々の入居者と条件面などで折衝しなければなりません。 入居者が退去するまでの期間は相手次第ですが、 ８ヶ月から１年の期間を要することも。 難しい入居者になると、２年以上ということもありました。 ８２歳の元ストリッパーのおばあちゃんでしたが・・・ お金を出しても良いから、早く出て行ってもらいたい というのであれば、条件付の催促文を作ります。 どんな内容かというと 「期限をつけて迷惑料を余分に出す」ということです。 たとえば、 「契約書には６か月と書いてあるが、〇月中に退去してくれれば 〇〇円の迷惑料をお支払いします。 しかし、その期限を過ぎれば迷惑料は０となります。」 というような期間限定つきの内容の文章です。 まともな人なら、お金欲しさに大概はこの条件に乗ってきます。 条件を呑むということであれば 即座に「合意確認書」というものを交わし お金は退去確認後に入金してあげます。 他にいろいろな経験をして気がついたことで、 アパート形式と一戸建て借家の追い出しでは まるで質が違います。 アパート形式は間借りしている感覚があり 空間を借りているので、比較的追い出しは簡単です。 ところが、 一戸建ての借家の場合は入居者はそういった 感覚を持ち合わせておりませんので一筋縄ではいきません。 次にお金の問題ですが、 私の今までの経験では敷金の返還、引越し代 移転先のための仲介業者への手数料が最低限の費用です。 付加的に迷惑料を考えておけばよいでしょう。 ちなみに 私の過去の体験では、一件につき総費用１００万というのも結構ありました。 最高は１５０万で相手は総会屋。 最低は敷金の返還のみで０の時もありました。 話をうまく持っていけば費用が０の時もあるのです。 ですから、結論として、 金額の多い少ないは「入居者次第」ということです。 物分かりの良い入居者であれば０になるし 悪い入居者であれば費用は底なしです。 また、解決策の一つとして、 交渉ごとは大家さん自ら交渉するより 代理人（仲介業者・コンサル）を起てるほうが、話が進みやすくなります。 それから少し費用が掛かりますが、 やはり法律の専門家「弁護士さん」でしょうね。 今日はチョッと長かったですが、古い借家をお持ちの オーナーさんは参考になったかなと、思います。 「立ち退き」は入居者の生活の基盤に関わる問題ですので、 交渉はきれいごとではすみません。 理屈通りにいかないのが立ち退き交渉だと覚えておいてください。 もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら お気に入りの記事を「いいね！」で応援しよう
Last updated
June 21, 2011 11:21:46 AM
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