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空室対策

July 22, 2011
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カテゴリ:空室対策
空室対策110番


アパートやマンションの空室をたった30日で埋める方法を
あなたのPCへ2分以内にメールでお届けします。


もっと空室対策のノウハウを知りたい方はこちら

こんばんは
賃貸経営コンサルタントの
竹末です。

さて、

いきなり、おもしろくないビジネスの話かもしれませんが
大事なことなので最後まで聞いてくださいね。

今日はビジネスの3原則について
お話しします。

ビジネスをセールスアップさせるために
3つの基本的な原則があります。

それは「環境分析3C」といって

Company 自社 Customer 顧客 Competitor 競合

こういう意味です。

わかりやすく言えば、「自分の環境を知る」ということです。

●自分を知る

●お客様のことを知る

●ライバルを知る

まず、「自分を知る」ということは
大家さんの所有する物件を把握するということ。
物件の「強み」や「弱み」を知ることです。

それから

「お客様のことを知る」ということは

大家にとってのお客様は入居者のことですから
入居者の嗜好や特性、ライフスタイルを把握するということ。

そして、最後に

「ライバルを知る」ということですが

自分の物件の近くの競合物件を調べるということです。

実はこの「ライバルと知る」ということを
やっていない大家さんが非常に多いんです。

話せば長くなるんですが

竹末は全国でセミナー、講演会を
やっています。

そこへ参加している大家さんに

「ライバルを調べたことがありますか?」

と聞くと

地域にもよりますが
わずか15パーセントぐらいの方しか手を上げられません。

さらに

「あなたはライバルの賃貸条件をしっかりと把握していますか?」

と聞くと
その半分の方しか手を上げられないんですね。

これ、とっても残念なことです。

9割の大家さんがライバルと自分の物件の比較をしていないんです。

この事実を知って
ほとんどの大家さんはまだまだ、なんだなと思いました。

よーく考えてみてください。

ほとんどの入居者は、インターネットで検索してくるんですよ。
インターネットは「比較、比較の世界」です。

たとえば、

あちらのマンションAは

家賃が45000円で共益費が2000円
敷金が2か月礼金が1か月。

そのマンションの近くのこちらのマンションBは

家賃が43000円で共益費が1000円
敷金1か月礼金が1か月。

もし、同じような条件のマンションだったら
当然、ユーザーは後者の方のマンションに気をひかれるでしょう?

内容については、はっきりとわからなくても
単純に数字で比較すれば、入居者からはマークされます。

もちろん、値段だけとは言いませんが

入居者が物件を調べる目というものは
そんなもんです。

だから、たくさんある物件を30分や1時間ぐらいで
済ますわけがない。

何日でも物件検索に時間をかけます!

だって

アパートやマンションは「高額商品」なんですから。

大家さんは早くそれに気づくことです。

賃貸は入居者にとって
毎月4万も、5万も払う「高額商品」なんです。

だから、少しでも良い条件の方へ傾くのは
当然のことですね。


「高額な商品」だと思っていないのは

大家さん、あ・な・た・ だけ、かもしれません。



今日も辛口でした。

これがわかるようになるのは・・・

簡単です!


自分が物件を探す入居者になってみれば
一番よく理解できるでしょう。

一度、入居者になってみてください。

この比較を実践すると
空室が簡単に決まることがあります。




空室対策実践マニュアル
http://www.kuusitsu110.com/saikyou/saikyou.htm

manual-set.jpg






Last updated  July 22, 2011 09:06:17 PM
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July 2, 2011
カテゴリ:空室対策
空室対策110番


