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不動産投資成功オーナー養成講座           『アパート経営で成功する人・失敗する人』

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December 10, 2009
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空室対策110番



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tinntai2009.JPG



こんにちは

賃貸経営コンサルタントの竹末です。

寒くなりましたね。
クリスマスも近くなって冬らしくなりました。
例年こんなもんで今まで暖かすぎたかもね。

寒い中
明日から、鳥取市と米子市で
中国電力さんのオーナーさんとの交流会です。

今から、オーナーさんと膝を交えてお話しするのを
とっても楽しみにしています。

どんな質問が出るやら・・・


上の記事は、「全国賃貸住宅新聞」といって
賃貸住宅の業界誌で14万部ぐらいの
講読数を誇る賃貸関連専門の雑誌です。

11月12日に大阪で賃貸フェアー
やったときの講演の内容が掲載されていました。

2,3週間前に全賃の記者さんから電話があり
講演を記事で出しますから、了解ください。
と言う連絡があっただけでその後、こんな記事になっていました。

ふーん、記者さんもしっかり、セミナーを聞いていたんだ。
なかなか、良くまとめてあるな。

一応ポイントは押さえているようです。
さすが、プロですね。

こんな記事になると、全国の人が見ているから
また、どこかから電話が掛かるんだよね。

おかげでいい宣伝になりました。

ありがとう、全賃さん!


それでは

明日から山陰へ行ってきまーす。






Last updated  December 10, 2009 09:22:50 PM
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December 7, 2009
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空室対策110番



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こんにちは

賃貸経営コンサルタントの竹末です。

今日は、私の事務所がどんなところにあるか
説明しますね。

私の事務所から歩いて5分のところへ
世界遺産の原爆ドームがあります。

原爆ドームは平和公園内の一角にあって
このドームの直上500mのところで
原爆が炸裂したそうな。

広島は国際都市として世界的に有名で
外国人で大阪の名前は知らなくても
「hiroshima」の名前は知っている方が多いようです。

平和公園に行くと外国人の方が
たくさん観光に来ています。

街のど真ん中に事務所があるおかげで
外国人は日頃から見慣れているため
珍しくはありません。

外国人の観光のコースとしては
平和公園観光後、宮島へ行くのが
一般的なコースになっているようです。

「宮島」も世界遺産に指定されていて
外国人が多いのにびっくりしますよ。

宮島はこういうところ

見所はなんといっても厳島神社と
関係ないけど、もみじ饅頭かな。

私の住んでいる街の簡単なご紹介でした。









Last updated  December 7, 2009 02:38:39 PM
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September 29, 2008
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空室対策110番





賃貸住宅フェスタ

賃貸住宅フェスタ

賃貸住宅フェスタ


こんにちは

空室対策アドバイザーの竹末です。

9月27日に岡山で中国電力主催の
賃貸住宅フェスタのセミナー講演をしました。

タイトルは
「アパートの弱点を強みに変える
入居者ニーズ発見法で満室経営」です。
なかなか良いキャッチコピーでしょ?
私が一日かけて考えました。
このキャッチコピーで参加者数は2割増し!です。

写真のような高いところでの講演です。
見通しが利いて良いですが
高いところに立つとやはりあがりますね。
朝からたくさんのオーナーさんに
聞いてもらって幸せです。

その後、午後の部でオーナーさんと
公開相談会をやり、喧喧がくがくでした。

一番最後なので、残る人は5人か10人ぐらい
だろうと高をくくっていましたが、
なかなか意欲的な人が多く
35人のオーナさんが最後まで熱心に討論会に
参加され、この企画は中電さんにとって大成功のようでした。

ですが、質問に答える私は冷や冷やものです。

ついに時間制限を越えて1時間半も使って
終わったようなことで、終始オーナーさんの気迫に
押されぎみ。後の私はぐったりでした。

次から次へ質問のジャブを浴びせられ
それに応えるのは、ほんと、疲れます。

次回は
パネルディスカッションにして欲しいですね。中電さん




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Last updated  September 29, 2008 09:57:41 PM
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August 15, 2006
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久しぶりに花火見物に・・・

