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不動産投資成功オーナー養成講座           『アパート経営で成功する人・失敗する人』

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June 22, 2011
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カテゴリ:土地活用
空室対策110番



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◆土地活用・有効利用は果たして正解なのか?間違いなのか?


おはようございます。

賃貸経営コンサルタントの
竹末です。

アパートやマンションを経営する大家さんは
中古物件を購入して不動産投資をする人ばかりではありません。

もともと、土地を持っている
もしくは親の代からの土地を相続して
その土地へ賃貸住宅を建てる人だっているわけです。

そこで

土地に賃貸住宅を建てることを
前提に「土地活用・有効利用」の話をしたいと思います。

竹末は以前、大手建築メーカーにいて
新築の賃貸住宅ばかり建てていました。

ですから

どちらかといえば賃貸の運営とか管理
PM(プロパティーマネージメント)
より「新築企画」の方が得意です。

クライアントから建てることを前提に
依頼があった場合、

その土地に建物を建てる「理由」とか「動機つけ」
が必要です。

ほとんどのオーナー(土地所有者)は
さまざまな建設動機を持っています。

たとえば、

両親が高齢で土地を維持できなくなったとか

体を壊して農業ができなくなったとか

固定資産税が高くなって今のままでは税金が払えないとか

相続税がかかるのでその対策のために何かしなければとか

建物が老朽化して建て替えしなければとか

このようにオーナーにしか理解できない様々な理由があります。

我々のように猫の額のような不動産しか持っていない人間には
なかなか理解しにくい、オーナーならではの「悩み」があるのです。

余分なものを持っている「富裕層」の悩みですね。

うらやましい・・・  

そのような悩みを解決するために
オーナーはその土地に建物を建てようとするのです。

しかし

建物を建てるということは
何千万、何億という投下資金が必要です。

土地を持っているにも関わらず
これだけの大きな投資をしても

条件によって違いますが

建設資金全額借入で
実質的な利回りはわずか4~5%程度ぐらいしか回りません。

この程度の利回りしか得られないわけですから

はじめて土地の有効利用をしようという人は
賃貸住宅の経営計画書を見てびっくりします。

(建築会社・メーカーの収支計画は
 儲かるような見せかけが多い)

ほとんどの人が「なんだ、これぽっちか?あほらしい」

計算のできる人だったらやる意味、気持ちを失うでしょう。

要はアパートやマンションは「儲からない投資」
の代名詞なのです。

だから

オーナーの建設する動機づけが明確でないと
企画している途中で頓挫する可能性があるわけです。

そのために
意志をしっかりと持っていないといけないんですね。

「いったい、何のために建てるのか?」ということです。

ここら辺をきっちり抑えておかないと

土地の有効利用・活用は
大金をはたいてやる事業ですから成功はしません。



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Last updated  June 22, 2011 11:04:46 AM
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ななし@ Re:和室が若い入居者に嫌われる理由(06/09) いやあ畳の部屋ってやっぱいいよな~と実…
うざい@ Re:和室が若い入居者に嫌われる理由(06/09) 和室、畳を異様に持ち上げてるのは不動産…
ななし@ Re:和室が若い入居者に嫌われる理由(06/09) 私も和室は大っ嫌いです。見ただけで気分…
いやあ@ Re:和室が若い入居者に嫌われる理由(06/09) フローリングの目地と畳では虫の量が圧倒…
畳関連業者@ Re:和室が若い入居者に嫌われる理由(06/09) また、清潔さという観点から見ると、埃や…

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