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◆工夫した看板で入居者を集客。アパマンの空室対策


おはようございます。

賃貸経営コンサルタントの
竹末です。

さて

今日は前置きは無しにして

「看板の有用性」についてお話ししますね。


皆さん、入居者の募集をするとき
不動産屋さんに入居者募集の看板を
物件に掲げてもらいますよね。

そう、あの小さな看板。

そうですね。

50cm×40cmぐらいの大きさかな。


あの看板、どこの賃貸にもぶら下がっていて
どうってことないものですが

竹末はいつもあれを見て思うんですね。


「もう少しは工夫しろよ!」

と言いたくなるんですね。


インターネットの時代に

昔からの古典的な方法ではありますが

近所でお客さんを見つける手法として

「看板」というものは大変効果的なツールなんですね。


ターゲットになる人が、ご近所を歩いていたり
自転車に乗ったりして
たまたま看板を見て問い合わせをする。


オーソドックスなスタイルの集客方法です。


でも、私の経験ですが

看板を見て問い合わせしてくる客は

インターネットなんかで探ってくるような
難しーいお客さんと較べたら
はるかに質の良いお客、上客です。

そういう良いお客を連れてきてくれるのが

「看板」なんです。


アパートを探している見込み入居者は
遠くから探してくる人ばかりではありません。


地域を昔からよく知っていて
その中でしか動かない人もいる。


いろいろな事情があって
半径500mとか1kmの範囲で
探している人だって確実に存在するんです。


そういう時に役に立つのが
看板なんですね。


だから、その看板が
代わり映えしない汎用タイプのちいさな看板じゃあ

お客さんを見つけられない、

もったいない、

機会の損失だ、ということです。


看板なんて安いものです。


一度作ったら半永久的に働いてくれますし

一回、看板でお客さんを見つけたら
すぐに元は取れてしまいます。


たとえば

この看板いくらだと思います?

ホームページ用写真マイボックス 037.jpg

1800×900で27000円です。

不動産屋さんへ広告費を払うぐらいなら
安いもんでしょう。


不動産屋さんが作ってくれなければ

自分で作ればいいじゃないですか。


そうやって
自分でお客さんを見つけるんです。


あなたが、渾身の力を込め
工夫されたでっかい看板が入居者を呼び込みます。




レンタル収納ビジネス経営ノウハウマスター講座







Last updated  July 2, 2011 09:27:48 AM
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May 28, 2011
カテゴリ:空室対策
空室対策110番