広島に50年以上住んでいながら、宮島の水中花火のことを理解していませんでした。

宮島の水中花火は、花火を海に順次投げこんで爆発させる方法で、全国的に見ても
たくさんの実例はないとのこと。

普通の花火は下から上へ打ち上げて、ある高さで爆発し花弁のように満開になります。
花火を打ち上げる高さから見物する場合は、上を見上げなければなりません。

ところが、水中花火の場合は平地から見れば、目の前(目と同じ高さ)で花火が
見れますので大変な迫力があります。また、厳島神社の大鳥居側から見た水中花火
はとても幻想的なムードなので、写真を撮るためカメラマンが全国から宮島に集結
するそうです。

一般的な花火を見た人が、この宮島の水中花火を見物すると必ず感激するそうですよ。

今回は山の上から鑑賞しましたが
来年からは海の上から見物しようと思います。

写真は山の上から


宮島花火写真 006.jpg

宮島水中花火

宮島水中花火

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Last updated  August 17, 2006 02:13:49 PM
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August 11, 2006
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賃貸住宅新聞の記事

全国賃貸住宅新聞に私の記事が載っています。
来場客は2日間で6954人。中四国からたくさんの方が来場されました。

その内の150人の方が事前に私の話を聞きたかったわけです。
セミナーは下準備は大変ですが、自身のブランディングには最高の
ツールとなります。

自分の持っている知識や体験を一生眠らせておくことはないと思います。
特に、私と同じ中高年の方、長年積み上げた経験、知識、ノウハウを
欲している人たちに教えてあげてください。

聞きたい人がいるのに、聞かせて上げられないというのは機会の損失だ
とは思いませんか?

自分を知ってもらいたいと思ったら、今はインターネットもあるし
自分史を発行して本にすることもできます。

私は若いとき、自分をアピールしなかったことを後悔しています。

ある大手企業を退職したとき、企業側から見ると、1万人の内の
「ただの一社員だった」ことに気づきました。

自分を売らなければ、誰も認めてはくれないことがわかったのです。

だから今、私は自分をセールスしています。

自分の経験を必要としている人たちがいる限りは・・・。

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メールマガジン『アパート経営で成功する人・失敗する人』







Last updated  October 30, 2006 09:32:01 AM
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March 14, 2006
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   営業マン時代のエピソード


 そのトラブルクレームの中で一番記憶に残ることをお話しますと、
 なんといっても『汚物の処理』でしたね。

 数年に一回、この記憶に残るトラブルがあるのです。

 原因はたいてい汚水舛の破損か汚水管のつまりです。
 この汚水にまつわるエピソードは語ればきりがありません。

 何度となく入居者の汚物をこの手で触ったことか。(実際には直接ではないが)

 あなた!汚物に触る勇気はありますか?

 汚物を処理する勇気のない人は大家さんには向きません。(笑)

「何故、業者を呼ばないのか?」

「業者を呼べば解決できるではないか!」

 そう、当然の質問ですよね。

 しかし、業者を呼んで待っていたらいつまで経っても事態が解決できないん
 ですよ。業者はいつ来るか判りませんし、当てにならないものなんです。
( 建築関係の方はよくご存知だと思いますが・・)

 ぐずぐずしていたら桝の中へどんどん汚物がたまって溢れ出てしまいます。

 汚物がたまっていく姿は悲惨ですよ~。

 なにせ8所帯~12所帯の汚物を相手にするわけです。入居者はかまわず
 トイレを使いますし、トイレを我慢させるにも限度があります。

 下水の汚水菅は途中でひとつになっていますので、使えば使うほど溜まっ
 ていく訳です。

 こういうケースですと緊急ですから業者が来るまでに、緊急措置を大家
 さんがやるしかないのです。

 汚いお話で恐縮ですが、アパートマンション経営にこんなエピソードも
 あることを知って頂きたいと思います。

 そういえば汚物のエピソードで他にもこんなことも・・・。

 いや、もう止めておきましょう。(笑)

 ひとつの例題だけでご理解できましたでしょう。

 いやはや、私の営業マン時代の苦労話までご披露してしまいました。

 こんなことをたくさん処理していましたので、アパート、マンションの
 経営上の悪さ加減、またアパ、マンの空室に対する原因や理由が少しずつ
 理解できるようになってきたのです。

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Last updated  November 11, 2006 09:09:21 PM
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March 13, 2006
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    プロ達は人にはアパート経営を勧めるが、
                  自分ではするつもりはない!



