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不動産投資成功オーナー養成講座           『アパート経営で成功する人・失敗する人』

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July 1, 2011
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カテゴリ:空室率調査
空室対策110番


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◆【続】土地活用する前に地域の空室率を調べる方法 


おはようございます。
賃貸経営コンサルタントの
竹末です。


さて


前回の続きですが

自分の土地の半径500Mの範囲内で空室率を調べる方法として

賃貸のアパートやマンションのバルコニー側にある
吐き出し窓を目視で空室を調べるということをお話ししましたね。


この方法は調査する方法として、一番手固いやり方で
地域のライバル物件なども把握できますし
街中をうろうろするので土地勘も養えます。


蛇足ですが

昔、メーカーに在籍した時によくこの方法で市場調査し
このおかげで、地元ゼネコンを打ち破り
1億5000万ぐらいの仕事を取ったこともありました。(嬉)


半日ぐらいの時間はかかりますが
ほぼ、正確な空室率が読めます。


具体的にどういうぐあいにやっていくのかというと

まず、500M圏内までの地域を住宅地図をコピーして張り合わせます。


事前に地図上で分譲マンションは外し
賃貸らしき物件をマーキングしておいて

いざ、行動開始です!


徒歩でもいいですし、自転車に乗って回るのもよいでしょう。


具体的にどこを見ていくのかというと
バルコニー側にある掃出し窓のカーテンの有無を調べます。


下から見えない高い建物であれば
隣のビルの屋上か廊下で確認します。


カーテン付の賃貸もあるでしょうが
細かいことは気にしないでやりましょう。


また、窓で確認できない場合は
洗濯物」等でも確認できます。


その際、単身用かファミリーか、も調べておく必要があります。


単身とファミリーの区別は、あくまで一般論ですが
1戸につき単身用は一つの窓のみで
ファミリーの場合は最低2つの窓があります。


ですから、
ファミリータイプはバルコニーの間口が広いわけですね。

一方、単身用は間口が狭くバルコニーが一戸づつ隔壁版で仕切られています。


※隔壁版:ベランダなどに設置されている隔壁板は、
 緊急時に隣へ避難できるよう突き破れるしくみに
 なっています。この隔壁板の付近に物を置くと避
 難の妨げになるので注意しなければならない。


今、言った隔壁版を目安にすることで単身かファミリーかの区別ができて
1棟の建物で何戸の住戸があるかがわかります。

12-2とか20-1というようにマップにメモるんですね。


このようにして、住宅地図に賃貸アパートやマンションの
戸数と用途の区別、空室数をメモしていきます。


そして
調査が終わったら、単身、ファミリー別にエクセルなどで
集計し空室率が判明します。


あっ、そうそう

ついでに

建物のだいたいの築年数、階数、構造体別も調べておくといいですね。


築年数は「定礎板」もしくは「電気メーター」などの製造年月日。

建物構造は、わたしのような専門家ならすぐにわかりますが
ちょっと素人さんには無理かな?


構造体はRCかS造か木造か軽量鉄骨かの区別もあるといいでしょう。
これらを調べておくと役に立つデーターとして残ります。


これらを実践すると、あなたは地域の賃貸状況が
体感的にわかってきます。


また、一つ一つのライバル物件が把握できて
かつ土地勘が養われ、地域通になってくること請け合いです。


以上のような調査の方法でしたが
あなたにとって参考になったでしょうか?


不動産投資の物件調査にも利用できますが

「土地活用」は、このように泥臭く地道なことを
やるのが賃貸経営成功へのステップになるんですね。




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Last updated  July 1, 2011 08:33:14 AM
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ななし@ Re:和室が若い入居者に嫌われる理由(06/09) いやあ畳の部屋ってやっぱいいよな~と実…
うざい@ Re:和室が若い入居者に嫌われる理由(06/09) 和室、畳を異様に持ち上げてるのは不動産…
ななし@ Re:和室が若い入居者に嫌われる理由(06/09) 私も和室は大っ嫌いです。見ただけで気分…
いやあ@ Re:和室が若い入居者に嫌われる理由(06/09) フローリングの目地と畳では虫の量が圧倒…
畳関連業者@ Re:和室が若い入居者に嫌われる理由(06/09) また、清潔さという観点から見ると、埃や…

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