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◆賃貸物件をモデルルーム化しドレスアップする


こんにちは

賃貸経営コンサルタントの
竹末です。

いつもブログを見ていただいてありがとうございます。


さて、、


私が以前、メーカーにいたのはご存知だと思います。

まだ、私のプロフィールを知らない人はこちら


メーカーには住宅部門があり、

この部門は、私のような土地活用を専門にしていた
部署とは、仕事の内容がまったく違っていました。


同じ建設業の業種であっても
戸建て注文住宅のような「夢を売る」商売とは
営業的には質が違うんですね。


詳しいことは、時間がいくらあっても足りませんので
今回は説明しませんが、いずれ時間があればお話しますね。



それで、ですね。

その住宅部門では、モデルハウス(住宅展示場)を
作って、見学者に来てもらい
見込み客の販促活動をしています。


展示場には、たくさんのメーカーのモデルハウスがあり

顧客はそれぞれ気に入ったメーカーの住宅を
見学して廻ります。


もちろん、モデルルームの中は、単なる部屋があるのではなく
高価な家具や生活観を感じる小物などを飾り付けしています。


ごちゃごちゃした日常的な自分のアパートやマンション
の室内とは違って

生活感を感じながらも「めったに体験できない非日常性」
も演出しているわけです。


戸建て注文住宅のモデルハウスを
玄関から訪問すると

そこでは営業マンやきれいなお姉さんが待ち受けています。

そういう時
見学者は、メーカーの営業マンに接して
営業マンから物を売られるのが怖いので
警戒しながら対応することが多いと思います。


モデルハウスでの営業マンの仕事は

まず第一に

「土地はお持ちですか?」と訊ね、

「土地あり客」か「土地なし客」かを見極めます。

土地がなければ、すぐ仕事になりませんから
この質問は重要です。


ここまで持っていくのに、ストレートな話法を使うと
見学者は心を閉ざしてしまいますので
注意深く会話を進めなければならないのです。


ここで
モデルハウスでの接客対応として
「着座率」というのがあります。


モデルルームに訪れた顧客に立ち話では前向きな
話もできません。


ですから

顧客から質問に答えてもらうためには
まず、「席に座らせる」ことが重要。


この目的のためにコーヒーを出したり
お茶を出したりします。


人間だれしも、飲み物を出され
「まあ、まあ、お茶でも」と言われたら
席に座らざるを得ないでしょ。


ファミリーであれば子供たちへの飲み物やお菓子などを
用意してまず、いすに座らせ、じっくりと料理?にかかるのです。


このように、
見込み客のランクによっても違いますが

まずじっくりと話し込み
面談時間を少しでも引き延ばす手法が使われます。


最近は、ショップやスーパーなどでも
滞在時間を延ばすように仕組まれていますよね。

それと似たようなもので
滞在時間を延ばせば延ばすほど売り上げにつながっていくからなんです。


「着座率」というのは
モデルルームへ何人もしくは何組が来訪して
何人か何組かが、席へ座ったという率なんです。


で、この「着座率」を上げるために、先ほど言ったように
あの手この手で座らせようとテクニックを
駆使するわけなんですね。



ということで
前置きが長くなりましたが・・・(笑)


アパートやマンションの内見にも
これと似たようなことが言えると思います。


要は、アパ、マンの「内見の時間を引き延ばす」ということです。


そのためにアパートの部屋に家具や小物を置き
「モデルルーム化する」ことが必要です。

たとえば

〇ポップをあちこちに貼る
〇大家からのあいさつ文を貼る
〇周辺環境の地図を貼る
〇イケアやニトリで家具や小物を調達し
  部屋をドレスアップする。

  などなど・・・。


ガラーンとした部屋では見学者の滞在時間は延びません。


こういったことをすることで
営業マンと入居者との会話もそれを話題にして弾むでしょうし
成約する確立は間違いなく高まるでしょう。


ついでに、

その時の部屋の写真も撮影しておいて
不動産屋さんのHPや自分のHPに掲載してください。


一般的な部屋の写真より、家具や小物を置き
ドレスアップした写真のほうが
確実にネット上で「クリック」されやすくなります。



こういう小さな努力の積み重ねが満室経営へと繋がっていくのです。



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Last updated  May 28, 2011 11:13:10 AM
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May 22, 2011
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空室対策110番