 実際、不動産管理会社の社員に聞いてみてもらえれば、よーくご理解
 できると思います。仮に不動産会社の人たちに『アパマン経営が旨み
 があって儲かるのだったら、あなたは自分でアパ、マン経営をしてみたい
 と思いますか?』
 と尋ねたら、90パーセントの人はNO!と答えるでしょう。

 また、賃貸住宅を専門として建設するメーカーや建築会社の人たちも
 アパート経営が一般の人たちが思っているほど期待できるもの
 ではないということを身をもって体験し、知っていますので『人には勧め
 ても自分でやるものではない』ということをよくご存知です。

 不動産会社の人間も建築会社、メーカーの人間もアパ、マン経営の実態
 を知れば知るほど、「そんなに旨みのある商売ではないな。」ということ
 を仕事上の長い経験で実感しているからです。

 あなたがもし、一日時間が取れるなら、近所のアパートやマンションで
 カーテンが掛かっていない部屋の数を数えてみたらすぐにわかることです。

 うまみのあるビジネスと思っている人達は【何も知らない素人の人たち】
 か【何も知らない不動産投資を目指す人達】だけでしょう。


 ● では何故、プロ達は人に勧めるのか?


 自分の商売になるからです。

 例えば あなたが不動産屋さんに行って
「今度、アパートを建てようと思うのですが、入居者は見つかるでしょうか?」
 と尋ねたら不動産屋さんはまず
「それは良いことですね。それでは何処に?間取りは?家賃は?ぜひ!当社
 に客付けをおまかせください!」

 と、答えるでしょう。

 次に建築メーカーに行って
「今度、アパートを考えているのですが、どんなものが建つでしょうか?」
 と尋ねたら建築やさんはまず
「それは良いことですね。何処へ?ご予算は?土地の広さは?ぜひ!当社へ
 おまかせください!資金面から建築、入居まで全てをお世話します。」

 と、答えるでしょう。

 不動産会社も建築メーカーの営業マンも
 それぞれの立場はあなたにとって利害が絡むから、本当のことは言えない
 のです。

 顧客にとって良くないことでも、「自分達が飯を食うため」には目を
 瞑らなくては商品は売れないのです。

 本当のこと(デメリットやリスク)を言ってしまえば誰もその商品を
 買わないでしょ。

 電気製品を買いに行っても、車を買いに行っても店頭での営業マンの対応は
 この商品の良さ、すばらしさ、価格の安さなど自分達の商品のメリットばか
 りを訴え肝心のデメリット、たとえば「確かにこの商品は良いけれど、この
 点がちょっと問題がありますね。」なんてわざわざ言ってくれる営業マンは
 ほとんどいないはずです。

 ほとんどの商品は購入した直後から使用し、結果が出るので、商品が悪けれ
 ばお店に文句を言ったり返品できるでしょうが、アパートマンションは購入
 した直後ではすぐに「悪さ加減」が現出しないのです。

 もちろん、建築という商品の出来、不出来はあるでしょうが、アパート経営
 は新築で入居者が入ってしまえばそれ以後、ある期間まではなんとか安定
 した経営ができるものです。

 5年10年経って賃貸経営の悪さ加減が出てきたところで、その建築会社や
 メーカーは消えているか倒産しているか、また、その関係者は転勤している
 か辞めているか、その時文句を言いたくても、すでに時間が経ちすぎている
 から言える相手がいないですよね。

 気がついたときはもう遅いのです。

 本人はといえば7~8年は良い部分を享受しているので、「アパート経営
 なんてやるのではなかった。どうしてくれるんだ。」といまさら言えない
 でしょ。

 最初はあんなに心配して「アパート経営をしたくない」
 と言い張っていたのに。

 喉元過ぎれば熱さを忘れるというやつです。


 机の上で勉強しているコンサルは利回り、利回りと騒ぎますが、
 机上で計算する数字の世界は物事を判断する目安のひとつに
 過ぎないのです。

 ここにアパート、マンション経営の《 現実 》があります。






Last updated  March 13, 2006 12:10:39 PM
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March 12, 2006
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    アパ・マン経営は、常に現状維持であるという錯覚



アパート経営が常に現状維持だと思っている方は非常に多いですね。

アパート経営者もこれからアパートを経営しようと思っている方も
いつまでも、経営がこの状態で続くものだと信じ込んでいる方が
多いのにびっくりします。

人間の良くない習癖ですが、10年以上先を見ようとしないことですね。
「先の心配は多少あるけれど、今がいいからこれで良いんだ。」
と、頭から疑問意識を打ち消し、なんとなく日常を過ごしています。

問題はこの意識の希薄さにあります。
アパート経営はなぜか、皆さん楽観的に将来を考えています。

 先日も不動産投資を積極的に進めている不動産会社の担当者と
 お話しする機会がありました。
 その担当者の方も、不動産投資家のリスクに対する防御姿勢が
 大変甘いことを指摘しておられました。

 不動産投資家も空室に対する危機意識は持っておられるようですが
 それをリスク分散(いわゆる数の論理)という形で防ぐこと
 ぐらいしか考えていないようです。

 そういうことを言いながらも投資物件を投資家に売っている。
 これもやはり商売なんですね。

 もっと根源的なところで空室対策を経営当初から考えていなければ
 将来のアパート経営は「絵に描いた餅」となります。

 何度も申しますが、利回りはひとつの指標になりますが、現実に
 これだけの空室率の上昇を考えると数字では表せない投資となるのではない
 でしょうか。

 はっきり言って金融商品と同列に考えることは無理があるように思います。


 アパマン経営は常に現状維持ではないのです。


 例えば、家賃なども現状維持ではありません。

 現在、新築時に設定した家賃がこのまま10年も20年もずっと続く
 保証はありません。

 現実に10年から15年前に設定した家賃は2割から3割程度まで下落しています。

 市場の厳しい地域ではこの程度の家賃下落ではすみませんし、
 需給のバランスの崩れた地域などでは空室が増大し、
 家賃の値下げ合戦となっている状況です。

 10数年前のバブル時の物件などは「建築費は高い、家賃は高い」
 で家賃を下げようにも限度があります。
 当時の設定家賃の高低にも依りますが、
 実際にその時代に建てられた大家さんは頭を抱えておられます。

 景気がよくなってインフレになってきたら、家賃は上がるのでは
 という見方がありますが、需給のバランスから考えてみても
 「供給をストップする」ぐらいでないと、家賃が今後あがることは
 考えにくいと思います。

 今までの私の経験から言っても家賃が高く取れるときは新築時だけで、
 築10年経った物件などは若い入居者からそっぽを向かれている
 のが現在の賃貸事情です。

 これから賃貸経営を始める方は今後、家賃は現状維持ではなく
 下がることを覚悟しなければなりません。

 長い賃貸経営の歴史で確実に下がることを頭に入れて経営計画を考慮し
 地域の市場を常に観察しながら、現状の家賃ではなく、落とせる限度までの
 家賃を想定して経営に望まなければならなくなりました。



 それほど現在、今後の賃貸市場を取り巻く環境は厳しいものがあります。



            ▼今日のワンポイント・アドバイス
   

   これからの時代、家賃は経営をスタートした時から入居者の出入りが
   ある度に下がっていく。入居者が住んでいる限り家賃は下げなくてよい
   から、出来るだけ、入居者には長く住んでもらうことを心がけることだ。
   その為の施策としては、◇入居者サービスに徹すること◇ライバルの分
   譲マンション、新築賃貸住宅対策を考えることだ。