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◆続 3点ユニットバスの解決策



こんにちは

賃貸経営コンサルタントの
竹末です。


さて、、



 お約束どおり
 昨日の3点ユニットの改善法の続きです。


 一旦はあきらめてください、といいましたが
 まだまだあきらめないでくださいね。


 まず、事実を認めなければいけません。

 あなたの持っているアパートは3点ユニットバスで
 入居者から嫌われるタイプのアパートだということ。


 SUMMO部屋捜しの実態調査(全国版)のデーターによると

 http://suumo.jp/edit/chintai/survey/100217/index.html

 「付いていて当たり前・付いてない部屋は
 借りないと思う設備、仕様」では

 エアコンに次いでバス・トイレ別が
 男女全体で65.5パーセントです。


 しかし、逆に35パーセントの人が
 バス・トイレ別でなくてもかまわないという
 見方も取れるわけで

 まったくダメ!というわけではないのです。


 業者さんや大家さんが
 「3点ユニットは、入居者が付かない」という
  先入観は怖いですね。


 それで、昨日言ったことを思い出してほしいのです。

 こういうことでしたよね。


 「弱点を越える価値を商品に付け加える」


 商品の決定的な弱みやデメリットは
 何らかでカバーするしかありません。


 消費者にその弱みを弱みと感じさせない、
 それ以上の大きな付加価値であれば消費者は納得します。


 わかりやすく言えば

 トイレフロが別々になっていなくっても
 それ以上に心を奪われるものがあれば
 その弱みは弱みでなくなるわけです。


 デメリットであった3点ユニットが
 大きなネックとならないようにすればいい。


 それが実現できるのが1Kマンションの
 「ローコストデザインリノベーション」です。


 たとえば、これを見てください。
 良い実例です。

 http://www.m-apartment.co.jp/produce-jirei/highgrade-16.html <モダンアパートメントHP>より


 3点ユニットバスの写真をじっくり見れば
 ユニットバスを変えずにちょっとした工夫をしていますね。


 壁面いっぱいの鏡や壁面のシート張りそして木目調のトイレ便座。


 このようなデザインリノベーションは
 入居者の全ての人に通用するというものではありません。


 凝ったデザインでなくフツーの部屋でいいという人も
 いるでしょうし、壁クロスも白でいいという人もいるわけです。


 しかし、何の興味性もないネックを持った物件(3点ユニット)
 に誰が関心を持つでしょうか?


 デザインリノベは万人に受けるというものではありません。
 逆に、万人に受け入れられるものは今の時代難しいでしょう。


 10人いて10人の人に受け入れられるということは
 物を選べない時代ならともかく、現代では不可能です。

 ですから10人の内5人ぐらいが気に入ればいいのです。


 その5人を見つけてくれば良いのです。
 デザインに惚れて「どうしても入居したい!」
 という人を見つけてくればいい。


 最終的には「自分だけのための部屋」として愛着心が湧けば
 長期入居にもつながります。


 個性的であるということが受け入れられる時代に
 なったということでしょう。


 これこそが、究極の3点ユニット空室対策法なんですね。


 まだまだ、あきらめてはいけません。


 
 
 最後までお読みいただきありがとうございます。

 今日の話はいかがだったでしょうか?


 今後、3点ユニットバスはますます入居付けに苦しくなるでしょう。

 その時のために、対策を考えておかなければなりません。


 参考までに、役に立ちそうなHPがありましたので
 研究してみてください。

 3点ユニットバスリフォーム研究会
  → http://www.3-unit.com/



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Last updated  May 22, 2011 06:28:02 PM
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May 21, 2011
カテゴリ:空室対策
空室対策110番



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◆バス・トイレ一体型3点ユニットバスの解決法



こんにちは

賃貸経営コンサルタント
の竹末です。


私は

 大家さんの永遠の課題(悩み)である
 「3点ユニットバスを解決する方法」を
 セミナーやマニュアルなどで提案してきました。


 この3点ユニットは、昭和60年から平成7年ぐらいの
 間におよそ、260万台も出荷されています。


 この内ホテルなどでも利用されていますので
 200万戸以上の賃貸住宅で使用されているでしょう。


 1棟平均15戸としても
 全国で13万人以上の大家さんが
 この問題で、日夜悶々と悩んでいるのです。


 そして、この問題が解決できなければ
 今後、永遠に差別化され「空室」の代名詞となるかもしれません。



 そこで、私は今までに

 トイレとフロを分ける商品とか
 http://www.fujiyama-net.jp/item/item05.html

 トイレとシャワー室に分ける商品とか
 http://group.panasonic-denko.co.jp/pewjawe/product_shpd.html

 果てはこんな商品とか
 http://www.villahousing.co.jp/files/bunrikun.htm

 こんなアイディア商品を紹介しました。


 しかし、

 いずれにしても、ある程度のコスト負担はかかります。

 裕福なオーナーさんなら少々は出せるでしょうが
 貧乏な不動産投資家では投資額に限界があります。


 もう、コストをかけたくない大家さんは
 いったい、どうすればいいのか?


 この件については
 私も何年も研究してきたのですが

 残念ながら

 お金をかけずにやる方法で決定的な方法は見つかりませんでした。


 まったく、手の打ちようがない・・・


 だから、あきらめてください!