Last updated  March 12, 2006 02:50:39 PM
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March 11, 2006
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   不動産(建物)が、未来永劫不朽であるという誤解



 形あるものは時間の経過とともに、必ず朽ちてきます。

 不動産とは「土地」或いは「建築物」「立木」のことを指します。
 広辞苑を調べてみますと
 「物のうち容易にその所在を変えがたいもの。」と書かれています。

 土地は地震等の天災がなければ未来永劫に形として残ります。
 しかし、建築物は永久的に存続することは考えられませんよね。

 ましてや西欧と違って住宅の平均寿命が短いこの日本では建築物は
 一代で終焉を迎えます。スクラップアンドビルドの傾向が強い
 わが国ではどんな強固な建物を作ろうと人間の人生、一生より
 建築物のほうが命が短いのです。

 公的な建物、例えば県や市の公的施設を見てもわかるように
 合理性、機能性の欠如、或いは時代に合わなくなったという理由で
 ほぼ30年から50年で建て替えています。

 30年~50年ということは人間の一生(人生80年時代)よりも短い
 ことになりませんか。

 大変残念なことですが、「新しいものを良し」とする資本主義思想
 の流れからいくと、やむ終えない事かもしれませんね。

 私の所有するアパートは築11年経っています。去年、空室が出て
 入居者の出て行った部屋をリフォームしてわかったことですが
 3DKのファミリータイプの部屋の設備についてお話します。

 賃貸住宅の設備は台所、浴室、洗面所、トイレなどの水周りの給排水設備
 換気設備、電気設備、ガス設備、建具などあらゆる部屋にあらゆる設備が
 設けてあります。

 その設備のほとんどが10年程度で使用に耐えられないものになって
 いたのです。

 まだ使用できるもの,使用できないものに分けて取替えをする必要があり、
 「10年ぐらいでこんなに駄目になるものか。」と,改めて
 思い知らされたのです。

 設備関係は、10年が境だと聞いてはいましたが、まさしくその通りでした。

 当然、設備の取替え、手直しをいたしましたが、その費用は大変高額となり
 ます。
 しかし、次の入居のことを考えると設備投資に費用を掛けざるを得ません。
 

 自分が使用するなら少々の古さは我慢も出来ますが、今の若い入居者に
 とってその古さを我慢して使ってくれるかといったら疑問符が付くでしょう。

 リフレッシュしなければ、まず入居者は付きません。


 この実例を見ましても、建築物の経年劣化はわずか10年程で賃貸経営に大き
 な変化を生み出します。

 長い年月の間に建物の内外部の劣化があることを事前に予測し、経費計上を
 考えておかなければこれもまた「絵に描いた餅」になります。

 ですから、アパート経営は10年程度まではあまり支出はありませんが
 10年ぐらいから悪さ加減が出て、今まで儲けたお金はその為に
 吹っ飛んでしまいます。

 人生を安定させるための賃貸経営が、お荷物になって来ることを誰が予想で
 きますでしょうか?

 今は入居者が入っているからと、たかをくくってはいませんか?
 何年か後には必ず起こってくる出来事なんです。

 あなたにその覚悟はありますか?



----- Original Message -----
From: >
To: ??????@do4.enjoy.ne.jp>
Sent: Saturday, March 11, 2006 10:37 AM
Subject: 11日の日記






Last updated  March 11, 2006 07:47:34 PM
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March 8, 2006
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  入居者対策マーケティング

            内見の際に用意する小道具               

 

 
 空室の部屋に芳香剤、スリッパ、手づくり挨拶文、手作りチラシ、地図
 (下駄箱の上)観葉植物(演出)照明器具(スポットライト→演出)
 玄関先に鉢植の花を用意する。

 小道具を使いましょう。営業用の販促ツールと考えてください。
 この販促ツールは強力で、お金もあまりかかりませんし、ちょっとの労力だけ
 です。

 この販促ツールは不動産会社が案内しても、なかなか成約にいたらない
 ときに効果を発揮します。入居者を案内する時の成約確率がぐんと上がります。
 実際にこれを実行することにより多くの成果が出ました。

 不動産会社の案内はここまでしておりません。
 部屋を見せてここにトイレがあって、ここが洗面で、物入れはここ
 というような案内がオーソドックスなパターンです。
 生活イメージもわきませんし、細かな気配りなどありません。

 皆さんは住宅展示場のモデルハウスは見学されたことがありますか?