 何も考えず、そのまま家賃を下げて募集をかけるしか手はありません。


 駄目なものはダメ!なのです。



 しかーし・・・

 こんな突き放した言い方では私の役目は果たせていません。

 
 そこで

 ある方法で、この課題を解決することができます。


 それが

 「弱点を越える価値を商品に付け加える」

 ということ。


 これについての説明は長くなりそうなので

 明日、このブログで続きを話しますね。




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Last updated  May 21, 2011 11:50:33 PM
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May 19, 2011
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◆築40年和室を小予算でデザインリフォームして満室にする方法



こんにちは

賃貸経営コンサルタントの
竹末です。


先日、ある大家さんと電話相談をしている最中

唐突に、

「あのリフォームは大正解でしたよ。」

と、言われました。


「はあっ?リフォーム?何のリフォームのことですか?」

と答えたところ、


大家:「あれですよ。あれ!
    マニュアルに書いてあった
    【和室の小予算リフォーム】のことですよ。」

 
私:「 あ~あ、あのことですか?」


大家:「そう、やってみたんですよ。」


私:「えっ、やられたんですか!」


私:「それで、それで、結果はどうでした?」


大家:「それが、業者さんがすごく気にいちゃって
入居者をどんどん内覧に連れて行くんですよ。」


大家:「それで、すぐに決まっちゃいました。」


私:「そうですか~。良かったですね。」


大家:「あれって、効果ありましたよ~」


私:「で、あれに書いてある通り忠実にやったんですか?」


大家:「ええ、その通りに忠実にやりました。」


大家:「リフォーム費用も和室を洋室に変えるほどの
    費用も掛からないし、畳も表替えだけで済ませました。」

    「畳の縁まで選別しましたよ。」


私:「ほとんどの大家さんはマニュアルを見て
   ”へえー!おもしろいなー”
   という段階で終わってるだけで、全くやらないんですよ!

  「あなたのように本気で実践すれば、絶対に効果があるのにね。
   とっても残念です。」

   参考までに
  http://www.kuusitsu110.com/reform.htm



私:「ところで、そのアパート、築何年ですか?」


大家:「ええ、それが築40年以上の木造なんです。」


私:「ええーっ、築40年?すごいですね。」


大家:「古くても利回りの良い物件を購入して
    自分でリフォームをやっているんです。」


さて

この大家さん、地方で利回りは高いが
見放されたような物件(失礼!)を購入し
リフォームして再生し経営しているとか。


日夜、リフォーム業者と格闘しているようです。


それで

建築の知識が少々、不足しているので
困って、建築に詳しい私に聞いてくるわけ。


一昨日、「軽水洗」の話をしましたが
それも、この大家さんの物件です。


しかし、軽水洗の物件を買うんですから
大したもんです。


わたしだったら、そんな物件、躊躇します。
しかも、中古の40年。


ほんと、脱帽です。


投資物件の取得というのは

何も考えずに
「えい、やっ!」といって買う方が結果が出るのかもしれませんね。


私のように物件を見る目が肥えていると
「ああだ、こうだ」といっていつまでたっても買えません。


地方で、したたかに生き抜いている大家さんの
見本でした。


がんばってください !



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Last updated  May 19, 2011 11:29:53 PM
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May 18, 2011
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空室対策110番



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 ◆大家さん「空室を解消するヒント」です!


こんにちは
賃貸経営コンサルタントの竹末です。


製造業の多い東海地域の大家さんから
質問がありましたので
お答えしますね。


【ご質問】

購読させていただいています〇〇といいます。
私は〇〇県内でアパートを2棟14室1Kと12室1DKをやっ
ています。築10年過ぎましたがアパートの建設過剰と景気の
低迷で人材派遣の減少と重なり最近空室が多くなりました。

他物件との差別化を図りたいと思い色々管理会社と相談していま
すが管理会社が今一つ能力に欠けるといいますか、入らない理
由の言い訳が多く中々うまくいきません。

どのような対策を考えればよいのかお知恵をお借りしたと
メール致しました。ぶしつけな相談事で申し訳ありませんが
よろしくおねがいします。


 
【お答え】 


〇〇さん、こんにちは竹末です。

いつも、メルマガ購読ありがとうございます。



>他物件との差別化を図りたいと思い色々管理会社と相談していま
>すが管理会社が今一つ能力に欠けるといいますか、入らない理
>由の言い訳が多く中々うまくいきません。