 高級な家具が有って、全ての生活用品もそろえてあり、インテリア
 コーディネイトされています。

 最後に綺麗なお姉さんが出てきてコーヒーを出してくれ、リッチな気分に
 浸れます。 至れり尽せりでしょ。
 そこまでしなくても入居者案内に一部を流用をすれば良いわけです。

 芳香剤は前入居者の独特の生活臭を消す役割をします。
 臭いのしそうな部屋には一つずつ置いておきましょう。
 100円ショップで売っています。

 スリッパは空室の部屋に最低3足は置いてください。
 入居者用に2足、営業マン用に1足です。
 スリッパも100円ショップで売っています。

 空室の部屋は期間が長いと床が埃で汚れるものです。
 また冬の寒い時期に素足では冷え冷えとするでしょう。
 スリッパを用意することで、きっと大家さんの想いが入居者に伝わります。

 他にも観葉植物を部屋の隅に置いておくとちょっとした演出ができます。
 私は何度も枯らしましたので、枯れる心配があれば造花でも良いと思います。
 ホームセンターで1万円程度で売っています。

 また玄関の入り口付近に鉢植の花を飾っておくと演出効果は満点です。
 ホームセンターで一個1000円で売っています。

 入居者が成約していただければ、それはもう用は成しませんので
 入居者にプレゼントします。
 ほとんどの入居者はそのプレゼントを喜んで受け取ってくれます。
 
 できれば照明も用意するとよいでしょう。
 若い人に人気のあるスポットライトがよいと思います。
 夜の案内にも対応できますし、部屋のイメージの演出効果も期待できます。

 そして大家さんの想いを入居者に伝えるセールスレターも用意してください。
 セールスレター以外に案内チラシや周辺の住宅地図も添付しておくと喜ばれます。
 もちろん目立つところにさりげなく置いてください。

 下足箱の上などがよいでしょう。

 実行してみてわかったことですが、住宅地図、案内チラシはどんどん
 なくなりました。

 地図やチラシは「私の手作り」ですので、たくさんの地域の情報がそこに
 網羅されています。

 入居者にとって地域の情報を知るのに大変便利な小道具である事を
 発見したのです。

 そしてそこにはPOPで「ご自由にお持ち帰りください。」をお忘れなく。

 以前にも申し上げましたが、自分で作る案内チラシや地図は入居者に
 絶大な効果があります。ぜひ、試してみてください。

 不動産会社よりあなた自身のほうが物件をよく理解しているはずです。


 ●玄関ホールにも芳香剤、植物の小鉢(観葉植物)

 玄関ホールも非常に重要なところです。
 案内されてくる入居者はここを必ず通りチェックしていきます。

 もちろん管理状態は掃除が行き届いてなければなりません。

 集合郵便受けはチラシが散乱していませんか?
 床にごみのシミはついていませんか?
 自転車がホールの中に有りませんか?
 入居者へのお知らせは手書きではないですか?
 いけませんね。ちゃんとした字体でパソコンで作りましょう。

 最高の状態で入居者をお迎えしましょう。
 気持ちの良い玄関に観葉植物でもあればグッドです。


 ●EVの中にも芳香剤

 エレベーターの中というのはなかなか管理しにくいところです。

 夜遅く帰って泥酔者がその中で用を足したり、タバコの吸殻を
 捨てたりと密室特有の現象が起こりやすい部屋です。

 そのような管理状態が悪いところだけに、常に注意を払って
 おかなければなりません。






Last updated  March 8, 2006 08:07:48 PM
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