一部の業者さんは、築年数が古いとか、家賃が高いとか
入らない言い訳を大家さんに言いますが
あまり耳を貸さない方がよろしいでしょう。

これは自己弁護であり、空室を埋められない原因を
自分の所為ではない、市場環境が悪いんだと
言いたいんだと思います。

また、仮にアドバイスしても
アドバイスした結果の責任を負うことを
避ける傾向があります。

大家さんから
「言われたとおりにやったけれど、空室が埋まらないじゃないか!」
と、責められるのが怖いのかもしれません。

管理会社さんは
もっと、大家の意見に前向きに接し、
大家と一緒に考えていく姿勢が大事です。


でも、業者さんをあまり責めないでくださいね。

彼らも大家と同じように空室に悩んでいるのですから。

わかってあげてください。



余談はこのぐらいにして・・・


空室対策は、いろいろな方法があって
これをやったら絶対に決まる!という
保証はありません。

それぞれの物件には個性があって
千差万別。

また、
不動産屋さんの資質や営業力も大きく影響があります。

入居者が100%気に入ってくれる物件などは存在しません。

ご質問は、大変抽象的でお答えがしにくいですが

ただ、私が申し上げたいのは
〇〇さんの持っている物件は

大変失礼ながら・・・

そこらへんに転がっている白いクロスが貼られた1K
と一緒だということです。

何百、何千とある物件の代わり映えしない
物件の一つだということ。

もし、そうだとしたら
物件の個性化、差別化を図るしかないわけです。

たとえ、その物件が4割の入居者に
興味をもたれないとしても
6割の入居者に興味をもたれたらいいんです。


20年前と較べて
「万人に受け入れられる」商品など
今の時代には通用しません。

デパート型の店舗がダメになって
衰退しているのは代表的な例ですね。

現代の日本では、市場は常に「専門化」なのです。

モノのあふれた日本では
どこにでも転がっているような商品には
若い人は見向きもしません。

「物件の個性化」というのはそういうことです。

これからの賃貸は
並みの物件では、すぐに入居者から飽きられます。

新築であろうと2~3回転すれば並みの物件です。

それほど、日本には物件がタブついているということ。

現実に、日本の賃貸市場では
賃貸物件が2183万戸もあって
その内、空室が409万戸もあるのです。

まず、この現状を自覚して頂きたい。

管理会社に不平を言っても始まりません。
これから、管理会社はもう、頼る存在ではないのです。

そうだとすれば、家主自身が自立しなければ
空室を埋めることなど到底無理なことだといえます。

入居者が喜びそうなこと、好きそうなこと、を想像し
物件の個性化、差別化を図っていくということを
じっくりと考えてみてください。


「どうやったら、入居者を喜ばせるか?」


このことを、四六時中常に考えておくことです。

そうすれば、必ずアイディアやヒントが出ると思います。


そして

「他の物件を断ってでも、ココに入りたいー!」

と言ってもらえるような物件にしましょう。

-----------------------------------

空室を埋めるために
設備投資も必要ですが

設備投資にはきりがありません。

TVモニターホンも
ウォッシュレットも
エアコンも
ブロードバンドも
防犯カメラも
オートロックも。。。

ときりがないぐらいにあります。


標準並みの物件にしようと思ったら
お金をかけてこれらの設備投資を
常にしなければなりません。

また、
それらの人を相手にしようと思ったら

家主は永遠に「ご機嫌取り」に走らなければ
ならないんです。

だから、もう、こんな人達を相手にするのは止めて

「モノ」で釣るのでなく
「こころ」で釣るようにしてはどうでしょうか?


たとえば

参考までにこのような事例をご覧ください。

http://plaza.rakuten.co.jp/kuusitsu110/diary/201012260000/ 

http://plaza.rakuten.co.jp/kuusitsu110/diary/201012300000/

http://plaza.rakuten.co.jp/kuusitsu110/diary/201008150000/


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Last updated  May 18, 2011 05:36:20 PM
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May 14, 2011
カテゴリ:空室対策

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◆質問:看板で入居者を見つける方法



こんにちは
賃貸経営コンサルタントの竹末です。

以前に「看板で入居者を集客する方法」をお話ししましたが

読者さんから質問がありましたので
お答えしますね。


◆ご質問

 
竹末先生
いつも発信ありがとうございます。

看板すごくいいと思います。

材質はどういうもので、表面プリントでしょうか。
業者はタウンページかネットで探すとして、連絡した時にどう説明すれば同じ様な
ものを作ってもらえますか。

あと作成後、家賃金額など書かれている情報を変更したい場合はどうしますか?
上からシールのようなものを張る?、看板を作り直す、その他・・・?

教えてください。
宜しくお願いします。


◆お答え


〇〇さま

こんにちは 竹末です。

いつもメルマガ購読ありがとうございます。

〇〇さんのご質問の件ですが

>材質はどういうもので、表面プリントでしょうか。
>業者はタウンページかネットで探すとして、連絡した時にどう説明すれば同じ様な
>ものを作ってもらえますか。

最近の看板はほとんどがプリント(シール)です。
ワードの図形とかワードアートなどで見本を自分でかっこよく作って
それを看板屋さんに持って行き
大きさ、デザイン等を打ち合わせして作成してください。
デザインを看板屋さんへ頼むとデザイン料を別にとられることがありますので
気を付けてくださいね。

>あと作成後、家賃金額など書かれている情報を変更したい場合はどうしますか?
>上からシールのようなものを張る?、看板を作り直す、その他・・・?

そうです。変更したいときには上からシールで貼ればOKです。
大きさも看板屋さんと打ち合わせして作ってください。

看板作製はそんなに難しい作業ではありませんので
自分で動いてお金をかけずに物件に掲載してください。

まちがいなく効果はあります。
また、一度作ると10年以上効果が続きます。

仮に30000円で看板を作成しても
30000÷10年=3000円/年の広告費です。

だから、不動産屋さんへの広告料のことを考えると安いものです。

実践!実践!です。

実践して効果があったらお知らせくださいね。

以上です。
よろしくお願いいたします。


ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー


看板は、過去竹末がいろいろな実験をしてみて
効果があった方法を読者の皆さんに教えています。


その他の看板に関する記事は
以下のブログに書いてあります。



http://plaza.rakuten.co.jp/kuusitsu110/diary/200704260000/

http://plaza.rakuten.co.jp/kuusitsu110/diary/200701160000/







Last updated  May 14, 2011 12:17:22 PM
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May 7, 2011
カテゴリ:空室対策

空室対策110番



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◆地域情報を入居者へドンドン知らせる


P1010020.JPG




こんにちは

賃貸経営コンサルタントの竹末です。


ある年配の大家さんにアドバイスしたことで
大変効果があったことをお話ししますね。


それは

【地域情報をもっと入居者に知らせる】ということです。


以前、入居者に見せる案内チラシを作って
下足箱の上に置いて実験してみたことがありました。


下足箱に以下の2種類のチラシを5枚づつ置いておきました。


一枚は

物件の詳細な情報が載っているチラシで
間取り図とか物件の写真や賃貸条件など
を掲載しています。


もう一枚は地図を作って
その上にいろいろな地域の情報(写真付)
を掲載しているチラシです。



結果、どちらが早く無くなったでしょうか?



解答は?
 ・
 ・
 ・
 ・
 ・

「地図を載せているチラシ」です!



2週間目にアパートへ行ってみたところ

物件情報のチラシはそのままでしたが
地図のチラシはきれいに無くなっていました。


このことからわかったことは

内覧者は物件の賃貸条件より

これから住もうという地域の情報の方に
興味を持っているようでした。


竹末の物件を気に入って決めてくれた
わけではありませんが

地域の情報が盛りだくさん載っている
チラシを取っていったことは事実です。


勘の良い大家さんなら私の言っている
ことがわかりますよね。


そう、

「入居者は地域の情報を欲しがっている」のです。



そうとわかれば

大家さん、

やるべきことはわかりますよね。


案内チラシやホームページに
できるだけ地域の情報を盛り込みましょう。


インターネットなどで地域の情報を探り
あなたが知っている限りの地域の情報を
自分の足を使って調べ、写真を撮りまくりましょう。


利便施設として学校や銀行、スーパーだけではなく

郷土の有名な名所や旧跡、

地元の人しか知らないような隠れたお店や
おいしいものを食べさせてくれる飲食店などなど・・


地域のことをよく知らない
入居者に「あなたの自慢の街」を教えてあげるのです。


「この街に住んでみたいな」と思わせる

魅力的な情報コンテンツを作れば


あなたの物件はさらに輝き

入居者から選択されることは間違いありません。


時間はかかるでしょうが
頑張ってぜひ、つくりましょうね。



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Last updated  May 7, 2011 04:13:04 PM
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May 6, 2011
カテゴリ:空室対策
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◆看板で入居者を集客する空室対策



こんにちは
賃貸経営コンサルタント
の竹末です。


「看板の有用性」についてお話ししますね。


皆さん、入居者の募集をするとき
不動産屋さんに入居者募集の看板を
物件に掲げてもらいますよね。


そう、あの小さな看板。


そうですね。

50cm×40cmぐらいの大きさかな。


あの看板、どこの賃貸にもぶら下がっていて
どうってことないものですが

竹末はいつもあれを見て思うんですね。


「もう少しは工夫しろよ!」

と言いたくなるんですね。


インターネットの時代に

昔からの古典的な方法ではありますが

近所でお客さんを見つける手法として

「看板」というものは大変効果的なツールなんですね。


ターゲットになる人が、ご近所を歩いていたり
自転車に乗ったりして
たまたま看板を見て問い合わせをする。


オーソドックスなスタイルの集客方法です。


でも、私の経験ですが

看板を見て問い合わせしてくる客は

インターネットなんかで探ってくるような
難しーいお客さんと較べたら
はるかに質の良いお客、上客です。


そういう良いお客を連れてきてくれるのが

「看板」なんです。


アパートを探している見込み入居者は
遠くから探してくる人ばかりではありません。


地域を昔からよく知っていて
その中でしか動かない人もいる。


いろいろな事情があって
半径500mとか1kmの範囲で
探している人だって確実に存在するんです。


そういう時に役に立つのが
看板なんですね。


だから、その看板が
代わり映えしない汎用タイプのちいさな看板じゃあ

お客さんを見つけられない、

もったいない、

機会の損失だ、ということです。


看板なんて安いものです。


一度作ったら半永久的に働いてくれますし

一回、看板でお客さんを見つけたら
すぐに元は取れてしまいます。


不動産屋さんが作ってくれなければ

自分で作ればいいじゃないですか。


そうやって
自分でお客さんを見つけるんです。


あなたが、渾身の力を込め
工夫されたでっかい看板が入居者を呼び込みます。



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Last updated  May 6, 2011 05:23:52 PM
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ななし@ Re:和室が若い入居者に嫌われる理由(06/09) いやあ畳の部屋ってやっぱいいよな~と実…
うざい@ Re:和室が若い入居者に嫌われる理由(06/09) 和室、畳を異様に持ち上げてるのは不動産…
ななし@ Re:和室が若い入居者に嫌われる理由(06/09) 私も和室は大っ嫌いです。見ただけで気分…
いやあ@ Re:和室が若い入居者に嫌われる理由(06/09) フローリングの目地と畳では虫の量が圧倒…
畳関連業者@ Re:和室が若い入居者に嫌われる理由(06/09) また、清潔さという観点から見ると、埃や…

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